商务物业管理实务试题

商务物业管理实务试题

商务物业管理实务试题提要：

自

商务物业管理实务试题

试题参考答案

一、名词解释题：

1.商务物业：是指以经营性房屋为主体的物业，如写字

楼、商业场所、会所等，是对其进行出租或出售能够获得收

入的物业。

2.纯租赁式:即进驻的商家与物业的产权单位没有更多

的经济利益及合作关系，只是单纯的租赁物业，独立进行经

营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付

物业的租赁费，向物业管理公司定期交付物业管理费。物业

管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常

管理。

3.合作式租赁：即进驻的商家与物业的产权单位除了付

租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权

单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为〃底金〃,另

一部分暂时不收,作为产权单位的一种〃权益〃或投入，双方

商定一定的比例,根据经营的情况每半年或一年进行一次分

配。在这过程的始终,物业管理公司仍只是代表产权单位，对

进驻的商家定期收取物业管理费。

二、填空题：

1.会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所

2.作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，

以收回投资和获取利润。

3,停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数

是大型或高层建筑的附设物业。

4.现代写字楼管理较重要的是三个方面：设备管理，

它是写字楼的“心脏”；清洁管理，是写字楼的“容貌”；保

安管理，它是写字楼的“卫士二

5.现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式

管理，另一种方式是开放式管理。

6.物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作:

清洁保障工作和保洁服务管理。

7.写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性

外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和

楼顶面积。

8.实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体

表面的测量来计算的；也可以是室内面积加上隔墙地面水平

投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，

如走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。

9.最小租金=(日常运行费用+抵押贷款还款额+预期投

资回收额)/楼宇可租用面积

10.现在会所主要有两种类型：一是附属型、二是独立

型。

11.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进

行经营，经营风险山开发建设单位承担。

12.委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理

商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的商

业网点。

三、选择题：

1.众多的商务物'业的集中在城市繁华区域，形成了

(A),国际上流行的称呼为cBDoA.中央商务区或商务中心

区B.贸易中心区c、国际金融中心区D.经济中心区

2.按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类

(ABcD)oA、写字楼物业B.商业场所物业c、会所物业D.

停车场物业及其他商务物业

3.写字楼物业主要包括各行各业的(ABc)oA.行政办

公B、业务大楼c、商务写字楼D、饭(酒)店4.现代商业

场所物业主要包括各种类型的(ABcD)等。A.商场B、购物

中心c、购物广场D、各种专业性市场5.会所经营的主要项

目包括(AcD)。A.康体项目B、文化项目c、休闲项目D、娱

乐项目6.写字楼物业管理的目标可以用“(c)”六个字来概

齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。

3.写字楼物业管理的服务要求答：写字楼物业管理的

服务要求为：（1）消防安全和治安保卫是物业管理的首要

工作。（2）电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。（3）

日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办

公环境。（4）做好应付突发事件的准备。

4.商业场所物业的租赁管理的主要内容答：商业场所

物业的租赁管理的主要内容是：（1）商业场所物业租赁的

宣传。（2）潜在租户的信息的收集。（3）商场的维护。（4）

商场的安全管理。

5.商业场所物业的租赁管理中应注意的问题答：商业

场所物业的租赁管理中应注意：（1）加强前期的商业场所

物业出租方案及出租策略的策划。（2）强化租赁管理，实现

利润目标、信誉目标和服务目标的统一。（3）处理好与进驻

商家复杂的利益关系，实现共同发展。

6.会所的功能答：会所主要表现在以下几个方面：（1）

会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作

用，是其重大的部分。（2）会所是发展品牌的重要手段。（3）

会所能促进物业项目的租售。（4）所能有力地推动社区文化

的发展。

7.会员制会所产生和发展的原因答：会员制会所产生

和发展的原因是：（1）有可以享受的理想的环境和设施；（2）

为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起,

交流经验，分享信息提供机会；（3）现代商务活动大量消费

开支的存在；（4）会员可结识志趣相投的人，结识社会和本

行业的知名人士或社会名流；（5）成为某些高级会所的成员

能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不

喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、

修养和度假。

8.会员制会所经营中应注意的问题答：会员制会所经

营中应注意下列问题：（1）不要把健身、娱乐、美容设施上

的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待,

通过科学合理有效的经营，这种投入就会转化为利润中心。

（2）会所可以通过提供一些会员专用的设施，来创造一种

会员独有的气氛0（3）建立轮流使用设施的制度。（4）对于

一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算，以免会员

和公众散客发生时间上的冲突。

五、论述题：

1.试述商务物业管理的特点答：商务物业管理的特点

是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理

的特点体现在以下几个方面：

（1）商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物

业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格常常会

出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量

与质量，决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业

管理劳动才能提高物业的价值。（2）商务物业管理具有紧迫

的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不

能实现经营，就失去了这一天的商'业价值。（3）商务物业管

理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房

屋出

商务物业管理实务试题提要：

自

租、商业服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、

绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有

关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协

商等。（4）商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。

这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特

点决定的。（5）商务物业管理具有极大的社会效益。商务物

业的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为社

会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会

的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量

的作用。

2.试述写字楼物业市场分析的内容。答：首先是地区

分析：邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地

区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。

对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因

素:

(1)写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期

决定了办公空间的空置率，以及是过剩还是缺乏的。如果不

考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写

字楼的空置率较低，而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对

较高。

(2)地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区

新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬

到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户

增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%~

4%的速度增加等。

(3)地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的

分析主要放在地区的经济增长上，因为经济增长快的地区,

市场不断扩大，写字楼的需求也随之扩大，盈利机会较多,

因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。

(4)地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。

租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服

务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项目

(主要指污染的治理、绿化的新建项目等)。其次是吸收能

力分析：在分析写字楼物业的空间时，物业管理者就要确定

对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确

定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十

万平方米的写字楼空间，每年的吸收能力近十万，那么我

们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空

间。再次是区位分析：写字楼所在的地理位置对其销售也会

产生影响作用，大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要

考虑物业的设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的

市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重

公共交通及高速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑

较多的是成本，环境对他们的影响是次要的。他们更关心设

施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的

写字楼物业后，旧的物业便被相对较小的公司占用，这也

是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见，租

金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。

六、案例分析题：

案例3-3高科技企业想要啥样的办公物业？从今

年初以来，联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯

中心A座，目前已经吸引相当数量的重量级企业进入，比

如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级

大公司都把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁

可放弃商务氛围浓郁的中心区，而选择中关村西区、融科资

讯中心、数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园，就

是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么这

些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是

什么呢?

1•门当户对。企业在寻找办公物业时，除了关注租售

价格和物业的位置，还比较注重企业自身的形象，影响企

业形象的主要因素之一便是：邻居是谁？是否与本企业“门

当户对”？如果企业本身挺有身价，而位于同一楼层的另一

家企业档次较低，那么当有客户来公司造访时，会对公司

印象不佳，公司也会觉得“掉价没脸面”，生意当然受阻。

2.公众环境。办公楼里的公众环境十分重要，会对企

业员工有潜移默化的影响，在这个楼内的交际圈里，如办

公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等，各进驻企

'也的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以

相互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企

业人员，很可能会对企业间的合作或员工本人有利，互相

影响。

3.业务互动。企业在选择办公物业时，非常关心进驻

的其他企业的定位，看是否能与那些企业有机会形成生意

伙伴。

4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符

合企业的实际需求，就像量身定制一样，这样的物业最受

企业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果

硬件设施标准很高，该企业却并不需要，花费这么多的租

金对企业来说就不值得了。所以，不同的办公物业，针对的

目标企业是不同的。

5.位置方便工作。在办公地点的选择上，企业会看这

里是否有利于开展业务，以大大提高工作效率和业务拓展。

石化盈科首席顾问叶祖达说，盈科在最初选择写字楼的时

候，cBD（centralBusinessDistrict商务中心区）和中关村

的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能

有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要cBD这样很中

心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择cBD,

因为那里是很多大公司的总部，人气很旺。盈科主要是一个

从事网络发展、研究方案的技术性的IT公司，并不需要

cBD的环境，所以三年之内不会考虑cBD,而中关村的氛围

正好适合他们。

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