南亚石油商务港项目对外寻求合作商务计划书

南亚石油商务港项目对外寻求合作商务计划书27页

商

务

计

划

书

昆明长庆实业有限公司

目录

第一部分摘要.............

第二部分项目概况.........

第三部分公司简介.........

第四部分公司战略及价值定位

第五部分市场分析.........

第六部分南亚石油商务港财务数据估算

第一部分摘要

昆明长庆实业有限公司致力于将公司打造成云南专业的旅游房地

产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地域特色的旅游房

地产品牌。

项目总体定位：

本项目重点由南亚石油论坛会展中心、石油交易所、五星级宾馆、

石油研究中心商业街区、十个世界不一致风格的度假小镇构成。拟建

设成为东南亚规模最大的集会展、石油交易、学术研讨、旅游、居住、

休闲、渡假、观光为一体的大型综合开发项目。

项目位置及占地：该项目位于昆明滇池国家旅游度假区内，估计

用地面积约3000亩。

项目分期实施计划

前期拟投资30亿兀用于分批征用土地与建设。

第一阶段一一石油交易所及建设10个世界风情小镇（度假村）。

第二阶段一一石油论坛设施建设。拟建设石油期货交易所与会展中心、配套的商务中心、

五星级度假酒店、石油研究所、职工疗养院与职工度假村等。

开发总面积；150万平方米

世界小镇110万平方米

商业物业5万平方米

交易大厅5万平方米

酒店15万平方米

石油研究中心10万平方米

其他配套公建5万平方米

项目总投资

该项目总投资估计148亿元人民币，首期投入30亿元人民币。本

项目估计可实现销售收入197亿，估计可现实利润：48亿。

目前，该项目已获得昆明滇池国家旅游度假区正式的立项批复，

现公司对外寻求战略投资伙伴及财务投资人。

第二部分项目概况

项目的位置及占地：该项目位于昆明滇池国家旅游度假区，滇池

以北，环滇景观大道以南，具体位于六甲两半岛，占地约3000亩，估

计容积率在0.6-1.2之间，前期拟投资30亿元用于分批征用土地与建设。

第一阶段一一石油交易所及10个世界风情小镇建设（度假村）。

第二阶段一一石油论坛设施建设。拟建设石油期货交易所与会展

中心、配套的商务中心、五星级度假酒店、石油研究所、职工疗养院

与职工度假村等。

开发总面积：150万平方米（初步规划）

世界小镇110万平方米

商业物业5万平方米

交易大厅5万平方米

酒店15万平方米

石油研究中心10万平方米

其他配套公建5万平方米

计用地面积约3000亩。项目建设规模及内容：该项目要紧用于建设上

海石油交易所西南分所、石油工人度假村、南亚石油论坛、会议中心

与五星级酒店及其相光配套设施。

项目总投资估计约148亿元人民币，首期投入30亿人民币。

第三部分公司简介

昆明长庆实业有限公司于2008年2月成立，出资方式及股权比

例，公司注册资本金一亿元，实有资金3000万元。

公司战略合作伙伴：

西安长实石油天然气进展有限公司（中国石油天然气集团公

司下属企业）。

新加坡GIC公司（新加坡政府最大的投资公司之一）。

云南大通房地产开发集团有限公司。

项目管理团队要紧是由中石油西安长实天然气进展有限公司、云

南大通房地产集团有限公司与新加坡GIC公司三方专业人士构成。

第四部分公司战略及价值定位

公司战略

昆明长庆实业有限公司致力打造对云南经济产生深远影响的以旅

游地产为龙头的复合性地产开发企业。

战略设计的根据

1、政策背景：云南省确立了建设旅游文化的绿色大省的战

略，从宏观政策层面，可得到省、市及地方政府的大力

支持。

2、云南特殊的旅游文化资源，在云南汇合了多元的民族文

化、厚重的历史积淀、得天独厚的自然资源、浓郁醉人

的民族民族风情。

3、庞大的旅游人数，据统计云南每年接待国内外游客1800

万人次，每年以近15%的增长率向上递增，随着国力

的不断增强，人均GDP3000美金的瓶颈，将在沿海发

达地区不断被超越，度假旅游将形成趋势，并形成庞大

的消费人群，持续增长已成为趋势，将随着全国带薪休

假政策的实施，云南将成为全国旅游度假地的首选之

O

4、区位优势与发达便利的交通，云南是中国通向南亚、东

南亚的必经之地，区位优势十分明显，随着云南面向东

盟与东南亚大通道的建设，现已初步建成高速公路、铁

路、航空三维一体、便利畅通的立体交通网络，云南将

形成公路、铁路与空中立体大通道的格局。

5、商业模式，项目将在一定的规模优势基础之上，以会展、

度假型酒店、酒店式公寓与产权式酒店、与高尚住宅小

区为一体的极具民族特色的综合性建筑群，引入先进的

分时度假理念，星级管家服务体系，将打造出极具魅力

的时尚旅游度假小区。

6、项目定位清晰。本项目重点由南亚石油论坛会展中心、

石油交易所、五星级宾馆、石油研究中心商业街区、十

个世界不一致风格的度假小镇构成。拟建设成为东南亚

规模最大的集会展、石油交易、学术研讨、旅游、居住、

休闲、渡假、观光为一体的大型综合开发项目。

7、分时度假理念逐步成熟，已在中国探索出一条成功的模

式，即富裕起来的人群与成功人士，购买分时度假商品

给自己的父母与亲朋及子女享用，此一商业行为与购买

动机非常贴近于中国的传统文化，将随着带薪休假政策

的落实与不断推广，将具有广阔的市场前景与开发潜

力。

因此，在昆明打造大型综合性开发项目的时机已逐步成熟。

第五部分市场分析

一、项目的宏观经济分析

随着全球进入到高油价时代，能源争夺日趋白热化，国家从经济与

能源安全的方向考虑，中缅能源通道建设已获批复。这条通道关于西

南经济具有不言而喻的拉动作用，特别关于云南，将完全改变其支柱

产业单一的落后经济现状，依托中缅石油管道在云南建国家石油炼化

基地，加快形成群体支柱产业，同时更将云南从成品油供应末梢推向

前沿，改变了云南缺油的历史，云南与昆明迎来了石油产业进展新机

遇。如何充分把握这一伟大的历史机遇，使其经济效应最大化是目前

最值得云南人思索的问题。

运营国际石油论坛，延伸石油经济效应。云南无油、气田，中缅石

油通道跟中哈、中俄石油通道一样，由此确立云南在中国乃至亚洲的

能源地位，建立国际石油对话平台，就是为了进一步的确立与放大这

一效应。云南昆明作为东盟诸国经济进展最活跃的城市，不管从经济

地位、地理位置、交通、与未来的能源布局来说，都是最适合开展南

亚石油论坛的城市。博鳌亚洲经济论坛将世界的目光吸引到中国、吸

引到海南，让一个偏僻的小渔村成为亚洲乃至世界经济的焦点，这正

是昆明应寻求的模式，南亚石油储量仅次与中东是世界第二大产油地,

南亚石油论坛必将能吸引世界的眼球，中缅石油通道也将由此走向世

界，昆明也势必成为世界能源的新兴城市，第二个博鳌经济效应将在

云南重现。

打造特色会展经济。昆明四季如春、风景秀丽、文化绚丽多彩，

是理想的会展城市，多年来昆明也致力打造会展经济，然而种种努力

后却收效甚微。毕竟是什么原因限制了云南会展经济的进展？我们认

为本地产业与会展经济内容的关联性是要紧因素。南亚石油输油管道

的建设给云南与昆明制造了契机。作为以石油开发为背景的长庆实业

集团进入云南将为此作出奉献，通过建设石油期货交易所、石油研究

所、会议中心、总部基地、五星级宾馆与疗养院等硬件设施，打造与

石油有关联的新时期云南会展经济。99昆明世界园艺博览会已经成功

的让昆明的城建超前进展了10年，也让云南的知名度上升到了一个新

的高度,然而由于运营的非连续性导致它丧失了品牌延展效应，而南亚

石油论坛将采取年会制，能源品牌将得到有效的连续。石油交易所与

石油研究所也将使云南成为中国乃至亚洲的石油学术研究中心与人才

基地，其影响力与对云南经济的奉献更是无法估量的.

市场对本项目需求：

云南经济战略的需求一一云南经济大进展需要一点突破，中缅石

油通道与大型炼化基地的建设为赢得了一个巨大的进展契机，而南亚

石油论坛的建设是云南石油产业进展的关健一环，占据了最具营销效

应的热点，正是引爆云南经济的突破点。必将把云南经济推向一个新

的商潮。

云南会展经济的需求一一昆明滇池片区风景秀丽、气候宜人是中

国最适合进展会展经济的区域，石油论坛的成功开发与举办必将带动

云南会展业的迅猛进展。同时，其他会展业的蓬勃进展也将对本项目

的经济效益带来极大的补充。

云南旅游业的需求一一项目的开发建设将成云南旅游业新的亮

点，每年石油论坛将吸引世界的目光，巨额投资建设的3000余亩世界

级论坛旅游区将为云南旅游业的进展形成巨大推动。

云南房地产市场的需求一一房地产业已成为昆明乃至云南经济的

重要支柱产业，本项目所在地是昆明“一湖四片”大规划的重要节点,

以“南亚石油商务港”为核心概念的开发必将推动滇池周边的房地产

进程，提升滇池片区的房地产附加值。也从而带动整个云南地产业的

升级与持续快速进展.

昆明市房地产市场分析

1、2007房地产年报（附件一）

2、同质楼盘调查结果及分析（附件二）

3、项目SWOT分析

优势（S）

1、本项目位于滇池旅游度假区内，面山临水，环境得天独厚

2、开发商的石油背景造就本项目的乐观前景

3、以石油产业为切入点，为展厅、酒店经营与世界小镇带来

稳固的消费群体。

4、地处度假区核心位置，交通、生活非常便利

5、昆明风景秀丽、气候迷人，每年1200万游客为项目提供了

大量客源

6、地块面积大，先天条件完好，整体规划简单易行，适合高

档度假区开发

劣势（W）

1、本项目开发规模空前，资金压力大

2、高档别墅总价超高，目标客户单一。

3、配套设施完善，增加项目成本

机会（0）

1、本项目地理优势无庸质疑。同等区位已不再有如此完整地

块。

2、南亚能源管道的开工建设不管在经济上还是知名度上对本

项目都是巨大的利好。

3、随着昆明外向市场的进展，项目的目标客户范围进展到全

国甚至全球

4、以全国经济大进展为背景，房地产业将持续进展，未来空

间无限

5、别墅用地限批，增值空间大。

威胁（T、

1、项目立意高远，有一定的操作难度

2、同质竞争猛烈（如滇池卫城、海韵枫丹等别墅项目）

第六部分南亚石油商务港财务数据估算

南亚石油商务港总成本费用表

造价或者

楼面造价

编码工程项目（费用）名称费用（万百分比（%）计罐公式或者说明

（元元21

元）

1373811.2

1开发建设成本费用9158.7492.65%

4

1.1一、土地敷用676824.494512.1645.65%

1.2二、前期工程费用8600.0257.330.58%

1.3三、基础设催建设费29600.07197.332%

1.4四、建筑安袋工程翁525000.003500.0035.41%

1.5五、管理费用12526.9383.510.J5%

1.6六、销售费用15780.00105.201.07%

1.7七、开发期税费及不可预见费80656.13537.715.

1.8八、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）0.008

1.9利息24823.60165.491.68%

2经营资金0.000%

3运营费用0.000%

4修理费用0.000%

5经营税金及附加109079.25727.207.36%

6其它经管成本费用0.000%

7土地增值税0.000%

7.1土地增俄税缴交/预征0.000%

7.2补/退土地增值税0.00值

1482890.4

8项目总投资9885.94100%

9

1373811.2

8.1开发产品成本9158.7492.65%

4

8.2固定资产投资0.000%

8.3经营成本物用109079.25727.207.36%

南亚石油商务港销售收入表

计量单建策面积可售面积项目套可售套俏色收入

序号楼层、单元或者楼房名称单价销售模式备注

位(M2)(M2)数数(万元)

880000.0按建筑面

独栋别里20000440000

0积

412500.0按建筑面

联排别壁元/m*12500330000

0积

198000.0按建筑面

叠拼洋房元/nr9000220000

0枳

按建筑面

度假公寓元/m*700011000077000.00

积

按建筑面

商业元/田120005000060000.00

积

255000.0按建筑面

酒店元/m117000150000

0枳

按建筑面

交易中心及石油研究中心元/#600015000090000.00

积

按建筑面

配套公建元向50000

枳

1972500.0

合计

0

南亚石油商务港投资总计划表

共1表第1表

序号工程项目《费用》名称成本（万元）合计（万元）第1年第2年第3年第4年第5年

1开发建设成本费用1373811.241373811.24474233.39346956.55277783.98139764.53135072.79

1.1一、土地费用676824.49676824.49338412.24203047.35135364.90

1.2二、前期工程费用8600.028600.022740.012580.012500.01780.00

1.3三、葩础设施建设费29600.0729600.078460.027000.028220.025920.01

1.4四、建筑安装工程费525000.00525000.00105000.00105000.00105000.00105000.00105000.00

1.5五、管理费用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.392505.39

1.6六、销售费用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.00

1.7七、开发期税费及不可预见费80656.1380656.1316130.7515918.7916757.6815392.1216456.79

八、利息（注：利息应在借贷款明细表粕

1.8

入计算）

1.9利息24823.6024823.605500.005500.005500.005500.002823.60

2经营资金

3运营费用

4修理费用

5经营税金及附加109079.25109079.259984.4219968.8331800.2732723.7814601.97

6其它经管成本费用

7土地增值税

7.1土地增值税撤交/预征

7.2补/退土地增值税

8项目总投资1482890.491482890.49484217.80366925.38309584.25172488.30149674.76

8.1开发产品成本1373811.241373811.24474233.39346956.55277783.98139764.53135072.79

8.2固定资产投资

8.3经营成本费用109079.25109079.259984.4219968.8331800.2732723.7814601.97

南亚石油商务港开发建设投资计划表

共1表第1表

序号工程项目（费用）名称成本（万元）合计（万元）第1手第2年第3年第4年第5年

1.一、土地费用676824.49676824.49338412.24203047.35135364.90

1-1-1级差地价（综合用地）669624.49669624.49334812.24200887.35133924.90

1-2-1土地交易契税7200.007200.003600.002160.001440.00

1-3-1征地补植安直燹

2.二、前期工程费用8600.028600.022743.012580.012500.01783.00

2-1-1地质勘察费800.00800.00400.00240.00160.00

2-2-1设计费4800.004800.001440.001440.001440.00480.00

2-3-1三通一平费3000.023000.02900.00900.00900.00300.00

3.三、基础设施建设费29600.0729600.078460.027000.028229.025920.01

3-1-1道路工程6600.036600.032310.011650.011320.011320.01

3-2-1绿化工程8000.048000.042400.011600.012400.011600.01

3-3-1供水工程4500.004500.001125.001125.001350.00900.00

3-4-1供电工程4500.004500.001125.001125.001350.00900.00

3-5-1其他工程6000.006000.001500.001500.001800.001200.00

4.四、建筑安装工程费525000.00525000.00105003.00105000.00105000.00105003.00105000.00

4-2-1土建工程315000.00315000.0063000.0063000.0063000.0063000.0063000.00

4-3-1安装工程120000.00120000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.00

4-4-1设备工程90000.0090000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.00

ZJF直接费1252551.511252551.51448657.64321592.76252370.30116505.41113425.40

5.五'管理费用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.392505.39

5-1-1管理费用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.392505.39

6.六、楣售费用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.00

6-1-1销售费用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.00

7.七、开发期税费及不可孩见费80656.1380656.1316133.7515918.7916757.6815392.1216456.79

7-1-1城市市政建设配套费（住宅）1980.001980.00396.00396.00396.00396.00396.00

7-2-1城市市政建设配套费（非住宅）700.00700.00140.00140.00140.00140.00140.00

731土地管理界

7-4-1土地权属登记费（内资企业）

7-5-1土地评估费

7-6-1拆迁管理费

7-7-1绿化易地建设费

7-8-1噪音费

7-9-1市政排水网络设计费1002.041002.04200.41200.41200.41200.41200.41

7-10-1人防易地建设费

7-11-1环境垃圾处理费15.0015.003.003.003.003.003.00

7-12-1道路占用费

7-13-1招投标费用2630.362630.361052.14789.11526.07263.04

7-14-1工程质量监督费1628.321628.32325.66325.66325.66325.66325.66

7-15-1水增容费（住宅）550.00550.00110.00110.00110.00110.00110.00

7-16-1水增容费（非住宅）350.00350.0070.0070.0070.0070.0070.00

7-17-1电增容费900.00900.00180.00180.00180.00180.00180.00

7-18-1监理费5636.485636.481127.301127.301127.301127.301127.30

7-19-1预结算审计费2505.102505.101127.301377.81

7-20-1施工合同鉴证费125.26125.2650.1025.0550.10

7-21-1建设项目环境影响评价收费

7-221破道修复费5.505.500.551.381.381.101.10

7-23-1工本费0.500.500.180.33

7-241不可预见费62627.5862627.5812525.5212525.5212525.5212525.5212525.52

八、利息（注।利息应在借贷款明细表

8.

输入计算）

11-1-1利息（按年均衡投入计单利）

JJF间接费96436.1396436.1320075.7519863.7919913.681775?.1218823.79

ZZJ开发建设成本1348987.641348987.64468733.39341456.55272283.98134264.53132249.19

南亚石油商务港损益表

共1表第1表

序号项目名称合计（万元）第1年第2年第3年第4年第5年

1经誉收入1972500.00180550.00361100.00575050.00591750.00264050.00

1.1销售收入1972500.00180550.00361100.00575050.00591750.00264053.00

1.2出租收入

1.3自营收入

2开发建设成本费用1373811.24125749.87251499.74400512.12412143.37183906.14

2.1商品房分摊经营成本1373811.24125749.8725149S.74400512.12412143.37183905.14

2.2出租房分嫌经营成本

2.3自营房分摊经营成本

3经营资金

4运管费用

5修理费用

6经管税金及附加109079.259984.421996a8331800.2732723.7814601.97

7其它经营成本费用

8土地增值税

9利润总额489609.5144815.7189631.43142737.62146882.8565541.90

10所得税161571.1414789.192957a3747103.4148471.3421628.83

11税后利润328038.3730026.53600510695634.2098411.5143913.07

11.1盈余公积金

11.2公益金

11.3应付利涧328038.3730026.5360053.0695634.2098411.5143913.07

11.4未分配利涧

税前全投资投资利润率（%）33.02

税后全投资投资利润率（%）22.12

税前员本金投资利润率（%）110.06

税后资本金投资利涧率（%）73.74

南亚石油商务港损益表（投资分类）

共6表第1表

序号工程项目（费用）名称合计（万元）普通住宅高档住宅别至商场购物中心商业店储

1经誉收入1972500.00275000.001292500.0060000.00

1.1销售收入1972500.00275000.001292500.0060000.00

1.2出租收入

1.3自营收入

2项目成本费用1482890.49326235.91761217.1249429.68

2.1开发建设成本费用1373811.24302238.47705223.1045793.71

2.2羟营资金

2.3运莺费用

2.4修理费用

2.5经营税金及附加109079.2523997.4455994.023635.98

2.6其它经*成本费用

2.7土地增值税

3利润总釐489609.51-51235.91531282.8810570.32

南亚石油商务港损益表（投资分类）

共6表第2表

序号工程项目（费用）名称合计（万元）超级市场批发市场普通写字楼高级写字楼饭店酒店

1经誉收入1972500.00255000.00

1.1销生收入1972500.00255000.00

1.2出租收入

1.3自营收入

2项目成本费用1482890.49148289.05

2.1开发建设成本费用1373811.24137381.12

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4修理费用

2.5经W税金及附加109079.2510907.93

2.6其它经营成本费用

2.7土地增值税

3利润总额489609.51106710.95

南亚石油商务港损益表（投资分类）

共6表第3表

序号工程项目（费用）名称合计（万元）宾馆度假村旅店招待所酒楼美食城

1经誉收入1972500.00

1.1销售收入1972500.00

1.2出租收入

1.3自营收入

2项目成本费用14C2890.49

2.1开发建设成本费用1373811.24

2.2经营资金

2.3运营费用

2.4修理费用

2.5经营税金及附加109079.25

2.6其它经营成本费用

2.7土地增值税

利润总额489609.51

南亚石油商务港损益表（投资分类）