税务基础合规及计划 2

典型行业税务合规计划操作实务

第7章第1节房地产行业税务合规计划操作实务第2节制造行业税务合规计划操作实务2CONTENTS目录一、房地产行业的分类与税收征管趋势二、房地产行业的税务风险分析三、房地产行业的税收优惠政策适用3房地产行业税务合规计划操作实务第1节五、房地产行业税务合规综合案例四、房地产行业税务合规建议4房地产行业的分类与税收征管趋势一行业分类依据根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2017），房地产业涵盖从土地开发到后期运营的全链条经济活动。主要分类及业务包括房地产开发经营（房屋及基础设施开发、转让或销售）、物业管理（房屋及配套设施维修养护等）、房地产中介服务（咨询、价格评估、经纪等）、房地产租赁经营（营利性及非营利性租赁服务）。核心分类说明房地产开发经营是行业基石与核心，属狭义房地产行业范畴，也是本节探讨的主要对象。（一）房地产行业的分类与特征（一）房地产行业的分类与特征

经营特征周期长：项目需经历规划、拿地等多环节，流程往往跨越数年；业务复杂量大：涉及资金融通等多类型业务，与多方有金额庞大的往来，属资金密集型企业；受宏观调控及地方经济影响大：国家通过政策调控市场，地区政策与市场环境差异显著。

税收特征涉及税种多且政策复杂：可能涉及增值税、土地增值税等多个税种，各环节涉税情况不同，适用政策区别于非房地产行业；政策变动频繁：项目周期长易遇政策变动，且与宏观调控及财税体制改革紧密相关；地区差异明显：作为地方经济支柱，地方在相关税收问题上有较大自主裁量权。（二）房地产行业的税收征管趋势规范市场秩序，促进平稳健康发展

国家提出整治规范房地产市场秩序，如《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》要求查处非法规避房屋交易税费行为；党的二十届三中全会提出因城施策，取消普通住宅和非普通住宅标准等，推动行业从数量扩张向质量优化转变。改革完善税收政策，加大优惠力度

出台多项优惠政策，如《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）将预征率下限降低0.5个百分点；《财政部税务总局住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年第16号）加大住房交易环节契税优惠；2026年第3号公告规范土地增值税征管。加强征管力度国地税合并后加强土地增值税清算审核管理，向第三方中介机构招标采购审核服务；《自然资源部等关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（2024年9号）提出强化登记和税务协同，实现省级税收征缴和不动产登记信息实时共享，提升征管能力。（二）房地产行业的税收征管趋势9房地产行业的税务风险分析二（一）销售类税务合规风险预收款与销售收入金额核算风险不同销售模式下金额确认要求不同，如以房抵债需分解为转让房地产和清偿债务两项业务，以租代售超20年租赁期可能被认定为销售不动产。企业需建立销售台账，区分订金与预收款，避免因核算错误导致少缴税费。不同税种不同销售阶段税费征收方式增值税在纳税义务发生前按3%预征率预缴，纳税义务发生后按一般或简易计税方式计算；土地增值税清算前预征，清算时区分应清算和可要求清算情形；企业所得税完工前按预计毛利率计算毛利额，完工后结算实际毛利额。企业需准确判断各阶段纳税义务，及时申报。（二）成本核算类税务合规风险

01不得抵扣的进项税额风险一般纳税人销售房地产老项目选择简易计税方法后，36个月内不得变更，且需按建设规模划分不得抵扣的进项税额。企业应区分购进货物服务用途，对非正常损失、简易计税项目等情形的进项税额及时转出。

02不同借款方式利息支出风险金融机构借款利息可据实扣除（不超同类同期贷款利率），非金融机构关联方借款受债资比限制，统借统还需符合特定条件才能免征增值税。企业需根据借款方式正确处理利息支出的涉税问题，避免多扣或少扣。

03预提费用风险土地增值税清算中预提费用需实际发生且取得合法凭据，企业所得税中出包工程未结算可预提不超合同总金额10%的费用。企业需分别按不同税种规定处理预提费用，防止违规扣除。（二）成本核算类税务合规风险

购入货物、服务价格风险关联交易中人为调增成本费用可能被税务机关按公允价值调整，税务机关可参照当地建安造价定额资料核定开发成本。企业应按独立交易原则与关联方交易，确保价格公允。

票据合规性风险向政府支付土地出让金需取得非税收入票据，支付增值税应税项目费用需取得合规增值税发票，拆迁补偿款需提供证明真实性的材料。企业需确保成本费用凭证合规，避免无法扣除风险。

成本核算对象与分摊方法风险土地增值税以项目或分期项目为清算单位，企业所得税按可否销售等原则确定成本对象；分摊方法土地增值税以建筑面积法、占地面积法为主，企业所得税可在四种方法中选择。企业需合规划分核算对象，选择合理分摊方法。

各税种相互影响风险增值税应税收入不含增值税，影响土地增值税清算收入；土地增值税清算后多缴企业所得税可申请退税。企业需关注税种间勾稽关系，避免重复扣除或未及时扣除。契税风险计税依据包括土地出让金、安置补助费等，不得因减免土地出让金而减免契税。企业需严格按政策确认计税依据，避免少缴契税。城镇土地使用税风险有偿取得土地使用权从合同约定交付土地时间次月起纳税，房产土地状态变化次月起调减应税面积。企业需关注交付时间，及时调整纳税义务。房产税风险售出前未使用的商品房不征房产税，自用或出租的需按余值或租金收入计税。企业需根据当地政策，对样板房等特殊情形按时申报。印花税与环境保护税风险应税合同变更后金额增加需补缴印花税，减少可申请退税；环境保护税纳税人可能被认定为房地产开发企业。企业需建立合同台账，关注地方环保税征管要求。（三）其他财产行为税税务合规风险14房地产行业的税收优惠政策适用三（一）房地产行业税收优惠政策的特点

导向性极强，聚焦核心需求重点支持刚性与改善性住房需求，兼顾企业纾困。对个人购房推出契税减免、增值税优惠；对企业通过土地增值税预征率下调、税费缓缴等缓解压力。

贯穿全流程，覆盖开发交易持有开发端聚焦土地获取与建设资金压力，交易端降低买卖双方税负激活市场，持有端对普通住房、保障性住房等给予税收倾斜。

统一性与灵活性兼顾，适配地方实际全国统一核心优惠框架，同时赋予地方适度调整空间，允许结合区域市场情况细化执行标准，兼顾全国调控目标与地方实际需求。

限制性较强，规范适用条件为维持税收收入、防止投机，优惠政策涉及多重手续，适用范围和申请条件有严格约束，对企业规划与合规管理要求较高。（二）房地产行业税收优惠政策的合规重点选择性优惠：自主判断与合规适用包括房地产老项目增值税简易计税（36个月内不得变更）、增值税留抵退税（连续6个月新增留抵税额大于零且第六个月不低于50万元可申请）、土地增值税清算涉及企业所得税退税（无后续开发项目可申请），需企业根据实际情况选择适用并留存资料。非选择性优惠：强制适用与标准明确如普通标准住房土地增值税免税（增值额未超扣除项目金额20%），大部分地区要求清算时按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产分别计算，企业需确定当地是否强制单独核算并合规申报。排除性优惠：明确限制与禁止适用企业改制重组土地增值税免税不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形；研究开发费用税前加计扣除政策明确排除房地产业，企业不得违规适用。17房地产行业税务合规建议四把握政策复杂性与多变性房地产行业税种多且相互勾稽，政策更新频繁，企业需全面掌握各类税收政策，避免因理解偏差或滞后引发风险。重视地区政策差异性土地增值税等地方税种政策存在地区差异，企业应在项目启动前调查当地法规及执行口径，关注政策变动趋势。加强与税务机关沟通针对政策未明确的涉税事项（如土地增值税分摊方法），及时与主管税务机关沟通，明确处理口径，确保申报准确。合理运用税收优惠政策将优惠政策适用标准嵌入项目全生命周期管理，精准把握要点，规范流程，收集资料，实现合规与效益双赢。（一）关注政策差异，准确适用政策（二）加强全流程财税管理

强化合同审核与管理制度合同签订前核查供应商资质，明确业务性质、权利义务及涉税信息（如销售合同中的交付、收款、开票方式），确保业务真实合规。

规范业务资料与凭证管理对成本费用取得合规凭证，关注发票信息与实际情况的一致性；向个人采购应税服务需代开发票，妥善留存凭证并依法归集成本费用。

建立统计台账与信息化系统统计各类业务合同重要信息，对特殊模式业务单独管理；严格按合同执行，及时确认收入、核算成本费用，按政策计算缴纳税费。（三）借助外部力量

强化与税务机关沟通交流针对制度不明或执行口径变动的税务事项主动沟通，配合土地增值税清算审核，补充资料并回应问题，推动审核程序进行。

聘请专业税务顾问依靠税务顾问的专业知识和经验，识别潜在风险点，制定防范措施；在税务稽查时协助准备证据材料，争取公正合理的结果。

通过合法途径解决涉税争议对税务机关检查、稽查或清算审核结果有异议时，先沟通协商；协商无果且确有正当理由的，可在缴纳税款或提供担保后启动行政复议乃至行政诉讼。21房地产行业税务合规综合案例五（一）案例背景

当事人信息再审申请人：海南华城房产开发有限公司（华城公司）；被申请人：国家税务总局海口市税务局（市税务局）。

税务机关通知内容市税务局于2014年12月19日送达《土地增值税清算税款缴纳通知书》（030号通知），通知华城公司财富广场项目应补缴土地增值税24976041.43元（清算应缴33153296.61元，已缴9077255.18元）。

企业后续行动华城公司对030号通知不服，向省税务局申请行政复议，省税务局于2015年7月30日作出维持原通知的行政复议决定（15号复议决定），华城公司仍不服并提起诉讼。【二维码】7.1.2扩展阅读：以土地增值税清算提效房地产项目全链治理（二）争议焦点1.成本发票合规问题华城公司认为：涉案项目开发历时23年，早期由股东海南省农垦开发公司以土地入股并作为建设主体办理手续、签订合同付款，相关抬头发票符合历史情况，应列入项目开发成本抵扣土地增值税。市税务局认为：华城公司是项目开发主体，支付的款项应取得以其为抬头的发票；海南省农垦开发公司仅为股东，以该公司为抬头的发票不得在本项目土地增值税清算中扣除。2.土地成本问题华城公司认为：股东农垦开发公司以20亩土地作价300万美元入股，规划道路占用土地成本应计入扣除项目，市税务局调减土地成本不当。市税务局认为：政府设定为规划路、未实际用于项目的2370㎡土地不能计入土地增值税扣除成本，应以实际用地11019.95㎡确认项目土地成本。（二）争议焦点3.清算程序问题华城公司认为：市税务局未审查其提交的佳明会计所报告且未说明不采信理由，德立税务师事务所无证查取证、仅案头审核出具的鉴证报告不能作为行政行为依据，市税务局未回应其异议。市税务局认为：已依法审核海南佳明会计师事务所的鉴证报告，对未采信部分已告知理由；省税务局复议审理查明不存在剥夺华城公司知情权、陈述权及程序违法情形。4.成本分摊方法问题华城公司认为：其为财富广场项目成立且无其他开发项目，可售面积百分比法适用于多个房地产项目，单一项目不适用此方法。市税务局认为：海南省土地增值税清算实践中，无论单一或多个项目均采用“可售面积百分比法”，华城公司要求采用新方法无正当理由，不利于税赋统一和执法公平。（二）争议焦点

5.

销售价格问题

华城公司认为：17套房产系按正常市价出售，税务局未依法鉴证评估就采信相关报告调增收入；14套房售于琼地税发〔2009〕187号文出台前，该文无溯及力，不能据此调增收入。

市税务局认为：对售价偏低房产调增价格不违反法不溯及既往原则，清算工作在该文下发后，按该文执行并无不当；以低于当年同季度同类型均价20%为标准，调整17套房销售价格6313848.15元。（三）法院判决要点成本发票合规问题华城公司作为项目开发主体，应取得以其为抬头的发票进行成本抵扣；以“海南省农垦开发公司”为抬头的发票不符合规定，不予抵扣。土地成本问题市政规划道路所占用的土地不是项目开发中直接发生的或应当分摊的成本，不应计入土地成本；市税务局以实际用地11019.96平方米确认土地成本进行清算，并无不当。清算程序问题市税务局在清算过程中依法委托有资质的税务师事务所进行鉴证，并与华城公司沟通；对华城公司自行委托的中介机构报告经审核后不予采信，并无不当。成本分摊方法问题海南省范围内统一采用“可售面积百分比法”进行成本分摊，市税务局在涉案项目中采用该方法，并无不当。销售价格问题市税务局依据相关规定对售价偏低的房产进行调整，程序合法，依据充分，且未违反不溯及既往原则。（四）税务合规启示发票管理合规性房地产开发企业在项目开发过程中，应确保所有成本支出均取得合法有效的发票，且发票抬头应与开发主体一致，避免因发票问题导致成本无法抵扣。土地成本准确性在计算土地增值税时，应准确确认土地成本，排除非项目直接相关或不应分摊的成本（如规划道路占用土地），确保清算结果的准确性。清算程序规范性税务机关进行土地增值税清算时应严格遵守法定程序，企业应积极配合，提供真实、完整的资料；对中介机构报告的采信与否需有明确理由并与企业沟通。成本分摊方法合理性房地产项目共同成本费用分摊时，应关注地方税务政策的具体要求，选择地方统一适用的合理方法（如海南省“可售面积百分比法”），确保分摊结果公平合理。销售价格合理性企业销售房产时应确保销售价格的合理性，避免售价明显偏低；税务机关有权对售价偏低情况进行调整，企业需提前做好价格合规准备。一、制造行业的分类与税收征管趋势二、制造行业的税务风险分析三、制造行业的税收优惠政策适用28制造行业税务合规计划操作实务第2节五、制造行业税务合规综合案例四、制造行业的税务合规建议29制造行业的分类与税收征管趋势一（一）制造行业的分类与特征

01制造业行业的常见分类根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2017），制造业涵盖众多领域，常见分类包括农副食品加工业、食品制造业、纺织业、化学原料和化学制品制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、通用设备制造业、专用设备制造业、汽车制造业、电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业等。

02制造行业的经营特征产品有形且发挥供应链核心作用：将有形输入转化为有形输出并实现增值，是资源开采、原材料供应、物流、流通和消费等环节的关键连接。生产过程复杂且规模效应显著：包含多道工序与技术环节，增值活动高度依赖设备升级和技术创新，实物资产占比高，集团化、规模化生产。面临境内多税种申报与跨境交易涉税风险的双重挑战：税务管理呈现链条长、环节多、政策复杂、风险较大。（二）制造行业涉及的主要税种

税种行业适用性1.增值税制造业核心税种，所有制造企业进销环节均适用2.企业所得税所有制造企业适用3.消费税生产烟、酒、成品油、小汽车等应税消费品的制造企业4.环境保护税排放大气污染物、水污染物、固体废物、噪声的高污染制造企业5.关税涉及进口原材料、零部件、设备的制造企业6.房产税、城镇土地使用税持有建筑物和土地的制造企业（三）制造行业的税收征管趋势

实施数据驱动的供应链全流程穿透监控依托金税系统实现“供产销存”全链条数据归集，利用“业务、资金、发票、货物”四流合一的交叉验证，实时监控采购、生产、销售各环节；大数据风控模型自动识别产能不匹配、发票与物流分离、资金回流等异常，并强化关联方交易定价公允性监管。

开展风险导向的重点领域专项稽查聚焦虚开骗税、转移定价、存货异常及环保合规四大领域。通过海关、退税、结汇等数据交叉比对打击出口骗税；运用转让定价方法审查关联利润分配；精细化核查存货账实差异与成本结转；环保处罚与纳税信用联动，实施常态化专项稽查。税收优惠政策适用性的闭环管理加强对制造行业税收优惠政策适用闭环管理，从政策宣传、资格认定、申报审核到后续监管，形成完整的管理链条。税务机关通过信息化手段，对企业享受高新技术、研发加计扣除、资源综合利用等税收优惠的情况进行动态跟踪和核查，确保企业符合优惠政策条件、精准享受，防止政策滥用。同时，及时反馈政策执行中存在的问题，不断完善税收优惠政策。（三）制造行业的税收征管趋势34制造行业的税务风险分析二（一）制造行业的常见税务风险预警指标

发票类风险指标关注发票开具与取得的合规性，如发票抬头、品名、金额等与实际业务是否一致，是否存在虚开发票、接受不合规发票等情况。

税负类风险指标包括增值税税负率、企业所得税税负率等，若税负率显著低于行业平均水平或波动异常，可能提示存在少缴税款风险。

纳税项目比对类风险指标将纳税申报数据与相关业务数据进行比对，如增值税销项税额与销售收入、进项税额与采购成本的匹配性，异常差异可能预示风险。

报表项目比对类风险指标对财务报表中相关项目进行比对分析，如资产负债表中存货与利润表中成本的关系、应收账款与销售收入的合理性等，发现潜在问题。

行业比对类风险指标与同行业企业的相关指标进行对比，如单位产品能耗、投入产出比、利润率等，若明显偏离行业正常范围，需警惕税务风险。（二）制造行业的常见税务风险类型进销项业务的税务合规风险

存在进项税额抵扣不合规，如用于非应税项目、免税项目的进项税额未按规定转出；销项税额确认不及时或不准确，如未按纳税义务发生时间确认销售收入等风险。成本核算和收入确认的税务合规风险

成本核算方面，可能出现成本费用归集不准确、分摊方法不合理，虚增或虚减成本；收入确认上，存在提前或滞后确认收入，以及视同销售行为未按规定计税等问题。资产税务处理及关联交易税务合规风险

资产处理时，固定资产折旧计提不符合规定、无形资产摊销年限不准确等；关联交易中，可能通过不合理定价转移利润，未按独立交易原则进行税务处理，引发税务风险。37制造行业的税收优惠政策适用三制造行业税收优惠政策的特点制造行业税收优惠政策具有政策工具复杂、政策目标导向性强的特点，重点支持科技创新、绿色发展等领域；政策覆盖研发、生产、出口等多个环节；存在区域性差异，部分地区有专项扶持政策。区域性优惠政策的税收合规分析区域性优惠如西部大开发、自贸区的税收减免，需关注企业注册地、实际经营地是否符合政策要求，以及地