物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(2026年北京市)

物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(2026年北京市)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这种权利的性质属于（）。A.债权B.社员权C.物权D.人格权答案：C解析：根据《民法典》第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，这属于物权范畴中的建筑物区分所有权。2.2026年北京市某住宅小区召开首次业主大会会议，应当由（）组织。A.街道办事处B.居民委员会C.物业建设单位D.房地产行政主管部门答案：C解析：根据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》的相关规定，首次业主大会会议由物业建设单位、街道办事处或乡镇人民政府负责组织筹备。通常在建设单位未履行职责时，由街道办组织，但法定首要组织责任在建设单位。3.《民法典》规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经（）同意。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主B.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主C.专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主D.全体业主答案：A解析：根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，属于业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。4.在物业管理活动中，业主与物业服务企业之间的关系是（）。A.行政管理关系B.上下级隶属关系C.民事合同关系D.劳动雇佣关系答案：C解析：业主与物业服务企业之间通过物业服务合同建立关系，双方是平等的民事主体，属于民事合同关系。5.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。对临时管理规约的修改，应当在物业销售之前进行，并（）。A.报房地产行政主管部门备案B.向物业买受人明示C.经房地产行政主管部门批准D.经已预见的业主同意答案：B解析：根据《物业管理条例》第二十三条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。6.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.2答案：A解析：根据《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个的，经批准可以采用协议方式。7.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为无效，并处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下答案：C解析：根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。8.根据《民法典》，关于建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配，下列说法正确的是（）。A.有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积比例确定B.有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主人数比例确定C.一律按照业主专有部分面积比例确定D.一律按照业主人数比例确定答案：A解析：根据《民法典》第二百八十三条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积比例确定。9.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向（）移交下列资料和物品。A.建设单位B.新的物业服务企业C.业主委员会D.街道办事处答案：C解析：根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。10.北京市规定，新建住宅项目，建设单位应当配建物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的（）。A.坐落位置和面积B.产权归属C.装修标准D.使用功能答案：A解析：根据《北京市物业管理办法》及相关规定，建设单位应当在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置和面积，以保障业主的知情权和物业管理的硬件基础。11.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反法律、法规的，可以向（）请求撤销。A.物业服务企业B.街道办事处C.人民法院D.房地产行政主管部门答案：C解析：根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。12.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、更新、改造D.日常维护答案：C解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的，不得挪作他用。日常维修和小修费用通常包含在物业服务费中。13.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任答案：C解析：物业服务企业与业主之间是合同关系，未履行合同义务造成损害，应承担违约责任（通常也包含侵权责任的竞合，但基础是违约）。14.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.直接实施处罚B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.制止，并可收取罚款D.忽略答案：B解析：根据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业没有行政处罚权。15.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期内，因物业质量问题引起的投诉，应由（）负责处理。A.物业服务企业B.建设单位C.业主委员会D.维修资金管理中心答案：B解析：根据《建设工程质量管理条例》及《物业管理条例》，建设单位是物业保修的责任主体。16.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让双方协商决定是否转让D.自动消灭答案：A解析：根据《民法典》第二百七十三条，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。17.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、公平合理、质价相符C.协商一致、政府指导D.随行就市答案：B解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务收费水平相适应的原则。除实行政府指导价的外，实行市场调节价。18.某小区共有业主100户，专有部分总面积10000平方米。若该小区要筹集专项维修资金，需要经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.5000平方米，50户B.6667平方米，67户C.3334平方米，34户D.7500平方米，75户答案：C解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于特别决议事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意题目问的是“参与表决”后的同意比例，即四分之三。但若问参与表决门槛本身，则是双三分之二。这里题目表述为“需要经参与表决...同意”，即通过率。选项C接近1/3？不对，是3/4。让我们重新审视题目。若题目问的是“应当经专有部分面积占比...且人数占比...的业主参与表决”，则是2/3。若题目问的是“并经参与表决专有部分面积...且参与表决人数...的业主同意”，则是3/4。此题选项若没有3/4，可能出题意图是考察旧法（1/2）或者是考察参与表决门槛。根据《民法典》新规，筹集维修资金是特别事项，同意门槛是参与表决的3/4。假设选项是：A.1/2;B.2/3;C.3/4;D.100%。正确答案是C。但看选项A:5000/10000=1/2,50/100=1/2。这是旧法。选项B:2/3。这是参与表决门槛。选项C:3334/10000≈1/3。这不对。修正题目：若题目问筹集维修资金，根据民法典，需要参与表决的业主中，面积和人数的3/4以上同意。为了符合真题逻辑，此处设置正确选项为3/4（若无对应选项，可能题目考察的是参与表决门槛2/3）。修正后的题目逻辑：考察《民法典》第278条。正确流程：需专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上参与表决->并经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上同意。假设题目问的是“参与表决”的门槛，则选2/3。假设问的是“同意”的比例，则选3/4。鉴于选项设计，此处考察同意比例（3/4）。选项C修正为7500平方米，75户。修正选项C为：7500平方米，75户。19.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年的物业服务费，这种做法（）。A.符合规定，便于管理B.违反规定，不得强制预收C.符合规定，但最长不得超过两年D.只要业主同意即可答案：B解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费由双方约定。但禁止强制捆绑收费或违规预收。通常法规规定，预收不得超过物业服务合同约定的期限（一般不得超一年或按合同约定，但不能违背自愿原则强制作为入住条件）。部分地区明确禁止以未交物业费为由拒绝入住。20.北京市实行物业服务费用（）。A.完全的市场调节价B.政府定价C.政府指导价D.政府指导价与市场调节价相结合答案：D解析：根据《北京市物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。普通住宅（如经济适用房、老旧小区等）通常实行政府指导价，高档住宅和非住宅实行市场调节价。21.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60答案：B解析：根据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。22.下列费用中，不得从专项维修资金中列支的是（）。A.共用电梯的更新改造费用B.共给水管道的破裂维修费用C.物业共用部位的大修费用D.业主家中门窗的维修费用答案：D解析：专项维修资金用于共用部位、共用设施设备。业主专有部分的维修费用由业主自行承担。23.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会答案：C解析：根据《物业管理条例》第四十五条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取任何额外手续费。24.因物业服务企业责任，导致房屋外观污损、脱落，造成他人人身或财产损害的，物业服务企业应承担（）。A.无过错责任B.过错推定责任C.违约责任D.行政责任答案：B解析：建筑物脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。物业服务企业作为管理人，适用过错推定责任。25.业主大会决定解聘物业服务企业的，应当在解聘前（）通知物业服务企业。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：C解析：根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。26.建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）罚款。A.1万元以上10万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以下D.20万元以上答案：C解析：根据《物业管理条例》第五十六条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。27.物业服务企业资质管理制度已被取消，目前对物业服务企业的管理主要侧重于（）。A.资质等级管理B.信用评价体系管理C.从业人员资格管理D.注册资本管理答案：B解析：随着“放管服”改革，物业服务企业资质认定已取消，转而建立物业服务企业信用管理体系，加强事中事后监管。28.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.物业服务企业与物业使用人B.业主与物业使用人C.业主委员会与物业使用人D.建设单位与物业使用人答案：B解析：根据《物业管理条例》第四十八条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。29.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.物业服务企业的利润B.补充专项维修资金C.业主委员会的办公经费D.弥补物业服务费不足答案：B解析：根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。通常主要用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。30.某业主无正当理由拒不缴纳物业服务费，物业服务企业可以（）。A.停止供水供电B.诉请法院要求支付C.强行进入业主家中催缴D.在小区大门口公示业主照片答案：B解析：物业服务企业无权采取停水停电等强制措施，只能通过法律途径追缴，即起诉要求支付违约金及物业费。31.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以上30万元以下D.20万元以下答案：A解析：虽然资质已取消，但考察《物业管理条例》原规定（若题目基于旧题库或考察原则性违规）。根据《物业管理条例》第五十九条，超越资质等级承接业务的，处1万元以上5万元以下罚款。注：2026年考试可能更多考察信用管理，但作为基础制度与政策，原条例罚则仍是理论考察点。32.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会逾期未组织的，可以组织召开的是（）。A.物业服务企业B.街道办事处或乡镇人民政府C.房地产行政主管部门D.社区居委会答案：B解析：根据《北京市物业管理办法》，业主委员会任期满前3个月应当组织换届选举；未组织的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织。33.房屋买卖合同中，应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.转为正式合同答案：B解析：根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。34.物业服务企业公开的信息，应当真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。这体现了物业管理的（）原则。A.诚实信用B.公平公正C.公开D.专业服务答案：A解析：真实、准确、完整的信息披露是诚实信用原则的具体体现。35.下列不属于物业管理区域内共用设施设备的是（）。A.绿化B.道路C.业主自家的防盗门D.化粪池答案：C解析：防盗门属于业主专有部分，非共用。36.北京市规定，发生重大突发事件时，物业服务企业应当执行（）依法发布的应急处置决定和命令。A.房地产行政主管部门B.街道办事处C.市或区人民政府D.公安机关答案：C解析：根据突发事件应对相关法规，重大突发事件需执行市或区级政府的决定命令。37.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.建设单位C.有关行政管理部门D.居委会答案：C解析：根据《物业管理条例》第四十七条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。38.业主大会有权决定（）。A.选聘和解聘物业服务企业B.制定物业服务收费标准C.批准物业服务企业资质D.处罚违章业主答案：A解析：选聘和解聘物业服务企业是业主大会的法定职责。收费标准由合同约定或政府指导，非业主大会直接定价（虽可决定接受哪个报价）。资质由政府管理。处罚权属于行政机关。39.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，由物业服务企业提出使用方案，经（）同意后组织实施。A.物业服务企业负责人B.业主委员会C.房地产行政主管部门D.业主大会答案：B解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金划转业主大会管理后，使用方案由物业服务企业提出，经业主委员会通过后报房管部门备案（不需审批）即可实施。40.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上特定的物业服务企业发出投标邀请书。A.3B.5C.7D.2答案：A解析：根据招投标法及物业招标办法，邀请招标应向3个以上特定法人发出邀请。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》及相关规定，下列属于业主共有部分的有（）。A.建筑区划内的道路B.建筑区划内的绿地C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施D.物业服务用房的经营收入E.业主的独立车库答案：ABC解析：根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。D项是收益，不是实物部分；E项若具备独立产权证，属于个人。42.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作答案：ABCDE解析：根据《民法典》及《物业管理条例》，上述选项均为业主的法定权利。43.制定和修改管理规约，应当遵循的原则包括（）。A.合法性原则B.尊重社会公德原则C.不得违反法律、法规原则D.不得损害公共利益原则E.不得违背公序良俗原则答案：ABCDE解析：管理规约的内容不得违反法律法规、政策，不得违背公序良俗，不得损害他人合法权益。44.物业服务合同的主要内容通常包括（）。A.物业的基本情况B.物业服务事项和服务质量C.物业服务费用的标准和收取办法D.合同期限和违约责任E.专项维修资金的管理与使用答案：ABCDE解析：以上均为物业服务合同的核心条款。45.下列情况中，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告的有（）。A.业主在装修时拆改承重墙B.业主在小区内聚众赌博C.业主拖欠物业服务费D.小区内绿地被擅自铲除硬化E.业主将住宅改为餐饮店产生油烟扰民答案：ABDE解析：C项拖欠物业费属于民事纠纷，不涉及行政违法，不需报告行政部门。A涉及建筑安全，B涉及治安，D涉及规划/绿化，E涉及环保/工商，均需报告。46.关于专项维修资金的交存，下列说法正确的有（）。A.商品房在销售时，购房者应当按购房款的一定比例交存B.公有住房售房时，购房者应当按购房款的一定比例向售房单位交存C.售房单位代为收取的维修资金，属业主所有D.维修资金不计息E.维修资金应当在银行专户存储答案：BCE解析：A项通常按建筑面积交存，非购房款比例（具体各地标准不同，多为每平米建面造价比例）。B项正确。C项正确，属业主共有。D项错误，维修资金应当计息，滚存使用。E项正确，专户管理。47.物业服务企业在物业管理活动中，不得有的行为包括（）。A.将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人B.挪用专项维修资金C.擅自改变物业管理用房用途D.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地E.与业主委员会成员串通损害业主利益答案：ABCDE解析：以上均为法律法规明令禁止的行为。48.业主大会履行下列职责（）。A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金答案：ABCDE解析：根据《民法典》第二百七十八条，上述事项均为业主大会的共同决定事项。49.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订时间不同B.主体不同C.有效期不同D.内容不同E.法律效力不同答案：ABC解析：前期合同是在业主大会成立前由建设单位与物业企业签订；普通合同是业主大会/业委会与物业企业签订。签订时间、主体均不同。有效期方面，前期合同通常至业主委员会与其签订新合同止。内容上基本相似。法律效力上均受法律保护。50.物业服务收费包括（）。A.物业管理服务成本B.物业服务企业的利润C.税金D.专项维修资金E.装修押金答案：ABC解析：物业服务费=成本+利润+税金。D项维修资金单独列支，不属于物业费。E项押金是代管或担保金，不是费用。51.根据《北京市物业管理办法》，建设单位承担的前期物业管理责任包括（）。A.选聘物业服务企业B.制定临时管理规约C.配建物业服务用房D.首次业主大会会议筹备经费E.物业保修期内的维修责任答案：ABCDE解析：建设单位在前期物业管理阶段承担主要责任，包括选聘物业、制定规约、配建用房、承担筹备经费以及履行保修责任。52.物业使用中，禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.擅自改变物业使用性质C.占用、损坏共用部位、共用设施设备D.擅自拆改供暖、燃气管道E.违规饲养动物答案：ABCDE解析：根据《物业管理条例》及各地管理规约范本，上述均为典型的禁止性行为。53.物业管理区域内公共建筑和共用设施用途变更的条件包括（）。A.征得相关业主同意B.征得业主大会同意C.征得物业服务企业同意D.办理相关审批手续E.告知全体业主答案：ABD解析：根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分用途需业主共同决定（双三分之二参与，双过半同意，或根据新规特别事项）。同时涉及规划变更的需办理审批。物业服务企业同意不是法定条件（除非合同约定其有否决权，但法律层面主要是业主决定）。54.业主委员会应当履行的职责有（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.调解物业管理活动中的纠纷答案：ABCDE解析：上述均为业主委员会的法定职责。55.物业服务企业资质取消后，行业监管的重点转向（）。A.事前审批B.事中事后监管C.信用体系建设D.市场化机制E.准入门槛控制答案：BCD解析：取消资质后，监管重心转向信用、市场和事中事后监管。56.下列属于物业管理招投标基本原则的有（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.互利有偿原则答案：ABCD解析：招投标法的基本原则为公开、公平、公正和诚实信用。57.关于物业服务用房，下列说法正确的有（）。A.属于建设单位所有B.属于业主共有C.产权登记在业主名下D.不得买卖E.不得擅自改变用途答案：BCDE解析：物业服务用房产权归业主共有，不得转让、抵押或改变用途。58.物业管理纠纷的解决途径主要有（）。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼E.行政复议答案：ABCD解析：物业管理纠纷主要属于民事纠纷，解决途径为协商、调解（行政或人民调解）、仲裁（如有仲裁协议）、诉讼。行政复议针对行政行为。59.业主拒交物业服务费的理由可能成立的有（）。A.房屋长期空置B.物业服务质量严重不达标且拒不整改C.未享受物业服务D.物业服务企业擅自提高收费标准E.对邻居不满答案：BD解析：空置房通常仍需缴纳物业费（部分地区可打折但不能拒交）。未享受服务不是抗辩理由（服务具有公共性）。对邻居不满与物业无关。服务质量不达标或擅自涨价是正当抗辩理由。60.2026年北京市推进“智慧物业”建设，物业服务企业应当配合的工作包括（）。A.建立物业管理信息系统B.实现与政府监管平台数据对接C.利用互联网技术提升服务效率D.收集业主隐私数据用于商业推广E.封锁小区运行数据答案：ABC解析：智慧物业旨在提升效率和透明度，A、B、C是正确方向。D项侵犯隐私，E项违背透明化原则。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的选A，错误的选B）61.业主可以委托代理人参加业主大会会议。答案：A解析：根据《物业管理条例》，业主可以委托代理人参加业主大会会议。62.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。答案：A解析：这是《物业管理条例》关于专项转委托和全权委托的明确规定。63.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面。答案：A解析：改变住宅外立面需经城市规划部门批准。64.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债。答案：B解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金严禁用于购买国债或其他高风险投资，只能存入银行或用于规定的维修工程。65.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在约定期限内将物业管理用房和相关资料移交给新的物业服务企业。答案：B解析：根据《民法典》，应当移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，而不是直接移交给新物业企业（除非业委会指定）。66.建设单位在销售物业时，可以不用向买受人明示临时管理规约。答案：B解析：必须明示并说明。67.物业管理用房的分摊费用已计入房价，业主在购房时已支付，因此归业主共有。答案：A解析：虽然具体分摊方式各地有异，但法律明确规定物业服务用房属业主共有。68.业主大会决定筹集专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。答案：B解析：这是旧法规定。根据《民法典》，筹集维修资金属于特别事项，需要“双三分以上参与表决，且参与表决中双四分之三以上同意”。题目描述的仅仅是参与表决门槛，未提及通过门槛，且表述不完整，易混淆。若题目仅指“参与表决”则正确，若指“最终决定”则错误。鉴于题目未明确“参与表决”字样，通常考察最终通过条件，故判错。69.物业服务企业收费可以只收钱不开发票。答案：B解析：收费必须开具正规发票。70.物业管理区域内，相关管线和设施设备的维修、养护责任，应当由专业经营单位承担。答案：A解析：根据《物业管理条例》，专业经营单位应当承担最终责任。71.业主委员会是业主大会的执行机构，具有法人资格。答案：B解析：业主委员会不具有法人资格。72.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当征得业主委员会的同意，并及时恢复原状。答案：B解析：应当征得业主委员会和居民委员会（或相关业主）同意，并需在约定期限内恢复原状。题目表述不全，且主要忽略了“相关业主”的同意权及在紧急情况下的特殊处理，但更核心的是《条例》规定需征得“业主委员会和居民委员会”同意。故判错。73.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。答案：A解析：符合《物业管理条例》罚则。74.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，物业服务企业不承担任何法律责任，因为安全事故主要责任在于肇事者。答案：B解析：若物业企业存在违约（如安保未尽义务），应承担相应的违约责任。75.商品房销售时，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位交存首期住宅专项维修资金。答案：B解析：通常是按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存，非购房款比例。76.业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和公共利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。答案：A解析：符合《民法典》第二百八十六条。77.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。答案：B解析：资质制度已取消。78.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费由双方约定。答案：A解析：符合《物业服务收费管理办法》。79.在物业管理区域内，停放车辆不得占用消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。答案：A解析：基本的通行与安全原则。80.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。答案：A解析：符合《民法典》第二百七十二条。四、案例分析题（共5题，每题10分）81.案例背景：北京市某高档住宅小区于2025年交付使用，共有业主500户。建设单位在销售时通过招标选聘了甲物业服务企业，并签订了前期物业服务合同，期限为3年。2026年3月，该小区业主大会依法成立，并选举产生了业主委员会。业主委员会认为甲物业服务企业提供的安保服务不到位，小区多次发生失窃事件，且绿化维护不达标，经业主大会会议依法表决通过，做出解聘甲物业的决定，并向甲物业发出了书面解聘通知，通知中要求甲物业在30日内撤离。甲物业不服，认为合同期未满，且部分业主欠费，拒绝撤离，并强行控制小区大门和物业办公室，阻挠新聘的乙物业进场。问题：(1)业主大会做出的解聘甲物业的决定是否有效？为什么？(2)甲物业拒绝撤离的行为是否合法？为什么？(3)针对甲物业拒不撤离的行为，业主委员会可以采取哪些措施？(4)若甲物业在撤离时拒绝移交资料，应承担什么法律责任？答案：(1)有效。根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。前期物业服务合同虽然约定期限，但业主委员会成立后，业主大会依法选聘了新的物业服务企业并决定解聘原物业，符合法律规定。解聘决定生效后，前期物业服务合同终止。(2)不合法。根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。甲物业拒绝撤离，阻碍新物业进场，侵犯了业主的合法权益和物业管理秩序。(3)业主委员会可以采取以下措施：1.再次书面催告甲物业限期退出，并明确告知后果。2.向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及区住房和城乡建设委员会（房地产行政主管部门）投诉举报，请求行政主管部门责令甲物业限期改正、退出。3.若造成损失，可以向人民法院提起诉讼，请求甲物业赔偿损失，并申请法院强制执行腾退。(4)根据《民法典》第九百四十九条，原物业服务人违反约定拒绝退出物业服务区域，不得拒绝移交物业服务用房和相关资料，并不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。若甲物业拒绝移交资料，应当承担相应的违约责任，给业主造成损失的，应当赔偿损失。同时，根据《物业管理条例》，房地产行政主管部门可以对其处以罚款，并记入信用档案。82.案例背景：某小区业主王某在装修期间，为了扩大客厅面积，擅自拆除了一面承重墙。物业服务企业发现后，立即下达了《整改通知书》，要求王某恢复原状。王某置之不理，认为“在自己的房子里拆墙，别人管不着”。随后，物业服务企业采取了断电措施，迫使王某停止装修。问题：(1)王某拆除承重墙的行为是否合法？违反了哪些法律规定？(2)物业服务企业是否有权采取断电措施？为什么？(3)物业服务企业针对王某的行为，正确的处理方式是什么？(4)若王某的行为导致房屋结构受损，危及整栋楼安全，应当由谁承担维修和赔偿责任？答案：(1)不合法。王某的行为违反了《民法典》第二百七十二条（业主行使权利不得危及建筑物的安全）、《建设工程质量管理条例》以及《住宅室内装饰装修管理办法》中关于严禁变动建筑主体和承重结构的禁止性规定。(2)无权。物业服务企业作为民事主体，没有行政执法权，不得擅自采取断水、断电等强制措施逼迫业主服从管理。虽然其动机是制止违法装修，但手段违法，侵犯了业主的用电权利。(3)正确的处理方式：1.及时制止王某的违规行为，下达整改通知书。2.及时向当地房屋安全管理部门（住建委）或城市管理执法部门报告，由行政机关依法查处。3.对于造成损失的，可以代表全体业主向王某提起民事诉讼，要求恢复原状、赔偿损失。(4)应当由王某承担维修和赔偿责任。根据《民法典》及侵权责任法，王某作为侵权人，因过错侵害他人民事权益（此处涉及其他业主的生命财产安全和共有结构安全），应当承担侵权责任，包括恢复原状、维修费用及赔偿损失。83.案例背景：某老旧小区计划动用专项维修资金对电梯进行大修。该小区专项维修资金目前由当地房地产行政主管部门代管。物业服务企业提出了维修方案及预算，预计费用50万元。业主委员会在征求意见时，部分业主对资金使用有异议，认为物业服务企业报价虚高。同时，部分业主表示自己不坐电梯，不愿分摊费用。问题：(1)动用专项维修资金进行电梯大修，需要满足什么表决条件？(2)“不坐电梯不愿分摊费用”的理由是否成立？为什么？(3)针对业主对报价虚高的质疑，应当如何处理？(4)简述专项维修资金使用的程序。答案：(1)根据《民法典》第二百七十八条，使用专项维修资金属于一般事项（涉及维修），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（注：根据新规，使用维修资金不再要求双三分之二参与表决，而是过半数参与且过半数同意；但若涉及筹集或紧急情况，规则不同。此处为常规大修，适用一般表决规则：双过半）。(2)不成立。电梯属于建筑物的共有设施设备，属于全体业主共有。专项维修资金用于共有部分的维修，是为了保障建筑物的正常使用和安全，具有强制性。业主不能以“未使用”为由拒绝分摊共有部分的维修义务。(3)处理方式：1.业主委员会可以组织专业人员进行审价，或者聘请第三方审价机构对预算进行审核。2.要求物业服务企业公开维修项目的详细预算清单、材料报价和人工费用依据。3.可以采取公开招标的方式选聘施工单位，确保价格公允。(4)使用程序：1.物业服务企业提出使用方案（包括预算、施工计划等）。2.业主委员会审核并组织业主表决。3.表决通过后，在物业管理区域内公示。4.公示无异议后，报房地产行政主管部门备案（划转业主大会管理的无需审批，代管的需划拨）。5.拨付资金，组织实施。6.竣工验收，决算公示。84.案例背景：2026年夏季，北京市遭遇特大暴雨。某住宅小区地下室因排水泵故障被淹，造成停放在地下室的20辆业主车辆浸泡受损。事后查明，该排水泵已使用多年，物业曾在半年前向业委会申请维修，但因资金问题未获通过。暴雨来临前，气象部门发布了红色预警。问题：(1)车辆受损的赔偿责任应当如何划分？(2