投资市场整体分析

投资市场整体分析

通过最近一百年的进展，现代投资银行已经突破了证券发行与承销、证券

交易经纪、证券私募发行等传统业务框架，企业并购、项目融资、风险投资、公

司理财、投资咨询、资产及基金管理、资产证券化、金融创新等都已成为投资银

行的核心业务构成。其中项目融资、投资咨询等为我公司目前经营的要紧业务。

（一）证券承销

证券承销是投资银行最本源、最基础的业务活动。投资银行承销的职权范围

很广，包含本国中央政府、地方政府、政府机构发行的债券、企业发行的股票与

债券、外国政府与公司在本国与世界发行的证券、国际金融机构发行的证券等。

通常的承销方式有四种：

第一种：包销。这意味着主承销商与它的辛迪加成员同意按照商定的价格购

买发行的全部证券，然后再把这些证券卖给它们的客户。这时发行人不承担风险,

风险转嫁到了投资银行的身上。

第三种：代销。这通常是由于投资银行认为该证券的信用等级较低，承销风

险大而形成的。这时投资银行只同意发行者的委托，代理其销售证券，如在规定

的期限计划内发行的证券没有全部销售出去，则将剩余部分返回证券发行者，发

行风险由发行者自己负担。

风险防控：投资银行在承销过程中通常要按照承销金额及风险大小来权衡是

否要构成承销与选择承销方式。

（二）证券经济交易

证券交易是指己发行的证券在证券市场上买卖或者转让的活动。

投资银行要紧以三种角色进行证券交易业务：证券经纪商、证券自营商与证

券做市商。

第一种：证券经纪商。证券经纪商就是同意客户委托、代理买卖证券并以此

收取佣金的投资银行。证券经纪商务必遵照客户发出的委托指令进行证券买卖，

并尽可能以最有利的价格使委托指令得以执行，但证券经纪商并不承担交易中的

价格风险。

第二种：证券自营商。证券自营商是指以盈利为目的，运用自有资本进行证

券买卖的投资银行。自营商并不同意投资者的积极委托，而是为自己买卖证券从

中获利。

第三种：证券做市商。证券做市商是指运用自己的账户从事证券买卖，通过

不断的买卖报价维持证券价格的稳固性与市场的流淌性，并从买卖报价的差额中

获取利润的金融服务机构。

风险防控：市场风险评价与预警系统需要内外制度建设作为实施的双重手

段，需要政府监管与公司自律监管相互配合。鉴于我国目前券商的管理现状，一

是配套证券公司管理组织建设，健全岗位双设、部门制约与监管独立的证券公司

市场风险管理组织框架。二是以月为单位，建立定期外部考核机制，并完善相应

奖罚措施。

（三）证券私募发行

证券私募发行又叫非公开发行，是指发行公司不办理公开发行的审核程序,

证券不对外销售，只向发行公司内部或者少数特定对象出售的行为C私募过程中

发行人通常同投资者直接协商并出售证券，通常不通过承销商的承销活动。

发起人能够用货币出资，也能够用实物、工业产权、非专利技术、土地使用

权作价出资。实践中，股权出资已经为各方所同意。

（四）兼并与收购

（五）公司理财

公司理财又称企业理财从广义的角度讲，企业理财就是对企业的资产进行

配置的过程；狭义地讲，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，提升资金的总

体收益率。其具有三大特点：开放性、动态性、综合性。

公司理财实际上是投资银行作为客户的金融顾问或者经营管理顾问而提供

咨询、策划或者操作。它分为两类：第一类是根据公司、个人、或者政府的要求,

对某个行业、某种市场、某种产品或者证券进行深入的研究与分析，提供较为全

面的、长期的决策分析资料；笫二类是在企业经营遇到困难时，帮助企业出谋划

策，提出应变措施，诸如制定进展战略、重建财务制度、出售转让子公司等。

（六）基金管理

基金是一种重要的投资工具，它由基金发起人组织，汲取大量投资者的零散

资金，聘请有专门知识与投资经验的专家进行投资并取得收益。投资银行与基金

有着密切的联系。首先，投资银行能够作为基金的发起人，发起与建立基金；其

次，投资银行可作为基金管理者管理基金；第三，投资银行能够作为基金的承销

人，帮助基金发行人向投资者发售受益凭证。

风险防控：对基金管理公司而言，由于其投资对象为风险性较高的证券市场,

这种风险随着业务规模的扩大而成倍地放大。在基金管理公司的业务进展过程

中，可能会面临下列各类风险：营销风险、投资风险、后台风险、会计风险、法

律风险、人力资源风险。

（七）财务顾问与投费咨询

投资银行的财务顾问业务是投资银行所承担的时公司特别是上市公司的一

系列证券市场业务的策划与咨询业务的总称。要紧指投资银行在公司的股份制改

造、上市、在二级市场再筹资与发生兼并收购、加售资产等重大交易活动时提供

的专业性财务意见。投资银行的投资咨询业务是连结一级与二级市场、沟通证券

市场投资者、经营者与证券发行者的纽带与桥梁C习惯上常将投资咨询业务的范

畴定位在对参与二级市场投资者提供投资意见与管理服务。

（A）资产证券化

资产证券化是指通过投资银行把某公司的一定资产作为担保而进行的证券

发行，是一种与传统债券筹资十分不一致的新型融资方式。进行资产转化的公司

称之资产证券发起人。发起人将持有的各类流淌性较差的金融资产，如住房抵押

贷款、信用卡应收款等，分类整理为一批资产组合，出售给特定的交易组织，即

金融资产的买方（要紧是投资银行），再由特定的交易组织以买下的金融资产为

担保发行资产支持证券，用于收回购买资金。这一系列过程就称之资产证券化。

资产证券化的证券即资产证券为各类债务性债券，要紧有商业票据、中期债券、

信托凭证、优先股票等形式。资产证券的购买者与持有人在证券到期时可获本金、

利息的偿付。证券偿付资金来源于担保资产所制造的现金流量，即资产债务人偿

还的到期本金与利息。假如担保资产违约拒付，资产证券的清偿也仅限于被证券

化资产的数额，而金融资产的发起人或者购买人无超过该资产限额的清偿义务。

风险防控：欺诈风险、法律风险、金融管理风险、等级下降风险。除了上述

几种风险之外，还存在一些其他风险，诸如政策性风险、财产与意外风险、合同

协议或者证券失效、兆-专家的依靠风险等等。

（九）金融创新

根据特性不一致，金融创新工具即衍生工具通常分为三类：期货类、期权

类、与调期类。使用衍生工具的策略有三种，即套利保值、增加回报与改进有价

证券的投资管理。通过金融创新工具的设立与交易，投资银行进一步拓展了投资

银行的业务空间与资本收益。首先，投资银行作为经纪商代理客户买卖这类金融

工具并收取佣金；其次，投资银行也能够获得一定的价差收入，由于投资银行往

往首先作为客户的对方进行衍生工具的买卖，然后寻找另一客户作相反的抵补交

易；第.三，这些金融创新工具还能够帮助投资银行进行风险操纵，免受缺失。金

融创新也打破了原有机构中银行与非银行、商业银行与投资银行之间的界限与传

统的市场划分，加剧了金融市场的竞争。

（+）风险投资

风险投资在选择投资项目时，财务分析屈居次要地位，由于大多数风险企业

的经营项目没有或者只有少量生产经营历史纪录，面对的市场与生产成本是未知

的，市场预测、成本核算与财务分析的准确性难以得到保证，因此投资收益率难

以准确计算。风险投资项目的科技含量与创业者素养则成为项目选择的首要条

件。

风险防控：应当建立项目投资评估机制、利月投资协议条款操纵风险、需要

适当的投资策略与运用商业保险的配套机制。

（十一）项目融资

项目融资是对一个特定的经济单位或者项目策划安排的一揽子融资的技

术手段，借款者能够只依靠该经济单位的现金流量与所获收益用作还款来源，并

以该经济单位的资产作为借款担保。投资银行在项目融资中起着非常关键的作

用，它将与项目有关的政府机关、金融机构、投资者与项目发起人等紧密联系在

一起，协调律师、会计师、工程师等一起进行项目可行性研究，继而通过发行债

券、基金、股票或者拆借、拍卖、抵押贷款等形式组织项目投资所需的资金融通。

投资银行在项目融资中的要紧工作是：项目评估、融资方案设计、有关法律文件

的起草、有关的信用评级、证券价格确定与承销等。

二、项目融资操作方式

（一）项目融资的定义

1、概念

从广义上讲，为了建设一个新项目或者者收购一个现有项目，或者者对已有

项目

进行债务重组所进行的一切融资活动都能够被称之项目融资。

从狭义上讲，是指以项目的资产、预期收益或者权益作抵押取得的一种无追

索权或者有限追索权的融资或者贷款活动。我们通常提到的项目融资仅指狭义的

概念。

2、分类

项目融资按照追索权利分为无追索权的项目融资与有限追索权的项FI融资：

其中，无追索权的项目融资，指贷款人对项目主办人没有任何追索权的融资,

贷款人把资金贷给项目公司，以该项目产生的收益作为还本付息的唯一来源，并

得到在该项目的资产上设定担保权益以保障自身利益八除此之外，项目的主办人

不再提供任何担保。假如该项目中途停建或者经营失败，其资产或者收益不足以

还清全部贷款，贷款人亦无权向项目主办人追偿。

项目融资有如下方式：

股权投资、债权投资、融资租赁、BOT、TOT、ABS模式。

3、条件

（1）项目本身通过政府部门批准立项。

（2）项目可行性研究很告与项目设计预算经政府有关部门审查批准。

（3）引进国外技术、设备、专利等经政府经贸部门批准，并办妥有关手续。

（4）项目产品的技术、设备先进适用，配套完整，有明确的技术保证。

（5）项目的生产规模合理。

（6）项目产品经预测有良好的市场前景与进展潜力，盈利能力较强。

（7）项目投资的成本与各项费用预测较为合理。

（8）项目生产所需的原材料有稳固的来源，并已经签订供货合同或者意向书。

（9）项目建设地点及建设用地已经落实。

（10）项目建设与生产所需的水、电、通讯等配套设施已经落实。

（11）项目有较好的经济效益与社会效益。

（12）其它与项目有关的建设条件已经落实。

(二)不一致项目投资方式的操作流程及风险操纵

1、股权投资

a、含义

(1)操纵，指有权决定企业的财务与经营政策，并据以从该企业的经营活动中

获取利益。

(2)共同操纵，是指按合同约定对某项经济活动所共有的操纵。

(3)重大影响，是指对一个企业的财务与经营政策有参与决策的权力，但并不

决定这些政策。

(4)无操纵、无共同操纵且无重大影响

b、操作流程

♦冢傅所患批

•祥第信息的・最初牌和生君段■向•尽职触♦条款够件

港

交流估值书1谏那普5的朋翻议

•决定交易财

♦交歌帆录•科马相关资

•向有关部门

•金圾估值产/建立新

UtHN,主舞条曲的•梅H法行国冏at

财务她的初步谈判和会计姆务公司

淮番所

•现场访问

C、风险操纵

(1)股权投资风险信息的收集:

①战略风险信息：国内外宏观经济政策、经济运行情况、国家产业政策及本行业

状况，科技进步、市场需求、战略伙伴的情况，竞争对手、客户、供应商情况，

公司进展战略规划、投资计划、经营战略及根据等。

②财务风险信息：企业的负债、或者有负债情况、现金流、应收帐款情况、资金

的周转率，存货及其销售成本比重、应付帐款及其它购货额比重，制度成本、管

理费用、财务费用、营业费用、盈利能力，对企业有影响的会计政策、制度。

③市场风险信息：产品价格及供需变化，能源、原材料等物资供应的稳固性、充

足与价格变化，要紧客户、供应商的信用情况，税收政策与利率、汇率变化情况,

潜在竞争者、及其产品、替代品的情况。

④运营风险信息：产品结构、新产品研发情况，新市场开发、市场营销策略，企

业的组织效能、管理状况、企业文化、管理人员与专业人员的知识结构、经验、

质量、安全、环保、信息管理流程与环节，人员的道德风险与其它风险，对企业

业务流程与信息系统操作运行情况，企业风险管理的现状与能力。

⑤法律风险信息、：与企业有关的政治、法律环境，对企业有影响的新法律与政策,

员工的道德操守，企业的重大协议与有关合同，该企业的法律纠纷案件情况，企

业与竞争对手的知识产权情况。

（2）股权投资的风险评估

①单方面风险评价：辨识被投资企业在战略、财务、运营、市场、法律等方面有

无风险，有什么风险，分析风险的特征，描述风险发生可能性的高低、风险发生

的条件。

②综合风险评价：在评估一个被投资企业的多项风险时，应分析风险之间的关系、

从风险策略上对风险进行统一集中管理，确定对各类风险的管理优先顺序与策

略。

（3）股权投资的风险管理

①确定股权投资风险管理的策略。根据被投资企业的风险情况，结合公司进展战

略、确定风险偏好、风险承受度、风险承担、风险规避、风险转移、风险转换、

风险对冲、风险补偿、风险操纵等总体策略。

②实施制度管理，制定内控措施。建立内控授权制度、报告制度、批准制度、责

任制度、审计检查制度、考核评价制度、重大风险预警制度、法律顾问制度及重

要岗位权力制衡制度等。

③加强风险管理的监督检查：建立风险信息沟通渠道，确保信息沟通的及时、准

确、完整。

2、债权投资

a、含义：

债权融资是资金需求方与投资方发生债权债务关系，有偿使用外部资金，实

现资金需求的一种融资方式。债权融资有两种实现方式：信用贷款与抵押贷款。

信用贷款对资金需求方信用等级进行评级，需要聘请专门的机构进行，由于

第三方的介入，测评的等级可能存在一定的不真实性，因此通常不可能使用信用

贷款的方式。

抵押贷款要求筹资方必需提供足值的抵押物，使用担保、典当、委托贷款等

形式实现债权融资。而非银行性金融机构只能做抵押贷款的方式。

b、操作流程

典当流程担保流程委托贷款流程

客户咨询、索取资料客户咨询、索取资料客户咨询、索取资料

客户提出典当申请客户提出申请客户提出申请

实地调查及初审、复审实地调查及初审、复审实地调查及初审、复审

发《担保意向函》

签订抵押典当合同与银行、客户、反担保人与银行、客户签订有关合

同

签订有关合同

办理他项权利登记协助客户办理有关手续办理他项权利登记

发放当金正式承保发放贷款

进行当中监控进行保后监控进行中期监控

业务结束处理业务结束处理业务结束处理

C、风险操纵

(1)抵押人担保资格审查

①抵押人是否具有法人资格或者者是否具有完全民事行为能力的自然人。国家机

关不能作为借款合同的抵押人。

②抵押人对抵押物是否拥有所有权或者经营管理双。

(2)抵押程序把关

①审查抵押人的决策程序的合法性，关于违反法律的强制性规定或者违反抵押人

公司章程的，务必纠正后才能办理抵押。

②及时办理抵押登记

针对不一致的抵押物，根据法律的规定，及时到相应的登记机关办理抵押登记，

以保证抵押的有效性。

（3）抵押物权属把关

①确保抵押物的真实性。银行信贷人员应认真审查抵押物的有关权利凭证。

②确保抵押物的合法性，信贷人员应严格依照《担保法》、《物权法》的规定审查

抵押物，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。

③认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。

一是夫妻共有财产设定抵押担保时，务必由夫妻双方共同出具抵押承诺书；

二是家庭财产用于抵押担保时，务必由家庭各成员共同出具抵押承诺书；

三是用合伙企业财产设定抵押担保时，务必经全体合伙人同意，要求全体合伙人

共同出具抵押承诺书；

四是用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，务必经董事会或者

股东（大）会决议通过；

五是以他人的财产设定抵押担保，抵押人务必出具他人同意抵押承诺书.

（4）抵押物评估把关。在实际操作中，通常要求抵押人提供商业评估机构出具

评估报告，并根据评估价值确定其借款合同贷款额。

3、融资租赁

a、含义：

融资租赁的基本方式是三方当事人（出租人、承租人、厂商）间的两份合同

（购买合同、租赁合同）所确定的债权债务关系。从最基本的直接购买融资租赁

（Directfinanciallease）,能够诱导出多种变体，如转融资租赁、售后租回

融资租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁、托拉斯融资租赁等。由于我司的业务

类型要紧是项目融资租赁，因此仅介绍融资租赁中的项目融资租赁模式。

b、操作流程

（1）客户提出融资租赁申请，填写项目申请表

（2）根据企业提供的资料对其资信、资产及负债状况、经营状况、偿债能力、

项目可行性等方面进行调查。

（3）调查认为具备可行性的，其项目资料报送金融租赁公司审查。

（4）我司要求项目提供抵押、质押或者履约担保的，企业应提供抵押或者质押

物清单、权属证明或者有处分权的同意抵押、质押的证明，并与担保方就履约保

函的出具达成合作协议。

（5）经我司初步审查未通过的项目，企业应根据金融租赁公司要求及时补充有

关资料。补充资料后仍不能满足金融租赁公司要求的，该项目撤销，项目资料退

回企业。

（6）我司审批通过的，有关各方应签订《融资租赁合同》，确定租赁物件、融资

金额、利率、租期、支付方式等。同时，出租人根据《融资租赁合同》并按承租

人的意愿，与供货商签订租赁物件的《购买合同》（进口设备通过委托代理），并

负责支付货款。承租人在《购买合同》上附签，以示对租赁物件与合同条款内容

的确认。根据约定承租人向出租人支付租金。

（7）办理抵押、质押登记、冻结、止付等手续。

（8）承租方在交付保证金、服务费、保函费及设备发票后，金融租赁公司开始

投放资金。

（9）监管项目运行情况，督促承租方按期支付租金。

（10）租期结束时，承租人以名义价格留购租赁物取得所有权。

c、风险操纵

（1）风险划分

①产品市场风险。假如对产品的销路、市场占有率与占有能力、产品市场的进展

趋势、消费结构与消费者的心态与消费能力这些因素熟悉得不充分，调查得不细

致，有可能加大市场风险。

②金融风险。关于出租人来说，最大的风险是承租人还租能力，它直接影响租赁

公司的经营与生存。货币支付也会有风险，特别是国际支付，支付方式、支付日

期、时间、汇款渠道与支付手段选择不当，都会加大风险。

③贸易风险。因融资租赁具有贸易属性，贸易方面的风险从定货谈判到试车险收

都存在着风险。

④技术风险。融资租赁的好处之一就是先丁其他企业引进先进的技术与设备。在

实际运作过程中，技术的先进与否、先进的技术是否成熟、成熟的技术是否在法

律上侵犯他人权益等因素，都是产生技术风险的重要原因。

⑤政策风险。工程机械受建设项目影响很大，建设项目又与我国的宏观政策影响

比较大，因此工程机械租赁的人员要研究宏观调控对租赁正反两方面的影响。

（2）风险操纵

融资租赁包含金融与贸易，因此这两方面的风险在操作过程中都会遇到。应

根据每种风险的特点，采取相应的计策。

①规避风险。有些风险是能够避免的，如汇率风险，采取用本币结算租金的方法、

使用远期汇率或者汇率调期的方法就能够避免。对外商通过国外银行、我国驻外

商赞处或者类似工商管理部门的咨询机构进行咨询调查，以防商务或者金融欺

诈；融资租赁的另一种避免缺失的方法是租金偿还担保。

②风险转移。在以外币做租赁的合同中，能够通过汇率、利率调期把利率风险大

的债务转化为风险小的债务。在贸易方面的购置设备过程中，用信用证方式支付

货款，把商业信誉转变为银行信誉，减少贸易风险。

③补救措施。如：按财会规定，能够在平常储备一些基金，如呆账准备金等。平

常从费用里提取一定的准备基金，发生缺失时，应立即操纵缺失的扩大，用准备

基金补偿缺失C

④规范防范。与专业咨询公司建立信息网络、通过工商管理部门与银行对企业与

供货商进行资信调查、聘请法律人员作公司长期的法律顾问、组织经验丰富专业

人员建立专门的评估机构、把风险评估与业务经办分权管理、对风险的预测不附

加任何人为的意愿，通过综合分析•，把风险操纵在同意的范围内，使风险评估更

科学，更接近实际。

除了以上三种常用操作模式外，还存在BOT、TOT、ABS三中模式，这三种模

式不常用，因此仅作简单介绍。

4、BOT模式

BOT是“建设——经营——转让”英文（BUILD-OPERATE-TRANSFOR）编写，

在我国称之“特许权融资方式”，其涵义是我国或者地方政府（及所属机构）通

过特殊权协议，授予签约方的外商投资企业（包含中外合资、中外合作、外商独

资）承担公共性基础设施项目的融资、建造、经营与保护；在协议规定的许可期

限内，外商投资企业拥有所建造设施所有权，并可向设施使用方收取合理的费用，

由此收回投资成本并获取合理回报；特许期届满，外商投资企业将设施无偿交给

签约方的政府或者所属机构。

5、TOT模式

TOT是英文transfer-operate-transfcr的缩写，即移交----经营----移交。

它是指政府部门或者国有企业将建设好的项目的一定期限的产权与经营权，有偿

转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全

部投资与得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或者原单位的

一种融资方式。

6、ABS模式

三、房地产项目融资操作方式

（一）房地产项目融资之合资合作

合资合作开发房地产，指双方当事人约定，日一方提供建设用地的使用权，

另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房地产等项目，共担风

险，共享收益的一种房地产开发模式。

操作方式：1、一方提供土地，另一方提供资金、劳务与技术等；2、双方

共同提供土地与资金、劳务、技术等；3、一方提供资金，双方共同提供土地；4、

一方提供土地，双方共同出资；5、一方只提供土地或者资金等，而不参与经营;

6、双方既共同投资又共同经营。

a、操作流程

1、客户提出申请并提交材料

2、根据客户提供的材料对客户资质的合法性进行审核，同时对合作企业的以往

资信情况、经验、资金充足度做出初步推断

3、与客户就项目进行审核，包含客户的计划、预算等

4、确定合作方式、合作期限、还款方式等有关事宜并制定计划

5、签订合作协议等有关事宜

6、房地产进入到开发阶段，投资方根据指定计划进行监管跟踪

7、项目开发结束，进入销售阶段，根据回款提取应得利润

8、项目结束

b、风险操纵

1、存在风险

（1）房地产开发前期的法律风险

土地取得的法律风险：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否

做完。国家的土地政策近期是否具有调整。

（2）房地产建设期间的法律风险

勘察、设计、施工、监理合同的签订，合同中法律风险的操纵，工程质量、造价、

工期的管理与操纵。验收、结算、交付的把握。

（3）房地产销售阶段的法律风险

房屋质量，面积，交付期限，产权证的办理，配套的完善，贷款的办理等

2、风险操纵

（1）审慎选择适格的合作方，在签订合作开发合同时，务必审查：

A、合作方是否具有房地产开发资质，如己方不具备房地产开发资质，则合作方

务必具备。假如在签订合同时合作方并不具备开发资质，则签订合同后合作方能

否取得开发资质：

B、合作方提供的合作开发用地的性质，如合作方享有出让土地使用权，则初步

具备合作条件，如合咋方提供土地使用权的性质为划拨土地，则需考察划拨土

地能否转化为出让土地，是否已经或者正在办理性质变更手续，如无法办理，则

签订合作开发合同将面临合同无效的法律风险。

此外，从商业推断上，我们建议选择资金实力雄厚、规范运作的合作方，以尽可

能规避在将来合同履行过程中对方无力履行义务或者产生其他不可预见的风险。

（2）订立完善、详备的合作开发合同

订立合作开发合同时需考察合作方的真实意图，避免将合作开发合同界定为

其他类型的合同。司法实践中，存在合作各方以合资合作开发房地产的名义制作

合同，但合同的真实目的却是融资、买卖、租赁、转让等，这显然不一致于合

作开发合同。因此，合作方应严格审核对方真实合同目的，通过特定的合同权利

义务条款保护口口的利益。

（3）规范合作开发合同的履行

A、应当建立合作各方履行合作开发合同的运行机制，要紧包含：设立联合的管

理机构，明确运行制度并加强内部监督与相互制约。如设立共管的银行账户、重

要事项双方指定人员会签制度、项目进展的书面通报制度等。合作一方原则上应

当参与到房地产项目的经营管理，不能在提供资金或者提供土地后，完全让对方

来运作项目，否则容易产生误解与纠纷。

B、注意通过书面形式明确各自的权利义务。如上所述，合资、合作开发房地产

合同大多是不完备的，在履行过程中，合作方应注意通过书面形式确定自己的权

利义务，要紧包含双方签署的补充协议、备忘录、会议纪要等，假如不能达成书

面形式，也可采取单方函件的方式以固定请求或者有关事实。特别在对方存在违

约情形时，守约方务必重视自身基于合同所享有的索赔权利。

（二）房地产项目融费之信托模式分析

房地产投资信托（REIT）,是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资

金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资的一种融资行为。

a、房地产投资信托分为：

1、抵押贷款类信托：抵押贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的

公司财产或者股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提

供房地产公司使用。

2、股权投资类信托：该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的

方式加以运用，成为房地产企业股东或者房地产项目所有者，直接经营房地产企

业或者房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或者房地产项目所有

权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。

3、股权证券化信托：此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或者房地

产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或者房地产项目，而是与有关当事人

签订协议，约定在一定时间，有关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）

回购信托投资公司的股权或者所有权。

4、权益转让模式：基于房地产开发公司合法可售房屋交易为担保房地产信托计

划。信托公司通过购买资金需求方的商品（要紧为期房），并将其进行欲售登记

后，作为担保，或者以收益性房产之收益转让为卫保发行的资金信托计戈卜

5、混合型信托：混合信托型是指信托公司采取权益信托与债务信托结合的方式

介入房地产业务。

b、操作流程

1、对土地的整体情况进行调查分析，包含土地的性质、法律地位、测绘情况、

在城市整体综合规划中的用途与估计开发计划是否相符等；并考虑当地经济环

境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素，对土地评估机构做出

的土地估价的方法、程序进行分析比较；

2、对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途与功能

是否相符，是否符合国家房地产进展总体方向，能否有效满足当地城市规划与房

地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家有关部门的批准立项文件与会计

师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；

3、对房地产信托资金使用企业或者房地产项目实际管理人的基本背景、资信状

况、内部操纵制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析；

4、熟悉房地产信托资金的受托方、保管方与该信托资金的使用方是否存在关联

关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系；

5、通过律师事务所出具法律意见书，熟悉房地产信托资金使用方的有关情况，

包含是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证

书是否存在问题等。

6、决定办理房地产信托业务的，应当制定房地产集合信托计划与房地产信托资

金管理及处分说明书，内容包含计划购买、管理或者处分的不动产种类、地点、

预定持有期间、资金来源、运用及操纵与监管程序、成本回收、财务预测、预估

收益率及信息披露等事项。经决策委员会审核，出具审核意见书，经决策委员

会成员三分之二以上同意并提交董事会讨论表决通过。

7、制作房地产集合信托计划推介材料，包含：房地产信托经理与管理人员符合

规定的证明文件；公开说明书或者投资说明书；信托投资公司决策委员会全体

成员签署的审核意见书；房地产集合信托计划；房地产资金信托合同；房地

产信托资金管理及处分说明书，其中含独立会计师事务所根据中国注册会计师独

立审计准则的要求，对财务预测及预估收益率出具的审核意见；房地产信托资

金管理、运用风险中明书；信息披露力度及频率。

8、根据可行性研究报告与房地产资金信托合同作出投资分析报告，记载分析基

础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录

应记载实际投资或者交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或者交易

差异原因。

9、信托资金到位并使用，将回流资金存入信托资金专户。

10、信托计划，将信托财产扣除有关费用与税费后，通过保管人向受益人进行分

配。

c、风险操纵

1、存在风险

(1)筹资对象有限

由于在《信托公司集合资金信托计划管理办法》中规定，信托的委托人

务必要满足下列的条件：作为个人投资者来说，自然人应不超过50人，而关于

机构投资者来说，尽管没有数量上的限制，但却规定了机构投资者务必要有“四

证”。

由于关于个人投资者数量上的限制与机构投资者资质的严格限制，关于房地

产信托投资公司来说，其筹集资金的对象十分有限，很难筹集到大规模的资金。

而房地产投资又是需要大量资金的，一旦在投资过程中发生资金链断档，关于整

个项目来说都会带来巨大的缺失。

(2)二级市场不够发达

决定房地产信托市场进展水平的一个重要因素是，是否有一个发达的二级市

场作为配套措施，帮助信托公司筹集资金。而我国金融市场相对不是很发达，保

险公司与养老基金还不能涉足信托投资，而同时是否具有国外的房地产证券化之

类的金融衍生品，因此信托公司筹集资金的话，其要紧途径还是通过从个人投资

者与大型金融机构那生获得资金。信托公司获得资金的方式还是相对的单一，这

也导致了其筹集资金的能力极为有限。

(3)流淌性风险

我国房地产信托大多是以房地产作为抵押，以此获得资金。抵押物属于不动产，

流淌性较差。而房地产通常建成后的才能完全取得收益。一旦房地产投资项目无

法按时完工,投资者往往就无法获得预期回报。即使房地产项目建成以后,房屋销

售也是一个复杂的过程，正如马克思所说的“危险的跨越”，销售过程中障碍将

直接加剧信托公司的流淌性风险。

(4)房地产市场风险

整个房地产市场也有一定的经济周期，房地产市场的进展大致能够分为进

展、繁荣、衰退与萧条四个阶段。房地产总是在泡沫达到一定程度之时迎来萧条,

而在萧条一段时间之后又会重新迎来繁荣。相对而言市场的波动较大。而房地产

信托市场与房地产市场有着极其紧密的联系，房地产价格的上升也同时会影响到

信托公司的投资成本，关于信托公司的收益有着紧密的联系。因此研究房地产风

险关于信托公司也有十分重要的作用。

（5）具体项目风险

通常,信托公司通过操纵抵押率、向项目公司派驻管理人员等操纵项目风险。

但这些风险操纵措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的

顺利完成，假如因建设资金不足形成烂尾工程，或者者因建设质量不合格、配套

设施达不到建设要求，不能通过竣工验收，抵押权也无法实现。向项目公司派驻

的管理人员务必具备一定房地产管理经验，但信托公司往往缺乏房地产评估、建

设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险操纵措施的作用

（6）双重税收的风险

在我国的《信托法》中规定，信托公司务必在信托合同成立与终止之时，由

因此两次转移财产，务必缴纳两次营业税金。这样就增加了广大信托公司的支出。

由于税收制度的缺失，使得我国的信托公司完全不能在税收上获得竞争力，不得

不在税收上支出更多的资金，更多的资金投入也就意味者更大的风险。

（7）信用风险

与所有的金融产品一样，房地产信托业存在着信用风险。由于房地产信托市

场的投资者与投资产品的发行人关于房屋价格、服务质量等各方面信息往往是不

对称的。由于信息的不对称往往会造成买卖中存在一方处于不利地位。

2、风险操纵

（1）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性

（2）加强投资环境预测，选择最佳投资区位，加强市场调查研究，寻找投资良

机

（3）关注政策变动，认准投资方向

（4）开展财务分析

（5）运用投资组合理论

（6）健全监管机制，加强工程建设管理

d、案例分析盛鸿大厦”信托项目案例

（一）案例重现

1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目一一北京盛鸿大厦（市场价值人民币约

4.1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下

全部受益权。

2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权与普通受益权，并将其享有的

优先受益权（人民币约2.5亿元）以转让或者质担的方式进行处置。北京国投作

为独家代办代理人代办代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益

人。

3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存

入北京国投开立的信托专户并治理，优先用于支付优先受益人本金与收益，在优

先受益人未取得全部本金与收益前，其他信托受益人不介入任何分配。

（二）案例分析

该项目具有“信托%2B代办代理”的特点，弃在方案设计中运用了逾额资产

担保与优先一一次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中，北京国

投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的

代办代理人，北京国投除了尽职完成代办代理转让义务外，不负任何直接责任；

但是由于受益人转换，北京国投仍旧要为终极受益人的最大利益治理信托财产。

设立信托时，信托标的可认为房地产建筑什物、房地产未来的房钱收入、土

地使用权等房地产资产及其有关权利。

由于受益人转换，原受益人的利益可能与终极受益人的利益存在冲突，特别

是当只有部门受益权转让时。在部门受益权转让的情况下，信托公司需要解决不

一致类型受益人之间的利益冲突题目。

尽管在受益权转让这一环节，信托公司所承担的责任较小（把受益权妥善转

让出去），但是，信托公司作为受托人，妥善治理信托财产、处理信托事务的压

力增加了，由于受益人从一家房地产公司转变成众多的社会投资者。

投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或者不当，即可能导致信托公司

名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。尽管在法律上作为尽职的受托

人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定了信托公司必需为此承担政治风险。

因此，在设计方案时必需最大限度操纵风险。

操纵风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。增信手段有良多种，

比如逾额资产担保、第三方担保、委托人预备金担保、优先一一次级受益结构担

保等多种方式。由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特

点，在设计增信手段时，尽量运用货泉性担保，房地产什物担保面对处置本钱，

而且一旦需要处置担保资产时，信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要

承担政治风险。

利用货泉性担保时，特别是第三方提供的担保时，必需留意公司间的联系关

系关系，严防信托融资成为“控股股东掏空上市公司”的翻版。

设立货泉性担保时，必需留意法律题目。《信托投资公司治理办法》划定信

托公司不得承诺信托财产不受缺失或者者保证最低收益，因此，在委托人自身或

者第三方担保时，必需确认担保的是投资者的本金与收益（不是预期收益）。由于

作为信托来说，终极收益率可高可低，甚至为零，假如担保协议上用“预期收

益”，那么在项目泛起题目时，担保人完全有理由拒绝支付相称于预期收益水平

的收益。因此这样的担保实际上只是担保支付行为本身存在的题目与制约

没有专门的法律法规根据。我国目前REITs的建立要紧根据于《公司法》、

《证券法》与《证券投资基金法》等法规，而专门的房地产投资信托基金法一直

未能出台。

过于夸大REITs的融资功能，没有专门的税收优惠。

采取私募发售且发售前提宽松。我国目前对信托投资公司要紧实施私募监

管，在发行市场实行私募发售。对房地产企业的发售前提限制过于宽松，缺乏有

关规范各类REITs经营业务的很多实施细则，就这点与美国比拟，中国REITs

还很不成熟。

我国REITs的资金大量运用于联系关系交易融资。目前海内到期不能兑付的

房地产信托中，很大一部门是联系关系交易信托，耍紧原因就是信息表露不够透

明与运作过程的监视缺位。

（三）房地产项目融资之联建模式分析

房地产联建是指双方共同投资进行房地产开发，约定建成后，建筑物归双方

共有或者共同使用收益的行为。由此可见：

1、主体不必都是具有房地产开发经营资格的法人。

2、客体仅仅是共同投资建设房屋、厂房或者其他用房，投资的方式能够是现金、

实物、土地使用权等。

3、双方不一定亲自出工出力，因此可不存在共同经营、互相协作的关系，双方

只要依约投资并共享投资成果、共同投资风险即可。

a、联建投资的分类

1、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设

施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或者分别取得竣工房屋的产权。

2、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共

同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。

3、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负

责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。

4、一方提供建设用地与资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设

施工，另一方只是按照约定的单价与面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按

合同的约定给另一方特定的房屋产权或者高额回击。

b、操作流程

1、对作为合作主体的房地产开发商的资质及其所开发的房地产项目的法律状态

进行分析考查；

2、在分析考查的基础上，确定合作开发的策略与模式；

3、与合作主体展开实质性谈判并达成书面合作协议；

4、依书面合作协议对合作开发建设的房地产项目从设计、施工、重大设备的采

买等各方面实施操纵；

5、履行付款与房地产验收交付；

6、产权过户，获得房屋所有权证书与国有土地使用权证书。

7、委托或者进行物业管理，进住、使用并经营该房地产。

C、风险操纵

1、存在风险

(1)土地产权有关风险

(2)联建合同风险：合同被认定无效；合同约定不全面。

(3)合作方通过关联交易转移利润的风险

2、风险操纵

（1）审核主体资格:

在选择联建合作走象时，有土地使用权但缺乏资金或者房地产开发经营资格

的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；

有资金或者房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合

法持有用于项目建设的土地的使用权。

应要求合作方提供通过年检合格的企业法人营业执照与房地产开发资质等

级证书（最好复印一套存档备查）并认真审查：同时，还能够委托律师对对方进

行资信与土地权属等调查，以确认合同主体资格。

（2）联建合同风险防范

在本阶段，联建方应作的要紧事项有：

①核实对方持有的该建设项目用地的国有十地使用权证、国有十地使用批准文件

或者相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。

②签订合同应当注意如下原则：合同条款特别是双方权利、义务及违约责任的约

定条款务必明确、具体、全面，用词（包含标点符号）准确而不发生歧义，切忌

模棱两可、含混不清；口头协商•致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。

四、行业有关政策

（一）银行信贷政策

1、2010年银行新增贷款成逐月递减趋势

一季度人民币贷款增加2.6万亿元。1月份新增人民币贷款达1.39万亿元,2

月新增信贷7001亿元，3月份我国人民币各项贷款增加5107亿元，同比少增1.38

万亿元。3月份的信贷增长显著低于前两月，说明信贷指导的力度比较大也更为

严格。今年二季度，新增贷款规模从4月份的7740亿元、5月份的6394亿元，再

到6月份的5600亿元，呈现递减趋势。

2、央行提高存款率未减缓资金流淌

5月末，上海市中外资金融机构本外币各项存款余额27122亿元，同比

增长10.K,增幅创2002年11月以来的最低值，比上月下降2.7个百分点。当

月本外币存款减少282.2亿元，同比多减619.5亿元,其中人民币存款减少336.3

亿元，同比多减,616.4亿元。中外金融机构新增本外币各项贷款82亿元，比上

月少增170.5亿元，同比少增206.3亿元，而外汇贷款同比多增1.02亿美元。

与此同时，中资金融机构人民币贷款投放力度明显减缓。今年随着央行连续

五次提高人民币存款准备金率，在一定程度上对商业银行贷款投放冲动起到抑制

作用。5月份，上海市中资金融机构新增人民币贷款27.4亿元，同比少增214

亿元。

3、房地产新政实施，银行收紧贷款

4月份房地产新政实施以来,金融机构已经对房地产贷款踩“急刹车”。个人

住房按揭贷款7折优惠利率全面消失，很多购房者开始观望。对二套及以上住房

采取更为严厉的加大按揭成数、提高按揭利率等手段,在抑制投机性需求的同时,

导致商业银行按揭贷款发放量锐减。银监会明确要求商业银行对房地产开发贷款

严格执行“二不贷”原则.对国十管理部门查处并确认有闲置十地、炒地倒立行

为的房地产企业,不予发放新的贷款;对住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房

源、哄抬房价的房地产商不再贷款;对挪用银行贷款缴纳土地出让金的房地产企

'也不予贷款。

4、央行调整贷款方向

央行提出要加大金融支持经济进展方式转变与经济结构调整的力度。继续落

煲“有保有控”的信贷攻策,调整优化信贷结构,加大信贷政策对经济社会薄弱环

节、就业、战略性新兴产业、产业转移等方面的支持，努力缓解农业与小企业融

资难的问题。严格操纵对“两高”行业、产能过剩行业与新开工项目的贷款。

（二）促进中小企业进展的政策

1、工信部支持机构适当降低中小企业贷款担保收费

2008年12月4E,工业与信息化部发出通知，要求支持引导中小企业信用

担保机构加大对中小企业贷款担保服务力度，支持担保机构合理确定并适当驿低

贷款担保收费标准，缓解中小企业生产经营困难。

2、“一行三会”公布中小企业金融服务工作意见

“一行三会”（中国人民银行、银监会、证监会、保监会）就公布《关于

进一步做好中小企业金融服务工作的若干意见》（简称《意见》）明确表示，信

贷投向的转向是未来中国银行业的进展趋势。中小企业贷款收益高，中小企业贷

款这两年来在银行的业务中份量不断加重，一方面是由于国家在政策上的要求与

扶持，另一方面也是出于银行战略转型的需要。今年以来，由于在信贷规模及个

人房贷方面的紧缩，银行需要不断开发新的盈利点，而中小企业贷款凭借其较高

的贷款利率与较高的收益受到了银行的重视。

3、银监会提出中小企业贷款进展思路

银监会有关负责人称，中小企业贷款进展要紧表达在三个扩展与三个放宽。

三个放宽要紧为：一是放宽贷款种类，鼓励银行在风险可控的前提下发放信用贷

款；除各类贷款外，还引入信用证、票据承兑等各类授信业务；二是放宽抵质押

品范围，银行可开展商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权质押，

小企业业主或者要紧股东个人财产抵押、质押等；三是放宽担保条件，如小企业

业主或者要紧股东个人财产及保证担保，经营业主联户担保、经济联合体担保、

借助出口信用保险代替担保等新型贷款担保形式.二个扩展包含，一是扩展业务

范围，从贷款扩大到所有授信业务；二是扩展授信小企业范围，增加了各类从事

经营活动的法人组织；三是扩展授信银行范围，包含了全部的商业性银行与政策

性银行。

（三）房地产方面政策

1、保障房用地计划：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次

强调要加强房地产供应与监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划

公布前不得出让住房用地，同时还将在部分城市.开展试点，坚持与完善土地招拍

挂制度。

2、78家央企退出地产

3、国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关

于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知》（卜.列简称“国19条）全文包含

19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方

面的具体要求。

4、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关

于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或者两个以上个

人共同购买90平方米及下列普通住房，其中一人或者多人已有购房记录的，该

套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

5、七折利率优惠取消

6、改善性住房优惠收紧：在2010年年初的“国十一条”中，只要是已利用贷款购

买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包含借款人、配偶及未成年

子女），贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。借助改

善型住房的名目获取信贷优惠不复存在。

7、存款准备金利率上调:关于房地产的影响在于，操纵了银行贷款量，影响到开发

商开发贷款，增加开发商贷款压力。

8、《住房保障法》起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已

经开始起草《住房保隙法》，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法

律责任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。

9、保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日公布《国土资

源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申

报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%,

10、国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康进展的通矢1》,

明确提出加强与改善房地产市场调控，稳固市场预期，促进房地产市场平稳健康

进展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称之“国

五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为

单位计算；打击开发商的囤房与囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。

11、严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康进展的通

知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率

方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价

12、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子

女）为单位认定。有关部门表示，此项政策要紧是为契税等有关优惠政策提供配

套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将

会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。

13、二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由

两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收

营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今

年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。

（四）其他方面政策

1、《物权法》实现动产担保五突破

一是扩大了动产担保物的范围。表现为，同意以协议方式对现有或者将有的生产

设备、原材料、半成品、产品抵押；同意抵押人将其财产一并抵押；同意应收账

款质押等。

二是明确了动产抵押登记原则。由于动产的流淌性大，其所在地可能经常变动，

难以确定在哪个所在地登记，《物权法》将在“动产所在地”的工商行政管理部门

登记修改为在“抵押人住所地”的工商行政管理部门登记；

三是不再要求对担保物进行具体描述，而由当事人书面进行约定；

四是明确了应收账款的登记机构为人民银行信贷征信系统；

五是确立了动产担保登记的优先权规则。已登记的优先于未登记的清偿，并按照

登记的先后顺序清偿。

2、中小企业信用担保机构免征营业税

最新政策内容：

（1）经政府授权部门（中小企业政府管理部门）同意，依法登记注册为企业法

人，且要紧从事为中小企业提供担保服务的机构。

<2）不以营利为要紧目的，担保业务收费标准报经所在地人民政府中小企业主

管部门与同级人民政府物价部门批准。

（3）具备健全的内部管理制度与为中小企业提供担保的能力，经营业绩突出，

对受保项目具有完善的事前评估、事中监控、事后追偿与处置机制；注册资金超

过2000万元。

（4）对中小企业累计贷款担保金额占其累计担保业务总额的80%,对单个受保

企业提供的担保氽额不超过担保机构自身实收资本总额的10%,同时其单笔担

保责任金额最高不超过400（）万元人民币。

（5）担保资金与担保贷款放大比例不低于3倍，同时其代偿额占担保资金比例

不超过5%。

（6）同意所在地政府中小企业管理部门的监管，按照要求向所在地政府中小企

业管理部门报送担保业务情况与财务会计报表。

符合上述要求的中小企业信用担保机构能够免征三年营业税

五、当前投资环境分析及进展前景预测

（一）当前经济环境

2010年，中国经济增长的内在动力依然较强，经济仍具备实现平稳快速增

长的有利条件。但也应看到，经济运行仍然面临许多困难闪素，一些长期性的矛

盾与问题还需要通过深层次的改革与调整来加以解决。

1、外部条件分析

2010年我国经济增长的外部环境有所改善，但外部需求恢复增长需要较长

时期。在各国开出的“强力药方”作用下，全球经济出现大病初愈迹象。美国经济

在经历了前几个季度的衰退后初露增长曙光。世界各大要紧经济体均出现不一致

程度增长。美、欧、日等要紧经济体开始出现复苏迹象，但目前仍面临失业率飙

升、财政赤字剧增与消费不振等诸多挑战，经济刺激计划也将收缩或者陆续退出，

经济全面复苏将是一个曲折而漫长的过程。

2、内部条件分析

（1）国内消费市场布展空间广阔，但难度增大

国内消费市场仍有很大的潜力：首先，农村消费市场将会迅速启动并形成新

的经济增长点。其次，城镇居民收入与消费信心增加，有利于刺激本轮消费升级。

但是，在当前就业形势严峻、农民增收困难情况下，同时受未来支出与消费习惯

等多重因素制约，我国消费增长难以持续保持在一个较高的水平上。

（2）国内投资增长具备潜力，但民间投资意愿不强

我国的国内投资增长具备一定的潜力，要紧表现在：就业压力与改善现状的

迫切愿望，形成了高涨的投资热情；房地产、汽车工业进展带来的产业规模扩大

与工业化、城市化进程加快等变化，为投资提供了广阔空间；巨大的国民总储蓄

与国外投资，为投资提供了充足的资金支持。但目前经济增长动力要紧还是依靠

投资拉动，政府投资增速比民间投资增速要快得多。实现经济明显复苏的关键还

是要带动民间的投资。

（3）稳固出口政策成效明显，但外贸形势不容乐观

首先，近期人民币升值压力有所上升，美元出现较大幅度贬值。美元中长期

弱势格局难以根本改变，而中国拥有世界第一的外汇储备与巨大的贸易顺差，人

民币升值压力近期有所上升，不利于中国出口回升。其次，国际贸易摩擦加剧。

国际贸易保护主义升温，中国成为最大的受害国。中国未来要想重现出口2（）%、

3（）%及以上的持续高速增长局面已不太现实。

（4）工业增长条件充足，但结构调整难度很大

一方面，工业经济增速进展条件充足：工业企业利润的增长惯性依然存在；

公司治理与管理水平的改善；消费升级步伐的不断加快，投资较快增长的态势将

增大对制造业产品的需求。另一方面，工业快速增长的同时也带来了产能过剩这

一中国经济的顽疾。前几年出口的指数型增长，汲取了我国不断产生的过剩产能。

（5）财政与金融环境良好，但通胀预期逐步显现

2010年我国面临的财政与金融环境相对比较稳固与良好.首先，财政实力

与外汇储备实力逐步增强。近年来，中国财政收入出现快速增长趋势，财政实力

不断增强。其次，我国的外债偿债率，负债率等各项指标均持续回落。再者，金

融监管体系在稳健提高。但也要看到，2010年全国通货膨胀的预期与压力，都

将逐步增强。

3、2010年经济进展中的几个问题

（1）产能过剩问题突出

经济复苏过程中，“重量轻质”现象较为严重，经济结构调整缓慢，项目建设

忽视生态环境因素，而外需低迷与新建项目过快增长导致产能过剩的情况比较突

出。在大规模投资刺激下，不仅钢铁、水泥、建材、化工等产能过剩的传统产业

仍在盲目扩张，风电、多晶硅、光伏发电等新兴产业也出现重复建设倾向，在已

经出台的部分省份“十二五''重点产业振兴规划中，新能源与新材料产业无一例外

被收入其中，作为尚处起步阶段的新兴产业，需求市场尚未充分建立，而多数省

份尚不具备技术创新与研发能力，产品需求与配套环节（如新能源电力上网技术、

价格等环节）相对滞后，大规模低端重复建设必将导致产业同构与市场供过于求

的局面。

（2）通胀压力逐步显现

尽管当前全国CPI同比仍为负值，但极度宽松货币政策下出现的流淌性过

剩，农业丰收及惠农政策下的农产品价格上升与大宗商品价格上涨，三重因素导

致2010年通胀预期十分强烈。其中全球需求进一步回升与美元贬值与投机行为

导致的大宗商品价格上涨，由此引发输入型通货膨胀对我国的影响可能最为显

著，估计国际油价将轻松突破10()美元，201()年CPI涨幅操纵在3%以内的压力

较大。

(3)金融风险进一步加大

在全力保增长的大背景下，地方政府建立了各类政府投融资平台，作为承贷

主体向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或者项目以保证投资与基础设施建设

的资金来源，去年新增贷款的增量大部分流向地方政府融资平台公司。但是，当

前政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，在全国3800家投融资平台

中，平均资产负债率为60%,平均资产利润率仅为1.3%,一些地方全市财政收

入只是4亿—5亿元，平台融资达到15亿元，没有还款保证.最为严重的是，

资本金与贷款杠杆达到30倍以上。一些地方政府的投融资平台透明度较低，使

得银行对平台的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大。当前，政

府投融资平台的出现相当于地方财政绑架了货币政策，潜藏着系统性金融风险，

银行坏账不可避免。

(4)不确定性因素增多

在仝国保持经济较快进展的同时，一些突发性的政治与社会问题可能对经济

社会进展造成深远影响，务必引起重视。从国际看，因贸易纠纷、资源开发、文

化差异与政治因素导致的国际磨擦明显增多，其中，我国与澳大利亚、俄罗斯、

日本、朝鲜等地缘政治近邻与贸易伙伴间的关系将继续在密切交往与频繁摩擦中

前行，澳洲矿产开发与企业并购、中日春晓油田与钓鱼岛问题、中俄远东与中国

商人问题与朝核问题仍是我国对外政治与商贸交往的难点，同时一刻也不能放松

国际反华势力与民族分裂势力对国家稳固团结的破坏。从国内看，经济放缓与收

入差距扩大化带来的失业与低收入群体生活问题将进一步放大，同时甲型H1N1

流感的快速蔓延也为全国社会经济进展带来不确定性。

(二)房地产整体环境

中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，

也就是说中国的房价关乎社会与谐、关乎经济稳固，中央政府不可能坐视2009

年房价这种非理性上涨，也因此在2010年开年之际，即通过对大城市高房价及

投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。

未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求,未来的土地、金融、税收政策

调控，要紧会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘与囤

地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求与改善型住房消费、规范

土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温与爬升。上述

前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太

高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府要紧是增加保障性住房供应，满足

中低收入与弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存

在重合，因而，对现行房价不可能构成实质压力。而打击捂盘与囤地，会加快房

地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资与投机需求；规范招拍挂，则驿低

了十地价格，这些措施将对2010年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基

本需求保持稳固增长的情况下，对2010年全国商品房成交影响最大的因素将是

投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于2010年的信贷政