高层住宅物业管理方案

高层住宅物业管理方案

伴随都市化的不停发展和土地使用的现实状况，高层住宅逐渐成

为都市居住建筑日勺主趋势以及有效运用土地资源日勺成果。而建立与此

相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高

层住宅，保证各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民H勺生命、财

产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、构造复杂、管理起点高，对物业管理队伍

的素质规定较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、

措施，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正

常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高,

收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的I原则：

1、初期介入原则：

初期介入H勺作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本状况；二是可

提出便于后来物业管理日勺整改意见。

2、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是•种整体，各系统都是为整体服务的，多

头管理势必影响整体U勺正常运行；另一方面，多头管理易导致职责不

清，使出现H勺问题和故障无法及时处理；第三，多头管理会导致管理

死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

3、收费合理原则。

这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务

相符。不管怎样，物业管理队伍都应采用公平、合理、协调一致的原

则。

4、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守协议、协议、按规章制度办事时

原则。

5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美H勺环境、合

理的收费，树立自身H勺良好形象，增强著名度，赢得住户的信任。

6、公共服务、专题服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅日勺实际状况物业管理不仅要做好供电、供水等服务

项目，也可以做好住户需要做好专题服务与特约服务，为住户提供最

大的以便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房

屋的基本状况，对楼面、楼道等房屋要进行常常的维修、养护和管理,

使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督

管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要常常对供

电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，

发现问题，及时处理，保证设备完好时运行状态。

3、清洁卫生的管理。打扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共

场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周固及内部H勺花草树木和

景点进行养护和管理，为住户发明优美整洁舒适H勺高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来

人员的车辆进行管理，保证停车场H勺车辆停放整洁、管理有序，保证

车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天

候保安值勤，设置固定保安岗位和流动巡查岗。保证住户人身财产安

全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材U勺维护，对违

法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或协议当地物价部门核定的物业

管理服务收费原则，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户

监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效

且经济的服务，使顾客、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如:

机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、

代订牛奶、代住户接送小朋友、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设

餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

1）关注不一样层次的住户需求；

2）环境建设中人性化要素日勺融入；

3）物业管理与服务中人文要素日勺植入;

4）对住户“深度关怀”；

5）现代文明项口精神的塑造。

简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环

节营造一种既互相信任、互相尊敬，又有明确日勺行为规则这样一种友

好、有序的舒畅环境和文化气氛。

2、实行零距离“隐性物业管理与服务”模式

在高层住宅物业口勺管理与服务中，住户的私密空间与物业企业所

提供的全方位服务往往轻易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理

零距离与零干扰相结合U勺“隐性服务与弹性服务”模式和物业管理

理念。所谓“零距离”，就是对住户H勺服务需求做全面、深入、细

致的理解，重视服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要

协助时提供及时满意日勺服务，更要体现对住户服务日勺前瞻性，满足

住户深层次日勺服务诉求。

3、建立治安联动迅速反应系统

安全防备是物业管理第一要素，高层住宅日勺治安工作由中央监控

中心统一指挥调度，并建立起战斗力强口勺治安迅速反应系统，该系统

既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即规定保安员在接到迅

速支援的命令后120秒内赶到现场，其他岗位人员也会相继趋前援

助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装

相结合、全面防备与重点防备相结合，保证治安防备万无一失。

五、高层住宅物业管理前期介入

高层住宅物业管理前期介入期间工作计划

阶工作项目工作要点详细事项

段

＞停车场/库的布局

整体合理布局＞设备间及各楼层开间布局

＞综合布线走向及接口位置

＞公共照明及开间内电气容量预留

＞楼宇自控实现方式

＞公共配套设施场地的布局

工程＞强电系统：配电室、发电机等的布置

重要设备H勺布局＞中控系统：消防、保安监控、楼宇自控H勺设置

规＞停车场/库系统设置

划辅助设备的设置＞上下水管线位置预留

设＞宽带网络门勺设置及运行模式

计

＞重要设备设施选型建设（如电梯等）

阶

其他A公共配套设施场地的设计提议

段

＞智能化系统设计梃议

安全安全设备设施建设＞对消防、保安监控等智能化系统提出提议

＞停车场/库的规划布局、计费系统及模式提议

六、高层住宅平常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理管理设想，专业的物业管理团体，严谨

的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的

实行中才能得到充足的检查，才能以持之以恒的、高端的服务品质展

现于住户面前。

平常性日勺物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一种

重要环节。在平常管理中，除了规定物业管理企业自身具有高度的控

制与执行能力外，在怎样合理运用有效资源满足住户服务需求方面更

要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、

工程服务等四个方面H勺常规平常服务分别体现对应口勺高层物业管理

模式。

（一）安全管理

安全工作是物业管理日勺一种重要方面。人们常说“安全第一”，

安全工作具有第一位口勺意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放

心地工作。因而安全管理也是物业管理H勺一切基础性工作。门卫、巡

查、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理口勺范围。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采用技防与人防相结合、

固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防备体系，

切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采用重要依托技防

与流动巡查相结合日勺方式实行安全管理」技防方面重要依托项目自

身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡查方面将

增长巡查频次，加强巡查治安员H勺在岗管理与岗前培训，提高治安员

的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控

制系统；

2、24小时固定安全护卫岗设置；

3、24小时流动巡查岗设置；

4、分片围合管理与整体联动H勺应急反应系统；

5、智能化报警系统；

6、出入身份识别设置。

（1）治安工作日勺特点及重要任务

特点：

A、以防止为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻防止为主H勺

指导思想。不出事故，防止隐患，是保安工作的主线目的，也是

衡量保安工作绩效大小H勺重要原则。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为

保安员，要树立“服务第一、顾客至上”的思、想，即要保持公安

人员於J警惕性，又要有服务人员时和颜悦色；即要坚持原则，按

制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同步抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，

首先要不停提高保安队伍口勺素质，另首先要抓好保安设施的建设,

建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情

等事件的防备以及出现状况后H勺处理措施，做到“事前防止、遇

事不乱”。

重要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意

防备进出人员中口勺犯罪分子，防止各类案件的发生；

B、安全巡查。定期和不定期的对项目内外各个部位进行巡视检

查，发现不安全的原因及时进行处理；

C、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车

费，进行停车场消防和安全管理：

（2）对应的治安防备措施

异常现象日勺紧急处理程序

通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理

（二）环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要构成部分之一，是

体现物业管理水平的重要标志。高质量口勺环境养护为客户提供整

洁、舒适、赏心悦目R勺生活环境与工作环境,并且物业通过清洁

保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保

护物业H勺装饰材料，延长物业再装修翻新口勺周期，及经济又能保

持物业美观。

针对高层住宅不一样区域的环境清洁、绿化等项目提供无差

异的高原则服务，努力营造i种舒适、整洁、明亮的项目环境，

并切实做好如下儿项工作：

1、重要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用品，使其到达原

则的清洁规定；

B、负责制定清洁设备和清洁用品II勺采购、使用意见，合理

掌握清洁费用的支出；

C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不停提高业务素质；

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日日勺卫生全面打扫尽量减少对住户日勺影响，实现弹性服务。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅

的垃圾实行“三化”管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、

垃圾处理无害化，从而实既有效的垃圾分流。

垃圾搜集袋装化：项目垃圾的搜集，统一采用垃圾袋进行袋

装并投于“三合一”功能的I垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行

回收运用，防止资源挥霍。

4、消杀

消杀工作重要包括如下几种方面的内容：

重要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟒螂及蚊子。

聘任专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀企业应出示营业执照许可证，保证所用药物在正

常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定协议，明确各自的责任、义务、消杀范围、规定

和原则。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或

出现问题，消杀企业应保证随叫随到。

4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机

房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。

高层住宅清洁工作原则

场所作业内容实行

次数

平常打扫

＞正门前面及便门前面去污打扫2次/日

＞外围四面去污打扫1次/日

外闱部分＞金属类用清洁剂擦拭1次/日

＞要随时检查，对玷污严重的部分要及时打扫洁建随时

＞货品装卸场要在货品搬进搬出后进行检查打扫随时

＞正门进出口的门扇、玻璃打扫及后门（便门）叼门扇、玻璃的打扫。随时

＞正门大厅的大理石地面打磨抛光

＞硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重口勺地方要用清随时

洗剂擦拭洁净，用注油地推进行地面保养。

＞粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药物仔细地消2次/日

除掉，不能损伤表面光泽

＞下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦随时

正门大厅净。

电梯间＞雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来叼雨滴应随时用拖布擦随时

各种门去。当日晴天后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它寄存2次/日

走廊在规定的地方。

楼梯＞对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器打扫。1次/日

＞有关报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、内部、公共，应2次/日

干抹。金属及金属部件，应用合适的清洁剂擦找。2次/日

＞扣板墙面用中性洗剂去污.随时

＞大理石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。随时

＞踢脚线用干（湿〉毛巾去污、中性清洁剂擦拭。随时

＞消火栓、金属网用干毛巾擦拭。随时

＞开关盘用干（湿）毛巾去污

＞地淡要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。1次/日

＞在区内巡回进行地健的去污工作1次/日

电梯间＞根据地毯玷污状况，将玷污部分替代下来用合适的清洗剂去垢。随时

走廊＞地茨被香烟烧焦时，应将该部分替代下来进行修补。随时

附属房间＞硬地面用扫吊扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重」向地方要用消2次/日

楼梯洁剂擦拭洁净。粘在硬地面上H勺口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀

和化学药物仔细II勺清除掉，留心不可损伤地面。

＞花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。随时

＞腰壁、巾木、门扇、多种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭随时

洁净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进行擦拭。金属部分的污点要用合适随时

的洗涤剂擦踏洁净。

＞踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。2次/日

＞消火栓、金场网用干毛巾擦拭。1次/日

＞涂料墙面月细纱布去污除渍。（含开关、按纽）随时

场所作业内容实行

次数

＞用吸尘器消除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。1次/日

＞雨雪天胶型的清洗。随时

＞电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表达灯要2次/日

电梯用干抹布擦拭，根据需要合适清洗剂擦拭洁净。

＞电梯轿箱内部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。1次/日

＞各层电梯沟槽，轻易引起故障，用真空吸尘器将灰尘杂物清除洁净随时

车场＞常常检查，发既有不洁净状况随时打扫随时

＞堵面去污随时

平常性打扫

外围地面＞用扫帚打扫，（泥沙、垃圾、树叶等）1次/日

＞脏污严重地面用水冲洗。随时

区内＞清除绿化地之落叶及杂物。1次/日

绿化部分

标志扶手等＞标志、扶手要擦拭洁净。1次/日

＞暴风雨雪天时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面

大道路面）

＞卜过雨的地面，要做到能安全通行，无积水。

其他＞迅速处理掉回收口勺垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防备于随时

未然。

＞外面范围内出现的垃圾及赃污现象，要做到适叶打扫处理。

高层住宅清洁工作检查原则和措施

分类项目检查原则检查措施

地而无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽，抽查

地毯平整、洁净，无污渍。

理石墙面用纸巾擦拭50CM,无明显灰尘，乳胶漆墙面无污

墙面迹，目视无明显灰尘。

公共踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指木灯、多种标牌表的抽查

区域洁净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。

卫生电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面洁净，无油迹、无灰抽查

尘。

电梯内洁净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查

垃圾桶外表洁净，无积垢、无臭味目测

多种设施外包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯：抽查

表表面洁净，无积尘、无污迹、无斑点。

楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂抽查

物.

楼梯扶手、栏杆光洁、物枳尘，玻璃无污迹。抽查

及门楼梯走廊及其墙面上多种设施如应急灯、水管、出入指示灯、凸物抽查

等：无积尘、无污迹、无脏杂物。

门洁净，无灰尘、无污迹。检查

路面整洁、洁净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，全面检查

外部地面和道路无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔

卫生

原则

高层住宅绿化工作检查原则和措施

分类序号项目原则检查措施频率

1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通目视，抽查4次/年

过，主侧枝叶分布均匀

修2成型灌木成型，整洁，新长枝不超过3D目视抽查5次以上/年

剪厘米

3绿筒绿篱成型、造型美观，新长枝目视抽查6-8次/年

不超过30厘米

4草路牙、井口、水沟、散水坡边目视抽查2-3次/年

整洁、草坪目视平整

施1乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水目视检查4次/年

肥及时，覆土平整，肥料不露出

土面

2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年

3花卉保证基施，追施化肥，少许多目视检查视长势而定

次，不伤花草

防目视检查防治1次/月：发

病不明显枯枝、死杈，有虫害枝现病虫及时喷射

治条20%如下

虫

浇1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，目视检查2次/日

灌水不冲倒苗

2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不抽查5次2次/周；（雨后

浇水，浇水时不遗漏，浇水透湿度大除外）

土深度为：树木3厘米，草地2

厘米，无枯死、早枯的现象

1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在抽查草地50施肥前和下暴雨

90%以上，树木底下土层不板平方米3处，后进行松土，整

平结，透气良好取平均制年不少于6次

常

补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在按花草树木在栽

维2抽查5处，

平方米，裸露面积在总面积汇总计算种季节，及时补

护0.4

的0.5%如下;缺株在0.5%如下栽补种

3防风、排涝、暴风雨过后12小时，草地无1目视检查每天巡视责任区

巡视行守平方米的积水，树木无倒斜，1次

断枝落叶在半天内处理

绿化工作包括：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施

肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。

1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；

2、根据花、草、树的不一样特性定期修剪；搂道几公共区域,

室内摆放阴生植物，室种植花期较长、掉计较少的植物，定期

修剪：重要场所应常年摆放花卉：灭虫消杀时间选择不影响行

人及公共活动，同步注意风向，以免农药随风飘散到各处。

（三）工程管理

高层住宅工程系统运行方案

系统名称实行方案

＞每日对项目的变压器、岛下压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检直，保

证供电系统正常。

变配电系统＞每日对项目的总电量进行计量，每月记录项目的总电量、动力电量及照明电

量。

＞对项目总电量进行汇总分析。

＞每日对中水系统及污水井进行巡视检查，无溢目现象。

给排水系统＞每年对水箱进行清洗，到达北京市化验原则。

＞保证生活热水供水正常。

电梯系统＞每月对项目电梯进行全面H勺检查保养，保证电梯安全运行。

＞每月对监控、巡更系统进行巡视检查。

＞每周对傥头进行打扫，使图象清晰，信号正常

保安监控系统＞保安人员对监控区域进行检查，发现可疑状况派专人跟踪检查。

＞对电梯轿箱做重点监控。

＞消防监控设施（包括手报、烟感、温度探头）、灭火设施（喷淋、消火栓、特

殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。

消防安全系统＞对消防系统逐点测试验收。

＞每月对消防主机及有关模块、设施进行检查。

＞每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处在完好状态。

高层住宅工程设备养护方案

项目方式方案原则及实行效果

周期内容

平常维护每天监控温度和电磁噪音到达绝缘规定、设备运

变压器定期维护六个月清洁绝缘子和器身、检测高压对地、行正常

高压对低压数据（停电）

平常维护每日柜体清洁

高压开关每周检查接地线高压断路器工作正常，

柜定期维护1年维护断路器和接地刀接地刀正常

平常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动

低压配电作状态使用正常，安全无端障

柜定期维护六个月更换配件，清洁柜体

无功赔偿平常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能到达0.98以

柜定期维护六个月测试功率因数和更换配件上

给排水管平常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏

定期维护一年检修阀门和管道、刷漆

平常维护每天检查水封与否漏水，电机同轴度和水泵机组使用正常，安

生活泵运行状态全无端障

定期维护六个月更换水封和电机轴承并加润滑油

闭路电视平常维护每周检查镜头和电路图象清晰、工作正常

监控定期维护六个月更换配件及检测

消防监控平常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度到达

智能系统定期维护1年测试系统联动功能更换配件温度设定规定

消防加压平常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及启动正常、无端障

泵满载电流

定期维护六个月更换水封及轴承

消防喷淋平常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联

系统定期维护六个月油漆管道和末端放水测试动正常

平常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报

灭火系统定期维护六个月测试联动功能

高层住宅公共设施定期维护计划实行方案

项目计划实行方案原则及预期效果

进入装修期及施工期杜绝车辆压严禁大型货车，漏道路使用管理规定：路面施工质