汽车旅馆项目可行性研究报告

PAGE目录第一章总论 11.1项目背景 11.1.1项目名称及承办单位 11.1.2承办单位 11.1.3项目建设地点 11.1.4可行性研究报告编制单位 11.2报告编制依据和研究范围 11.2.1报告编制依据 11.2.2研究范围 21.3承办单位概况 21.4项目提出背景及必要性 31.4.1项目提出的背景 31.4.2项目建设的必要性 41.5项目概况 51.5.1建设地点 51.5.2建设规模与产品方案 51.5.3项目投资与效益概况 51.6主要技术经济指标 6第二章市场分析及预测 82.1绿色农产品市场分析及预测 82.1.1生产现状 82.1.2市场前景分析 92.2花卉市场分析及预测 112.2.1产品市场现状 112.2.2市场需求预测 122.2.3产品目标市场分析 132.3中药材产品市场分析及预测 132.3.1产品简介 132.3.2产品分布现状分析 152.3.3市场供求状况分析 162.3.4市场需求预测 17第三章建设规模与产品方案 203.1项目的方向和目标 203.2建设规模 203.3产品方案 213.3.1优质高产粮食作物种植基地 213.3.2无公害蔬菜种植基地 213.3.3中药材种植基地 213.3.4花卉种植基地 21第四章建设场址及建设条件 224.1建设场址现状 224.1.1建设场址现状 224.1.2厂址土地权属类别及占地面积 224.2建设条件 224.2.1气象条件 224.2.2水文及工程地质条件 234.2.4交通运输条件 234.2.5水源及给排水条件 244.2.6电力供应条件 244.2.7通讯条件 244.3其他有利条件 244.3.1农产品资源丰富 244.3.2劳动力资源充沛 254.3.3区位优势明显 25第五章种植基地建设方案 265.1概述 265.1.1种植基地运营模式 265.1.2种植基地生产执行标准 265.23000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案 285.2.1品种选择 285.2.2耕作技术 285.2.3种植基地建设内容和产量预期 335.32000亩无公害蔬菜种植基地建设方案 345.3.1概述 345.3.2无公害蔬菜质量标准 345.3.3蔬菜栽培与田间管理 355.3.4种植基地建设内容和产量预期 375.42000亩中药材种植基地建设方案 385.4.1概述 385.4.2GAP基地建设要求 385.4.3选择优良品种 395.4.4金银花栽培与田间管理 395.4.5种植基地建设内容和产量预期 435.52000亩花卉种植基地建设方案 445.5.1概述 445.5.2技术方案 455.5.3种植基地建设内容和产量预期 49第六章田间工程及配套设施建设方案 516.1概述 516.23000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案 516.2.1总体布局 516.2.2设计依据 526.2.3灌溉制度的确定 526.2.4渠道衬砌工程设计 536.32000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案 556.3.1总体布局 556.3.2设计依据 556.3.3主要设计参数 566.3.4灌水器选择与毛管布置方式 566.3.5滴灌灌溉制度拟定 576.3.6支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 586.3.7网统布置与轮灌组划分 596.3.8管网水力计算 606.3.9水泵扬程及选型 646.42000亩中药材种植基地灌溉方案 656.4.1设计依据 656.4.2设计参数 656.4.3喷头选型和布置间距 656.4.4灌溉制度 666.4.5取水工程规划布置 686.4.6管网水力计算 706.4.7机泵选型 726.52000亩花卉种植基地灌溉方案 726.5.1设计依据 726.5.2微灌主要设计参数 726.5.3微灌灌水器选择与毛管布置方式 736.5.4微灌灌溉制度拟定 746.5.5微灌支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 756.5.6微灌网统布置与轮灌组划分 766.5.7微灌管网水力计算 776.5.8水泵扬程及选型 816.6田间道路工程 866.7灌溉工程 866.7.1机井工程 866.7.2提灌站改造 876.8沟道治理工程 896.9田间配套设施 906.9.1仓储工程 906.9.2农业技术培训中心 93第七章节能、节水 967.1研究依据 967.2能耗分析 977.3节能措施 97第八章环境与生态影响分析 988.1环境影响现状分析 988.2生态环境影响分析 988.2.1建设期对生态环境的影响 988.2.2运营期对生态环境的影响 988.3生态环境保护措施 988.3.1采用的依据和标准 988.3.2建设期对环境的保护措施 998.3.3运营期对环境的保护措施 1008.4环境影响评价 100第九章企业组织与劳动定员 1019.1公司体制及组织机构 1019.2劳动定员 1019.3人员来源及培训 1029.3.1人员来源 1029.3.2人员培训 102第十章项目组织管理与实施进度计划 10310.1基本要求 10310.2项目组织 10310.3项目管理 10310.4建设周期计划 104第十一章风险分析 10511.1风险因素 10511.2风险因素分析及风险程度 10511.3防范和降低风险的对策 106第十二章投资估算和资金筹措 10812.1投资估算 10812.1.1投资估算的编制范围 10812.1.2投资估算依据 10812.1.3投资估算方法 10812.2总投资估算 10912.4资金筹措 10912.5资金使用计划 109第十三章财务经济评价及社会效益评价 11013.1产品成本和费用估算 11013.1.1项目计算期及基准收益率 11013.1.2财务评价说明 11013.1.3产品成本及费用估算 11013.1.4营业收入和税金 11113.1.5利润及分析 11113.2财务分析 11113.2.1盈利能力分析 11113.2.2财务生存能力分析 11213.2.3清偿能力分析 11213.3不确定性分析 11313.4财务评价结论 114第十四章环境及社会效益评价 11614.1项目对社会的影响分析 11614.1.1项目对所在地区居民收入的影响 11614.1.2项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 11614.1.3项目对所在地区农民素质的影响 11614.2项目与所在地互适性分析 11614.2.1与固始县的发展理念和建设构想相适应 11614.3项目环境效益分析 11814.4社会评价结论 118第十五章结论与建议 11915.1结论 11915.1.1项目目标、内容明确 11915.1.2技术方案可行 11915.1.3估算合理准确，财务评价可行 11915.1.4社会、生态效益明显 11915.1.5组织管理可行 12015.2建议 120****汽车旅馆项目可行性研究报告项目总论1.1项目名称以及承担单位1.1.1项目名称：****汽车旅馆ChinaTianMaMotel1.1.2项目承担单位概况名称：****（集团）有限公司ChinaTianMa(Group)Co.,Ltd.注册地址：中国北京安定门外大屯路222号法定代表人：张保罗(ZhangPaul)****（集团）有限公司(ChinaTianMa(Group)Co.,Ltd.)董事长(Chairman)世界华人协会(worldChineseAssociation)常务理事(ExecutiveDirector)中国南昌大学（ChinaNanChangUniversity）客座教授（Professor）1.1.3公司概况：a、公司业务领域和业务区域图(1):****集团分公司分布图****集团是在****旅游实业公司的基础上组建的大型企业集团，总资产()亿元，经营范围涉及旅游、酒店管理、房地产开发、物业管理、投资管理、能源矿业、食品工业、媒体广告等众多领域，其在海内外拥有多家全资和控股子公司，业务遍布世界各地，以大中华地区为主要根据地，向欧美等国家辐射，集团总部设于中国北京亚奥商业圈—亚运村。进入21世纪，****坚持以“观念创新”为发展战略的原则，制订了《****新世纪发展规划纲要》，确立集团以旅游业和投资业为主，以及“理念创新”、“整合优化”、“稳步发展”、“多元化、国际化”四步走的发展战略。以此为指导，****集团投资、重组、优化整合了大量地方旅游企业，形成以全国250多家地方旅游企业为基础，覆盖中国的“****”旅游网络系统。天马人经过近20年的努力，****集团已发展成为中国旅游业的一支“劲旅”，“****”已经成为国内外广大人士信赖的著名旅游品牌。特别是伴随着中国改革开放和现代化建设进程，****坚持“以旅游业为主，多种经营并举”的方针，积极进取，顽强拼搏，形成了以旅游开发为中心，以旅游饭店，旅游宣传服务网和旅游电子超市平台为配套的综合服务体系，综合经济实力在全国同行业中遥遥领先。b、公司资信状况：公司信用等级：AAAc、人力资源状况****（集团）有限公司总裁张保罗（ZhangPaul）先生为经济管理学博士，具有丰富的企业经营管理、投资管理、金融运作、证券运作经验，具有前瞻性的企业发展战略思想。****集团有限公司中层以上管理人员平均年龄30岁，全部具有国家正规高校学士及留学归国硕士以上学位，其中，博士和硕士人员占职工总数的55%，还具有国际知名投资银行专业人员、商务师、注册会计师多人。拥有众多高级企业经营管理、旅游经营管理、酒店经营管理、房地产开发、景区经营管理等人员，他们业务知识丰富，思想进步，团结协作，兢兢业业为天马事业做出自己的贡献。他们将逐步成为公司的骨干力量和公司发展的坚实基础。随着中国旅游市场的不断规范和完善，****集团采用符合自身特点的旅游业发展战略，在新经济浪潮中，开拓创新，引领中国旅游业向国际化迈进。1.2项目概况此项目设计所蕴涵的理念，着重于突出为日益膨胀的广大自驾车旅游爱好者及出行者提供服务周到的汽车旅馆；秉承及发挥****集团的品牌、旅游资源、经营管理、创新发展、资源整合优势，创造适应社会发展需要的汽车旅馆新概念；致力于推动中国旅游发展，为建设和谐社会做出贡献；旨在统领中国汽车旅馆行业。1.2.1建设地点：以全国直辖市及省会城市为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成连接全国各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。表(1)：汽车旅馆区域分布比较表区域名称景区景点附近高速公路沿线中等以上城镇建设数量（家）250150100所占比率（%）50%30%20%投资额(亿元)汽车旅馆区域分布比例示意图如下：1.2.2建设规模：项目单体建设占地1500m2，拟定单体投资300万元。项目分3批按步骤进展，项目整体建设规模为500家汽车旅馆，建设期为9个月。a、主体工程建筑风格为别样风情的欧洲风格为主调，三层框架结构的汽车旅馆，集中展现出多角度全方位的旅游新时尚的文化特性，独树一帜的树立品牌、培养消费理念、培养旅游消费市场、提高旅游消费品位、丰富大众文化生活，“融游客与自然、化自然于游客”。汽车旅馆在设计上力求与周围的自然环境融洽协和，提供一流的服务，使游客“进门如沐化雨春风，开窗如临世外仙境”。汽车旅馆功能定位：1、茶座或咖啡厅，随时提供中途休息、商务交流及小憩服务；2、客房（50间

），同时可以容纳100人住宿；3、停车/保养服务；4、货运中介/信息服务；5、购物小商场。b、辅助与配套工程包括与主体工程以及周围环境配套的生态绿化工程，游客可以短期脱离大都市的世俗纷扰的喧嚣，尽情享受自由个性空间。配套工程包括停车及保养服务，排水排污、消防配电空调等其他辅助配套设施。c、建设条件：公路网络建设为自驾车旅游提供了基础设施条件中国的高速公路通车里程已达4万多公里，居世界第二位。公路网络迅速扩展并进一步完善，随着中国快速发展的旅游业，结合人们生活观念的改变，为驾车旅游提供了良好的基础设施条件。驾车旅游市场迅速壮大。丰富的旅游资源中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；中国作为世界上的四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产，有丰富的近代史及现代史文物；有公元前的黄帝陵、长城，有现代的主题公园；有远古丝绸之路，有近代红军长征之路。社会经济条件良好随着全面建设小康社会的推进，国民经济持续快速发展，中国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越。居民收入增加、可支配时间增多，居民的消费意识也在不断地发生变化。随着旅游业的法律法规逐步健全，旅游消费需求将大幅度提升。汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内驱力预计，2010年以前，中国汽车保有量将以16%以上的速度增长；届时，中国有可能成为全球第三大汽车市场，仅次于美国和日本，我国汽车保有量将在6650万-8431万辆之间。中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场之一。可见，现有的有车一族和潜在的购车群体，蕴藏着庞大的汽车旅游消费现实和潜在需求，而与之相应的汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内部动力。自驾车旅游日益成为一种消费时尚旅游者已经不满足于跟着旅行团走走看看的传统观光旅游，而是更加追求旅游的个性化和自由化。自驾车旅游以其灵活自由的方式越来越来受到旅游者的欢迎，自驾车旅游在国内兴起的时间不长，却日益成为现代都市人向往的一种旅游新时尚。符合国家政策我国《2010年远景目标纲要》确定的目标，即2010年旅游总收入对GDP的贡献率要达到8％，2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度要达到15％。2008年奥运会将有力推动中国旅游业发展2008年北京奥运会是中国旅游业千载难逢的发展机遇。国家旅游局将围绕着“绿色、人文、科技”奥运的三大理念来整合旅游资源，开发旅游产品，以便能够多视角、多领域地展示中国在自然文化观光、民俗风情、休闲度假及专项旅游等方面丰富多彩的旅游资源和博大精深的旅游文化，把各种知名旅游产品全面推向国际市场。我国的汽车旅馆现状中国汽车旅馆或者是提供相似服务的旅馆，大都处于高速公路“服务区”，功能比较单一，安全卫生、服务质量方面的缺陷令人望而却步；或者是建设在都市内贴近都市新贵们的生活方式和情趣品位的汽车旅馆。缺少经济、便捷、舒适、安全为特性的具有中国特色的汽车旅馆。设计施工﹑资金管理能力卓越项目由世界著名的建筑设计公司承担设计，著名的工程监理公司承担监理，由中国著名的承建商承担建设任务，以及保险公司对项目工程质量承保协议，多家中国境内银行对项目建设达成银企合作协议。d、投资估算依据项目工程建设方案的内容和指标；工程建安工程费的造价指标以及建设部出台的目前应用的有关费用标准，对项目投资进行仔细估算，项目单体投资额：300万元人民币，整体投资额：15亿元人民币.1.3收入模型中国汽车旅馆除正常经营收入外，其他收入表现在以下三方面：1、天马汽车旅馆卡收入2、目前已经与盛世长城广告公司鉴定合作协议。500座汽车旅馆广告牌的广告收入视频广告进入****汽车旅馆协议签署了可口可乐公司自动售货机及其广告进入****汽车旅馆协议3、****汽车旅馆特许加盟连锁经营收入1.3.1财务测算10年经营期各项收入及比例表（2）：经营期收入及比例单位：万元经营收入旅馆卡收入传媒收入特许加盟收入合计金额55147638595660000101251007557比例55%38%6%1%100%经营期收入及比例示意图如下：1.4可行性研究工作概况****汽车旅馆可行性研究工作先期经过两年多市场调研，掌握了大量的市场数据资料，数据可靠性强，可利用价值高，使研究工作本身具有了可靠的基础，该报告的研究内容包括项目背景以及必要性、市场分析、建设规模、建设内容、工程技术方案、环境评价、投资估算、融资策略、项目风险控制策略、财务效益评价以及社会效益评价等。1.5可行性研究工作依据1.5.1《中华人民共和国环境保护法》1.5.2《中华人民共和国旅馆业管理执行标准》1.5.3汽车旅馆建筑相应的国标、部标以及规范1.5.4当地政府主管部门批复的项目相关文件和资料1.5.5建设部出台的有关文件资料和收费标准1.5.6****集团有限公司与项目所在地人民政府签订的投资协议1.5.7****集团有限公司提供的荣誉证书和业绩资料1.5.8北京市地质勘察设计院提供的该项目所在区域的地质勘察报告1.5.9工程勘察设计收费标准(2002年修订本)6主要经济技术指标表(3)：主要经济技术指标一览表序号指标名称单位数值备注单体整体1投资额亿元0.0315整体数量500家2项目定员个11人6000不包括天马汽车旅馆有限公司总部员工人数3占地面积M215007500004建筑面积M218009000005建设投资198.716万元9.8572亿元6财务指标6.1投资利润率29.42%6.2投资利税率58.68%6.3内部收益率26.746%6.4投资回收期3.710含建设期1.7相关部门支持****集团成立至今，走过了20多年的辉煌历程，****始终积极贯彻党的方针政策，为促进中国旅游事业的繁荣，发挥了积极作用，始终得到国务院、国家旅游局的重视和亲切关怀。刘毅，何光炜等几代国家旅游局领导人都亲切接见过由****集团组织接待的海外华人、港澳台同胞和国际友人。刘毅局长曾亲笔题词以示关怀和鼓励。****汽车旅馆项目也直接受到了国家旅游局领导的直接指导和鼓舞；项目所在地政府以相关管理部门在土地、税收以及安全问题方面都给予了相应的优惠政策。中国建设银行，中国农业银行以及深圳发展银行等金融机构与****集团签署了银企合作及资金贷款协议；与中国建设银行签署了资金托管、现金管理协议。国际著名的建筑设计院﹑建筑监理公司﹑承建商都将积极参加项目开发建设工作；中央电视台﹑北京电视台﹑中央人民广播电台等媒体参与报道和市场推广工作；****旅游技术学院等国内著名旅游技术学院对人力资源建设给予大力支持。1.8研究结论经过两年的项目调研及可性行分析论证，得出结论：国际上，汽车旅馆业在社会工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风，积累了丰富的经验，并且取得了良好的经济效益和社会效益，特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献。根据项目客源市场前景拟定建设规模、服务功能定位、建设条件、融资策略以及财务效益等各个方面综合分析。认为：本项目符合中国现阶段国民经济发展的宏观政策，市场定位准确、选址科学、未来前景良好、项目确定合理，一次规划、分期实施可行，条件良好、公用工程配套齐全，消防、节能、环保等措施严谨，财务效益指标显著。该项目可行。第二章项目背景以及提出的必要性2.1项目背景伴随着中国旅游市场的高速发展，中国消费者的旅游消费观念不断变化，特别是随着汽车工业的发展和高速公路的建设，自驾车旅游已经形成新时尚。在这种市场背景下，****集团抓住旅游产业及社会发展机遇，结合自身发展的需要，提出了投资建设全国连锁汽车旅馆项目。2.1.1旅游行业发展现状a、旅游行业已经成为国际公认的具有可持续发展的朝阳产业，其中世界旅游行业总产值和吸纳就业人口已经分别占全球GDP和全球总人口的10%左右。目前，中国旅游产业总产值仅占GDP的5.4%，吸纳就业人口仅占就业总人口的2%，这些数据说明中国旅游行业还有很大发展潜力，与旅游相关的纵深产业也有待进一步的开发。b、2004年，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，中国已经成长为全球第五大旅游国。2004年全国入境旅游人数达到10904万人次；旅游外汇收入累计为257亿美元。2004年，中国内地旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关；国内旅游收入达到4711亿元。从2000年“十一”黄金周到2005年“五一”黄金周，我国已累计实行14个“黄金周”，累计出游人数达到10.7亿人次，实现旅游收入4292亿元，“黄金周”在满足人民群众旅游消费需求的同时，为吃、住、行、游、购、娱及众多衍生行业提供了巨大的商机。发展旅游业，是拉动旅游相关产业共同发展，促进国民经济的重要措施。c、中国政府制定的《2010年远景目标纲要》确定的目标，即2010年旅游总收入对GDP的贡献率预计达到8％，2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度预计达到15％。d、中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；作为世界上四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产，有丰富的近代历史及现代历史文物；有公元前的黄帝陵、长城、有现代的主题公园；有远古丝绸之路，有现代红军长征之路。只要充分利用这些旅游资源，大力发展旅游业，就能使中国国民经济更加迅速地发展。旅游产业的发展必然带动酒店、旅行社、购物消费、餐饮娱乐等行业的发展。作为中国旅游产业的龙头企业，****集团意识到保持与行业发展趋势步调一致的必要性，在深入研究中国旅游市场发展趋势的基础上，确立了发展汽车旅馆的基本目标。2.1.22008年北京奥运会将推动汽车旅馆发展2008年北京奥运会将受到全世界的瞩目,北京的文化优势以及本身具有的旅游资源,在吸引大量游客的同时,必然会给酒店服务业、餐饮业及与旅游相关的产业带来巨大的收入。此外“奥运旅游热”不仅会点燃北京,还会向全国各地的名胜景区扩散。据北京市旅游局估计：2008年至2010年北京市旅游市场增幅在10%以上，由此带来的旅游外汇收入至2010年将达到47.8亿美元，国内旅游收入至2010年可达1266亿元人民币。北京市旅游局局长于长江在“奥运经济推介会上”承诺，到2008年北京应有八百家星级宾馆，客房十三万间。此外，还需要大量的无星级旅馆饭店，以满足海内外游客的需求。借助“奥运经济”引发的经济发展和旅游热潮，与汽车旅馆行业高度相关的汽车产业、旅游行业都将获得发展机遇，国内旅游人数和消费水平必将得到极大的提高。国家体育总局信息中心估计：从2003年至2010年，奥运会产生的直接经济影响和间接经济影响为419.32亿美元和297.74亿美元，奥运会产生的总体经济影响为717.06亿美元。2008年奥运会将在北京创造656万个就业机会，并将额外吸引261万外国游客，15.55亿国内游客。奥运年则可吸引77.7万国外游客和2.3亿国内游客。****汽车旅馆的建设和发展恰好处于奥运会的成功申办和举办这个千载难逢的历史性机遇。全国范围内旅游者的流动，解决了汽车旅馆发展初期的客源问题。为顺利举办奥运会在全国范围内掀起的基础设施建设，特别是道路交通建设的发展，解决了汽车旅馆对公路建设的依赖问题。国民经济的强劲增长提高了人民的消费水平，为汽车旅馆的快速发展提供了充足的动力。因此，2008年奥运会的举办必将为****汽车旅馆的发展奠定坚实的基础。2.1.3公路建设与汽车产业发展随着中国经济建设的发展和产业结构调整的不断深化，截止2005年底中国高速公路通车里程已经接近4万公里，全国公路通车总里程已达190万公里。未来的发展过程中，中国仍会加大以公路交通为核心的基础设施建设，解决经济发展中遇到的运输瓶颈。随着公路通车里程的不断增加，人们出行的方便程度越来越高，公路建设的发展为自驾车旅游者提供了基本的外部条件，也为汽车旅馆行业的发展提供了可靠的保障。改革开放以来，作为支柱产业的中国汽车产业得到了飞速发展，但是与国外成熟汽车市场比较，我国汽车工业目前仍处于成长期。从汽车人均普及率看，美国汽车普及率高达每千人900多辆，而中国每千人拥有汽车8辆，汽车普及率还很低，汽车产业发展潜力十分巨大。2005年上半年，全国用于公路交通建设方面的固定资产投资同比增长23.1%，占全国固定资产总投资额的6.8%，快速发展的公路交通对汽车市场需求产生了积极的推动作用。预计2010年全国汽车保有量将在6650万—8431万辆。可以肯定，中国汽车市场需求量和保有量会持续增长。中国公路建设和汽车产业的发展在客观上为汽车自驾旅游的发展和推广提供了内在动力和外部条件，也为****集团开辟汽车旅馆市场奠定了基础。2.1.4自助旅游异军突起随着中国经济的增长和人民群众生活水平的日益提高，传统的以“吃、穿、住、行”为主的消费方式已经不能满足人们追求更高生活质量的要求，自助旅游越来越受到新兴中产阶层和年轻人的青睐。作为一种时尚的旅游方式，自助旅游以休闲、度假、健身、娱乐和求知为目的，完全自主地选择和安排旅游活动，摆脱了旅行社人为限定的旅游线路和导游陪伴方式。自助旅游主要包括自驾车旅游、徒步旅游、休闲度假自助游和专业目的自助游等。虽然分类不同，但是自助旅游者自身具有的特点决定了他们的出游率较高。2001年，一项针对北京、上海、广州、成都四个大中型城市的旅游市场调查表明：多数人倾向于选择自助旅游的方式（见下图）。自助旅游者的特点：第一、自助旅游者主要来自经济发达地区，受教育程度较高，其中以家庭为单位的休闲型自助旅游者以度假风景区或城市周边景区景点为主要目的地，出行方式以自驾车旅游为主；专业型自助旅游者则大多以新开发甚至尚未开发景区为目的地，在旅游目的地及出游时间的选择上具有避热倾向。第二、自助旅游者自己安排一切出行需要：比如收集旅游目的地的旅游资源、气候条件、风土人情等相关信息，自行设计线路并选定交通工具，根据预算查找相应的住宿设施。第三，与团体旅游相比，自助旅游的出行规模虽然较小，但是在同等规格标准下，比参团旅游花费更高，体现出了较为特殊的消费心理。他们对住宿、餐饮、交通等基本要素要求不高，但对一些价格弹性较大，如特色旅游项目、独特的工艺品、地方美食等消费产品却显现出强大的购买力。虽然自助旅游已经形成发展趋势，但是针对自助旅游所必备的汽车旅馆行业在中国仍处于萌芽状态。抓住市场机遇，满足自助旅游者需求，投资建设具有经济、便捷、舒适、安全等特点的汽车旅馆，就成为****集团参与酒店行业市场竞争的出发点。2.1.5国内外汽车旅馆发展现状自助旅游者出行极少入住高档饭店，绝大多数的自助旅游者更希望入住具有方便、快捷、质优、价廉等特点的汽车旅馆，其中自驾车旅游者对旅馆在车辆养护、停放、安全、服务等方面提出了更多的要求。a、国外汽车旅馆发展状况1952年，美国人凯蒙·威尔逊开设了第一家汽车旅馆，由于西方人“短途乘火车、长途开汽车”的生活习俗，这种自助式的汽车旅馆一问世就受到了驾车旅游者的热烈欢迎。据调查，西方有高达92%的驾车旅行者会选择入住汽车旅馆，开车旅行、住宿汽车旅馆已经成为西方人的生活习惯。成立于1967年法国雅高集团之所以能够迅速成长为全球第二大酒店管理集团，在全球酒店行业发展不景气的时候能够连续七年保持两位数以上的收益率，也主要得益于该集团借鉴美国式的便利与低价，结合法国式的优质服务所兴建的“一级方程式”汽车旅馆和“宜必思”等中低档酒店，其收入的40%-45%来自于汽车旅馆。国外汽车旅馆采用标准化的建造模式，前期投资规模小，内部省掉了一切顾客不需要的设施和豪华装饰，客房一般较小，没有书桌、文具、装饰品，没有壁橱和衣橱，只有床、几个行李架和一个柱式衣架等基本设施。而为了最大限度的降低经营成本费用，国外的汽车旅馆一般只有客人登记住店和结账离店时才有服务人员为旅客提供当面服务。这就保证了汽车旅馆可以最低的价格向驾车的商务旅行者和度假家庭提供廉价的住宿服务。b、国内汽车旅馆发展状况虽然中国自助旅游日益兴盛，但是中国还没有真正意义上的为自助旅游者提供相应服务的汽车旅馆。目前能够提供相似服务的旅馆一是高速公路的服务区，一是以“汽车旅馆”为招牌的路边店和招待所，它们都不具备上述服务功能。而各大旅游景区景点的宾馆也以接待商务游客为主，不仅价格昂贵，针对自助旅游者的相关服务设施也极度匮乏，其中停车、加油、汽修等设施几乎没有。目前国内具备部分汽车旅馆功能的酒店是以“莫泰168连锁旅店”为代表的经济型酒店，其他品牌还包括“如家快捷”、“锦江之星”等。这些旅馆以服务完善、价格低廉取胜，但是并不属于完全意义上的汽车旅馆，其目标定位倾向于国内商务游客。这部分经济型酒店在设施安排上也考虑到了旅客的停车问题，但是由于经济型酒店选址集中在直辖市、省会等大中型城市的市区内，既不可能提供大量的停车位，又与自助旅游目的地较远，并不能满足自助旅游者的需求。国内旅游行业、酒店行业的发展现状决定了汽车旅馆产业的发展空间。鉴于中国汽车旅馆行业有待开发的市场现状，****集团选择进入这一行业并快速占领市场，具有相当大的发展前景和市场潜力。2.2项目提出的必要性快速发展旅游行业已经成为各级政府贯彻科学发展观的重要选择之一。旅游行业具有可持续利用资源、促进人与自然和谐共存、统筹区域和城乡协调发展、相关产业丰富、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。酒店行业作为旅游产业的重要一环，其快速发展能够有效地推动地方经济的不断增长。国家旅游局和各级地方政府已经充分意识到中国发展汽车旅馆的必要性，在相关政策和经济发展规划中为建设汽车旅馆提供了相关支持。为了弥补中国汽车旅馆行业的真空状态，积极响应中央发展旅游事业的号召，满足人民群众日益增长的物质文化需求，带动区域经济和相关产业发展，****集团投资建设汽车旅馆十分必要。2.2.1遵照中央总体国民经济发展战略，促进旅游事业发展加快发展旅游业，可以有效地推进中国工业化和市场化的进程,扩大就业领域和提高就业率，保证社会安定。中国旅游业如果达到世界水平，即旅游就业占总人口的10%，则可以安排劳动就业1亿人口以上，这也充分说明旅游业可以带来巨大的劳动就业。由此可见旅游业对经济发展的重要性。2006年在旅游景区景点建设和发展旅游酒店行业是旅游产业中十分重要的一个环节。****集团率先提出在中国境内建设“天马汽车旅馆”的概念，并将投资重点放在旅游景区景点附近，发挥汽车旅馆对旅游行业发展的补充作用。这一投资计划是完全符合国家宏观经济发展要求的。2.2.2满足人民物质文化水平日益增长的要求中共十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，而建设小康社会的主要标准既包括经济发展水平，也包括物质文化发展水平；其中旅游行业的飞速发展正是人民群众对生活质量和消费水平发展需求的集中体现。中国公路建设、汽车价格水平的降低、公共假期的延长、崇尚个性和追求自我的流行等都为自助旅游的发展创造了条件。“天马汽车旅馆”的投资建设完全满足了中国自助旅游的发展要求。2.2.3带动相关产业，活跃区域经济每一个产业的发展都是与其他产业高度关联的，而酒店行业，特别是汽车旅馆行业的产业相关度更高。首先，汽车旅馆作为景区景点和高速公路的配套设施，将打破限制自助旅游发展瓶颈，提高各景区景点和高速公路服务区的客流量和消费水平。比如自助旅游者入住汽车旅馆，其需要的并不仅仅是住宿这一个功能，诸如餐饮、汽修汽配、加油等等一系列的消费需求都会产生。一方面刺激了消费、一方面还提高了地方的就业率，其对区域经济的拉动效应非常明显。其次，汽车旅馆的合理规划将满足旅行社组织自驾、自助和背包旅行团的需求，降低旅行社的经营成本和管理支出。组团旅游中旅行社的利润来源主要在于景区的返点和购物回扣，而组织自助游、自驾游等旅游团时，不仅无法控制游客的自主行为，还要时刻关注游客的多种需求，汽车旅馆的建设和低成本运营可以协助旅行社解决这些问题。第三，汽车旅馆行业的兴起，以及自驾自助旅游者的增多，还能够对汽车销售、租赁、维修、养护等相关服务产业产生带动作用。汽车旅馆行业对相关产业和区域经济的带动效应使****集团投资汽车旅馆成为可能，也必然得到各级地方政府的大力支持与协助。第三章目标市场定位3.1酒店市场分析中国宾馆酒店行业经过近三十年的建设已经处于过度竞争状态。截止2004年末，中国共有星级饭店10888家，拥有床位237万张，其中客房数在100间以下的星级饭店仅6307座，与国内出游人数相差甚远；同时，为了满足星级酒店管理要求和硬件要求，导致星级酒店平均房价较高，这些都远远不能满足自助旅客的住宿需求。另外，由于建设结构不合理，在酒店行业过度竞争的同时还存在有效供给不足的问题。2004年，中国宾馆酒店行业营业额和就业人数都有所增长，但从客房出租率来看，全行业处于盈亏临界点。随着中国经济及旅游业的发展，人们普遍认为，在未来几年内经济型酒店、分时度假酒店等多种形式的酒店经营模式将会得到快速发展，酒店的个性化服务要求更为突出。同时，随着人们生活水平的提高、高速公路网络的建设、汽车走入普通家庭以及人们对个性化生活的追求，越来越多的人加入到自助旅游者的行列。但是我国针对自助旅游者提供服务的酒店建设还十分落后，现有的经济型酒店和招待所等还存在诸多亟待解决的问题，例如停车问题、加油问题、住宿问题、安全问题等。****集团通过长期的发展实践，以及较长时间的深入调研，已经意识到中国酒店市场的空白点—汽车旅馆。结合****集团二十年的旅游行业经验和投资经验，把发展汽车旅馆作为集团公司进军酒店行业的目标，是历史性的发展机遇。3.2目标市场定位针对明确的市场需求和国内酒店行业发展状况，天马集团把投资方向确定为：建设以满足自助旅游者为主、低价半自助旅游团为辅的汽车旅馆。根据吃、住、行、游、购、娱这六个旅游要素，按照不同消费层次、不同人群需求，确定天马汽车旅馆的特点主要为：经济、便捷、舒适、安全。根据目标客户的实际需求确定着重发展景区汽车旅馆和高速公路汽车旅馆。3.2.1目标客源定位天马汽车旅馆的客源定位于自助旅游者、低价半自助旅游团和公路长途旅客。a、2004年我国私家车保有量已达到1200万辆，按照每辆车每年自驾出游两次（两个黄金周），每次两人计算，汽车旅馆的潜在自助旅游者客源就达到4800万人次，这是天马汽车旅馆最大最重要的客户来源，b、由于国内旅行社数量饱和，相互之间的价格竞争异常激烈，而天马汽车旅馆以低廉的价格和完善的服务，将有效地吸引旅行社组织的半自助旅游团的入住。预计旅行社可为汽车旅馆行业提供2500万人次（按照2004年旅行社接待量占总出游人数的10%，其中半自助游客占旅行社接待人数的25%计算）的潜在客源。c、2004年中国公路运输旅客总量达到163亿人次,载客汽车439万辆（交通部统计数据）。可以预见，随着我国公路建设和汽车产业不断发展，公路交通运输将为汽车旅馆提供更多的客源。上述分析表明，****集团建设汽车旅馆拥有大量而稳定的客源，其目标客户群体也将随着经济建设的发展而不断扩大。3.2.2酒店特点定位根据目标客源的实际需求，天马汽车旅馆确定的自身特点主要包含以下几个方面：a、费用经济天马汽车旅馆的潜在客源对旅馆的价格敏感度很高，低廉的价格政策将避免与同区域内其他酒店形成正面竞争。另外，天马汽车旅馆的建设坚持以节能、环保、低成本为原则；汽车旅馆的管理坚持低成本、高效率的原则；这保证了天马汽车旅馆可以在低价运营时仍然保持较高的收益水平。b、交通便捷天马汽车旅馆选择建设位置时充分考虑道路交通状况，既临近交通主干道，同时还保持与游客目的地相对接近，以确保游客得到充分休息。c、设施舒适天马汽车旅馆的各项服务设施建设比照星级酒店标准，主要突出自助服务、汽车保养、维护、加油等服务功能，确保游客出行的便利舒适。d、住宿安全安全是汽车旅馆重要的服务功能之一，天马汽车旅馆采取多种措施切实为游客提供安全保障。天马汽车旅馆的自身特点与现有的旅游酒店产生了很大的区别，通过差异化经营必将产生独特的发展模式和较高的投资回报。3.2.3酒店建设定位天马汽车旅馆的建设定位于满足旅客长途跋涉后的休息要求，同时配备充足的停车场所。天马汽车旅馆比照星级酒店的标准进行建设，但是设施种类仅包含住宿所需的必要设施，不会提供奢华的餐厅、美观的休息室和娱乐设施。其中，基本设施以客房和停车场为主，配套设施包括汽车维护保养设施、供排水设施、取暖和制冷设施、快餐设施、商务设施等。客房服务设施相对简单，主要包括床和一些基本设施，没有书桌、文具、壁橱、浴缸等。电视、电话、空调等设施将起用自助选择系统，只为有需要的游客提供。天马汽车旅馆的建设定位能够充分满足目标客源的需求，保证了汽车旅馆经营的基本条件。3.2.4酒店服务定位天马汽车旅馆的服务定位于自助型酒店服务模式，其核心理念包括：自助服务、连锁会员、规范管理和品牌统一。a、自助服务天马汽车旅馆将为游客提供一个可自主选择的平台。即从游客入住天马汽车旅馆后，根据自身的需求从“服务菜单”中选择最简单最有效的服务。b、连锁会员天马集团通过网络发行“天马汽车旅馆卡”，并在全国范围内推广连锁会员服务。所有加入天马汽车旅馆的会员都可以享受到全国范围内天马汽车旅馆的各种优惠自助服务。c、规范管理天马汽车旅馆委托国际著名的酒店管理公司进行管理，并制订完善的服务规章、建立严格的监督体系，确保服务理念在全国连锁酒店中得以有效的实施。d、品牌统一天马旅游集团将把旅行社服务、景区服务、酒店服务、网络服务全部纳入统一的品牌经营系统中，使天马旅游的会员能够在旅行的过程中全程享受“****”的独特服务理念。3.2.5酒店区域定位天马汽车旅馆的区域定位首先结合天马旅行社在全国范围内所拥有的区域资源，然后选择客流充足、交通便利的拥有著名风景名胜和人文名胜的国家级旅游景区景点进行建设。初步确定建设的500家天马汽车旅馆都将分布在天马旅行社所在区域。随着旅游景区汽车旅馆的经营和发展，待品牌效应和知名度逐步确立后，****集团再以全国高速公路主干道为中心，逐步建设高速公路汽车旅馆。相信在未来的一年时间里，旅游者将在全国各地享受到天马汽车旅馆提供的优质而独特的服务。第四章建设规模和服务功能4.1建设规模天马汽车旅馆的建设规模遵循市场和目标客源的定位原则，在保证入住旅客基本需求的前提下，突出停车场和相关汽车配套设施建设。根据不同的区域情况，天马汽车旅馆的客房数量在三十至八十个房间，停车位在三十个以上，单体旅馆投资规模为300至500万元人民币。4.1.1旅馆建设规模天马汽车旅馆为欧式风格的三层独立建筑，配有适当规模的停车场和绿化带，集中体现简洁、大方、舒适、安全的设计特点。总建筑面积1800平方米左右，占地面积1500平方米左右，其中停车场面积不低于800平方米，与主要道路距离控制在150米以内，与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内。4.1.2客房建设规模天马汽车旅馆客房数量在三十至八十个房间，以双人标准间为主，适当保留单人间和三、四人间。房间面积约12-18平方米，卫生间面积相对较小，提高客房使用效率和采光度。室内装饰以简单、整洁为主，走廊和客房之间的墙壁隔音效果好。4.1.3停车场建设规模按照每辆汽车承载两名乘客计算，为降低土地成本，天马汽车旅馆的车位设置保持在三十个以上。同时，为了满足半自助旅行团和长途运输汽车的停车要求，将建设不少于两个大客车停车位。停车场的地面建设可以满足承重要求，以避免长途栽重汽车对地面的破坏。4.1.4客房配套设施建设规模客房装修及设施主要包括：粉刷墙壁、普通地面、普通单人床（床单、被罩、枕套可更换），柱式衣架，电扇或窗式空调，分户式暖气，电热水器和淋浴等。装修的原则以简单明亮为主，设施配套以实用为主。4.1.5其它服务设施天马汽车旅馆除了必备的办公室、财务室、服务员休息室、操作间、电器及取暖用房外，其它房间全部用于提供住宿，不提供娱乐或奢华的招待场所，其中办公室兼备通讯、简单购物等功能。旅馆内部原则上不设餐厅，如果旅馆附近购物、就餐不方便，再设餐厅。所设餐厅设施简单、环境整洁，只提供简单的快餐和几种饮料（24小时提供服务）。提供自动售货机、投币式洗衣机、IC卡电话机等。汽车维修、保养等服务设施，主要与当地其它机构合作或靠近这类服务的经营场所，最好距离加油站较近。4.2服务功能天马汽车旅馆提供的服务功能以满足顾客需要的标准化、规范化、综合化为原则，且所有服务人员都是旅游学院大学生。4.2.1标准化服务由于天马汽车旅馆的目标客户对价格和服务的敏感度很高，在降低运营成本的同时必须加强标准化服务要求，还要确保连锁品牌建设的一致性。首先，制订“天马汽车旅馆标准服务手册”，对所有连锁酒店在价格制定、服务规范、宣传策略、设施设备、员工着装等方面保持一致。其次，按照“标准手册”对连锁旅馆的建设、装修、设备、服务做详细规定，通过日常检查和抽查确保每一家连锁旅馆可以按照手册严格执行，使服务质量在全国范围内形成统一标准。第三，宣传推广管理标准和服务标准，并与国家有关管理机构合作，使天马连锁旅馆的各种制度形成国家标准。4.2.2规范化服务以集团公司为统一管理机构，实行规范化运营管理。首先，从人力资源管理和考核入手，制订详细科学的考核和检查制度，根据标准确定内部管理体系和评估体系，对日常检查和抽查中不能满足标准要求的管理人员、服务人员进行淘汰，保证服务措施的规范化。其次，加强人才招聘和员工培训体系建设，一方面避免出现在必要的淘汰率下形成的人才真空，另一方面通过对员工的日常培训和严格管理确保标准化服务的规范性。第三，以降低经营成本为原则，实行设施设备的统一采购，广告推广计划的统一实施，企业和品牌形象的统一建设，以形成规范化的服务和管理理念。4.2.3综合化服务连锁化经营是一种可以迅速扩大市场份额的经营管理手段，但是要实现服务的“保质保量”还需要进一步推广综合化服务。天马汽车旅馆的核心服务理念是自助式服务，虽然省掉了很多管家式服务内容，但是天马员工必须是经过严格培训的服务“多面手”，各个岗位承担的职责将不仅限于传统意义上的服务功能，还应该具有相当的综合性。比如旅馆的经理就可能承担传统酒店中工程部经理、客服部经理甚至财务部经理的综合职能。4.2.4增值服务天马汽车旅馆附带的增值服务种类很多，除了可以有效整合253家“天马旅行社”资源，带动旅行社业务发展，还可以利用全国连锁经营的优势开展异地还车租赁业务。租车旅游业成为自驾车出游的另外一种方式，以北京为例，有驾照无车者超过100万人，全市有80多家汽车租赁公司，租赁车辆约有3万多辆，双休日出租情况很好，每逢旅游黄金周更是火爆空前。几乎每年“黄金周”前，北京所有租车公司的车辆都已被提前预订一空；海口节日期间租车价格虽上调20%，但仍供不应求。但是汽车租赁业务受营业网点的限制无法实现异地还车，极大地限制了经营范围。天马集团借助遍布全国的汽车旅馆，自营或与汽车租赁公司合作开办汽车租赁异地还车业务。其他增值服务包括开办汽车保养、维修等业务。当然还可以开设报刊、图书和音像制品的自动零售货架，设立ATM机，开展户外广告业务等等。第五章选址分析5.1区域选址分析公司成立三个月内，以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆，再以其为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，在一年的时间内，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成连接全国各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。5.1.1景区汽车旅馆选址景区汽车旅馆选址要求旅游资源相对丰富、消费水平较高、人口较为密集的地区开发。对本地消费群体适应于周末汽车旅游，对外地消费群体适应于黄金周汽车旅游。因此，选址条件如下：a、当地经济发展水平较高，私家车保有量大，群体消费水平高；b、交通便利，易于吸引周边地区“黄金周”游客；c、景区景点的功能以休闲度假为主，且客流不易受季节影响；d、景区景点配套设施齐全，特别是能够满足自驾游客对加油、维修、保养的需求；e、具备建设酒店的基本条件。5.1.2高速公路汽车旅馆选址我国的高速公路网络建设仍处在不断发展的过程中，随着各等级公路的不断建设和便利程度的提高，人民群众的外出习惯也会逐步改变。高速公路汽车旅馆主要是为长途旅行者沿途停车住宿提供方便，是一种非常大众化的服务。高速公路汽车旅馆选址和建设规划要求布局合理、设计严谨、利于成本控制；距离城市保持一定距离以降低土地购置费；要位于主要旅游主干道附近，并且距主要旅游景点不能太远；要有方便的停车场，环境幽雅、安静。高速公路汽车旅馆的选址要考察拟建所在地点的车辆流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近有一条或数条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。5.2选址方式分析天马汽车旅馆的位置选择十分关键，除了要考虑客源、入住率、房价等经营因素外，还要结合旅行社发展、企业融资规划、企业发展规划进行综合考虑。5.2.1结合旅行社发展汽车旅馆截止目前，天马旅行社已经达到253家，遍布全国主要城市和地区，并在近二十年的经营过程中确立了品牌形象，形成了广泛的社会资源，积累了大量的客户资料和旅游接待经验。因此，天马集团要求各地天马旅行社在其当地选择两个建设地点，并协助集团完成征地、拆迁、注册和后续服务等业务。为了调动各地天马旅行社的积极性，所有参与天马汽车旅馆选址、建设和后期经营的旅行社，都将拥有在当地建设的天马汽车旅馆5%的红股。各地天马旅行社除了带团入住当地旅馆所应得的销售返点外，将从当地旅馆经营利润中获得5%的分红。5.2.2与当地旅游管理机构合作天马集团将充分发挥作为外来投资者的优势，通过与当地旅游管理机构的合作，获得优良的土地资源。同时，通过天马汽车旅馆的建设带动当地相关配套设施和消费水平的提高。5.2.3与银行等金融机构合作天马汽车旅馆以优质低价为经营策略，同时由于投资巨大而在后期需要银行资金的支持，所以一方面通过消化吸收银行不良资产和债权的方式直接获得适合建设汽车旅馆的土地或房产，另一方面也通过与银行的广泛合作在后期获得信贷资金的支持。第六章：建设内容以及工程技术方案6.1总说明该项目属于旅游行业酒店(旅馆)建筑项目，建设设计及施工均执行相应的国标﹑部标以及规范。项目审批遵从中国政府严格的程序，且遵守国家和当地管理部门的有关规定办理相关手续。6.2单体项目建设内容以及工程技术方案6.2.1****汽车旅馆的主体建筑为欧式风格的三层、局部地方四层的框架结构建筑，配有适当规模的停车场和绿化带，集中体现简洁、典雅、舒适、安全的设计特点。总建筑面积控制在1800m2左右，占地面积1500m2左右，其中停车场面积不低于800平方米，与主要道路距离控制在150m以内，与主要旅游景区景点的入口距离控制在包括接待服务中心，餐饮部（咖啡和糕点），旅馆经理办公室（套财务室），每层有一个值班室、仓储公用间及操作间，其他为客房建设。表(4):主体工程建设内容表(单体)序号名称数量规划面积分布位置备注1接待服务部120m1层附带信息咨询服务2餐饮部1100m1层主要为提供咖啡饮用3总办公室150m1层套间为财务室4仓储间310m2x3=1间/每层兼备值班间功能.5洗理间150m2层被褥清洗和消毒6单人间1012m21.2.3层7双人间3015m2x30=1.2.3层8三人间1020m2x10=1.2.3层9经理室110m2x1=1层表(5):旅馆大楼主要设施设备选购一览表单价/总价单位:元/万元序号物品名称提供厂家选购数量单价总价备注1床/垫/床单就近选购100/2003503.52木椅子－110500.553热水器前锋502701.354拖鞋宜康10040.045电视康佳5215007.86白炽灯就近选购52300.1567床头灯就近选购100100.18空调（1）海尔5118009.18客房使用9小茶几就近选购10800.0810大茶几好百年401800.7211凉衣架就近选购39010.03912被子好佳2001002.013枕头好佳400200.814枕巾红领巾400100.415插座高科-161100.06116窗门配套（1）好百年50250012.5客房使用17座便就近选购525002.618肥皂盒架就近选购5250.02619浴头新家庭50300.1520挂衣架就近选购8010.00821空调（台）海尔175000.75大办公室使用22办公桌就近选购122500.323办公椅就近选购15800.1224保险柜东阳15500.05525资料架就近订做111500.16526资料柜就近选购34000.1227电脑intelprg255001.1财务、经理使用28门窗配套（2）好百年335001.0529货物架就近选购318000.5430洗脸盆（塑）就近选购28100.02831门窗配套（3）好百年330000.932桌子就近订做20600.1233椅子（2）就近选购80600.4834组合白炽灯颂央81200.09635电视（2）康佳150000.536门窗配套（4）好百年325000.7537洗衣机小鸭220000.4洗理店38冰箱海尔155000.5540物品架（3）就近订做12500.02541洗衣盆就近选购2400.0086.2.2辅助工程a、停车场一个独立的并行双车道出入口，场面双面坡排水，坡度1.5%。结构层做法：12cm厚C20砼面层，30cm大碴层，10cm碎砾石碾压密实，夯实的素土基础。b、改造公路/新建公路按四级公路标准改造和修建，水泥路面，计算行车速度20km/h,双车道，道路路基宽7m,车行道宽6m，路肩宽2x0.5m。路侧植速生行道树，路面结构层自上而下为：20cm厚凝土，15cm嵌铺碎石垫层，25cm大碴垫层，夯实的素土基础。路两侧设边沟排水，根据地形需要设立安全护栏则必须设立。c、给水工程水源选择：优先选择就近自来水水源；其次选择质优﹑势高的山泉水。用水标准：旅客用水标准，以现行的《室外给水设计规范》《建筑给水排水设计规范》为依据，住宿游客用标准为200l/cap.d，住宿游客为20l/cap.d，未预见水量按以上用量的30%考虑。供水方式：对小型供水工程，应力求系统简单，采用水泵和高位水池结合的供水方式，一次加压，重水供应。净水工艺：力求操作简单管理方便。消毒剂：选用操作管理方便，运行安全的二氧化碳发生器。管道材料：采用UPVC给水管。避免水质二次污染。消防：消防用水于生活用水同质，同压，供水系统采用高压制，用水贮存于高位水池，并有保证不被他用的措施，依据GBJ16-87《建筑设计防火规范》（2001版）工程建设内容：包括取水，净水，输配水等工程内容d、排水工程排水体制：排水主要是排放生活污水和雨水，排水体制为污水，雨水分流制。生活污水分片区设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农业灌溉或绿化用水处理。雨水随地形自由漫流或进入道路边沟，就近排入水体。排水量：依据《室外排水工程设计规范》进行污水量预测，污水÷量按用水量的80%汲取。污水处理站：总图布置应保证不破坏和影响自然生态环境。污水处理工艺：采用地埋式两段生物接触氧化处理器对化粪池出水进行处理。生活污水进入污水处理站前，必须经化粪池处理。E、环卫设施果皮箱：在旅馆门前/停车场两侧，方便位置，设立两个果皮箱，采用与周围环境协调一致的造型，比如：憨态可爱的大熊猫﹑一截苍翠的空心竹桩等等，材料为陶瓷或者钢铁。垃圾转运点：旅馆设立一处垃圾转运点，垃圾转运点采用框架及砖混结构，建筑风格力求与自然环境融化为一体，给人一浑然天成的感觉。a、供电设施b、电信设施在旅馆门口，方便位置，设置一部IC卡公用电话。架空敷设闭路电视线路，就近并入当地闭路电视网。6.3项目整体建设内容以及工程技术方案说明项目整体规划近期内建设500家相当规模的汽车旅馆。各单体基本遵守以上的设计与施工原则。第七章环境保护和节能降耗7.1环境保护的目的天马汽车旅馆主要建设于旅游景区景点和高速公路旁边，按照国家规定需采取有效的环境保护措施，并需通过项目所在地的环境保护评价。因此，在项目建设过程中及投入运营后，应防止对周围环境及景区景点自然资源和文物古迹造成不良影响，全力打造“绿色酒店”。7.2项目对环境的主要污染影响及防止措施7.2.1污水在旅馆内主要生活污水，排水体制为污水分流制。生活污水分片区设置污水处理站，采用地理式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农溉或绿化用水处理。7.2.2生活垃圾生活垃圾特别是白色污染及易造成生态不可逆的破坏，应加大其他管理力度，采取强有力的措施，防止生活垃圾对生态环境的破坏。建立一个生活垃圾处理站，根据当地地方法规处理生活垃圾，或者就近送往规定的垃圾场。搞好环卫设施建设，在必要的地方设立果皮箱，并督促旅客把果皮，纸屑等放入果皮箱中。配套完善垃圾转运站等收集系统建设，以确保环境卫生。在管理区域内，建设公共厕所，厕所的外观与地方景观分隔协调统一，内部干净，均采用水冲式，不得使用旱厕所，并有专门的环卫人员管理。7.2.3大气推广使用洁净能量，提高燃气率，民用炉灶应使用洗涤加工过的原煤及固硫成型的原煤，以减少民用燃煤对环境的影响，从而确保大气环境质量达到国家一级标准。7.3绿化加强对原生态体系保护，防止在项目建设实施时对其造成破坏。对周围景区广植当地的速生树种，如华山松，桦木，慈竹等，使项目区域内绿化率达到90％以上。7.4安全管理安全是旅游业发展的生命线，而汽车旅馆所处区域特殊，除对旅客开展安全知识宣传外，将采取设立保卫人员编制、与当地公安部门保持密切联系等有力措施，确保旅客人身及财产安全。7.5节能降耗天马汽车旅馆从土建阶段即开始贯彻节能降耗的原则，积极使用新材料和新工艺，在保证质量的前提下压缩建筑和装修成本。比如采用新型钢架结构建筑工艺，一方面提高建筑质量，一方面还可以有效缩短施工期；内部装饰选择简单实用的环保材料，不设奢华的耗电的大型装饰灯具等等。对多数酒店而言，经营成本主要包括电费成本、场地费用和人工成本。其中电费支出未被多数酒店有效控制。天马汽车旅馆采用自助式低价服务策略，成本控制和节能降耗尤为关键。在运营过程中我们主要针对温度（包括酒店大堂、客房、楼层的温度控制）、室内室外照明、动力供应及其他设施的电力损耗进行有效控制。比如大量使用光效好的节能灯具，设置感应式控制开关，提高大堂空调温度设定等方式可以有效节能。第八章项目相关部门支持8.1政府以及相关部门的鼎立支持公司成立20多年以来，****集团的每一个重大举措，始终得到国务院、国家旅游局的悉心引导和亲切关怀，****汽车旅馆项目同样受到国家旅游局和当地政府、当地旅游局以及相关部门的重视和大力支持。8.1.1为支持****汽车旅馆项目进展，中国国家旅游局出具了具有法规同等效力的支持函，分发到省，市以及县级旅游局，以及旅游相关部门。当地政府积极主动，满腔热诚地给以配合，给予减免土地出让金、税收优惠、水电费用折半收取等政策。8.1.2中国国家旅游局视****汽车旅馆项目为中国旅游行业的示范工程，在引领旅游新时尚、拉动国民旅游消费投资、开拓旅游新领域等方面具有不可估量的作用。在全国范围内广泛分布的****汽车旅馆具有国家旅游局的唯一授牌标志，作为一种示范型工程，这对****汽车旅馆事业发展无疑奠定了坚实的发展基础。8.2中国金融系统将给予必要的资金支持****集团在旅游界以业绩显著著称，在社会各界以信誉良好受人注目。就****汽车旅馆项目，****集团已经与中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行以及深圳发展银行等中国主要金融机构签署了银企合作及贷款协议。与中国建设银行签署了资金托管、现金管理协议。8.3国际著名建筑设计院、监理公司全力以赴项目施工遍布于中国主要景区景点以及主要交通干线的****汽车旅馆，具有广泛的社会效应和广告效应，出色的收入模型所产生的现金流，各设计院﹑工程监理公司都将认为参与****汽车旅馆项目是本公司履历中的里程碑。欧陆经典作为国际著名的设计公司将担当****汽车旅馆的设计工作。国内知名的监理公司（）承担工程建设的监理工作。8.4与多家大型承建商达成合作意向****集团将统一各地天马汽车旅馆的项目招标，并由天马集团负责对投标方的资质认证；通过招标确定项目施工方，并由项目施工方按BT方式负责完工所需资金的筹措和使用；项目施工方根据双方的合同约定按期完成项目施工；天马集团按照合同约定对项目完成情况进行验收。****汽车旅馆项目规划期较长，建设期只有9个月，建设规模500家，一店一星，形成冉冉燎原之势。****集团已经与国内知名承建商（）签定了完工保证协议以及风险事件处理备忘录。协议规定：按项目进展计划在规定的时间内，达到商业完工标准和技术标准。工程延期成本超支将由承建商完全承担责任，对****集团造成的人力物力时间损失全额赔偿，以及对连带出现的问题承担完全责任，比如水电供应、环境保护等。承建商要求第三方担保公司介入，对工程完工进行无条件担保，并确定索赔程序。8.5引进科学的运营管理体系国际著名的酒店管理公司（）、旅游学院与****集团签署了合作经营协议，成立****汽车旅馆管理有限公司，将由管理经验丰富的专家来对****汽车旅馆运营实行直接指导和监督，让****汽车旅馆有限公司从起步就向国际化迈进。由旅游学院输送旅游专业英才充实到****汽车旅馆事业中来。旅游专业人才包括导游、旅游宾馆管理、旅游景点管理、旅游娱乐设施管理、旅游商业设施管理、计算机信息管理等专业人才，在天马集团科学的管理体制下，他们一定能在天马平台上彰显自己的专业优势，在千万游客的眼里定格天马特色。8.6社会其他部门的关注和支持项目进展前期，中国中央电视台、中国国际广播电台、中国中央人民广播电台以及报刊杂志等一些大众所喜爱的媒体都参与宣传报道和项目进展跟踪报道。第九章：愿景、营业目标及竞争优势9.1使命及愿景****集团管理层清楚的知道：面对中国快速发展的汽车工业和汽车市场及四通八达的高速公路，中国即将成为全球第三大汽车市场。中国近年兴起的自驾车旅游热已经证明，汽车文化对每一个中国人将会产生重要影响。欧、美社会工业化鼎盛时期已经证明，与汽车相关的各种服务行业在这个时期必将有广阔的市场前景。随着中国自驾车旅游发展，与之配套的服务设施已经成为阻碍自驾车旅游的瓶颈。总览目前中国汽车旅馆行业，真正适应自驾车旅游及出行需求的汽车旅馆在中国基本没有。汽车旅馆服务需求日益膨胀。因此，发展于上世纪五、六十年代的欧、美汽车旅馆，必然在中国兴起。****集团发展汽车旅馆业将带来巨大商机。****集团管理层相信：自驾车旅游在中国已经是一种时尚潮流，是中国工业化社会经济发展的必然。虽然目前中国已经出现的汽车旅馆，大都是高速公路旁的路边店，或是不成规模的城市汽车旅馆。这些汽车旅馆，有的是服务不到位，有的是缺乏内涵。面对日益膨胀的自驾车旅游需求，****集团将以充实的服务内涵服务于广大汽车旅游爱好者。基于此信念及上文对客户需求的分析，****集团管理层为汽车旅馆初步拟定了以下使命和愿景：****汽车旅馆使命在中国轿车家庭化进程中，拟定提供服务于自驾车旅游及出行的汽车旅馆，为中国旅游事业做出贡献；将建立基于互联网服务的全国汽车旅馆连锁经营，向统领中国汽车旅馆业发展。****汽车旅馆公司愿景成为中国自驾车旅游爱好者的首选。连接国际自驾车旅游及出行的国内最大汽车旅馆产业，成为国内首选自驾车旅游及出行的汽车旅馆；成为中国汽车旅馆业的倡导者及领导者。9.2营业目标****汽车旅馆公司营业目标是：9.2.1全国汽车旅馆连锁服务体系公司成立三个月内，以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆，再以其中心城市为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，在一年的时间内，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成全国连接各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。9.2.2全面拓展中国汽车旅馆市场随着****汽车旅馆公司运营后的品牌效应，考虑到规范化管理的业务进程，****汽车旅馆公司计划成立半年后开始着手筹备连锁经营。9.3竞争优势目前中国酒店业存在的弊端国内旅游快速发展，对经济型酒店需求强劲。上世纪90年代中期以来，随着我国经济的持续、健康、快速发展，双休日的实施及公共假期的调整，使得国内旅游呈现出快速增长的态势。国内游客的住宿指向基本上是经济型酒店。以黄金周为例，各地中低档的经济型酒店的入住率都在95%以上，而四、五星级高档饭店的入住率却无明显提高。目前，国内旅游的主体是经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社不再受到这部分消费者的青睐，但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。因此，伴随着中国国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉、安全”的经济型酒店将呈现出良好的发展前景。经济型酒店的进一步发展必然要求有其自己的品牌。在中国酒店行业中，欠缺的不是经济型酒店的产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。中国三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80%以上，但长期以来都以单体的形式存在，没有形成规模、缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力不强、效益较差。目前，相对知名的北京如家客栈、上海锦江之星等，也仅仅是在某一区域内有一定的影响力,还谈不上知名品牌的程度。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。由此可以看出，目前中国酒店经营模式及种类，难以满足“干净、舒适、价廉、安全”社会大众消费群体，已经不适应社会发展。****汽车旅馆的服务、规模、品牌优势在中国，亟待发展以“以自驾车旅游及出行”为基本特征需求的****汽车旅馆。****汽车旅馆的服务范围覆盖所有自驾车旅游及出行的住宿、车辆管理、旅行线路安排、房间预订、旅游出行信息查询、各地****汽车旅馆入住状况等，对自驾车旅游及出行实施的安排及所需要的实际硬件服务、出行前的信息查询软件处理等实现全方位一体化服务。****汽车旅馆将会在全国以当年建设500座汽车旅馆，及每年将以倍数递增的开发建设速度发展，在尽可能短的时间内满足中国自驾车旅游及出行的需求，在中国形成具有无可争议的规模经营。****集团在中国已经有20年的经营历史，是与中国旅游业发展以来同步的国际品牌旅游集团，其分、子公司遍布国内外。****汽车旅馆将会依托****集团品牌影响及旅游消费客源资源，再塑****汽车旅馆品牌，并且充实****集团品牌。****汽车旅馆响应中国政府发展旅游事业，满足广大消费者需求，为繁荣中国旅游市场做出贡献，构成中国旅游经济发展的重要组成部分，形成中国旅游行业中的新亮点。****汽车旅馆是以现代经营理念，适应社会发展需求的产业，具有传统酒店、招待所无可比拟的优势。****集团拥有与旅游及相关行业的经营管理人员，有汽车旅馆策划、设计、市场开拓、经营管理能力，拥有酒店管理相关的广泛人才资源，有深厚的中央及地方政府