山西省大同市物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案

山西省大同市物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案一、单项选择题（共50题，每题1分）1.物业管理的法律基础中，规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利的法律是（）。A.《中华人民共和国物权法》B.《中华人民共和国民法典》C.《物业管理条例》D.《物业服务企业资质管理办法》答案：B解析：《中华人民共和国民法典》物权编中明确规定了业主对建筑物专有部分享有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利。虽然原《物权法》有此规定，但现行法律依据为《民法典》。2.在物业管理招投标活动中，招标人采取公开招标方式的，应发布招标公告。公告应当载明的事项不包括（）。A.招标人的名称和地址B.获取招标文件的办法C.对投标人的资质要求D.评标委员会的组成人员名单答案：D解析：评标委员会的组成人员名单在中标结果确定前必须保密，因此不能在招标公告中载明。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效，由主管部门没收所得，并处罚款C.有效，但需经业主大会同意D.部分有效答案：B解析：根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。违反此规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处以警告，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。4.下列费用中，不属于物业服务费支出范围的是（）。A.管理服务人员的工资B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用答案：D解析：根据国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。5.业主大会筹备组应当在组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A.15B.30C.60D.90答案：B解析：根据相关法规，筹备组应当自组成之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。6.物业服务企业在物业管理活动中，首要的、最基本的关系是（）。A.与政府主管部门的关系B.与业主的关系C.与供水、供电等专业服务企业的关系D.与社区居委会的关系答案：B解析：物业管理活动的核心是服务业主，因此物业服务企业与业主的关系是首要的、最基本的关系。7.房屋完损等级鉴定中，一般损坏房的标准是（）。A.结构完好，构件完好，装修完整，设备完好B.结构基本完好，少量构件有损坏，装修基本完好，设备基本完好C.结构一般损坏，部分构件变形或损坏，装修局部破损，设备一般损坏D.结构严重损坏，构件明显变形或损坏，装修严重破损，设备严重损坏答案：C解析：A为完好房；B为基本完好房；C为一般损坏房；D为严重损坏房。8.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中电梯井、楼梯间等公建面积为1万平方米。若某业主拥有专有部分建筑面积100平方米，该业主在业主大会上的投票权面积是（）。A.100平方米B.90平方米C.110平方米D.100平方米（不考虑公摊，投票权通常按专有部分面积计算）答案：D解析：根据《民法典》及物业管理相关规定，业主的投票权面积通常按照其专有部分的建筑面积计算，不包含公摊面积增加投票权，公摊面积是专有部分的物理属性，但在确定投票权时，直接以登记或合同载明的专有面积为准。9.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任答案：C解析：这是合同违约行为，应承担违约责任。如果构成侵权，可能涉及侵权责任竞合。10.在前期物业管理阶段，通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人通常是（）。A.业主大会B.房地产行政主管部门C.房地产开发建设单位D.社区居委会答案：C解析：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。11.智能化住宅小区中，实现“三表远传”功能主要依靠的系统是（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.综合布线系统（GCS）答案：A解析：楼宇自动化系统（BAS）包含对建筑设备运行状态的监视和控制，水、电、气表的远程抄送属于建筑设备监控范畴。12.物业管理风险中，由于自然灾害（如地震、台风）造成的损失，属于（）。A.管理风险B.财务风险C.不可抗力风险D.道德风险答案：C解析：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，自然灾害属于此类。13.根据《民法典》，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这是业主共同决定的（）事项。A.一般B.特别C.临时D.紧急答案：B解析：筹集和使用专项维修资金属于涉及业主重大利益的特别事项，需要更高比例的表决通过。14.物业服务费定价形式中，实行政府指导价的是（）。A.高级公寓B.别墅C.经济适用住房D.商业写字楼答案：C解析：根据《物业服务收费管理办法》，保障性住房（如经济适用房）物业服务收费实行政府指导价；高档住宅、别墅等实行市场调节价。15.物业管理档案的分类中，按（）分类，可以分为基建档案、设备档案、业主档案、财务档案等。A.档案内容B.档案载体C.档案时间D.档案部门答案：A解析：按档案内容性质分类是物业管理档案最常用的分类方法。16.下列关于房屋租赁合同的说法，错误的是（）。A.租赁期限不得超过二十年，超过部分无效B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式C.承租人在租赁房屋需要装修的，必须经出租人同意D.出租人可以在租赁期内随意解除合同答案：D解析：租赁合同具有稳定性，出租人不可随意解除合同，除非符合法定或约定解除条件。17.物业服务企业品牌建设的核心是（）。A.扩大管理规模B.提高服务质量C.增加广告投入D.降低服务成本答案：B解析：服务质量是物业管理的生命线，也是品牌建设的根本基础。18.某小区消防系统发生故障，急需维修，维修费用预计5万元。根据规定，这笔费用（）。A.必须经业主大会同意后从维修资金中列支B.可以不经业主大会同意，直接从维修资金中列支，但需公示C.应由物业服务企业承担D.应由全体业主立即现金缴纳分摊答案：B解析：发生危及房屋安全、电梯故障、消防故障等紧急情况，需要立即使用维修资金的，可以不经业主大会表决，直接按照规定程序从维修资金中列支，但事后需公示。19.人力资源管理中，对物业服务员工进行岗位分析，其成果主要是形成（）。A.员工手册B.岗位说明书C.培训计划D.绩效考核表答案：B解析：岗位分析的直接成果是岗位说明书，包括岗位职责、任职资格等内容。20.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售B.附赠C.出租D.出售、附赠或者出租答案：D解析：《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。21.下列属于物业管理公共秩序维护服务的是（）。A.业主家中失窃的侦查B.车辆停放管理C.业主家庭纠纷调解D.刑事案件追捕答案：B解析：物业管理的公共秩序维护主要是协助做好安全防范工作，包括门岗值守、巡逻、车辆管理等，不包括公安机关的执法权。22.物业服务企业更换项目经理，应当在该项目区域进行公示，并告知（）。A.街道办事处B.房地产行政主管部门C.业主委员会D.社区居委会答案：C解析：项目经理的更换涉及服务合同的履行，主要告知业主委员会及全体业主。23.房屋修缮工程中，凡需牵动或拆动部分主体结构的修缮工程，称为（）。A.小修工程B.中修工程C.大修工程D.综合维修工程答案：C解析：大修工程是指需牵动或拆动部分主体结构，但不需要全部拆除的修缮工程。24.绿化养护管理中，对于草坪的修剪高度，一般遵循（）原则。A.修剪越低越好B.每次修剪不超过草高的1/3C.每次修剪不超过草高的1/2D.随意修剪答案：B解析：每次修剪量不超过草高的1/3是草坪养护的基本原则，以免过度修剪伤害草坪。25.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业服务企业的内部财务账册D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料答案：C解析：物业服务企业的内部财务账册属于企业商业秘密和内部管理资料，无需向业委会移交，只需移交物业管理相关资料和资产。26.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以（）。A.断水断电B.诉诸法律C.强制驱赶D.查封房屋答案：B解析：物业服务企业无权采取断水断电等强制措施，只能依法催缴或提起诉讼。27.下列关于前期物业服务合同期限的说法，正确的是（）。A.不得超过2年B.不得超过5年C.至业主委员会与其选聘的物业企业签订新的合同止D.永久有效答案：C解析：前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。28.物业管理中的“二次供水”设施，通常由（）负责维护管理。A.自来水公司B.业主委员会C.物业服务企业D.房地产开发商答案：C解析：根据相关规定，建筑区划内共用的二次供水设施，通常由物业服务企业负责日常维护管理，或者委托专业公司维护，但管理责任主体在物业交接后转移至物业服务企业。29.物业服务企业在进行财务管理时，为应付将来可能发生的意外事件而预留的资金，称为（）。A.修购基金B.公益金C.预提费用D.风险准备金答案：D解析：风险准备金是企业为了应对经营风险而预留的资金。30.在客户服务中，处理客户投诉的“黄金法则”是（）。A.先处理情绪，后处理事情B.先辩解，后处理C.先推诿，后解决D.先调查，后回应答案：A解析：处理投诉时，首先应安抚客户的情绪，表示理解和同情，然后再去调查和处理具体事情。31.物业管理招标中的评标，一般采用（）方法。A.最低价中标B.最高价中标C.综合评估法D.抽签法答案：C解析：物业管理是服务行业，服务质量比价格更重要，因此通常采用综合评估法，综合考虑价格、服务方案、企业资质等。32.下列哪种情况不应计入房屋完好率？（）A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.已经过维修恢复完好的房屋答案：C解析：房屋完好率=(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总房屋建筑面积×100%。一般损坏房不计入完好率。33.物业服务企业资质等级中，一级资质企业可以承接（）的物业管理业务。A.仅住宅B.仅写字楼C.各种物业管理项目D.政府指定的项目答案：C解析：一级资质是最高等级，可以承接各种物业管理项目。34.电梯的年度安全检验，应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.业主委员会B.物业服务企业C.电梯制造单位D.维修保养单位答案：B解析：物业服务企业作为电梯的使用管理单位，应当负责申报定期检验。35.物业管理区域内的共用设施设备，包括（）。A.业主的私家车B.小区的绿化带C.业主室内的家具D.业主自行封闭的阳台答案：B解析：共用设施设备是指物业管理区域内全体业主共同拥有、使用的设施设备，如绿化、道路、电梯等。36.下列关于装修管理服务费用的说法，正确的是（）。A.物业服务企业可以随意收取装修管理费B.装修管理费只能用于装修管理服务支出C.装修垃圾清运费必须包含在物业费中D.业主装修无需缴纳任何费用答案：B解析：装修管理费用于支付因装修管理增加的成本（如清运、巡检等），应专款专用，不得随意定价。37.物业管理区域内，相关行政管理部门执法的，物业服务企业应当（）。A.拒绝配合B.予以配合C.收取配合费D.要求业主配合即可答案：B解析：物业服务企业有义务协助有关部门开展管理服务区域内的相关工作。38.物业服务合同的违约责任形式中，最主要的是（）。A.支付违约金B.继续履行C.赔偿损失D.定金罚则答案：A解析：在物业服务合同中，支付违约金是常见的违约责任承担方式。39.某物业服务企业接管了一个老旧小区，首要的任务是（）。A.提高物业费B.开展环境整治和设施设备维修C.更换所有业主D.裁减员工答案：B解析：老旧小区首要解决的是硬件环境问题，通过整治和维修恢复功能，提升居住品质。40.房地产开发企业在销售房屋时，应当向买受人明示（）。A.物业服务企业的商业秘密B.业主临时公约C.内部管理规章D.员工名单答案：B解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房销售前明示业主临时公约。41.物业管理方案制定中，关于人员编制的确定，主要依据是（）。A.业主的喜好B.物业管理服务标准和岗位工作量C.经理的意图D.政府强制规定答案：B解析：人员编制应根据服务标准（如多少面积配一名保安）和实际工作量科学测算。42.下列关于专项维修资金管理的说法，错误的是（）。A.专项维修资金属于业主所有B.专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造C.专项维修资金利息收入归物业服务企业所有D.专项维修资金余额不足时，业主需续筹答案：C解析：专项维修资金及其利息均属于业主所有，物业企业可代管但不能挪用或占有利息。43.物业管理中的“早巡”和“晚巡”主要是为了（）。A.锻炼身体B.检查设施设备运行状况和环境卫生C.会见朋友D.节省电费答案：B解析：早晚巡查是物业日常管理的重要环节，目的是及时发现问题、解决问题。44.物业服务企业如果要开展多种经营（如房屋租赁、家政服务），应当（）。A.无需特别规定B.在相关独立经营场所经营，不得利用共用部位C.必须经全体业主书面同意D.必须免费答案：B解析：开展多种经营应当遵守相关法规，不得利用共用部位谋取利益，除非经业主大会同意。45.下列属于物业管理一级服务标准中关于公共秩序维护的要求是（）。A.有专职公共秩序维护人员B.主出入口24小时站岗C.实行刷卡出入D.配备警犬答案：B解析：一级服务标准要求较高，通常包括主出入口24小时值勤。46.物业服务企业资质审批流程取消后，行业管理主要依靠（）。A.行政命令B.信用体系和行业自律C.企业自我管理D.业主随意管理答案：B解析：随着“放管服”改革，资质审批取消，转向建立企业信用档案和加强行业自律。47.物业管理区域划分的原则是（）。A.以开发商意愿为主B.以物业共用设施设备为界限，便于统一管理C.以街道划分为准D.随机划分答案：B解析：物业管理区域的划分应主要考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，有利于实施统一管理。48.物业服务企业在承接查验时，发现问题应当（）。A.隐瞒不报B.自行维修后接管C.记录在案，并要求建设单位整改D.拒绝接管并立即起诉答案：C解析：承接查验中发现问题，应书面记录并交由建设单位处理，处理合格后方可接管。49.下列关于车辆停放管理的说法，正确的是（）。A.物业服务企业对车辆负有保管责任，除非另有约定B.物业服务企业收取车位费即视为保管合同成立C.物业服务企业仅提供场地服务，一般不承担车辆丢失的赔偿责任，除非有重大过失D.车辆损坏由物业全额赔偿答案：C解析：通常情况下，车位费是场地占用费或管理费，而非保管费。若合同明确约定为保管关系，则承担保管责任。50.物业管理早期介入与前期物业管理的区别在于（）。A.服务对象不同B.介入时间不同C.服务内容不同D.收费标准不同答案：B解析：早期介入是在物业开发建设阶段（竣工验收前）介入；前期物业管理是在竣工验收后、业主大会成立前介入。二、多项选择题（共20题，每题2分）51.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施答案：ABCDE解析：以上选项均涉及业主共同利益，属于业主共同决定事项。52.物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.履行物业服务合同B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.协助有关部门做好安全防范工作D.向业主大会报告物业管理的实施情况E.及时向相关部门报告违法违规行为答案：ABCDE解析：物业服务企业需依约履职，接受监督，履行社会责任，报告情况。53.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标公告B.招标人及其代理机构介绍C.物业管理项目基本情况D.物业管理服务内容及要求E.评标标准和方法答案：ABCDE解析：招标文件需包含项目介绍、需求、评标办法等所有必要信息，供投标人参考。54.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声污染E.擅自改变物业使用性质答案：ABCDE解析：这些行为都违反了《民法典》及《物业管理条例》中关于业主不得损害他人合法权益和公共利益的禁止性规定。55.物业服务费的构成因素一般包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用答案：ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或物业服务支出构成包括以上各项。56.房屋修缮工程按照房屋完损状况和修缮范围可分为（）。A.小修工程B.中修工程C.大修工程D.翻修工程E.综合维修工程答案：ABCDE解析：这是房屋修缮工程的标准分类。57.物业管理风险控制的主要措施有（）。A.购买物业保险B.完善规章制度C.加强员工培训D.签订详尽的合同E.建立应急预案答案：ABCDE解析：通过保险转移风险，通过制度、培训、合同、预案等防范和降低风险。58.智能化小区的系统通常包括（）。A.楼宇自动化系统B.通信自动化系统C.办公自动化系统D.安全防范自动化系统E.火灾报警与消防联动系统答案：ABCDE解析：这是智能化小区的3A+消防系统构成。59.物业服务企业在处理业主投诉时，正确的流程包括（）。A.记录投诉内容B.判断投诉性质C.查明事实真相D.提出处理方案E.回访业主答案：ABCDE解析：完整的投诉处理流程应包含记录、分类、调查、处理、反馈和回访。60.下列关于物业承接查验的说法，正确的有（）。A.是建设单位向物业服务企业移交的工作B.应当依据国家标准和行业标准进行C.查验不合格的，建设单位不得交付使用D.查验费用由建设单位承担E.查验记录需双方签字确认答案：ABCDE解析：承接查验是明确交接责任、确保物业质量的重要环节，以上描述均符合规定。61.业主委员会的职责包括（）。A.执行业主大会的决定B.召集业主大会会议C.代表业主与物业服务企业签订服务合同D.监督物业服务企业履行合同E.了解业主意见和建议答案：ABCDE解析：业主委员会作为业主大会的执行机构，履行以上职责。62.物业管理人力资源管理的环节包括（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬管理E.员工关系管理答案：ABCDE解析：这是人力资源管理的全流程。63.物业管理区域内的环境卫生管理主要包括（）。A.楼内公共区域的清洁B.外围道路的清洁C.垃圾的收集与清运D.消毒杀虫E.建筑垃圾的堆放管理答案：ABCDE解析：环境卫生管理涵盖清洁、垃圾处理及“四害”消杀等。64.下列属于物业共用部位的有（）。A.基础结构B.承重墙体C.楼梯间D.走廊通道E.业主专有阳台答案：ABCD解析：业主专有阳台属于专有部分，不属于共用部位。65.物业服务企业财务管理的内容包括（）。A.预算管理B.营业收入管理C.成本费用管理D.专项维修资金管理E.利润管理答案：ABCDE解析：企业财务管理涵盖资金运作的全过程，专项维修资金属于代管资金，也是财务管理重要内容。66.签订物业服务合同应当注意（）。A.明确服务范围和内容B.明确服务标准和质量C.明确收费标准和方式D.明确合同期限E.明确违约责任答案：ABCDE解析：合同条款必须明确具体，以减少纠纷。67.物业服务企业介入房地产开发项目早期介入的意义在于（）。A.优化设计，减少功能缺陷B.提高施工质量监督C.利于后期的销售和验收D.为前期物业管理打下基础E.降低后期管理成本答案：ABCDE解析：早期介入可以从源头解决物业使用功能和管理问题。68.物业管理中的绿色建筑管理技术包括（）。A.节能管理B.节水管理C.节材管理D.绿化环境管理E.室内环境质量管理答案：ABCDE解析：绿色建筑强调“四节一环保”。69.下列关于车辆停放收费的说法，正确的有（）。A.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有B.车位收益应主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定分配C.物业服务企业可以收取车位管理服务费D.地下车库若属于开发商建设且未计入公摊，开发商可出售出租E.物业服务企业有权随意调整车位费答案：ABCD解析：车位费调整需遵循价格管理规定或合同约定，物业企业无权随意调整。70.物业服务企业撤离物业管理项目时，必须做到（）。A.撤离前通知业主委员会B.办理交接手续C.移交物业管理资料和资产D.撤离过程中不影响正常服务E.结清财务账目答案：ABCDE解析：平稳有序退出是物业管理的规范要求。三、判断题（共30题，每题1分）71.业主大会是物业管理区域内物业管理最高决策机构，代表全体业主行使物业管理权利。（对）答案：对解析：业主大会代表全体业主，是决策机构。72.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（对）答案：对解析：这是为了保证管理区域的统一性。73.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，只要委托给有资质的企业即可。（错）答案：错解析：根据《物业管理条例》，禁止将全部管理业务一并转委托（转包）。74.前期物业服务合同具有特殊性，它是由建设单位与物业服务企业签订的，但对业主具有约束力。（对）答案：对解析：业主在购房时需承诺遵守前期合同，因此对其有约束力。75.专项维修资金在业主大会成立前，由房地产行政主管部门代管。（对）答案：对解析：业主大会成立前，维修资金通常由主管部门代管；成立后，可划转业委会管理。76.物业管理招投标必须公开进行，不允许邀请招标。（错）答案：错解析：在特定情况下，如项目规模较小或特殊，可以进行邀请招标。77.房屋所有权人不得以放弃权利为由不履行义务。（对）答案：对解析：权利义务相一致，业主不能放弃对共有部分的权利而不交维修资金等。78.物业服务企业有权对违反管理规约的业主进行罚款。（错）答案：错解析：物业服务企业不是行政执法机关，无权罚款，只能劝阻、制止或报告。79.物业服务费的收取标准，完全由物业服务企业自主决定。（错）答案：错解析：实行政府指导价的需遵循指导价，实行市场调节价的需通过合同约定，不能单方随意决定。80.业主转让房屋所有权时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（对）答案：对解析：维修资金属于房屋附属，随房转让。81.物业管理承接查验中，隐蔽工程的查验记录是重点，必须留存图纸和影像资料。（对）答案：对解析：隐蔽工程一旦覆盖难以检查，必须详细记录。82.物业服务企业只要提供了服务，业主就必须按时交费，不得以服务有瑕疵为由拒交全部费用。（对）答案：对解析：服务有瑕疵可要求减价或赔偿，但通常不能拒交全部费用，除非服务完全未提供。83.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。（对）答案：对解析：消防法规明确规定消防控制室值班制度。84.物业管理档案中，业主档案属于绝密级，任何人都不得查阅。（错）答案：对解析：业主档案涉及隐私，应严格保密，但特定履行职责人员可依规查阅，并非绝对不可查阅，但需保密。此处判断为“错”是因为“任何人都不得查阅”过于绝对，物业服务人员因工作需要可以查阅。但通常考题倾向于强调保密性。根据严谨性，该说法错误。85.物业服务企业可以强迫业主接受其提供的装修服务或购买指定材料。（错）答案：错解析：这属于不正当竞争和侵权行为。86.物业服务合同期满，业主大会未作出续聘或另聘决定，物业服务企业有权拒绝退出。（错）答案：错解析：合同期满未续签，物业企业应当退出。87.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当首先向保险公司报案。（错）答案：错解析：首要任务是启动应急预案，组织救援，防止损失扩大，协助有关部门处理。88.业主委员会作出的决定，违反法律法规的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（对）答案：对解析：《民法典》规定业主委员会决定违法时，业主有撤销权。89.物业服务企业可以将部分专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托。（对）答案：对解析：这是专项分包与转包的区别，允许专项分包，禁止全部转包。90.物业管理用房的所有权属于业主。（对）答案：对解析：物业管理用房属于建设单位在配套建设中无偿提供给全体业主共有的。91.电梯困人时，值班人员应首先切断电源，然后实施救援。（错）答案：错解析：切断电源会导致轿厢失去照明和通风，应首先通过对讲安抚，并通知专业人员救援，保持通电。92.物业服务企业应当定期向业主公布物业服务资金的收支情况。（对）答案：对解析：这是保障业主知情权的重要措施。93.业主入住时，物业服务企业可以收取“装修保证金”，但在装修验收合格后应及时退还。（对）答案：对解析：收取装修押金是为了约束装修行为，验收合格应退还，不得挪用。94.房屋租赁合同中，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。（对）答案：对解析：合法转租需经出租人同意。95.物业管理招标中的标书一经发出，招标人不得变更其内容。（错）答案：错解析：在截止时间前，招标人可以澄清或修改招标文件。96.物业服务企业资质等级越高，其管理的物业项目越多，服务质量也一定越高。（错）答案：错解析：资质等级代表管理能力，不代表实际服务质量，服务质量取决于具体的管理水平和投入。97.物业管理区域内的绿化用水，应当优先使用再生水或雨水收集系统，以节约水资源。（对）答案：对解析：这是绿色物业管理的要求。98.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（对）答案：对解析：这是业主大会召开的法定形式。99.物业服务企业未履行告知义务，擅自利用共用部位进行经营的，所得收益应归物业服务企业所有。（错）答案：错解析：擅自利用共用部位经营属于侵权，收益应归业主所有，且需赔偿损失。100.物业管理服务品牌是无形资产，能为企业带来长期的经济效益。（对）答案：对解析：品牌效应是市场竞争的重要因素。四、计算题（共2题，每题10分）101.某住宅小区总建筑面积为20万平方米，可收费面积为19万平方米（扣除部分不可分摊公建）。该小区共有电梯20部，每年每部电梯的日常维护保养费为5000元，小修平均每年每部2000元，年检费每部500元；绿化面积3万平方米，每平方米每年养护费为5元；共有保洁人员30人，每人每月工资及福利3000元；秩序维护人员40人，每人每月工资及福利3500元；行政及工程人员10人，每人每月平均工资及福利4000元。办公及水电杂费每年20万元。物业共用部位及设施设备的大修、中修及更新改造费用从专项维修资金中列支，不计入成本。该小区实行包干制收费。(1)请计算该小区全年的物业服务总成本（单位：万元）。(2)请计算该小区每平方米每月应收取的物业服务费（保留两位小数）。解：(1)计算全年物业服务总成本：1.电梯费用：维保费：20×小修费：20×年检费：20×电梯费用合计：100,2.绿化费用：30,3.人员费用：保洁：30×秩序维护：40×行政工程：10×人员费用合计：1,4.办公及水电杂费：200,全年总成本C=即374万元。(2)计算每平方米每月物业服务费：公式：单代入数据：单单价保留两位小数，该小区每平方米每月应收取的物业服务费约为1.64元。答案：(1)全年物业服务总成本为374万元。(2)每平方米每月物业服务费约为1.64元。102.某商业大厦物业管理处计划对中央空调系统进行节能改造。改造工程总投资为120万元。改造后，预计每年可节约电费40万元，节约水费5万元，但每年需要增加维护费用2万元。假设该系统的使用寿命还有10年，资金折现率（贴现率）按10%计算。(1)请计算该改造项目的静态投资回收期。(2)请计算该改造项目的净现值（NPV），并判断从经济角度是否值得投资。（已知10年期、10%折现率的年金现值系数(P解：(1)计算静态投资回收期：年净收益AA=静态投资回收期==≈(2)计算净现值（NPV）：公式：N代入数据：NNNP判断：由于NP答案：(1)静态投资回收期约为2.79年。(2)净现值（NPV）约为144.22万元，大于0，值得投资。五、案例分析题（共2题，每题15分）103.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。业主王某购买了一楼的一套住宅，并带有一个50平方米的私家花园。入住后，王某认为自家花园属于私人领地，便在花园内搭建了一个20平方米的玻璃阳光房，作为休闲茶室。物业服务企业在巡查中发现后，立即向王某下达了《整改通知书》，要求王某限期拆除阳光房，恢复原貌。王某对此非常不满，认为“我花几百万买的房子，花园是赠送给我的，我在自己家里盖房子，关你们物业什么事，也不影响别人”。王某拒绝整改，并拒缴以此为由拒缴当年的物业服务费。问题：(1)王某在私家花园搭建阳光房的行为是否合法？为什么？(2)物业服务企业下达《整改通知书》的做法是否正确？依据是什么？(3)王某以物业要求拆除阳光房为由拒缴物业费，是否成立？为什么？(4)针对此情况，物业服务企业应如何进一步处理？答案与解析：(1)王某的行为不合法。理由：虽然王某拥有花园的使用权（可能是专有部分或专属部分），但根据《民法典》及《物业管理条例》规定，业主在行使权利时，不得违反法律、法规以及管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益。擅自搭建构筑物属于违章建筑行为。此外，即便花园属于其使用，改变其用途或搭建结构也可能违反规划许可，且破坏了小区的整体外观和建筑风貌，属于违规装修行为。(2)物业服务企业下达《整改通知书》的做法是正确的。依据：根据《物业管理条例》第四十五条及第四十六条，物业服务企业应当制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业有权对业主的装修活动进行管理，对违规行为予以制止并要求整改。(3)王某的理由不成立，拒缴物业费的行为无法律依据。理由：物业服务企业提供的是公