中青旅大厦物业合同

中青旅大厦

物业管理委托合同

1.协议双方

委托方：

法人代表：

注册地址：

邮政编码：

电话：

受托方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称：乙方）

法人代表：黄俊瑞

注册地址：北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心IBM大楼1510A—1511

室

邮政编码：100027

电话：（8610）65391288

依照中华人民共和国及北京市相关法律、法规的规定，双方经过友好、认

真的协商，就甲方委托乙方对位于东直门内大街和东二环路交叉西南角的

项目“中青旅大厦”［以下简称“该物业”）实施物业管理服务事宜，双方

达成一致意见，订立本合同，甲乙双方共同遵照执行。

2.项目概况

“中青旅大厦”位于东城区东直门内大街和东二环路交叉西南角，东临东二

环、南至B5区、西临东二环西辅路、北临33区。总建筑面积65126.9平

方米，地上20层，地下3层，除4层至16层为对外出租，其余自用。其

外墙采用先进的双层呼吸式玻璃幕墙，采用先进的强电、弱电、电梯、采

暖、空调、通风及给排水和消防等系统，是一座5A级智能化高档写字楼。

3.服务范围

3.1中青旅大厦竣工交接期间的委托管理事项

3.1.1本大厦竣工交接期的委托物业管理包括：功能验收；大厦竣工交接及

其后的成品保护；大厦竣工资料交接；保安管理；消防、安全管理；

大厦设备交接、协助机电设备调试、试运行管理；大厦的能源供应管

理；建立大厦固定资产档案；大厦建筑红线以内、大楼主体以外的公

共区域保洁。

3.1.2组建中青旅大厦物业管理处，进行员工招聘、培训并考核，建立人事

档案。建立各项财务流程，采购程序及采购管理处所需的各种办公设

备及用品。选聘各专业外包公司，签订各项设备的维保协议，协调相

关政府部门。建立消防安全管理制度及大厦消防预案。此阶段乙方将

就上述工作安排给予各专业的后援支持。

3.2中青旅大厦装修期间的委托管理事项

3.2.1中青旅大厦装修期间的委托物业管理包括：甲方自用部分和公共区域

部分装修陆续竣工验收后的交接及成品保护；装修阶段竣工资料的验

收交接；保障大厦红线以内施工现场能源供应管理；保安管理；消防、

安全管理；大厦设备交接、协助机电设备调试、试运行管理；大厦建

筑红线以内、大楼主体以外的公共区域保洁；大厦装修期间非施工区

域的安全、消防、保安、保洁及设备设施运行、维护、保养的管理，

协助甲方监督施工及现场安全；大厦出租楼层装修工程的日常管理；

协助甲方非自用部分客户的入住及正常使用。

3.3中青旅大厦正式运行期间的委托管理事项

3.3.1大厦规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物、附属配套设施、绿

化区，其中包括但不仅限于：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、电梯井、

设备管道井、走廊信道、门厅等大厦共享部位的维护、保养和管理。

3.3.2大厦共享设备的维护、保养、运行和管理。包括但不限于：上下水管

道、中央空调系统、公共区域照明、热力站及供暖管道、楼内消防设

备、电梯、地下层的排风系统、临时（应急用）供电系统。

3.3.3公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理。包括但不限于:

室外道路、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、

室内外停车场、自行车库、休闲健身场所。

3.3.4大厦主体建筑以外和规划红线之内的公共绿化养护和管理。

3.3.5环境卫生的管理。包括但不限于：公共走道、大厅、各楼层电梯厅间

的清洁卫生；各楼层卫生间、楼梯间的卫生清洁；甲方自用的办公室、

会议室、更衣室、咖啡室、吸烟室等区域的清洁卫生；汽车库、自行

车库及各设备间等的清洁卫生；大楼主体建筑之外、规划红线以内区

域的清洁卫生；上述区域垃圾收集和清运等。

3.3.6维持公共秩序。包括但不限于：大厦一楼中央监控室的管理、大厦二

楼餐厅及商务中心和三楼会议楼层的安全管理；一楼大厅的门岗值勤、

非甲方使用楼层和大厦全部电梯间、消防走道的保安巡逻、停车场（室

内外）管理等。

3.3.7大厘智能化设施维护保养和管理。包括但不限于：中央空调机组；电

梯；监控消防报警系统；楼宇自动控制系统；通讯系统；卫星电视系

统；停车场管理系统；会议电视系统；有线对讲系统；办公自动化系

统；综合布线系统；手机信号增强系统；变配电设备系统；上水（冷热）

变频供水系统。

3.3.8管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、固定资产资料和业主文

件等。

3.3.9大厦三楼会议服务及甲方自用楼层的会务服务（上述会议、宴会所需茶

叶、饮品、水果、寻常物品、会议纪念品、水具等各类料耗由甲方另

行支付费用或由会议室租户自行采购）、CEO层日常用餐服务、宴会厅

服务（不包括食品、餐具）。

3.3.10甲方委托乙方设立各种特约、特色服务，价格的制订及运行管理由乙

方负责，但须报甲方同意认可。

3.3.11甲方办公区内的大厦相关工程维修由甲方购买配件，已方负责安装。

4.物业管理期限

合同期为自合同签定之日起（预计从2005色月日起至年月日）

止，经双方协商，可分为以下三个阶段：

4.1“该物业”落成前物业管理顾问阶段

自合同签定之后（预计从2005年月日起至年月日止），为

“该物业”落成前物业管理顾问阶段。（该阶段起止时间可根据实际情

况相应调整。）

4.2“该物业”交接启动阶段

年月日至年月日为“该物业”交接启动阶段，

为期个月。(正式竣工前三个月开始到项目正式交付使用即2005年

月日为止)

4.3“该物业”正式运营期委托管理期限

2005年月日至年月日为“该物业”正式运营物业管

理期，为期个月。

以上口期若有变更，甲方需提前15天书面通知乙方，以便于乙方做好准备

工作。

5物业管理费用

5.1“该物业”落成前物业管理顾问阶段和交接启动阶段统称为前期顾问阶

段，此阶段费用共计人民币壹拾万元整(RMB100,000)。

合作期限：自合同签订之日起至入伙日止(即2005年11月25日)。

5.2“该物业”正式运营管理期费用

自正式运作之日起第一年：管理者酬金为每月人民币肆万元整

(RMB40,000)c

自正式运作之日起第二年：管理者酬金为每月人民币叁万元整

(RMB30,000)o

自正式运作之日起第三年：管理者酬金为每月人民币贰万元整

(RMB20,000)o

管理期限：自“该物业”正式运作之日起为期三年。

5.3物业管理设备工具购置费

5.3.1“中青旅大厦”管理处设备工具购置费预算为人民币元(见附件中青

旅大厦设备工具购置费预算)。

5.3.2经甲乙双方商定，关于设备工具购置费之使用乙方将根据实际情况一次一

报用款及采购计划，经甲方批准后再行采购，根据所购物品费用实报实销,

但总计划不超于设备工具购置费的总预算人民币元。

5.4.3用设备工具购置费所购物品所有权属甲方。

6付款方式

6.1在签订本合同之后5个工作日内，甲方一次性支付乙方前期顾问服务费

用共计人民币壹拾万元整（RMB100,000）。

6.2“该物业”正式运营期，甲方于每半年前五个工作日内按乙方提供的管

理预算将该半年的管理费用人民币元RMB元）划拨至乙方北京

管理帐户。

6.3在甲方支付上述费用同时，乙方应提交正式税务发票。

6.4甲方若未在合同规定时间内付款，乙方有权中止服务及收取0.3%的滞纳

金。

7双方的权利和义务

7.1甲方的权利和义务

7.1.1甲方委托乙方进行“中青旅大厦”的物业管理，进行各项管理工作。甲

方有权定期参加乙方的管理例会，监督本物业的管理及运行情况。

7.1.2甲方可要求乙方提供年度工作计划、每季度工作报告及分项工作计划及

报告，并有权要求乙方对以上计划、报告进行修改、说明。

7.1.3在委托管理期间，甲方如发现该驻场经理不能达到要求时有权随时提出

更换驻场经理，乙方需在三十（30）天内另行安排正式新任驻场经理到

位，乙方所派之管理人员需事先提供相应资料并经甲方确定。

7.1.4有权审议乙方制订的正式运营期内年度物业管理方案及年度决算报告。

7.1.5支付本大厦运行所必须的未含在物业管理费之内的各种费用，包括但不

限于：水费、电费、煤气费、暖气费、排污费、通讯费等各类费用；

7.1.6甲方为乙方提供平方米的物业管理用房，工程及保安用房将适当使用机

房及人防部分。

7.1.7甲方或其正式授权代表为了必要及合理的目的，有权在本合同期限中的

任何时候进入本物业任何地方，以检查本物业或检查本物业管理的账薄

和记录或从中做摘要，然而检查时，应尽量不干扰本物业的业务及营运。

乙方须配合及与甲方合作。

7.1.8甲方需根据国家相关规定，承担大厦的中、大修费用和设施设备的更新

费用。

7.1.9甲方负责购置财产一切险和机器设备险，乙方负责协助。

7.2乙方的权利和义务

乙方将根据甲方项目要求，负责整个“该物业”的整体运作管理，乙方就

“该物、k'管理所招聘的人员均与乙方签订相关合同，“该物、k'所有对

外签署的协议、合同均使用乙方执照。

其主要工作范围如下：

7.2.1乙方应委派一名经甲方认可的港职专业资深及相应资质之管理人员做

为“该物业”的驻场项目经理，全面负责大厦物业管理工作并对大厦委

托的物业管理的工作进行指导及协商、讨论有关本物业运营的所有事

宜。

7.2.2乙方为本物业建立一套完整的国际化标准的管理体系并对“该物业”所

有管理人员进行辅导、考核，同时提供新聘员工之培训及安排定期之培

训工作。

7.2.3为提高“该物业”运营效益提出分析一，对物业管理各项用费进行核算并

提出修正建议。

7.2.4根据“该物业”之运行，建立及修正“该物业”相应的档案系统，以便

文件、信息和资料可快速存取。

7.2.5编制年度预算，协助完成年度决算。

7.2.6提出对“该物业”所有契约中有关物业管理条款的修改建议。

7.2.7每月一次对物业之日常管理工作质量作定期工作总结送达甲方。

7.2.8对物业使用中出现的问题提供技术咨询服务和技术文件。

7.2.9编制各类报表，并提供意见。

7.2.10乙方协助甲方购置财产一切险和机器设备险，并负责第三者责任险的购

置。

7.3确保物业管理符合国家、北京市的法律、法规的要求。

7.3.1在本合同期内及合同期满后不得向除甲方以外的任何其他方泄露甲方

的经营情况及任何其它商业资料和秘密。

7.3.2甲、乙双方合同终止一年内，甲方不可聘用乙方人员到其所属各级单

位任职，乙方保留给予追究的权利。

7.3.3根据有关法律、法规及本合同的约定，协助甲方制订《中青旅大厦管

理公约》，要求大厦业主、租户遵守；

7.3.4对大厦业主、租户违反本大厦的管理公约的行为，根据情节经重采取

规劝、警告、制止等措施；

7.3.5负责制订并组织实施大厦公共设施设备的年度保养计划。

7.3.6负责制订大厦大、中修计划，经甲方批准后组织实施；

7.3.7向大厦业主、租户书面告知大厦使用的规定，当大厦业主、租户装修

大厦时，制定相关管理规定并书面告知有关限制条件，审核大厦业主、

租户提供的装修方案，并负责监督；

7.3.8正式运营期内每满12个月，向甲方提供一次管理费用使用情况报告;

7.4对本大厦的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或增加配

套项目，须事先取得甲方同意，并报有关部门批准后，方可实施；

7.4.1乙方应在开设专用帐户，以便于甲方向乙方支付管理及相关费用。

7.4.2本合同终止时，乙方须向甲方移交全部管理用房及大厦管理的全部文

件、档案和设备资料。

8.物业管理服务标准

8.1管理目标：

以甲方物业租户满意度为指针，参照北京市物业管理优秀办公楼标准，运

用先进的科技手段及管理模式来经营管理服务中青旅大厦的全体客户，使

成为北京市高级写字楼的一个物业管理品牌项目。

8.2标准要求：

8.2.1本大厦外观：大厦外观、完好整洁。

8.2.2设备运行：设备保养良好，运行正常。

8.2.3大厦及设施、设备的维护、保养：建立健全设备巡视回访制度，做好日

常保养及维修记录，维护保养率达优良，维修服务处理及时。

8.2.4保洁：大厦公共楼梯间、走道、宴会厅、电梯轿厢、门厅、卫生间及会

议室等部位墙面、地面、扶手、窗户等清洁明亮，公共部位无杂物。完

好率达优良。

8.2.5保绿：大厦外围的绿化，设专人养护及管理，无破坏，无践踏。根据季

度及虫害情况实施消杀工作，成活率优良。

8.2.6保安管理：管理区域内实行24小时保安与应急服务，定编定岗，保安

人员有明显的值勤标志，有突发事件应急方案，文明值勤，各项保安

措施有落实，有运行程序及制度。

8.2.7防火管理：实施三级防火责任制度，建立健全防火制度和安全操作制

度，并严格按照北京市办公楼防火条例进行运行管理。

8.2.8会务服务无安全事故发生，严格执行保密制度，无泄密事件发生。

8.2.9急修接报修通知后，15分钟内到达现场，急修项目当场处理。

9.合同终止及续签

9.1合同期满后，双方如续订合同，双方将在合同终止前60日甲、乙双方再

行协商。在同等条件下，甲方同意乙方有优先续约权。

10.违约责任

10.1.1由于甲方未履行本合同中所约定的内容而导致乙方不能完成物业管

理目标的，甲方不追究乙方责任，支付予乙方的报酬不得索回，未支

付的报酬须按合司约定支付，且乙方有权要求甲方在一定期限内整改,

逾期未解决的，乙方有权终止本合同。

10.1.2由于乙方违反本合同中所约定的内容，从而不能完成物业管理服务

目标的，甲方有权书面要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改的,

甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿相当于6个月的正式运营期

物业管理费用；造成甲方经济损失的，乙方应另外给予甲方经济赔

偿。

10.1.3除本合同约定情况外，甲乙双方中任何一方无法律依据提前终止合

同的，否则违约方应赔偿另一方，赔偿金额为6个月的大厦运行期

间物业管理费，如造成其它经济损失的，应给予经济赔偿。

10.1.4产生于或基于乙方或其任何雇员、代理人或代表的重大过失、故意

的不当行为、未能本着诚实信用的原则行事、欺诈、违反本合同授

予乙方的权限以外行事，而使甲方或其任何高级职员、董事、雇员、

代理人或代表可能遭受、蒙受损失，因此而发生的所有索赔、罚款

及相关损失、费用，乙方应赔偿甲方，使其不受损害。

10.2不可抗力

由于非因甲方或乙方的过错或任何一方均不能控制的其它不可抗力情况

下，使甲方或乙方不能执行本合同项下的任何义务，那么，因此而导致在

耽误期间内不能执行该义务应予免责。

11.争议的解决

11.1仲裁

由本合同或本合同解释、违约、终止或效力而产生的或与合同有关的任何

争议、异议或索赔应通过友好协商；或提交北京市仲裁委员会按照该会仲

裁程序和规则进行。

12.标志所有权

12.1本合同期限内，英文“MANAGEMENTCONSULTANT:CBRICHARDELLIS”和

中文“物业管理顾问：世邦魏理仕”的名称或经双方互相同意的别的名称

将在任何时候附“该物业”名称之后。甲方承认“CBRICHARDELLIS"、“世

邦魏理仕”的名称及全部有关名称、商标、服务标志、版权及标记（志）

均属乙方或其关连公司的专属财产。

12.2甲方不得在其有权益的任何其它合伙企业、公司或其它营业实体的名称

中使用UCBRICHARDELLTS”、“世邦魏理仕"名称或任何其组合演变的名

称。在本合同期内，乙方或甲方都能在与本物业有关的所有推广材料上

以及推销宣传上使用对方的标志和名称。

12.3无论是由于乙方违约还是其它原因，在本合同终止或期满的情况下，甲

方应在该终止或期满后30日内，从所有招牌、家具陈设、印刷品、徽章、

标语或其它显著特征中除去“CBR1C11ARDELL1S”、“世邦魏理仕”之名

称或标志，而且乙方有

权在上述30日期限后在合理的时候及工作时间内在甲方代表

陪同下进入本物业检查是否已经全部除去。

13.附则

13.1在本合同范围内甲方委托予乙方进行物业管理的事项，乙方

13.2如有因物业管理行业的专业性需要必须进行分包的事项，所分包的项目

和分包的专业化公司必须经甲方认可同意。

13.3若因乙方管理不善或工作人员玩忽职守而给甲方造成损失，甲方有权根

据损失大小依法追究乙方经济责任。

13.4如果乙方破产或无清偿能力，甲方可在任何时候以书面的形式通知乙方,

提出终止合同而不给乙方补偿。该合同的终止将不损害或影响甲方已采

取的任何行动或补救措施的权利。

13.5甲乙双方协商一致，可在本合同的一般范围内进行增减。如上述变更使

收双方履行合同义务的费用或服务内容发生变化，双方应对合同价格或

服务内容进行公平的调整。上述变更的提出方应至少提前30天书面通

知另一方。

13.6双方要对本合同的条款进行变更或补充,经双方签署书面补充文件方可

修改或变更，但不得修改本合同条款的本意。补充协议与合同具有同等

效力。

13.7本合同的所有附件是本合同不可分割的组成部分，本合同和附件定义的

所有名词在本合同和其附件中具有相同的意义。本合同及附件和补充协

议未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律法规执行。

13.8适用法律

本合同的效力、解释、履行应受中华人民共和国的法律管辖。

13.9合同签定

本合同及其所有附件以中文表述，本协议由双方法定代表人或授权代表

（须附授权书）在中国北京签字并加盖公章之日起生效，本协议一式四

份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方:乙方：

北京世邦魏理仕物业管理

服务有限公司

（盖章）：（盖章）：

法人代表（或授权代表人）法人代表（或授权代表人）

签字：签字：

签定时间：2005年月日

签定地点：中国北京

中大修项目表

建筑主体结构主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；

屋面严重漏水需产除重做或修补平屋顶面层外墙板缝局部漏雨的

房屋；

需少量更换和局部加固、补强主体结构的房屋；

需整栋楼房进行门窗整修，地面维修，墙面粉刷、油漆；