2026年海南省物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)备考题库含答案

2026年海南省物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)备考题库含答案一、单项选择题（共30题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这体现了物业管理中的（）。A.权利分离原则B.产权明晰原则C.物权法定原则D.公平公开原则【答案】B【解析】《民法典》明确规定了业主的专有权和共有权，核心在于界定不同部分的产权归属，即产权明晰原则，这是物业管理法律关系的基础。2.海南省属于热带海洋性季风气候，台风多发。在物业管理区域内的防台风准备工作中，下列哪项不属于前期介入阶段应重点考虑的内容？（）A.建筑物的抗风等级设计审核B.地下车库防洪挡板的高度设置C.台风期间业主的疏散演练D.景观植物的防风加固措施【答案】C【解析】前期介入是在物业建成交付之前，主要关注规划设计、施工质量、设备安装等硬件问题。疏散演练属于物业交付使用后的日常管理或应急管理服务，不属于前期介入的硬件整改范畴。3.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.无效C.有效，但需经房地产行政主管部门批准D.部分有效【答案】B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他企业，即禁止“转包”，该行为无效。4.在物业管理的财务管理中，下列关于“代收代缴费用”的说法，正确的是（）。A.代收代缴费用属于物业服务企业的营业收入B.代收代缴费用应当计入企业的利润总额C.代收代缴费用应实行“专款专用，多退少补”D.物业服务企业可从代收代缴费用中提取一定比例的手续费作为酬金【答案】D【解析】代收代缴费用（如水、电、气费）并非企业的营业收入，而是属于代收性质。企业根据合同约定或规定，可从中提取手续费作为服务补偿，其余部分需上缴相关部门。5.物业服务企业在承接新建物业时，必须进行查验。下列文件资料中，不属于物业查验范围的是（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备安装竣工图C.业主的家庭成员详细档案D.设施设备安装、使用和维护保养技术资料【答案】C【解析】物业承接查验主要针对物业的硬件和公共资料。业主的家庭成员详细档案属于隐私，且在入住阶段才开始形成，不属于承接查验时的移交资料。6.某住宅小区建筑面积为10万平方米，物业服务费标准为2.5元/月/平方米，收缴率为98%。该小区每月的物业服务费总收入约为（）。A.24.5万元B.25万元C.24.75万元D.22.5万元【答案】A【解析】计算公式为：收入=建7.根据《海南经济特区物业管理条例》，筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（）组成业主大会筹备组。A.建设单位B.首届业主代表C.建设单位和业主代表D.街道办事处和建设单位【答案】C【解析】通常情况下，业主大会筹备组由建设单位、业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表及居委会代表组成，但核心主体包含建设单位和业主代表，以保障前期投入和后续业主权益的平衡。8.物业管理招标投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据相关招标投标法规，为了确保评标的专业性和公正性，评标委员会中专家人数不得少于成员总数的三分之二。9.房屋共用部位是指（）。A.业主自家的客厅、卧室B.物业管理用房C.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等D.小区内的市政绿化设施【答案】C【解析】房屋共用部位指整幢房屋主体结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）以及共用墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。10.物业服务企业更换项目经理，应当在更换前（）告知业主委员会和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。A.3日B.7日C.15日D.30日【答案】B【解析】为了保障物业服务的连续性和沟通的顺畅，通常要求在更换项目经理前7日进行告知，具体时间可能依据各地细则，但7日为行业通行的合理告知期。11.在风险管理中，对于发生频率高、损失程度低的风险，宜采取的策略是（）。A.风险回避B.风险控制C.风险自留D.风险转移【答案】C【解析】发生频率高但损失低的风险（如少量灯泡损坏、轻微保洁耗材损耗），管理成本往往高于损失成本，因此通常采取风险自留策略。12.下列关于房屋完损等级的描述中，属于“严重损坏房”特征的是（）。A.结构完整，虽有少量损坏，但经过小修能恢复B.结构变形，构件严重损坏，需进行大修或翻修C.结构基本完好，个别部件有损坏D.结构基本完好，但墙面有裂缝【答案】B【解析】严重损坏房指结构变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，设备陈旧、残缺或严重损坏，需进行大修或翻修。13.物业服务企业在公共秩序维护服务中，下列做法正确的是（）。A.为维护小区安全，保安员可以随意搜查业主身体B.发生刑事案件时，应立即保护现场，报告公安机关C.为防止车辆被盗，可将业主车辆钥匙扣留D.保安员有权限制业主的人身自由【答案】B【解析】保安服务不具备执法权。A、C、D均侵犯了业主的合法权益。只有B项符合法定程序和职责。14.某高层住宅小区，消防控制室必须实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.24【答案】D【解析】根据消防技术标准，高层建筑消防控制室必须实行24小时专人值班制度，确保火灾自动报警系统处于正常工作状态。15.物业管理招投标活动中，投标人少于（）个的，属于招标失败，招标人应重新招标。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》，投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。16.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.1/3，2/3【答案】B【解析】筹集和使用专项维修资金属于重大事项，根据《民法典》规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（原条例多为2/3，但《民法典》提高了门槛，此处若按《民法典》新规应为3/4，若按旧规或部分未修订地方法规为2/3。考虑到2026年考试背景，应遵循《民法典》）。注：若严格遵循《民法典》第278条，应当是“参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。选项若未更新，需按最新法理。此处设定选项为B若未更新，但按2026年标准，正确应为“双四分之三”。因选项固定，假设题目考察旧规或特例，但作为高级考试，应考察新规。修正题目选项逻辑以符合2026年标准。修正题目及选项：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。（注：依据《民法典》）A.50%，50%B.66.6%，66.6%C.75%，75%D.33.3%，66.6%【修正后答案】C17.住宅专项维修资金是指（）。A.用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的资金B.用于物业服务企业的日常运营资金C.用于业主委员会的办公经费D.用于购买小区公共区域保险的资金【答案】A【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。18.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或合理期限内，向（）移交相关资料和财物。A.开发建设单位B.新选聘的物业服务企业C.业主委员会D.街道办事处【答案】B【解析】根据《民法典》及《海南经济特区物业管理条例》，合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会（决定自行管理的）或新物业服务企业（新聘的）移交。通常情况下，若有新企业，直接移交；若未聘新，移交业委会。选项B为常见且核心的交接对象。19.在客户服务礼仪中，称为“三米微笑”是指（）。A.距离客户三米时开始注视客户B.距离客户三米时向客户鞠躬C.距离客户三米时向客户微笑致意D.距离客户三米时大声问候【答案】C【解析】“三米微笑”是服务行业通用的礼仪标准，指在距离客户三米左右时，用目光注视客户并面带微笑，表示关注和欢迎。20.物业管理中的“绿色物业管理”理念，核心在于（）。A.增加绿化覆盖率B.节能降耗、环境保护和可持续发展C.种植更多绿色植物D.使用绿色油漆粉刷墙面【答案】B【解析】绿色物业管理是指在物业管理的全过程中，运用科学的管理手段和技术，节约能源、降低消耗、减少污染，保护生态环境，实现可持续发展。21.某小区10号楼电梯发生困人事故，监控室接到报警后，首先应采取的措施是（）。A.立即联系电梯维保单位B.派保安去现场救人C.安抚被困人员，记录位置和时间，通知维保及救援人员D.切断电梯电源【答案】C【解析】电梯困人处理流程中，首要任务是安抚乘客情绪（通过对讲），确认位置，并立即通知专业维保救援人员。盲目切断电源或非专业人员强行扒门可能导致危险。22.房屋装修管理中，禁止拆改的是（）。A.非承重墙体B.轻质隔墙C.房屋的梁、柱、板等承重结构D.室内墙面涂料【答案】C【解析】装修管理中，绝对禁止变动建筑主体和承重结构，即梁、柱、板、承重墙等，这涉及房屋结构安全。23.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任或侵权责任D.道德责任【答案】C【解析】这属于民事合同纠纷及侵权责任范畴，物业服务企业需承担相应的民事赔偿责任（违约责任或侵权责任）。24.下列哪种情况可以使用专项维修资金？（）A.业主家中水管破裂维修B.小区路面日常修补C.物业办公室购买电脑D.屋面、外墙防水层严重损坏导致渗漏【答案】D【解析】专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。屋面、外墙属于共有部分，防水层损坏属于大修范畴，可以使用。A为专有部分，B、C通常包含在日常维护费或物业费中。25.在ISO9001质量管理体系中，“持续改善”是基于（）。A.领导的意愿B.顾客满意和方针目标C.员工的抱怨D.政府的要求【答案】B【解析】ISO9001质量管理体系的核心原则是以顾客为关注焦点，持续改进的目的是为了增强顾客满意，实现质量方针和目标。26.智能化物业管理系统中，通常所说的“三表远抄”，是指（）。A.电表、水表、煤气表B.电表、水表、热能表C.电表、煤气表、电话费D.水表、煤气表、热能表【答案】A【解析】“三表远抄”通常指对居民生活中最常用的水表、电表、燃气表进行远程自动抄表计量。27.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括（）。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用③物业管理区域清洁卫生费用④物业管理区域绿化养护费用⑤物业管理区域秩序维护费用⑥办公费用⑦物业服务企业固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用⑨经业主同意的其他费用A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨B.①②③④⑤⑥⑦C.①②③④⑤D.①②③④⑤⑥⑧【答案】A【解析】根据《物业服务收费管理办法》，上述九项均属于物业服务成本的构成部分。28.业主委员会委员任期届满后，关于其资格的说法，正确的是（）。A.自动连任B.资格自动终止，需重新选举C.由街道办事处指定D.由物业服务企业指派【答案】B【解析】业主委员会委员实行任期制，任期届满后，其资格自动终止。如需继续任职，必须通过业主大会重新选举产生。29.物业服务企业应对物业管理区域内的可能发生的事故制定应急预案。下列哪项不属于应急预案的主要内容？（）A.应急组织机构与职责B.应急物资储备C.业主的隐私信息D.事故报告与现场处置【答案】C【解析】应急预案主要针对突发事件的处置流程、人员分工、资源调配等。业主隐私信息不属于应急预案的内容，且应受到严格保护。30.海南省某小区拟召开业主大会，因场地限制，拟采用书面征求意见的形式。根据相关规定，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内（）。A.公告B.视为同意C.视为弃权D.电话通知即可【答案】A【解析】采用书面形式征求意见的，应将意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告，保障业主的知情权和表决权。二、多项选择题（共20题，每题2分）1.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】ABCD【解析】物业管理具有社会化（两个主体的分离）、专业化（专门的企业和人员）、市场化（等价有偿）和规范化（法律法规与合同约束）的特征。2.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施【答案】ABCD【解析】以上四项均属于涉及业主共同利益的重大事项，必须经业主大会共同决定。3.物业服务企业在早期介入阶段的主要工作内容包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.提出设备选型及安装建议D.�协助开发商制定销售方案【答案】AC【解析】早期介入主要是从物业使用和管理的角度提出建议，优化设计，监督施工质量（但不是监理，监理是独立第三方），并不涉及销售方案的制定。B项表述为“监理”不准确，应为“关注施工质量”。4.物业管理区域内，下列属于违反治安管理行为的有（）。A.故意损坏公共照明设施B.在小区内聚众赌博C.噪声扰民严重D.占用消防通道堆放杂物【答案】ABC【解析】A、B、C明显属于治安管理范畴。D项属于违反消防管理行为，同时也可能违反《民法典》相邻关系，但主要归类为消防违规。5.房屋修缮工程分为（）。A.小修工程B.中修工程C.大修工程D.翻修工程及综合维修工程【答案】ABCD【解析】房屋修缮工程按工程量大小、费用多少及难易程度，分为小修、中修、大修、翻修和综合维修五类。6.物业服务费定价形式包括（）。A.政府指导价B.市场调节价C.业主定价D.企业自主定价【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。7.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托【答案】AB【解析】合法的招标方式主要为公开招标和邀请招标。议标在严格法律意义上不属于规范的招投标方式，直接委托则不属于招标。8.业主在物业管理活动中，享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCD【解析】以上四项均为《民法典》及《物业管理条例》赋予业主的法定权利。9.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.门卫值班制度B.巡逻检查制度C.消防安全责任制度D.车辆管理制度【答案】ABCD【解析】安全管理制度是公共秩序维护的基础，涵盖门卫、巡逻、消防、交通（车辆）等各个方面。10.下列关于专项维修资金管理的说法，正确的有（）。A.专项维修资金属于业主所有B.专项维修资金专户存储，专款专用C.物业服务企业可以随意挪用专项维修资金D.当专项维修资金余额不足时，业主应当续筹【答案】ABD【解析】专项维修资金所有权归业主，实行专户管理、专款专用，严禁挪用。余额不足时需续筹。11.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备安装竣工图C.设施设备安装、使用和维护保养技术资料D.物业质量保修文件和使用说明文件【答案】ABCD【解析】以上四项均为物业承接查验时必须移交的原始资料，合同终止时需完整归还。12.物业管理投诉处理的原则包括（）。A.倾听原则B.换位思考原则C.快速反应原则D.依法依规原则【答案】ABCD【解析】投诉处理需要耐心倾听、理解业主（换位）、及时响应（快速反应）以及依据合同和法律处理（依法依规）。13.下列哪些情况下，物业服务企业可以不承担车辆保管费及车辆丢失的赔偿责任？（）A.车辆停放在小区地面公共车位，未收取车位费B.物业服务合同明确约定仅提供场地有偿使用，不负责保管C.业主未按规定缴纳停车费D.车辆被盗是由于不可抗力造成【答案】AB【解析】如果合同明确约定是“场地租赁”而非“车辆保管”，且履行了相应的安全防范义务，物业通常不承担车辆丢失的赔偿责任。C项不交费是违约，但若构成保管关系仍需负责；D项不可抗力需具体分析，但通常A、B是明确的免责抗辩理由。14.物业服务企业形象塑造的途径包括（）。A.提升服务质量B.加强社区文化建设C.积极参与公益事业D.规范员工行为【答案】ABCD【解析】企业形象是综合体现，服务是核心，文化、公益、员工行为都是重要的塑造途径。15.智能化小区的系统通常包括（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范自动化系统（SAS）【答案】ABCD【解析】这是智能化小区经典的3A+1S（或5A）结构，包含楼宇、通信、办公、安防等自动化系统。16.物业管理环境清洁保洁服务的基本要求包括（）。A.清洁范围全面B.清洁频率适当C.垃圾日产日清D.避免扰民【答案】ABCD【解析】保洁服务需覆盖全面、定时清扫、及时清运垃圾，且作业时间应避开业主休息高峰，避免扰民。17.业主委员会的职责包括（）。A.执行业主大会的决定B.召集业主大会会议C.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同D.监督专项维修资金的使用【答案】ABCD【解析】以上四项均为业主委员会的法定职责。18.物业服务企业在进行绿化养护时，应注意（）。A.植物的生长习性B.水肥管理C.病虫害防治D.景观的美观度【答案】ABCD【解析】绿化养护是技术性工作，需兼顾植物生长需求（水肥、习性）和景观效果，同时做好病虫害防治。19.物业服务费包含的人员费用包括（）。A.基本工资B.社会保险C.按规定提取的福利费D.加班费【答案】ABCD【解析】根据成本核算规定，人员费用包括工资、社保、福利、加班费、服装费等。20.物业管理风险防范的主要措施有（）。A.购买物业责任险B.规范操作流程C.加强员工培训D.完善合同条款【答案】ABCD【解析】风险防范需从事前（合同、培训）、事中（规范操作）、事后（保险转移）全方位进行。三、判断题（共20题，每题1分）1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（）【答案】正确【解析】符合《物业管理条例》对物业管理的定义。2.只要物业服务企业尽职尽责，小区内发生任何刑事案件，物业服务企业都要承担赔偿责任。（）【答案】错误【解析】物业服务企业的安全防范义务是有限的，主要在于协助和防范。只要其依约履行了义务（如巡逻、监控），对于无法预见或无法制止的犯罪行为，不承担赔偿责任。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）【答案】正确【解析】这是《民法典》及各地条例明确规定的业主大会召开形式。4.专项维修资金可以用于购买理财产品，产生的收益归物业服务企业所有。（）【答案】错误【解析】专项维修资金严禁挪用。虽然部分地区允许在确保安全下进行增值存储（如定期存款），但收益归业主共有，且严禁购买高风险理财产品。5.物业服务企业可以强制要求业主预付一年的物业服务费。（）【答案】错误【解析】物业服务费的收取应当遵循合同约定，不得强制预收。通常预收不得超过半年或一年（视地方规定），但不得强制。6.房屋所有权人就是业主，包括自然人、法人和其他组织。（）【答案】正确【解析】符合《民法典》及相关条例对业主身份的界定。7.物业管理用房的产权属于物业服务企业，由其自由支配。（）【答案】错误【解析】物业管理用房属于全体业主共有，物业服务企业仅有使用权，不得擅自改变用途或进行处置。8.在海南，台风期间，物业服务企业有权强行进入业主家中进行抗台风加固。（）【答案】错误【解析】除非涉及紧急避险（如火灾、即将倒塌等危及公共安全的极端情况），否则物业服务企业无权强行进入业主专有部分。抗台风加固通常针对公共区域。9.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）【答案】正确【解析】符合《民法典》第279条规定。10.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任一并转让。（）【答案】正确【解析】这是专项服务分包与整体转包的区别。分包是允许的（如保洁、电梯维保），但不得将整体管理责任转包。11.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）【答案】正确【解析】符合《物业服务收费管理办法》规定的定价原则。12.业主委员会是物业管理区域内业主的自治组织，具有法人资格。（）【答案】错误【解析】业主委员会是非法人组织，不具备独立的法人资格，其民事责任由全体业主承担。13.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担相应的法律责任。（）【答案】正确【解析】基于合同违约及侵权责任，企业需承担法律责任。14.物业管理招投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。（）【答案】正确【解析】这是所有招投标活动必须遵循的基本原则。15.房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出。（）【答案】正确【解析】专项维修资金与日常物业服务费（包含日常维护费）在财务上实行分账核算。16.物业服务企业有权自主调整物业服务费标准，只需在小区内公告即可。（）【答案】错误【解析】调整物业费标准属于重大事项，必须经业主大会表决通过，物业服务企业无权单方面调整。17.业主转让物业时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】正确【解析】专项维修资金属于房屋的“血”，随房走，不退还给原业主，由新业主继受。18.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将预收的物业服务费用余额退还给业主。（）【答案】正确【解析】合同终止，预收的费用应当进行清算，余额退还。19.住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（）【答案】正确【解析】这是《住宅室内装饰装修管理办法》明确禁止的行为，涉及结构安全。20.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】正确【解析】保障业主的知情权，企业需定期公示共用部位、设施设备的使用状况及收益情况。四、简答题（共5题，每题5分）1.简述前期物业管理与物业管理的区别。【答案】（1）时间阶段不同：前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；物业管理通常指业主大会成立后，由业主选聘的物业服务企业实施的管理。（2）服务对象不同：前期物业管理的主要服务对象是建设单位和未来的业主，协助建设单位解决遗留问题；物业管理的主要服务对象是全体业主。（3）合同主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。（4）内容侧重不同：前期侧重于接管验收、装修管理、文件资料移交等；后期侧重于日常服务、设施设备维护、社区文化建设等。2.根据《海南经济特区物业管理条例》，业主大会履行哪些职责？？【答案】（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（3）决定选聘、解聘物业服务企业；（4）决定筹集和使用专项维修资金；（5）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（6）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。3.简述物业服务企业在物业管理区域内公共秩序维护方面的主要职责。【答案】（1）协助有关部门开展安全防范工作，建立健全安全管理制度；（2）落实门卫值班、巡逻检查等制度，做好安全记录；（3）发生安全事故时，及时向有关部门报告，采取应急措施，协助做好救助工作；（4）维护车辆停放秩序，防止车辆乱停乱放；（5）对装修施工现场进行巡查，制止违规装修行为；（6）定期检查消防设施设备，确保消防通道畅通。4.物业服务费主要包括哪几部分成本？【答案】（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。5.简述物业承接查验的程序和主要内容。【答案】程序：（1）确定查验方案；（2）移交有关资料；（3）查验共用部位、共用设施设备；（4）解决查验发现的问题；（5）签订物业承接查验协议；（6）办理交接手续。主要内容：（1）查验物业资料：包括竣工总平面图、设备竣工图等；（2）查验共用部位：包括主体结构、楼梯间、走廊等；（3）查验共用设施设备：包括电梯、水泵、消防设施、监控系统等；（4）查验园林绿化及基础设施。五、计算题（共2题，每题5分）1.某住宅小区总建筑面积为80,000平方米，其中住宅面积70,000平方米，商业用房面积10,000平方米。住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业物业服务费标准为4.0元/月/平方米。若该小区住宅收缴率为95%，商业收缴率为100%。请计算该小区每月的物业服务费总收入。【答案】解：（1）计算住宅部分月收入：住住宅（2）计算商业部分月收入：商商业（3）计算月总收入：总总收答：该小区每月的物业服务费总收入为173,000元。2.某物业小区共有电梯6台，每台电梯曳引电机功率为15kW，每天运行时间为12小时，电梯运行功率因数为0.85，电梯效率为0.8。预计该小区电梯每月运行26天，当地电费单价为1.0元/度（kWh）。请估算该小区电梯每月的总电费支出。（注：计算结果保留两位小数）【答案】解：（1）计算单台电梯每天耗电量：==15日日耗（2）计算单台电梯月耗电量：月耗（3）计算6台电梯总耗电量：总耗（4）计算总电费：总总电答：该小区电梯每月的总电费支出约为19,094.40元。六、案例分析题（共3题，每题10分）1.案例背景：某高层住宅小区业主李某在装修期间，未经物业公司同意，擅自将连接阳台的混凝土墙体拆除，并在承重梁上开槽铺设管线。物业公司在巡查中发现后，立即下达了《整改通知书》，要求李某停止施工并恢复原状。李某认为自己是房屋所有权人，有权装修，拒不配合。随后，物业公司采取了断电措施强迫李某停工。李某以此为由拒缴物业服务费，并将物业公司告上法庭，要求赔偿因断电造成的损失。问题：（1）李某的装修行为是否合法？为什么？（2）物业公司的管理行为是否得当？为什么？（3）如果你是该物业项目经理，你将如何妥善处理此事？【答案】（1）李某的装修行为不合法。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，严禁扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。李某拆除连接阳台的混凝土墙体并在承重梁开槽，破坏了房屋主体结构，危及整栋楼的安全，属于违法行为。（2）物业公司的管理行为部分不当。理由：物业公司下达《整改通知书》并制止违规装修是履行管理职责，是合法的。但是，物业公司采取断电措施属于侵权行为。物业公司没有行政执法权，无权对业主采取断水、断电等强制措施，这违反了《民法典》关于物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费或进行处罚的规定。（3）处理方法：①立即恢复李某的供电，消除侵权行为，向李某说明断电不当，争取谅解；②继续向李某宣讲装修管理法规及危害，告知其法律责任；③将李某的违规装修行为及时报告当地房地产行政主管部门（或城管执法部门），由行政执法部门依法进行查处；④联系专业机构对被破坏的部位进行安全评估，制定加固方案；⑤协助执法部门监督李某进行整改和恢复。2.案例背景：海南某小区因台风过境，导致小区内大量树木倒伏，部分公共设施损坏，地下车库出现轻微进水。台风过后，业主委员会要求物业公司立即动用专项维修资金进行维修和树木补种。物业公司认为，台风属于不可抗力，且树木补种和设施修复费用应从日常物业费中列支或由保险公司赔付，拒绝动用专项维修资金，双方产生争议。问题：（1）台风造成的损失是否属于“不可抗力”？是否意味着物业公司可以免责？（2）小区树木倒伏后的补种费用和公共设施修复费用，是否应当使用专项维修资金？（3）请简述