如何解除物业服务合同

PAGE如何解除物业服务合同一、引言物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在实际生活中，由于各种原因，业主或物业服务企业可能会产生解除物业服务合同的需求。正确解除物业服务合同不仅关系到双方当事人的合法权益，还涉及到诸多法律规定和程序。本文将依据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，结合二十年执业经验，详细阐述如何解除物业服务合同。二、解除物业服务合同的法定情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的根据《民法典》第563条第1款第1项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。例如，物业服务区域遭遇严重自然灾害，如地震、洪水等，导致物业服务企业无法正常提供服务，且短期内无法恢复，这种情况下，双方当事人均有权解除物业服务合同。（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务《民法典》第563条第1款第2项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。例如，物业服务企业明确表示不再提供保洁、安保等核心服务，或者长期不履行维修、养护等主要义务，业主有权解除合同。反之，若业主长期拖欠物业费，经多次催告仍不支付，物业服务企业也可以依据此条规定解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行按照《民法典》第563条第1款第3项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。比如，物业服务企业未按时进行小区公共区域的绿化养护，业主书面催告后，在合理期限内仍未改善，业主可以解除合同。当然，若业主迟延支付物业费，物业服务企业催告后仍不支付，物业服务企业也可解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的《民法典》第563条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。例如，物业服务企业擅自将小区公共区域出租给他人用于商业经营，严重影响小区环境和业主生活，导致合同目的无法实现，业主有权解除合同。（五）法律规定的其他情形除上述情形外，法律还可能规定其他解除物业服务合同的情形。例如，物业服务企业被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者宣告破产等，导致其无法继续履行合同，业主可以解除合同。三、解除物业服务合同的程序（一）通知对方无论是业主还是物业服务企业，若要解除物业服务合同，应当通知对方。通知应当采用书面形式，明确表达解除合同的意思表示，并说明解除合同的原因。通知送达对方时，合同即发生解除的效力。根据《民法典》第565条第1款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。（二）异议处理如果对方对解除合同有异议，应当在收到通知后的合理期限内提出。根据相关法律规定和司法实践，合理期限一般为三个月。对方可以向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求确认解除行为的效力。人民法院或者仲裁机构将根据具体事实和法律规定进行审查判断。若认定解除合同的理由成立，则合同解除有效；若理由不成立，则合同继续有效。四、解除物业服务合同后的相关事宜（一）费用结算1.物业服务费用的结算物业服务合同解除后，应当对已提供服务期间的费用进行结算。物业服务企业应当按照合同约定的收费标准和实际服务情况，计算业主应当支付的物业费。业主应当按照结算结果支付相应费用。若业主认为物业服务企业提供的服务不符合合同约定，存在质量问题，可以在结算时提出异议，并要求物业服务企业承担相应责任。例如，物业服务企业未按照合同约定的频次进行电梯维护，业主可以要求扣除相应费用。2.其他费用的结算除物业费外，还可能涉及水电费、垃圾清运费等其他费用的结算。对于这些费用，应当根据实际使用情况和合同约定进行结算。例如，物业服务企业代收水电费的，应当按照实际抄表数据与业主进行结算。（二）交接工作1.资料交接物业服务企业应当向业主或新的物业服务企业交接相关资料。这些资料包括但不限于小区规划图、业主档案、维修记录、设施设备清单等。资料交接应当制作清单，并由双方签字确认。交接资料的目的是确保小区管理的连续性和透明度，便于新的物业服务企业或业主了解小区的基本情况。2.设施设备交接物业服务企业应当将小区内的设施设备完好地交接给业主或新的物业服务企业。设施设备包括但不限于电梯、消防设备、给排水系统、供电系统等。交接时应当进行检查和调试，确保设施设备能够正常运行。对于设施设备的维修、保养记录等相关资料也应当一并交接。3.场地交接物业服务企业应当将物业服务区域内的场地，如停车场、绿地、公共用房等，按照合同约定的状态交接给业主或新的物业服务企业。交接时应当确保场地无损坏、无占用等情况。（三）违约责任1.业主的违约责任如果业主在物业服务合同解除过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。例如，业主未按照通知要求支付已结算的费用，应当按照合同约定支付违约金。若业主的违约行为给物业服务企业造成损失的，还应当赔偿损失。损失赔偿范围包括但不限于直接损失和间接损失。例如，因业主拖欠费用导致物业服务企业资金周转困难，产生的利息损失等。2.物业服务企业的违约责任物业服务企业在解除合同过程中若存在违约行为，同样应当承担违约责任。如物业服务企业未按照合同约定进行交接工作，导致业主或新的物业服务企业遭受损失的，应当赔偿损失。物业服务企业擅自撤离小区，未妥善处理相关事宜，给业主造成不便或损失的，也应当承担赔偿责任。五、解除物业服务合同的特殊情况及处理（一）前期物业服务合同的解除前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同的解除除了遵循上述一般规定外，还可能受到建设单位与物业服务企业之间的特殊约定以及相关法律法规的限制。例如，建设单位在选聘物业服务企业时可能约定了一定的服务期限和解除条件。在这种情况下，应当按照约定执行。同时，根据《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除前期物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。（二）物业服务合同中约定的解除条件除了法定解除情形外，物业服务合同双方当事人还可以在合同中约定解除条件。只要约定的解除条件不违反法律法规的强制性规定，且不存在显失公平等情形，该约定即为有效。当约定的解除条件成就时，当事人可以按照约定解除合同。例如，合同约定若物业服务企业的服务质量评分低于一定标准，业主有权解除合同。当服务质量评分达到约定标准时，业主即可行使解除权。六、结论解除物业服务合同是一个较为复杂的法律行为，涉及到众多法律规定和程序。无论是业主还是物业服务企业，在解除合同前都应当仔细审查合同条款和相关法律法规，确保解除行为的合法性和有效性。在解除合同过程中，应当遵循通知、异议处理等程序，妥善处理费用结算二、解除物业服务合同的程序（一）通知对方无论是业主还是物业服务企业，若要解除物业服务合同，应当通知对方。通知应当采用书面形式，明确表达解除合同的意思表示，并说明解除合同的原因。通知送达对方时，合同即发生解除的效力。根据《民法典》第565条第1款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。（二）异议处理如果对方对解除合同有异议，应当在收到通知后的合理期限内提出。根据相关法律规定和司法实践，合理期限一般为三个月。对方可以向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求确认解除行为的效力。人民法院或者仲裁机构将根据具体事实和法律规定进行审查判断。若认定解除合同的理由成立，则合同解除有效；若理由不成立，则合同继续有效。三、解除物业服务合同后的相关事宜（一）费用结算1.物业服务费用的结算物业服务合同解除后，应当对已提供服务期间的费用进行结算。物业服务企业应当按照合同约定的收费标准和实际服务情况，计算业主应当支付的物业费。业主应当按照结算结果支付相应费用。若业主认为物业服务企业提供的服务不符合合同约定，存在质量问题，可以在结算时提出异议，并要求物业服务企业承担相应责任。例如，物业服务企业未按照合同约定的频次进行电梯维护，业主可以要求扣除相应费用。2.其他费用的结算除物业费外，还可能涉及水电费、垃圾清运费等其他费用的结算。对于这些费用，应当根据实际使用情况和合同约定进行结算。例如，物业服务企业代收水电费的，应当按照实际抄表数据与业主进行结算。（二）交接工作1.资料交接物业服务企业应当向业主或新的物业服务企业交接相关资料。这些资料包括但不限于小区规划图、业主档案、维修记录、设施设备清单等。资料交接应当制作清单，并由双方签字确认。交接资料的目的是确保小区管理的连续性和透明度，便于新的物业服务企业或业主了解小区的基本情况。2.设施设备交接物业服务企业应当将小区内的设施设备完好地交接给业主或新的物业服务企业。设施设备包括但不限于电梯、消防设备、给排水系统、供电系统等。交接时应当进行检查和调试，确保设施设备能够正常运行。对于设施设备的维修、保养记录等相关资料也应当一并交接。3.场地交接物业服务企业应当将物业服务区域内的场地，如停车场、绿地、公共用房等，按照合同约定的状态交接给业主或新的物业服务企业。交接时应当确保场地无损坏、无占用等情况。（三）违约责任1.业主的违约责任如果业主在物业服务合同解除过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。例如，业主未按照通知要求支付已结算的费用，应当按照合同约定支付违约金。若业主的违约行为给物业服务企业造成损失的，还应当赔偿损失。损失赔偿范围包括但不限于直接损失和间接损失。例如，因业主拖欠费用导致物业服务企业资金周转困难，产生的利息损失等。2.物业服务企业的违约责任物业服务企业在解除合同过程中若存在违约行为，同样应当承担违约责任。如物业服务企业未按照合同约定进行交接工作，导致业主或新的物业服务企业遭受损失的，应当赔偿损失。物业服务企业擅自撤离小区，未妥善处理相关事宜，给业主造成不便或损失的，也应当承担赔偿责任。四、解除物业服务合同的特殊情况及处理（一）前期物业服务合同的解除前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同的解除除了遵循上述一般规定外，还可能受到建设单位与物业服务企业之间的特殊约定以及相关法律法规的限制。例如，建设单位在选聘物业服务企业时可能约定了一定的服务期限和解除条件。在这种情况下，应当按照约定执行。同时，根据《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除前期物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。（二）物业服务合同中约定的解除条件除了法定解除情形外，物业服务合同双方当事人还可以在合同中约定解除条件。只要约定的解除条件不违反法律法规的强制性规定，且不存在显失公平等情形，该约定即为有效。当约定的解除条件成就时，当事人可以按照约定解除合同。例如，合同约定若物业服务企业的服务质量评分低于一定标准，业主有权解除合同。当服务质量评分达到约定标准时，业主即可行使解除权。五、结论解除物业服务合同是一个较为复杂的法律行为，涉及到众多法律规定和程序。无论是业主还是物业服务企业，在解除合同前都应当仔细审查合同条款和相关法律法规，确保解除行为的合法性和有效性。在解除合同过程中，应当遵循通知、异议处理等程序，妥善处理费用结算、交接工作等相关事宜，避免产生不必要的纠纷。同时，对于前期物业服务合同和合同中约定的特殊解除条件，也应当予以充分关注。只有依法依规解除物业服务合同，才能保障双方当事人的合法权益，维护小区的和谐稳定。甲方（业主或业主委员会）：法定代表人：地址：联系方式：乙方（物业服务企业）：法定代表人：地址：联系方式：鉴于甲乙双方于年月日签订了《物业服务合同》（合同编号：），现因原因，双方经友好协商，就解除该物业服务合同事宜达成如下协议：一、合同解除双方一致同意于年月日解除上述《物业服务合同》。二、费用结算1.乙方应按照合同约定的收费标准和实际服务情况，计算甲方在合同解除前应支付的物业费。经双方核对确认，甲方应支付乙方自年月日至年月日的物业费共计人民币元（大写：元整）。甲方应在本协议签订之日起日内支付该费用。2.除物业费外，乙方代收的水电费、垃圾清运费等其他费用，应按照实际使用情况和合同约定进行结算。经双方核对，甲方应支付乙方水电费人民币元（大写：元整），垃圾清运费人民币元（大写：元整）。甲方应在本协议签订之日起日内支付上述费用。三、交接工作1.资料交接乙方应在本协议签订之日起日内，向甲方交接以下资料：（1）小区规划图；（2）业主档案；（3）维修记