酒店写字楼项目可行性研究报告书

PAGEPAGE7酒店写字楼项目可行性研究报告书前言1项目简介1.1建设地点酒店写字楼项目位于市区庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着最繁华的北后花园之称，闹中有静，邻近体育中心，火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。1.2项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。1.3项目总体规划要求项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。2编制依据本项目可行性报告根据财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。3项目建设的必要性根据区商贸业发展规划，将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以城—正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动区新一轮发展规划的实施。4项目建设有利于较好地发挥土地效益根据北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

第一部分鹊桥五星级酒店1行业人士对高级酒店业的发展看法五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。随着城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为酒店业带来巨大市场需求。目前，星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，五星级酒店严重不足。特别是二0一0年将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。2定位五星级酒店的标准要求及楼层规划2.1定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：2.1.1酒店总体基本要求酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。有中央空调系统。有背景音响系统。有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。2.1.2酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。2.1.3客房基本要求

至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。2.1.4餐饮基本要求有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。2.1.5公共区域基本要求有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。有公用电话，并有市内电话簿。有男女分设的公共卫生间。有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。有医务室。提供代购交通、影剧、参观等票务服务。提供市内观光服务。

有应急供电专用线和应急照明灯。2.1.6选择项目（共78项，至少具备35项，具备项目越多，酒店越高档）客房（10项）客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。卫生间有饮用水系统。不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。不少于50%的客房卫生间干湿区分设。所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。为客人提供免费店内无线寻呼服务。24小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。餐厅及酒吧（8项）有大堂酒吧。有专业性茶室。有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。有饼屋。有风味餐厅。有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。有24小时营业的餐厅。商务设施及服务（5项）提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s。封闭的电话间（至少2个）。洽谈室（至少容纳10人）。提供笔译、口译和专职秘书服务。图书馆（至少有1000册图书）。会议设施（10项）有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。至少配有2个小会议室。有同声传译设施（至少4种语言）。有电话会议设施。有现场视音频转播系统。有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。有专门的复印室、配备足够的复印机设备。有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。至少5000平方米的展览厅。公共及健康娱乐设施（共计42分项）歌舞厅卡拉OK厅或KTV房（至少4间）游戏机室、棋牌室、影剧场。定期歌舞表演。多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。

室内游泳池（水面积至少40平方米）。室外游泳池（水面积至少100平方米）。网球场、保龄球室(至少4道)、攀岩练习室。

壁球室、桌球室。

多功能综合健身按摩撑。电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。

高尔夫球场（至少9洞）。赛车场、公园。跑马场、

射击场、射箭场。实战模拟游艺场。乒乓球室、

溜冰场。

室外滑雪场。

自用海滨浴场。潜水、海上冲浪、

钓鱼。美容美发室。

精品店、独立的书店、

独立的鲜花店。婴儿看护及儿童娱乐室。安全设施（3项）电子卡门锁。客房贵重物品保险。自备发电系统。2.2定位五星级酒店的规划2.2.1整个项目功能的总体规划1）酒店设施酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设施将于五楼提供；大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了200个停车位，其中180个为位处于地库三层的有盖车位，其余20个则设于一楼。1）裙楼设施楼层餐饮设施面积（平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450.03352.17209.03175.44157.97288.27小计1，633.91会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心76.45292.0348.74小计417.22娱乐设施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场455.0385.11138.21小计678.35其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心165.84116.5447.30小计329.682）后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。

4本项目定位五星级酒店的成本运营测算4.1测算基础4.1.1本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。酒店类型不同，比例差距明显。酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的65%以上23983﹡65%=15589m24.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）1）土地成本：500万×40÷7969m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/m2*3697m2＝9278.5万元2）建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：

序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-1802地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-42003结构工程地上建筑面积1100-13004建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-9005新型节能幕墙外立面建筑面积1200-15006给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-3807喷淋、气体消防总建筑面积100-1108污水处理（含管线）总建筑面积35-409空调工程地上建筑面积550-60010地下室通风工程地下室建筑面积170-19011照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-90012电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-55013煤气工程总建筑面积45-5014电梯、自动扶梯总建筑面积320-36015室外总体总建筑面积100-11516室内精装修连家具地上建筑面积3200-350017杂项工程总建筑面积280-33018洗衣房设备地上建筑面积150-17019厨房设备地上建筑面积250-280总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元C．管理成本与不可预见费用：300元/m2*25000m2＝750万元酒店总开发成本：20103.4+750+9278.5＝30131.9万元4.1.3酒店运营成本1)运营费用营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20%管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%2)管理提成：引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的25%。如果自组管理公司管理，成本相对低很多。4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算1)推算依据：本酒店面积约23983*65%=15589平方米，按每间客房建筑面积65平方米计算，约240间客房。酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积（平方米）合计单人标准房4735.221655．34标准房18075.1713530.6豪华套房290.00180总统套房1223.6223.6小计23015589按照市酒店发展行情预计未来（2009-2019年）十年间平均客房每日实收房价742元/天计算。按照五星级酒店平均开房率65%分析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开房率平均按76%计算。4.2计算结果4.2.1客房年收入约742*230*76%*365＝4734万元4.2.2餐饮、会务、商场收入中餐厅收入：庄地区点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天100桌，每人100元消费水平，利润为50%测算，则：100元*10人*100桌*365天*50%=1825万元西餐厅收入：区旅游观光的游客较多，配有一定水准、特色的西餐馆是有一定的市场。每天以40人次，每人平均消费水平100元，利润率以70%测算，则：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2万元商场收入：在区，商场规模已充分体现，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，以平均每天10万元销售收入，利润20%测算，则：10万元/天*365天*20%=730万元每天平均接待5人次，每个会务租金平均5000元，利润率以70%测算，则营业预测：5000元/人次*5人次*365天*70%=638.75万元餐饮、会务、商场收入约：3295.95万无4.2.3娱乐休闲收入酒吧收入：包括吸引游客娱乐与休闲在内，每天以100人次，平均每人消费40元，利润率以60%测算，则：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5万元KTV收入：以设置10间KTV包房，每天以6个小时营业，每小时200元计算，包房利用率60%，则营业预测：200元/小时*10间*6小时*365天*60%=262.8万元桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，则营业预测：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4万元娱乐休闲收入约：503.7万元整体酒店总收入约：8533.65万元以上收入参考国内五星级酒店年收入均数，见下表

5本项目定位五星级酒店收益测算5.1成本合计酒店总开发成本：30131.9万元年运营成本：8533.65万元*（20%＋20%）＝3413.5万元年管理提成：8533.65万元*25%＝2133.4万元5.2年收益额（税后）（8533.6万元-3413.5万元-2133.4万元）*（100%-33%）＝2001.1万元年经营利润率：2001.1/8533.65=23.45%年投资收益率：2001.1/30131.9＝6.6%5.3总成本回收共需年数30131.9/2001.1=15年结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十五年时间可以收回基本成本（静态投资回收期）。

第二部分5A甲级写字楼写字楼项目整体由办公、商业等功能组成，本部分将通过分析市及区房产市场发展的现状及趋势，从而进行本项目各功能房产的市场定位。1写字楼发展历程1.1写字楼紧缺期：1993-1997年1993年之前，的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时候的五星级酒店大都以商务综合体形式建成，包括了酒店客房与餐饮、写字楼以及公寓等功能，例如中国大酒店、花园大酒店等。1995年到1997年，外商开始从以往的办事处升级到成立分公司，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。期间，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于甲级写字楼历史的最高位。即使到现在，甲级写字楼仍未超越当时的记录。当时，写字楼处于卖方市场，如：1995年，美国银行中心预售价为港币2万－2.5万元/平方米，国际大厦的租金按实用约为300元/平方米/月；1996年，中信广场、大都会预售价为2.5-3万元/平方米，国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在1.5万元/平方米以上。购买写字楼的，多数是港澳私人投资者。1.2写字楼消化期：1997-2000年1997年到2000年，甲级写字楼的需求在该时期得到了释放，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期间，97亚洲金融风暴对港澳投资者造成了很大的影响，对写字楼销售市场也造成了严重的打击。98年后，写字楼的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购买写字楼自用较多。1.3写字楼调整期：2001-2004年2001年2004年，随着甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回升，写字楼在2000年，租金出现了触底后反弹，其后，保持着平稳的上升趋势。甲级写字楼除却新增供应外，空置率保持在10％以内，顶级写字楼更是少于5％。1.4写字楼快速增长期：2005年至今2005年至今，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的标准，写字楼的建筑标准向国际标准看齐。三年内是写字楼进入成熟期的阶段，期间写字楼无论是质和量都有巨大的变化。

2市区写字楼市场分析2.1四大写字楼区域介绍2.1.1大环市东商务区核心区指传统意义上的环市东（东到区庄立交、西到国际大酒店，包括花园酒店、白云宾馆在内的0.18平方公里范围），包括花园酒店、白云宾馆一带，核心区信息密集度最高，酒店、写字楼集中，是整个大区域的管理中心和经济枢纽。功能主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等，国际中央商务中心特色明显。2.2.2北商务区以体育中心为依托，北路、体育西路、体育东路是目前为止区写字楼最为集中的地段。北商务区的自然延伸，像北路的两条肩膀，支撑着北的繁华。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中市地标中信广场更是声名远播。2.1.3珠江新城商务区（CBD）珠江新城北至黄埔大道、西至大道、东至华南路占地6.5平方公里，是的CBD所在。共划分为14个20～40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其开发模式将坚持“低密度，高容积”的原则。2.1.4琶洲商务区琶洲，位于海珠区的东面，总占地面积为10.4平方公里，其规划定位为“以会展博览业为核心的城市副中心区”。华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个区。Ａ区是西区，以居住、康乐为主导功能；Ｂ区是国际会展中心，周围将发展与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等；Ｃ区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。琶洲地区的交通用地面积为2.5平方公里，占该地区总用地面积的24％，公路密度较高。3区写字楼市场分析，是发展中的一个奇迹，这个弹丸之地汇聚了全国一流的科技、金融、文化、商业等现代经济的代表。短短的十几年，已由昔日的农田崛起为城市中轴，并成为繁华都市全新梦想和生活模式的代表。在城市中心东移的趋势下，于上世纪90年代中期拔地而起的中信广场、大都会广场、国际贸易中心等标志性建筑物，奠定了区金融商务中心地位。2.1分布特征区的现有写字楼分布以体育中心为圆心向北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、工业园一带扩散，形成高档写字楼为主，普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。以体育中心为依托，北路、体育西路、体育东路是目前为止区写字楼最为集中的地段。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中中信广场更是声名远播。黄埔大道、岗顶路段、工业园一带则零星分布着为数不多的普通写字楼。黄埔大道一带的写字楼从西到东依次有三新大厦（查看地图）、峰源大厦、富星商贸大厦、锦绣商贸中心，岗顶路段有娱乐广场、蓄能大厦、商贸中心，由于数量不多，先后落成时间都相隔几年，且分布较散，因此未能形成浓厚的办公氛围。2.2价格特征据调查显示，区高档写字楼的租赁价格为80-120元/m2•月，普通写字楼为50-70元/m2•月；买卖方面，区近几年来的写字楼销售成交均价均高于全市写字楼成交均价，1998-2002年的写字楼成交均价为10880元/m2左右的水平，比全市写字楼成交均价的10317元/平方米高出500元/m2左右。租赁价格及销售价格均位于全市写字楼较高水平，表明区金融商务中心的地位已日益深入人心。2003-2005年随着琶洲写字楼市场的兴旺以及东风路一带写字楼的崛起，面对强烈的市场竞争，加上新推写字楼的质素平庸，区的写字楼价格出现了下降，基本维持在8100-8300元/平方米均价左右。2006年至今，价格普遍上涨。甲级写字楼市场步入供应高峰期，上半年有3座甲级写字楼投入市场，每个季度的吸纳量为６万平方米，因此空置率有所上升，第二季度达到26.1％。根据过去三季共有51万平方米的新增供应量，如吸纳量保持每季6万平方米，市场将需要两年时间才可以消化。未来4年内，将增加200多万平方米的写字楼，其中76％在（32％在珠江新城，44％在的其他区域）。市区甲级写字楼可以对外租用的和少部份可售的，选择性多；但买卖较少，价也高；这些甲级写字楼基本是靠地铁沿线的，都是现在或未来繁华的商务商业中心。这些写字楼，各有各的特色，适合不同各类型各公司去选择。加上市其它各区上档次的甲级写字楼少的可怜，选择性不大，无形中会吸引高端的客户群眼光往区走。市区各商圈各路段可发现：市场客房需求以北商圈、珠江新城商圈为主，IT软件园为附，加新的东部商圈为次。如选择甲级写字楼很多会选北商圈：A）商业商务中新气氛浓厚，对内外城市有一定认知和知名度，世界500强及大型国内外企业较多；B）交通方便：有地铁，京港铁路，连接城市内外环路，除交通拥挤；C）配套设施齐全，吃住方便，选择性多；D加上现时的甲级写字楼档次及大厦设备高档，对比旧的甲级写字楼有很大改进。而选择珠江新城商圈的：A）政府一系列政策的优惠扶持，吸引了不少大企业进驻；B）开发商也不断去让它的曝光高，不断让外界认知它，并看好未来的新城市中轴线，还有大量投资自用的公司去涌入；加上在售的少的可怜，租的选择多了。写字楼租赁市场活跃，主要需求源于跨国企业在加速扩张，特别是快速消费品和资讯科技公司。随着外国金融机构开放人民币业务，越来越多外资银行准备或正在扩张，还有大量会计师事务所等专业公司也进入，带动了甲级写字楼租赁需求。另外，也有不少本土企业积极吸纳甲级写字楼来提升企业形象和营运效率。目前，甲级写字楼的销售以散售为主，预期市场上的现存销售供应在半年内可全部被消化，其中大部分买家是国内企业，并以自用为主。2007年之前，90％的写字楼都是靠租金带动售价；2007年以来，很多写字楼都采取只租不售的模式，出售的不到市场总量的30％，而且基本已卖完。由此可知，目前写字楼销售市场是空白地带，如果我们在做好有关周祥的市场调研工作后，选择合适的价位进入市场，就能取得项目的成功。5写字楼规划5.1写字楼项目定位定位：中小知识服务型企业、创业型企业中心。客户类型：创业型企业＋投资客企业员工人数：10～20人；人均面积：6～7M2；核心客户的需求面积：60～150M2；主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租。其主要需求特征如下：他们大多是专业写字楼的第一次置业者；公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注。客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。单层1425M2；1500÷1425=10.5层；60～80M2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户； 核心价值点：实用价值高、立面简洁实用、入口大堂简洁实用。5.2写字楼车位规划对市场主流产品的车位配比情况分析，200～250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：15000/（200～250)=75-60个车位。

第三部分商业1宏观经济环境分析统计数据显示，2006年，市职工平均工资为36321元，比上年增长7.3％。城市居民人均可支配收入为19851元，增长8.5％。农村居民人均纯收入为7788元，增长10.0％。随着收入水平的提高，居民家庭支出中服务性消费支出逐步扩大。2006年城市居民人均服务性消费支出为5546元，同比增长9.4％，占人均消费性支出总额的35.91％，比上年比重提高0.88个百分点。城市居民医疗保健消费支出和教育文化娱乐服务支出成为消费支出中增长最快的两类，分别增长9.7％和8.7％。城市居民家庭人均食品支出占消费支出的比重(恩格尔系数)从2004年的38.3％、2005年的37.3％下降为2006年的37.0％。2007年第一季度，国内生产总值同比增长13.3％，达到1506亿元，增长速度位列全国之冠，经济总量则占全国主要城市第三位，仅次于上海和北京。外贸出口表现强劲，出口总额达81亿美元，同比增长20％。外商在的直接投资达6亿美元，经济表现稳健，跨国企业不断进驻和扩张，为经济带来新动力。自2005年中国按世贸协议开放零售业，持续有外国零售商进军当地以分一杯羹。中国为全球最大及增长最迅速的消费市场之一，零售商竞相寻找机遇及争取市场占有率，掀起外国零售商在内地扩展业务的热潮。2006年约有20多家独资或合资零售商进入市场，把租金推到较高水平。至2007年5月，消费品零售总额同比强劲增长15.7％，零售总额达到1030亿元。外商主要在优质购物地段物色铺位，但新增商铺供应有限，虽然一些购物中心和百货商店已进行了改造工程，但仍有很多品牌因没物色到合适的位置和面积而无法进入市场。2007年上半年零售租赁市场整体表现稳定，租金持续增长，年内将升5％-10％。传统高档零售商业区的环市东路，以3％速度增长，比去年全年16％的增长幅度，明显放缓，主要原因是去年外资高档品牌涌入该区，已把租金推至高水平。2007年下半年至2010年，新商场供应量主要集中在/珠江新城，共达43万平方米。居民收入及消费增加，对零售产品、购物体验更趋多元化。高档品牌餐饮、化妆品、时装、美容纤体及娱乐业的租户，将为消费者提供独特的购物体验。新一轮的商场供应，为国内外著名零售商带来商机，并为商铺市场发展带来新动力。”今年整体零售市场租金将继续稳定增长，将保持5％-10％的增长率。

2区商铺市场分析是的商务中心腹地，又是继北京路、上下九之后的新兴商业圈，其商业发展是市潮流发展的领航者。根据最新制定的《面向2010年亚运会的城市发展》，新城市中心被定义为“两心四城”中的一心，为中心地位奠定了基础。的商用物业，在所占据的主角地位是不容置疑的。2.1分布特征的商业分布特征主要是呈一个以城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：路、北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的城广场、正佳广场、宏城广场在路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城等；集中在石牌的IT业商场有：太平洋电脑城、电脑城、南方电脑城等；集中在北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，庄的天一广场等等。再加上缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。2.2价格特征的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在得以体现。以城为中心，向四周呈阶梯式的递减。城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500－800元/㎡左右，北的大型群楼商铺首层临街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200－250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100－200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让商铺的价格有迹可循。虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是内最高的，主要是因为区域跨度较大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500-600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了商铺的成交均价。2003年－2007上半年区商铺与全市（原八区）商铺成交均价对比表年份（元/㎡）增长全市（元/㎡）增长200314，95119.52%13，5977.19%200412，234-18.17%13，547-0.37%200512，2500.13%9，687-28.49%200613，73412.11%11，26316.27%2007上半年16428.619.62%13095.519.23%2.3供求特征的商铺可以说是淋漓满目，满街满巷都是，从大型商场、裙楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个兴奋期。商铺的出货量大，消化量也十分明显。太平洋电脑城、电脑城人气鼎盛，整个场的出租基本是满位，即使首层、二层的顶手费要上30-40万；南方电脑广场重新装修后，人气有所上升，招商情况亦属火热。北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。2003年和2005年的区商铺批出量远大于成交量。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2006年商铺批出量6.22万㎡，成交量8.02万㎡；2007年上半年批出3万㎡，成交5.5万㎡。商铺交投活跃，商铺积压正处于一个合理的消化过程中。2.4经营特色商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使大商业格局初露端倪。让全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。

3项目商圈分析本项目地处庄、粤垦路、广园东快速干线交叉口处，处于北大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。2.1从交通情况看项目位处城市中轴线上，交通便利，有54、89、135、303、10（夜车）等十多路公交车可以到达，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。加上规划中的地铁三号线延长线的燕塘企业站距离粤垦路也不过7分钟左右，从而造就了极其便利的交通网络。2.2从消费群体看目前地块周边已有九洲文化家园、北岸等多个居民区，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。客户来源于私营企业比例较大，没有较为突出的职业背景，但是公司职员、医疗机构、私企业主、公务员、建筑设计、部队军人等将是项目基本的客户职业背景构成，对项目有一定的品质需求。地缘性、高知性、理性的非刚性需求是群体的主要特征。3.3从竞争环境看北拥有如中信广场等知名写字楼，但地块周边少数有定位乙级的写字楼。北写字楼群对本项目利弊共存，利在于提高项目所在的区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本项目的人流量和知名度，弊在于北的写字楼整体优势好过本项目，使得竞争更趋激烈。但是本项目写字楼定位和消费群体有别于北，主要吸引本地块及周边SOHO型的公司，特别是广园东汽配市场的公司入驻，与北有着互补关系，具有独特的竞争优势。商圈素有华南第一商圈之称，特别在北周边内环绕着十几个大型高尚的住宅区，如天誉花园、都市华庭、中信公寓等。而购房者通常是金领、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消费能力的人士。这里的二手商品房售价也稳居较高的水平，基本维持10000元/方左右。由于坐落在北的东北面，后北也被称为“北后花园”，其所涉及的范围主要有粤垦路、庄路、燕塘、五山等路段，客群主要是在北商业区上班的白领、周边的生意人、学校的教职工、以及部分的游客。庄、粤垦路作为后北的一个典型路段，它得益于地理的优势，和北仅一路之隔，且生活极其方便，超市（奥之星、创基）肉菜市场、学校（五一小学、长征小学、红英小学）、医院、酒楼等生活设施一应俱全，而且未来的市政规划中，粤垦路还将是一条美食街。粤垦路有十几个住宅小区，其中绝大部分为商品房，如金燕花园、金坤花园、金晖花园、汇富花园、瑞心苑、侨源山庄；以及北岸等。综上所述，本项目建设商场写字楼酒店城市综合体符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对写字楼商场的需求，具有良好的市场前景。5项目SWOT分析5.1项目优势分析5.1.1开发水平和开发意识不断提高随着市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。致力于商业地产的投资开发，在这方面积累了丰富的经验和资源，项目附近的商业市场及知名公司为项目提供了良好的人气，将会为项目发展带来捷足先登的优势。5.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地本项目所在地位于庄区内，其规划性质定位是大力发展住宅，预计未来几年将有大量人口入驻该地域，界时会形成一个庞大的消费群体。5.1.3交通优势本项目所在地位于广园东路与庄路、天寿路十字交叉路口，是与北平行而又相通的主干道，也是庄前往北路的必经之路，是北通往客运站的出口之一，巨大的车流会大大增大北CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地建立庄路-天寿路立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市民前来本项目体验消费，可以预计便利的交通会使本项目处于北部区域经济的一个次核心位置。5.1.4市场优势本项目地处北区域，以广园东路为界，将北区域划分为南北两块，区域配套设施具有南强北弱的特点。南部为CBD繁华区闹市区，超市等配套设施较多，但项目所在地的庄却还没有建立完善的配套体系，尤其缺乏大型的购物中心，餐饮娱乐场所，未能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。5.2项目劣势分析5.2.1产权关系复杂由于本项目属空军用地，只是租用没有产权，给项目的销售带来市场方面的困难。5.2.2区域环境本项目地处庄区域，国企农垦集团的家属及外来购房者较多，这也决定了本区的大多数市民收入水平低市平均水平，大多属于“目的性”消费，这对本项目所需的购买力支持造成很大影响。本项目地处庄区与北路交界处，就目前城市规模来看，感觉距离市中区虽稍近,目前交通规划还完全实施，公交线路不多，项目所处位置为北CBD上下班塞车瓶颈处，目前的交通状况不利客流量的增长，但随着本区域的城市配套设施的建设，此问题会得到解决。由于本项目所在地周边区域属广园东路，配套设施不全，交通不畅，以及广深铁路所造成的噪音大，灰尘多,这对商业的招商是一个不利因素；本项目周边区域专业市场较少，以文具用品等批发为主，这给市民造成了一个本区域印象，如何突出本项目高档次的定位优势，成功摆脱周边区域给市民造成的印象是一个课题。5.3威胁分析庄区域综合经济实力相对较弱，人均消费水平相对较低；同期珠江新城区域写字楼众多上市，到时会为争取客流量而出现激烈竞争；本区域商业起步较晚，商业市场影响力被周边区域挤压。5.4机会分析市民的收入水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配收入在前年就达到万元以上，恩格尔系数不断下降，说明市已进入小康水平，人民可用于提高生活质量的消费资金正在不断增加，消费能力不断增强。在这种情况下，本项目为市民提供一个集五星级酒店、写字楼、商场、娱乐、休闲、餐饮等于一体的，能全面满足不同客户层的中型综合购物娱乐中心，极大地满足了市民日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领市民的消费理念。本项目周边区域的人口数量、收入水平及消费水平成长较快，未来交通状况也将大为改观，到时会带来无限的商机，本项目因其远见卓识又将走在经济大潮的前端，北CBD人口是本项目最易消化的消费群体。本项目所在区域配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。本项目所在区域商业开始发展，商圈出现雏型，梯度市场正在形成，体验式消费的商业高级形态雏形开始显现，商业市场集约化、产业化的需求为中型商业综合项目发展提供了良好的时机。

6商场规划6.1项目适合开发物业类型评估物业类型SWOT大型购物中心物流中心批发市场商业街区大型娱乐中心超市百货商住公寓绿化广场会展中心住宅区酒店餐饮优势征地拆迁量小，由于是租地性质，使项目具有相对的成本优势。11111111111项目附近的CBD商圈及知名公司，为项目提供良好的人气。11101100011对于所在市场来说，城市综合体具有一定的填补市场空白的优势。11111111111项目周边的仅有空地多规划为住宅用地。11011110001庄本身还未有中型的综合购物中心，未能满足当地居民的消费需求，这些都极大地利于本项目的开发前景。11-10110-1-1-10具有良好的对外交通优势11111111111产品设计以及物业开发水平较高，并有提升空间。10011100001机会市经济的持续、快速发展，为商业地产提供了经济的基础。11111111111符合区域经济发展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。10001001100城市基础设施建设投入加大，提升城市不动产的投资环境。11000011100区域商商圈出现雏型，梯度市场正在形成，商业市场集约化、产业化的需求为商业综合项目发展提供了良好的时机。10011100001首先选择的购物场所是以大中型超市为主100-10100000整体收入属中等水平，消费能力比较强10011111111劣势是城市的交通干道、车辆较杂且地块边缘不规整，为规划设计带来不利。0-10-1-1-1-1-1-1-10位于城市边缘，新发展区域，缺乏商业氛围。00-1-1-1-1-1-1-1-1-1消费者大都是“目的性消费”-100-1-1000-100威胁城市经济基础较差，综合经济实力弱。0-100000-1-100城市基础设施建设正在进行当中，不可预见完工时间是否能配合项目的开发和推售。00000000000城市化进程虽然在加快，但是无法预见其发展的速度，所以，虽然市场容量在扩大，但是否内配合项目的开发进度及规模还是一个未知数。00000000000区域商业起步较晚，商业市场影响力被北和珠江新城所挤压。00-100-100000物业类型中型购物中心大型娱乐中心超市百货酒店餐饮批发市场商住公寓绿化广场住宅区适合度2163.6%1545.5%1442.4%1339.4%927.3%824.2%618.2%412.1%通过市调SWOT分析及目前物业类型适合度评估可以看出:假设本项目建设为大型物流中心，从发展角度上具备有：城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心的基础。假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多的专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。假设本项目建设为百货、超市其有吸引周边人气的作用，能够成为区域重要商业的一个补充元素。假设本项目建设为大型娱乐中心，但庄娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建一个大型娱乐中心，在一定程度上可以吸引周边、北乃至其他区域的休闲消费人群，但是从商业价值的角度来说，并未得到较好的体现。假设建设为大型购物中心，从区整个商业格局、发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物、文化、娱乐、休闲、餐饮、服务、旅游观光于一体的大型综合性购物中心，从战略发展的角度上建大型的购物中心，一方面可以填补市场的空白；另一方面，通过中型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心、住宅区、城市公寓、绿化广场、酒店餐饮的建立，都有很大的生存空间；有助于使本项目的价值达到最大化体现。6.2项目初步定位商业总建筑面积为16800平方米，根据庄的目前商业现状特点，业态优化组合如下：-1F为综合超市；1F+2F+为内置步行街；3F、4F为专业卖场。层高6.5米。其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F以服装步行街为主。3F、4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并对这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区进行分割销售。因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有1.68万㎡，为提高开发商的投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店的项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是本项目单体商业项目首选和主要的组合模式，同时步行街的打造也提高了鹊桥酒店的整体形象。5车位规划由于商场将引进大型综合超市、电器专业连锁店，因此车位配比为16800÷150=112个

第四部分写字楼、商场投资估算1投资估算说明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了市同类结构建筑的造价指标。2写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额（万元）备注一土地费500×40÷7969×427210721.54二工程费用7636.921土建工程高层15000㎡×850元/㎡1275地下室8544×2000元/㎡1708.8地下室按2000元/㎡2电气工程商场16800㎡×70元/㎡117.63高压配电6000KVA×0.07万元/KVA4204给排水31800㎡×3059.45消防工程费商场16800㎡×100元/㎡1686集中空调商场16800㎡×150元/㎡2527弱电工程31800㎡×30元/㎡9548地下停车场、裙楼通风商场8544㎡×50元/㎡42.729商场装饰工程31800㎡×800元/㎡254410室外工程31800×30095.4三设备费用3001电梯2台×30万元60普通电梯1台货梯1台2自动扶梯8台×30万元240每层2台×4层四其它费用=SUM(ABOVE)519.91勘察费31800×1‰31.82可研及评估费7636.92=SUM(ABOVE)×2‰152.73设计费31800×20‰63.64开发管理费7636.92×3%229.15工程监理费7636.92×0.8%61.16环保评估费27施工图审查费31800×800×1.6‰40.7五工程报建费31800×200=SUM(ABOVE)636六不可预见费7636.92×5%381.84工程费的5%合计总投资