房地产估价案例分析

房地产估价案例分析

一、市场比较法一一**大厦办公用房...

二、成本法案例——**仓库..........

三、收益法评估案例一一**大厦.......

四、基准地价系数修正法案例一一解放大道一宗住宅用地..

五、机器设备评估案例一一船舶........

一、市场比较法**大厦办公用房

1.房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于上海市浦东新区***路**号的办公

楼。该楼建筑面积69,720o566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴

中心区域。

2.房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，

“土地转让协议”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975

平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属**银行所有，钢混构造；

估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平

方米。

3.房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区***路**号；地处陆家嘴金融区内，

估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720o566平方

米.该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276o486平

方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）.

该楼为钢混构造，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报孽、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入,

双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二

层，建筑物墙面及地面，保养状况很好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施

齐全.

该大厦紧邻**广场,有一定的商业气氛，与金贸大厦、东方明珠等上海标志

性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

4.评估估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

Ao比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相似、土地级别相似地区、价格类型

相似等特点筛选案例。

交易实例调查状况表

实例项目名称，也址标价

A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800

B华能联合大厦银城东路139号$2,800

C证券大厦浦东南路528号$3,000

B.比较原因条件表

比较原因条件表

物业名称

待估对象可比实例A可比实例B可比实例C

原因状况

名称**银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦

坐落位矍***路**号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号

浦东新区陆家嘴金浦东新区陆家嘴金浦东新区陆家嘴金融浦东新区陆家嘴金

所处地区

融区融区区融区

建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼

单价待估22,48022,48024,090

交易日期6月30日8月7月7月

商业繁华度繁华，金融业汇集区繁华，金融业汇集区繁华,金融业汇集区繁华,金融业汇集区

有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交

交通条件

线路线路路线路

陆家嘴金融区内，公陆家嘴金融区内，公陆家嘴金融区内，公陆家嘴金融区内，

公共服务设施

共服务设施齐全。共服务设施齐全.共服务设施齐全。公共服务设施齐全.

自然条件优优优优

社会环境优优优优

地区性不动产

销售状况优优优优

环境卫生及景

现好好好好

市政设施七通一平七通一平七通一平七通"—平

建筑构造铜混钢混钢混钢混

部位整幢整幢整幢整幢

外墙全玻璃幕墙，内外墙全玻璃幕墙，

装修到公共部位。办内装修到公共部

个装饰装修状况公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩,玻璃幕外墙花岗岩，玻璃募位。办公房内为轻

别吊顶，木地板，轻质墙,内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地

原隔断。位。办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。板，轻质隔断

因进口电梯，中央空调，进口电梯，中央空调,进口电梯，中央空

消防报警、自动喷消防报警、自动喷进口电梯，中央空调，调，消防报警、自

设施状况

淋，水电到位，电话淋，水电到位，电话消防报警、自动喷淋.动喷淋，水电到位，

进户。进户。水电到位，电话进户。电话进户。

平面布局好好好好

物业名称

待估对象可比实例A可比实例B可比实例C

原因状况

临路状况一面临主干道。一面临主干道.一面临主干道。一面临主干道.

物业管理好好好好

C.交易状况修正

评估比较对象表

实例项目名称地址标价价格修正后

A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800¥22,480

B华能联合大厦银城东路139号$2,800¥22,480

C证券大厦浦东南路528号$3,000¥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元=8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场状况，修正系数取1。

03o

Do交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因

此修正系数1.00.

Eo原因修正（详见下表）

比较原因修正表

物业名称待估物业实例一实例二实例三

比较因素交通银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦

状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值

交易单价（元/平米）特估224802248024090

座落位置银城中路188号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号

物业名称待估物业实例一实例二实例三

比较因素交通银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦

状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值

交易日期o6.30100.8100.710007100

区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100

距都市重要商服

近100近100近100近100

中心距离

道路状况优100优10()优l(X)优100

交通便捷度优10()优100优KX)优100

交通受制状况无100无10()无KX)无10()

距车站港口的距

近100近100近KX)近100

离

区都市基础设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100

城

社会公共服务设

原齐全100齐全100齐全100齐全100

施

因

社会人文环境条

优100优100优100优100

件

环境质量优100优100优100优100

自然环境条件优100优100优100优100

景观优100优100优100优100

都市规划限制相似100相似100相似100相似100

不动产销售状况优100优100优100优100

区域原因小计1111

临街状况优100优100优100优100

建筑面枳大100大100大100大100

层高3o8m1003.8m1003.8m1003。8m100

内部构造的合理

一般100一般100一般100一般100

性

物业朝向、层数很好100好102很好KX)很好10()

建筑构造钢混10()钢混100钢混100铜101

日照、通风程度相似100相似100相似100相似100

个外装修高档，外装修高档，

装修状况高档装修1009696高档装修100

别内装修毛坯内装修毛坯

原

设备原则及状况高100商100高100高100

因

新旧程度新100新100新100新100

物业管理好100好100好100好100

绿化环境保护程

一般100一般100一般100一般100

度

尤其原因一般100一般100一般100一般100

个别原因小计11.02041.04170o9901

比准价格（单价）23400（取整）229392341723852

评估价格（总价）1,444,286,755。00

通过上述多种修正后，评估比准价格如下:

A=22939（元/平方米）

B=23417（元/平方米）

C=23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即:

地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852）/3

=23400（元/平方米）（取整）

二、成本法案例一一**办公楼

办公楼产权属武汉**夫有限企业，建于1984年，共2层，砖混构造，建筑

面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门

窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯及踏步，铁栏杆扶手。

1.综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于10月公

布的文献（武建造预字口28号）中公布的第四期工程造价信息，选用与评估对

象技术特性类似的经典工程综合造价为602。32元/平方米，评估对象基准日为

12月31日，距经典工程造价公布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变

化，故评估人员对经典工程造价直接采用,如下为经典工程与评估对象的建筑技

术特性一览表：

技术特征典型工程评估对象

建筑结构砖混结构,240mm厚砖墙,预应力钢筋碎板砖混结构，240mm厚砖墙、结构稍差

层数72

建筑外形长方形长方形

层高3米3米

浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水

装修面磨石地面

附属设备水、电、卫水、电梢差

采光、通风良好稍差

根据武汉市建设工程造价管理站文献（武建造预字口28号）并参照“资

产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将经典工程与

评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

技术特征典型工程评估对象

建筑结构101100

层数96100

建筑外形100100

层高100100

建筑装修105100

附属设备105100

采光、通风101100

通过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602o32X100/101X100/96X100/100X100/100X100/105X100/100X

100/105X100/101=557.8（元/平方米）

综合造价二557.8X551。88=307,838.66（元）

2.前期及其他费用（5.16%）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（根据原国家物价局、建设部［1992］价费字375号文,按建安

工程造价的2。55%计算）；

都市建设工程招（汉）标服务费（根据鄂价费地字［1992］232号文，按建

安工程造价的0。04%计算）；

标底审查费（根据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0d%计算）;

工程质量监督费（根据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0。18%计

算）；

工程建设监理费（根据原国家物价局、建设部L1992」价费字479号文，按建

安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08%计算）。

工程预算定颔测定费（根据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的

0.06%）o

小计：557.8X5。61%=31.29元/平方米

（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（根据武政[1997]20号文，14元/平方米）

都市公共消防设施配套费（根据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）

白蚁防治费（根据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）

抗震审查费（根据鄂价房地字[1993]9号文，0。05元/平方米）。

前期及其他费用小计：51.54元/平方米

3.资金成本

按工程建设正常投资状况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固

定资产贷款利率5.85%.故资金成本为：

(557.8+51o54)x5.85%x1x1/2

=17.82(元/平方米)

4.重置成本合计

单方造价为557。8+51o54+17o82=627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米X(1+18)X551O88平方米=408,313。94

元

5.成新率确定

(1)使用年限法

理论成新率=1一(1一残值率)x(已使用年限/耐用年限)

式中：残值率根据《房地产估价规范》提供的参照值，石专混构造为2%.

已使用年限为，耐用年限为50年。

理论成新率=1一(1-2%)x(17/50)=66.68%

(2)打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，构造构件尚好，内装修有少

许裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城镇建设环境保护部制定的《房屋完损等级评

估原则》，现场勘察后打分为:

项目原则分评估评分合计完拔菩级

基■础16-20有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定18基

构造承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18本

非承重构件10-20稍有裂缝、破损1070尚

部分屋面13—16稍有渗漏14好

楼地面13—12稍有磨损、裂缝10

门窗16—20基本灵活、少许变形18

装修外粉13-16稍有裂缝、风化1468

内粉13-16稍有裂缝、风化13

部分顶棚13—16无明显变形、稍有裂缝13

细木装修13—12稍有破损10

设备水卫25-32基本尚可25

电照16-20线路、照明装置基本尚好、无漏电1865

部分其他22-28基本正常使用22

完好分值率=构造部分合计得分X构造部分权重十装修部分合计得分X装修

部分权重+设备部分合计得分X设备部分权重

=70x0.60+68x0.20+65x0。20=69。2%

(3)成新率确实定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评估房屋的

戌新率，理论成新率权重取30%,完好分值率取70%。

成新率=66。68%X0u3+69.2%X0.7=68%（取整）

6.评估值计算

评估值=重置成本x成新率

=408,313.94X68%=277,653。48（元）

三、收益法评估案例一一**大厦

建筑面积26800平方米。

1、年租金收入

根据委托方提供的租赁协议及估价人员对周围类似物业租金水平的调

查、理解，确定估价对象月租金为8()元/平方米(估价对象营业用房及办公用房

租金水平相称)，空置率取5%.则估价对象年租金收入为：

8()X26800X12X(1一5%)*1()-4=2444.16(万元)

2、年费用

(1)维修费

估价对象房屋为高层钢混构造大型物业,房屋重置价取1000元/平方米，耐■用

年限为6()年，残值率为0,维修费用取折旧费的80%o

1000X(1-0)X26800/60X80%X10-4=35.73(万元)

(2)年管理费用

按年租金收入的3%计算

2444.16X3%=73。32（万元）

(3)房产税

按年租金收入的12%计算

2444o16X12%=293o30(万元)

(4)保险费

取房屋重置价格的2%。

1000X2%。><26800x10-4=5。36(万元)

年费用合计：407o71万元

3、资本化率确实定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款

利率1。98%,风险调整值取6%.

资本化率=1.98%+6%=7。98%

4、尚可使用年限确实定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年获得土地使用权，故

尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格:

V=（2444o16-407,71）/7。98X[1-1/（1+7。98%）43]=24579.47（万

元）

6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。

7、估价对象收益价格

24579.47-321o60=24257。87（万元）

四、基准地价系数修正法案例一一解放大道一宗住

宅用地

(1)基本概况

本次估价对象宗地位于江岸区解放大道***号***大厦的一宗住宅用地，处

在武汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地H级4033元/平方米,

采用基准地价系数修正法进行评估。

表⑴住宅用地基准地价表单位:元/nf

级别级别价

I5848

II4033

III2853

IV2039

V1410

VI1045

VII877

(2)待估宗地区位条件阐明表和修正系数表

本次评估宗地为住宅II级，在估价过程中，按照基准地价原则，使用了II级

住宅用地地价区位原因修正系数指数阐明表和修正系数表详见表(2)、表(3)。

表(2)II级住宅用地宗地地价区位原因修正系数指标阐明表

原因因子优较优一般较劣劣

基础排水状况供)295[85,95)[75.85)[60,75)<60

公用距大学距离（米）W1000(1000,2500](2500.40001(4000,6000])6000

设施

距中学距离（米）W250(250,350](350,550](550.800]>800

状况

距小学距离（米）W25O(250,350|(35O,55OJ(55O.8OOJ>800

距幼稚园距离（米）£200(200.300](300.400J(400,500]>500

距超市距离（米）<200(200,300|(300,400](400,500]>500

距医院距离（米）W300(300,600](600.900](900,1200]>1200

距文体场所距离（米）W200(200,400](400,700](700.900])900

距金融网点距离（米）W200(200,400|(400,700J(70().900]>900

距公园距离（米）W300(300,550](550.900J(900.1200]〉1200

混合型主生活次干道或

临街道路状况生活型主干道交通型次干道支路

干道交通型主干道

交通临公交站点状况（条）230[25,30)[17,25)[9,⑺<9

条件

距长途汽车站距离（米）W800(800.1300)(1300.1800](1800,2300]>2300

距火车站距离（米）W4000(4000,5000]15000,6000](6000,7000])7000

大气环境无污染基本无污染轻度污染污染较重，皿重污染

声环境（分贝）W20（20,40]（40,60]（60,80]80以上

【类水域II类水域山类水域IV类水域V类及

环境水环境

状况

视觉环境好很好一般较差差

人文环境视野开阔视野比较开阔视野一般视野不太开阔视野狭窄

绿地覆盖率程度（％）>45[35,45][25,35)[15,25)<25

距市级商服中心距离W200(200,450](450,750](750,1000])1000

距区级商服中心距离（米）WI50<150350](350.6001(600,800]>800

商服

繁华距小区级商服中心距离W50(50,100](100,200](200,300]>300

度

距街区级商服中心距离W50(50,100](100,200](200,250]>250

商服网点密度（个/公顷）N45[35,45)[25,35)[16,25)<16

[45000,[35000,[25000.

客流量（人/天KM2）265000<25000

650()0)45000)35000)

人口

状况

居住人口密度（人/KM2）[30000,[11500,30000)(9000,11500[4000.9000]<4000,

表（3）II级住宅用地宗地地价区位原因修正系数表

原因权重因子权重优较优一般较劣劣

排水状况-0o

基础公0a07300.02330.0116Oo0000-0.0106

用设施0.30-1距大学距离0.02300。00730.00370.0000—0o—

状况

距中学距离0»0250Oo00800.00400。0000-0.0036-0.0073

距小学距离

0,03000,00960,00480.0000-0o0044-0.0087

距幼稚园距离0.03300o01050o00530.0000—-0.0096

距超市距离-Oo

0。02800.00890o00450.0000-0o0082

距医院距离0.02500.00800,00100.0000-Oo

距文体场所距离

0.01800o00570.00290.0000-0o0026-0.0052

距金融网点距离

0.02400。00760n0038Oo0000-0.0035-0„0070

距公园距离0»02500.00800.00400。0000-0o0036—

临街道路状况0.07400c02360.0118Oo0000-0.0108-0.0215

临公交站点状况—

交通条0.05000。01590n0080Oo0000-0„0146

0.224

件距长途汽车站距离0.05000o01590.0080Oo0000-0o0073-0o0146

距火车站距离

0.05000c01590o0080Oo0000-0o0073-0.0146

大气环境—

0.03300o01050,0053Oo0000-0o0048

声环境

0.03200o01020o00510.0000-0o0047-0.0093

—

环境状水环境0.03500o01120.00560.0000-0o0051

0„234

况视觉环境0o03200。01020.00510.0000-0o0047—

人文环境—

0.04500。01430o00720.0000-0o0066

绿地覆盖度On05700.01820.00910.0000-0.0083—

距市级商服中心距离0.03500o01120.00560.0000-0o0051-0o

距区级商服中心距离0.02600.00830.00410.0000-0o0038-0.0076

繁华程

0„166距小区级商服中心距离0.02000.00640»00320o0000-00029-00058

度oo

距街区级商服中心距离0o01000o00320016Oo0000-0o一0o

商服网点密度状况0.07500=02390.01200.0000-0o0109—

客流量—

人口状0o02500o00800,00100。0000-0o0073

0.072

况居住人口密度