2026年不动产登记代理人资格考试练习题及答案

2026年不动产登记代理人资格考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利无需办理首次登记？A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.地役权D.海域使用权答案：C。地役权需在需役地和供役地登记后设立，属于变更登记或转移登记范畴，首次登记一般针对独立不动产权利。2.某公司申请办理厂房抵押权注销登记，登记机构发现其提供的主债权消灭证明文件为复印件且无原件核对，应如何处理？A.直接受理并登记B.要求申请人补充原件或经公证的复印件C.作出不予登记决定D.先登记后补正材料答案：B。根据《不动产登记操作规范（试行）》，申请材料为复印件的需核对原件或提供经公证的复印件，否则应要求补正。3.张三因继承取得其父遗留的房产，申请转移登记时未提供遗嘱公证书，仅提交了全体法定继承人签署的继承协议。登记机构应：A.不予受理，因缺少公证材料B.受理并审核继承协议的真实性C.要求提供法院生效法律文书D.直接登记，无需审查答案：B。2021年起不动产登记不再强制要求继承公证，可通过书面承诺、亲属关系证明等材料申请，登记机构需对材料真实性进行合理审查。4.某住宅项目因开发商欠缴土地出让金被自然资源主管部门限制办理登记，购房人已办理预告登记。此时开发商申请办理首次登记，登记机构应：A.予以办理，预告登记不影响首次登记B.不予办理，需先解决土地出让金问题C.办理首次登记但备注限制信息D.要求购房人共同申请答案：B。《不动产登记暂行条例》规定，存在尚未解决的权属争议或违法违规行为的，登记机构应不予登记，土地出让金欠缴属于权属来源不合法情形。5.李四将其名下房产抵押给银行，后又抵押给信托公司。若两笔抵押均办理登记，优先受偿顺序依据：A.抵押合同签订时间B.登记时间先后C.债权数额大小D.抵押担保范围答案：B。《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。6.农村集体经营性建设用地入市后，办理首次登记时，登记机构无需审查的材料是：A.集体经营性建设用地入市合同B.国土空间规划条件C.地上建筑物权属证明D.村民会议三分之二以上成员同意的材料答案：C。集体经营性建设用地首次登记主要审查土地权属来源（入市合同）、规划条件及集体决策程序，地上建筑物需单独申请登记，非土地首次登记必备材料。7.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B。《民法典》第220条规定，异议登记申请人应在15日内提起诉讼，逾期异议登记失效。8.某不动产登记簿记载“用途：住宅”，但实际房屋用于经营超市。登记机构发现后应：A.直接更正登记簿用途B.要求申请人申请变更登记C.通知市场监管部门处理D.不予处理，以登记簿为准答案：B。用途变更需经规划部门批准并由权利人申请变更登记，登记机构无权直接修改登记簿。9.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询他人不动产登记资料的，需提交：A.身份证原件B.查询目的说明C.不动产权属证书D.法院立案通知书答案：B。《不动产登记资料查询暂行办法》规定，利害关系人查询需提交身份证明、利害关系证明及查询目的说明，无需权属证书或立案通知（仅特定情形需要）。10.甲、乙按份共有一套房产（甲占60%、乙占40%），甲未经乙同意申请办理抵押登记。登记机构应：A.受理并登记，因甲份额超过50%B.不予登记，需全体共有人同意C.受理并登记，但注明乙的共有份额D.要求甲提供乙同意的书面材料答案：D。按份共有人以其份额设定抵押无需其他共有人同意，但需明确抵押的是自身份额；若抵押整体房产，需全体共有人同意。本题未明确抵押范围，登记机构应要求甲说明并提供乙同意材料或证明抵押的是自身份额。11.海域使用权期限届满前，使用权人申请续期未获批准的，登记机构应办理：A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.更正登记答案：C。海域使用权因期限届满未续期而终止，需办理注销登记。12.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的：A.合同无效B.登记机构不予办理登记C.不影响合同效力但物权不发生变动D.预告登记自动失效答案：C。《民法典》第221条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力，但合同效力不受影响。13.某企业因破产清算，其名下不动产被法院裁定抵偿债务。受让人申请转移登记时，无需提交的材料是：A.法院生效法律文书B.企业破产清算证明C.不动产权属证书D.完税证明答案：D。因人民法院生效法律文书导致物权变动的，可直接申请登记，无需提交完税证明（税费缴纳由相关部门另行处理）。14.不动产单元号的编码规则中，第三层表示：A.县级行政区划B.地籍区C.地籍子区D.宗地（宗海）特征码答案：B。根据《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元号共28位，第三层（7-10位）为地籍区代码。15.农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记的申请人应为：A.村集体经济组织B.宅基地使用权人C.村民委员会D.乡镇政府答案：B。宅基地使用权及房屋所有权属于农户私有财产，首次登记由使用权人或房屋所有权人申请。16.登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，且涉及非登记原因导致的错误（如测绘成果错误），应：A.直接更正登记簿B.通知权利人申请更正登记C.启动依职权更正程序D.要求测绘机构重新测绘答案：B。非登记机构过错导致的登记簿错误，需由权利人或利害关系人申请更正登记，登记机构不能直接依职权更正。17.地役权登记中，需役地和供役地的登记状态应为：A.需役地已登记，供役地未登记B.供役地已登记，需役地未登记C.两者均已登记D.两者均未登记答案：C。地役权依附于需役地和供役地存在，设立地役权登记前，两块不动产均需完成首次登记。18.某公司申请办理国有建设用地使用权转移登记，提交的转让合同中土地用途与登记簿记载不一致。登记机构应：A.按合同记载办理登记B.要求申请人先办理用途变更登记C.不予受理D.备注“用途以原登记簿为准”答案：B。土地用途变更需经规划部门批准并办理变更登记，转移登记前需确保用途一致。19.查封登记的期限一般不得超过：A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，查封不动产的期限不得超过3年。20.不动产登记电子证书与纸质证书具有：A.同等法律效力B.纸质证书优先C.电子证书仅作参考D.视登记机构要求答案：A。《不动产登记暂行条例实施细则》明确电子证书与纸质证书具有同等法律效力。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的有：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请材料不齐全且未在指定期限内补正C.利害关系人对登记事项提出异议但无证据D.不动产存在查封登记未解除答案：ABD。C选项中利害关系人提出异议但无证据的，不构成不予登记理由；A、B、D均符合《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记情形。2.申请办理更正登记，申请人需提交的材料包括：A.不动产权属证书B.证实登记簿错误的材料C.申请人身份证明D.利害关系人同意更正的书面材料（涉及他人权利时）答案：BCD。更正登记无需提交权属证书（可能已丢失或与登记簿不一致），但需身份证明、错误证明及利害关系人同意（若涉及他人）。3.预告登记的适用情形包括：A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让D.不动产租赁权设立答案：ABC。预告登记适用于将来发生不动产物权变动的请求权，租赁权为债权，一般不适用预告登记（特殊长期租赁除外）。4.不动产登记机构应当履行的职责包括：A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行实地查看答案：ABCD。《不动产登记暂行条例》第九条规定了登记机构的职责，包括查验、询问、登记及必要时的实地查看。5.下列不动产权利中，属于登记机构可依职权登记的有：A.集体土地所有权首次登记B.依人民法院生效法律文书的转移登记C.查封登记D.注销登记（因不动产灭失）答案：CD。依职权登记主要包括查封登记、注销登记（如灭失、放弃权利且无法联系权利人），集体土地所有权首次登记需由权利人申请，法院文书转移登记需申请人申请。6.申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，需满足的条件有：A.受让方为同一集体经济组织成员B.受让方未取得宅基地C.经集体经济组织同意D.转让方有其他居住场所答案：ABC。《土地管理法》规定，宅基地使用权可在本集体经济组织内部转让，需受让方符合“一户一宅”条件且经集体同意，转让方是否有其他住所非强制条件（但实践中可能作为审查因素）。7.不动产登记资料的查询主体包括：A.不动产权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.任何社会公众答案：ABC。公众仅可查询不动产自然状况（如坐落、面积），详细信息仅限权利人、利害关系人及国家机关查询。8.地役权登记需记载的内容包括：A.需役地和供役地的位置B.地役权的利用目的和方法C.地役权的期限D.费用及其支付方式答案：ABCD。《不动产登记操作规范（试行）》规定，地役权登记需记载双方不动产位置、利用目的、期限、费用等内容。9.下列情形中，需要办理注销登记的有：A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.抵押权因主债权消灭而终止D.预告登记因债权消灭而失效答案：ABCD。注销登记适用于权利终止、灭失、放弃等情形，预告登记失效后需办理注销。10.不动产登记错误的救济途径包括：A.申请更正登记B.申请异议登记C.提起民事诉讼D.申请国家赔偿（因登记机构过错）答案：ABCD。权利人可通过更正、异议登记纠正错误，因登记机构过错造成损失的可申请国家赔偿，也可通过诉讼解决权属争议。三、案例分析题（每题15分，共2题）案例一：2025年3月，王某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买A小区3栋201室，合同约定2026年6月交房。王某于2025年4月办理了预告登记。2026年2月，房地产公司因资金链断裂，将3栋201室以更高价格出售给李某，并为李某办理了现房转移登记。王某得知后，向登记机构提出异议，要求撤销李某的不动产权证书。问题：1.房地产公司与李某的房屋买卖合同是否有效？2.李某的不动产权登记是否合法？3.王某可通过哪些途径维护自身权益？答案：1.合同有效。根据《民法典》第215条，当事人之间订立的不动产物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。房地产公司“一房二卖”违反与王某的合同，但不影响其与李某合同的有效性。2.不合法。王某已办理预告登记，根据《民法典》第221条，预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。房地产公司未经王某同意将房屋出售给李某，登记机构为李某办理转移登记违反法律规定，李某的不动产权登记应予以撤销。3.王某可采取以下措施：（1）向登记机构申请更正登记，要求撤销李某的登记；（2）若登记机构不予更正，可申请异议登记；（3）向法院提起诉讼，确认其对房屋的物权，并要求房地产公司承担违约责任；（4）若登记机构存在过错（如未审查预告登记），可申请国家赔偿。案例二：张某（65岁）与妻子陈某（63岁）共有一套房产（登记在张某名下）。2026年1月，张某因突发疾病去世，未留遗嘱。张某父母已去世，育有一子张甲（35岁）、一女张乙（32岁）。张甲拟将该房产过户至自己名下，向登记机构申请转移登记，提交了张某死亡证明、亲属关系证明（张某与陈某、张甲、张乙的关系）、陈某放弃继承权的书面声明（未经公证）。问题：1.登记机构是否应受理张甲的转移登记申请？2.若陈某未放弃继承权，登记机构应如何处理？3.若张乙对继承份额有异议，可通过哪些登记程序主张权利？答案：1.应受理但需进一步审查。根据《不动产登记操作规范（试行）》，继承登记无需强制公证，张甲提交了死亡证明、亲属关系证明及陈某放弃继承的声明，登记机构应受理并对材料真实性进行合理审查（如核实陈某签字真实性、确认放弃继承是其真实意思表示）。若材料真实