商业物业管理的前期方案

前期商'业物业管理方案

按其经营方式重要为单体经营，集中管理的I模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发

商普遍推行口勺一种措施，管理日勺好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的J,还必须成立专门打勺

商业管理企业对商铺进行管理，才能长期发展。

目前国内商铺购置者有诸多是依托收取租金，偿还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发

商对商铺的管理更为重要，

假如商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能偿还按揭贷款，最终风险还是

要落到开发商IJ勺头上。

1.0商铺物业管理理念

让买者“一站式”购物；让卖者享有“i站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次

前进。

“一站式”管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场

日勺发展趋势。建材城打破老式的经营模式，根据产业集群日勺特点，推出了集批发、期货、展

示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业

服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。

0专业市场是有计划H勺商业汇集，对商铺进行“统一管理分散经营”是专业市场区别于其他

房地产的关键特点。

0“统一管理”，规定商铺必须由代表业主权利U勺、受业主、开发商委托的管理企业统一管

埋，没杓统一管埋的商铺是难以经受剧烈的零售业巾场竞争。

0“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺口勺管理者不能直接进行

商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1商铺日勺统一管理口勺理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为

了到达“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售协议中都应当约定承租户必须服从

管理企业的统一管理。在法律上确定商铺管理企业的管理地位。

1.1.1“统一招商管理”规定招商H勺品牌审核管理和完善H勺租约管理。

0“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产

品合格委托书（合用于批发代理商）、品牌代理委托书（合用于专卖代理商）、税务登记证、

法人授权委托书等。

0”完善的租约管理”指：签定租约、协议关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，尚有其他比较关键的租约

条款管理，例如：

I承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划艮I限制，假如发生重大变化，须经业主

委员会的承认（业主委员会成立之前，经开发商承认）；

I营业时间确实定；

I承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

I为整个商铺促销承担I1勺义务；

I承租人对停车场的使用，确定有偿还是免费，有无限制；

I投保范围事宜;

1.1.2“统一日勺营销管理”有助于维护和提高经营者日勺共同利益。

0由于目前商业竞争剧烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理

企业应当为商铺筹划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

1.1.3"统一的服务监督”有助于经营者间的J协调和合作。

0商铺须设置由开发商领导、商业专家构成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租

户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

I指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

I协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

I服务项目：行政事务管理；

I监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4“统一日勺物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

0商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的

保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施H勺使

用频率较高，统一管理有助r对物业设施设备有计划口勺保养与维修，增长使用的安全性和耐

久性。

2.0商铺物业的管理特点

2.1顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商

品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同步商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。

安全管理应尤其谨慎。

2.2服务规定高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。增进商业物业保

值、增值；同步为使用人和顾客营造一种安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是

商铺物业管理服务H勺主线原则。

2.3管理点分散

出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是

商业物业管理的特点。

2.4营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对

少某些。统一店铺时开张及关门时间有助于商铺口勺整体形象塑造。开张、关门时间不统一会

导致整体商铺经营口勺凌乱感，无序经营口勺印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车R勺，也有骑车日勺，大量的机动车和非机动车对商铺周围的交通管理和

停车场管理增长了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理组织架构及人员配置

管理处经理

维修服务部业户服务部保安服务部保洁绿化服务

部

3.1.1商铺管理口勺人员配置原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，

没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业经理兼任。该部重要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若

干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少重要根据于

业户服务部的工作时间和工作量，一般每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门重要职能是保证

商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需

要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡查、监控、消防和车管工作。该部门重要职能使安全

防备与消防管理。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的重要职责是保

洁服务管理和绿化服务管理。详细保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁

频次以及商铺的绿化面积进行安排。

4.0商铺的）物业服务管理

商铺物业管理包括如卜.几种方面，我们现对此进行分项描述：

4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物H勺养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7项目绿化服务管理

4.8商铺经营服务管理

4.9商铺广告管理

4.10仓储加工管理

4.11商铺保险管理

4.12VI系统管理

4.1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1接待与联络

接待与联络是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾

客进行交流11勺窗口。其重要职能与其他类型物业管理U勺业户服务同样，包括倾听提议和意见,

接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联络等。

4.1.2纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务原因而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理成果都要有

记录，作为年终表扬与履行“管理公约”业绩考核根据之一；

4.1.3报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将导致很大的影响。业户报修，应迅速做记

录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

4.1.4走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

0一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、提议；

0二是对报修后的维修成果进行回访；

0三是对、业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面II勺局限性之处作出提醒、督促改善,

晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商

铺的J自身形象，我们的目的是一致於J。

4.1.5内外联络

商铺内部联络：

商铺的内部联络包括向业户收取租金、管理费、水电能花费、铺位口勺报修抢修费等；向商铺

方收取物业管理费、能花费。商铺服务管理做得怎样，必将影响到收缴率H勺好坏。

商铺的外部联络:

商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环境保护、水、电、电信及媒体均有业务上II勺联络，

如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

4.2商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包括在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能重

要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇日勺租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商根据经营规定，提出装

修申请；也有的业主把一种层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请同意

后作某些小的变动装修，装修管理应做好如下几种方面：

。建立周全、详细、便于操作的管理制度；

0专人负责对工程实行严格的监督；

0选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

0对装修现场进行监督管理。

423商业铺面制定装修管理规定的要点

0二次装修过程应遵守物业管理处制定日勺《二次装修施工管理规定》；

。业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备口勺，应严格遵守《商铺动火申请制度》

日勺各项规定；严禁私自更改水、电管线及负荷用电；

0装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交口勺经承认的装修设计图、装修协议，对工程

进行竣工验收，如发既有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不一样H勺

处理；

0为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇构造等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处

选定还是由业户选定应视工程波及U勺方面来确定，一般分如下几种状况：

0凡波及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的：为

该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；电视监控系统、

公共天线分布系统等进行增建或改装口勺，都由物业管理处选定工程实行工方。业户则按工程

费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

0凡波及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，

通风设备、等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

。业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清晰显示楼层内部间隔的平面图；楼层平

面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）;电

力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天

花的平面，切面图；及其他某些物业管理处或商铺规定提供的建筑细节；

。装修工期、动工期、防火措施、环境保护、环卫规定、违约责任、施工期保险等。

4.2.4装修现场监督管理

。在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容重要包括3方面：对施

工人员的管理，以及对工程与否按图施工、按“装修协议”规定和对装潢现场环境卫生（装

潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员状况复杂，大多是临时工，施工方对他们也

许也缺乏有效H勺控制；

。装修施工与整个楼宇口勺建筑不一样，他一般局限于一种单元或一种楼层内施工，而其他层

面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修H勺工

程监控重要着眼于施工人员有否严格按承认的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修

管理协议”上U勺条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，

0如有违反规定要及时联络，发出“整改告知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公

用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但

有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参照。

4.3商铺设备、设施维保服务管理

。商业物业的平常养护原则较高，维修规定严，其内容同办公楼相似，但其方式不一样。商

业物业W、J重点在于多种设施，设备上，由F商业物业设施设备使用频率较其他物业相比是最

高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动H勺正常运行。

0商铺设备管理重要是防止商铺停电和保证中央空调时正常使用。商铺供电需要绝对保证,

由于一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的原因，对商铺声誉带来

不利影响。因此应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常

状况及时安排维修，保证电气和中央空调正常运行。

0商铺设备设施维保管理的详细实行过程与办公项目类似，在此省略。

4.4商铺建筑物口勺养护及维修管理

4.4.1商铺修缮日勺计划、资金管理。

为了保证商铺建筑物的完好，应制定完整R勺修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮

投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要贯彻资金），检查修缮成果。

4.4.2工程性质确实定

根据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大体分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体构造的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须

拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的规定，一般是经营业

户必须停止营业。因此，工期安排和动工前的筹办工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少许主体构件，保持原楼宇规模

和构造的工程。如楼顶H勺局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面

粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；

小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复日勺小损小坏，以保持建筑物原有完损等

级的平常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。

小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽量不影响业户及顾客。

4.4.3建筑物维修H勺档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料口勺补充，是为后来建筑物的维修、整

改、扩建等工作提供不可块乏的根据。

4.4.4维修或施工工程的管理

设备、设施"勺大中修或商铺建筑物的J修缮如需外发包时，应给有对应资质的修缮施工单位承

接。外发包协议应规定该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技

术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗

位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安

全（包括防火）和与否按外发包协议规定和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环境保护措施进

行监督管理。

4.4.5检查监督

维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查

分管维修工II勺责任：发生责任事故追究维保部主管的责任。

4.5商铺保安服务管理

4.5.1治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防备突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理

等。其管理的I重点如卜.：

4.5.2安全保卫管理是商铺物业管理口勺要点，必须予以重视。它有两部分构成一消防和治安

管理。

0商铺物业一般都安装先进FI勺自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控

系统联网，一旦发现火情，烟雾到达一定的浓度或温度到达一定口勺高度这两种装置便自动通

过导线将报警信号传播至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

。运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监

控人员及时录像存作查证，

0在地下车库或露天停车场亦须安顿监控探头，防止车辆被窃。

0人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易导致电视监控死角，人防是商服物业管理中必

不可少『、J。

0商铺重要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对■讲机告知场内保安人员加以注意。流动岗

应不间断、流动巡查，做到勤观测，勤分析，善「发现问题及时处理问题。

0对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门

汇报。

4.5.3防窃防盗的管理

。建材市场的出入口多，管理分散，管理难度大。在商品出入口应设置保安，其职责检查带

出的商品与否有发票，与否是合法的商品购置行为：大型商铺在进货和为顾客送货（大件）

时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，轻易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高

警惕，防止商品被盗；

。某些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客

中出门。故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高

警惕，加强巡查；

。对夜晚值班保安的素质规定应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺

夜应采用必要H勺技防措施，防备恶性事件和突法事件。

。市场入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲

机汇报商铺内的保安员加以注意。

0商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注

意保护现场，及时向上级汇报或呼喊救护车。应尤其强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾

客时

4.5.4监控中心管理

0监控是指运用电视监控系统对商铺进行全方位多角度内监视。

。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作杳证。

0露天停车场亦须安顿监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，

有利破案。

0这项工作的重要性规定监控中心的保安人员工作认真、敬业。

4.5.5消防管理

0商铺消防工作日勺重要性不言而喻，商铺内人流大，楼用、通道（尤其是放火楼梯、通道）

相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难:

。市场商品多（且大多是易燃品），火种轻易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓

延极快：烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高H勺。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有

先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置

直接与火灾自动报警系统式网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各到达一定的程度，这

两种装置便自动通过导线将报警信号传播至报警器，进行有效监控与防止。

0制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物

业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清晰；消防监控中心的保安员应明确自身的

职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“防

止为主，防消结合”的消防方针。

。发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机告知就近的保安人员赴现场核查与处置：如

确为火警，按应急方案实行，汇报保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人

身安全，事故后作好调查分析汇报并M案。

0发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并》.即告知维保部，协助维保部尽快排除故障，

并作好详细记录。

。定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标识、放火门进行检查，保证完好备用、通道

畅通、标识清晰。对某些业户也许私自增长电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接

触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

。在员工、管理人员和业9中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌

握火灾逃生知识，不停提高大家的防火意识和消防业务水平。

4.6商铺保洁服务管理

商铺的环境有外部环境和内部环境

。外部环境包括楼宇口勺外墙、附属建筑设施及周I制的绿地、广场、停车场等；

0内部环境包括过道、卫生间、会议室等一切公用场所。

。搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主意在于发明整洁优美、友好怡人的商业气氛，为业户

提供一各理想H勺经营环境，为顾客提供一种轻松快乐H勺购物环境。

4.6.1商铺保洁管理措施

。要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的

原则，根据这些原则、规定再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查

还室手摸检查或白纸擦一米检查等。

。制作《商业街商铺环境清洁的作业原则》,内容有检查的部位、项目、清洁的原则、保洁

的频率、检查打勺手段等。重要日勺问题是怎么做等。

0制定《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定

日勺操作程序去做，是保洁工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清

洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；

地毯清洗洁净等。

4.6.2商铺保洁管理口勺重点

0商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。伴随人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；

定期的清洁可以带给顾客舒适、优美U勺购物环境；

0商铺的玻璃无框门、室内柱上镜等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的

不舒适，应定期清洁以消除不洁现象:

0市场卫生间墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

。商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提高

商铺的形象。

0商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

0雨大进门处及其他公用过道应设置某些雨具寄存器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,

同步注意清洁卫生。

。对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充足考虑小朋友的安全，要放在摸

不到的地方；为了安全也可以聘任专业队伍进行消杀工作；

。在商铺的营'业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免导致顾客

滑倒伤害事故；

0在雨雪天，商铺进门处应勤保洁井放置地毯或防滑提醒牌：

。提醒业户在规定R勺时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

。对一切能运用的再生垃及（包装纸、箱）要回收处理。

4.7商铺绿化服务管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅H勺购物环境的基础。商铺内外口勺绿

化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提高了商铺得品位。绿化管理应配置专业技术人员，

根据季节、气候，地区条件的不一样和树木花草的生长习性及规定，制定详细的管理细则，

指导养护人员实行。

4.7.1项目绿地管理

。商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的）构图要统一协调,

水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

0保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

。发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

0草坪要常常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

0台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶欧I防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒

斜的花木。

4.7.2商铺室内绿化管理

。花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

。花卉上挂•名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花II勺常识，争取业户和顾客的

配合，共同发明幽雅清新的购物环境，同步又陶冶情操，增长商铺的文化气氛：

0花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

。商铺过道人流量较大，因此商铺过道摆放的花卉要常常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎

口勺花卉立即更换：由于各点摆放位置口勺光照度不一，花卉就要定期互相调剂、更换位置；

4.7.3检查督导

部门主管对保活、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责

任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，

每月累积多次，对主管进行惩罚。

4.8商铺经营服务管理

商铺方和物业管理企业所签订欧）委托物业管理协议中，往往会把商铺经营管理范围H勺租赁管

理，广告筹划、新项目开发同步委托给物业管理企业，以配合其商铺H勺经营管理.作为物业

管理企业也应将商铺经营管理H勺好坏与自己的物业管理服务紧密地联络起来。

4.8.1租赁管理

出租方式的管理重要是在租金约定期要考虑多方面原因，如商品经营的范围及类别；附近

商铺楼宇的空置率；承租户H勺经营特色；商铺所处的位置。此外经营商品给管理带来的易难

也应作为一种原因。租金计算可采用两种形式，一种先规定一种固定H勺月租金（根据面积），

然后根据市场状况和货币升、贬值决定几年后再增长合理的幅度。一种是按面积定出最低租

金，然后根据承租户销售总额按一定的比例收取租金。

4.8,1.1协议租金出租的注意事项：

©在和业户签订租赁协议之前亦应理解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目

前所经营店铺H勺数目，业绩状况及所经营品种与否符合行业的规定等；

©承租人口勺经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量.与否有能力进行一定投入的

商业推广活动，从而使商鼐的业务前景有较大的发展等。

4.8.1.2租金条款

©租金制定的参照原因：

I要参照周围小区人口数目，流感人口的数目及也许吸引其他小区口勺顾客量、商铺地理位

置的优劣，交通与否便捷等状况：

I要参照商品经营"勺范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人U勺经营特色、承租人要

承租的层次、位置等状况等：

I要参照周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

©租金的构成要素：

I租金H勺构成包括商铺固定投资口勺折旧、保险，贷款资金利息、、投资回报率等。

I水电能花费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

I大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包括大中修整改更新基

金要素的）等

4.8.2广告筹划

0楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计规定或制

作，必须由物业管理企业统一安装在合理位置；

0广告筹划是商铺经营服务管理口勺一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人

留住。因此要筹划和组织各项商业推广宣传活动，如综合演出、纳凉晚会、模特演出，摄影

展，商品使用演示等.

0节日期间还可以对应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺日勺气氛，提高了商铺日勺文

化氛圈，又扩大了商铺的著名度，吸引大批消费者来购物助兴。

0协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学小朋

友等，会给业户带来潜在的商业机会。

4.8.3项目开发

0开办商务中心，为业户提供、复印、打字、电报、长途、电子邮件等服务：

0开办茶座.为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举行舞会、卡拉0K、节日庆祝,

年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

0办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱,

0为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

0开办投币洗衣店、迅速冲印摄影店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：

为顾客，业户提供全方位的服务,使顾客生活中的大多数服务规定都能在商业街中得到满足。

4.9商铺广告管理

0业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采用许多宣传和促销手段。除电视、报刊

广告以外，最有效、最直接欧I就是在商铺主体周围与商铺内部悬挂醒目H勺招牌、广告牌、条

幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传筹划的

同步，必须加强商铺的广告宣传管理。

0商铺的整体布局设计是很重要欧），而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、

张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就规定承租业户的广告设计必须通过物业管

理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计风格。

4.10仓储加工管理

4.10.1仓储管理口勺任务

1、运用市场经济手段获得最大的I仓储资源日勺配置。

2、以高效率为原则组织管理机构。

3、不停满足社会需要为原则开展商务活动。

4、以高效率、低成本为原则组织仓储牛.产。

5、以优质服务、讲信用建立企业形象。

6、通过制度化、科学化的先进手段不停提高管理水平。

7、从技术到精神领域提高员工素质。

4.10.2仓储管理的J基本原则

1、效率的原则。仓储作业管理的关键是效率管理。

2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕着获得最大

经济效益的目H勺进行组织和经营。

3、服务的原则

4.10.3仓储