物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(上海市2026年)

物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(上海市2026年)一、单选题1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一原则体现了物业管理中（）的核心地位。A.物业服务企业B.业主C.社区居委会D.房地产行政主管部门【答案】B【解析】《民法典》明确确立了业主的建筑物区分所有权，这是物业管理法律关系的基石。业主是物业的所有权人，是物业管理活动的核心主体，享有业主权利，承担业主义务。物业服务企业是受托方，居委会和主管部门起指导和监督作用。2.在上海市住宅物业管理规定中，新建住宅物业建设单位在销售物业前，应当选聘物业服务企业，并签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托合同【答案】B【解析】根据《物业管理条例》及上海市相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。这是为了保障物业交付后有一个基本的管理服务，避免出现管理真空。3.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.50%，50%B.2/3，2/3C.50%，2/3D.2/3，50%【答案】B【解析】本题考查《民法典》关于业主共同决定事项的表决权要求。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于重大事项，根据《民法典》第二百七十八条，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即通常所说的“双三分之二”参与，“双过半”或“双四分之三”通过，具体视事项而定，对于筹集使用维修资金，需“双三分之二”参与且“双四分之三”同意，但在旧法及部分考题语境下，常考查“双三分之二”同意这一严格门槛，或者根据《民法典》新规：需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。选项B在此类常规题库中通常指代参与门槛或原条例门槛，但根据最新法理，最严格的解释是双三分之二参与。若单选，按最严格限制选B，或根据题目语境。此处按照经典考点，筹集使用维修资金属于特别重大事项，需“双三分之二”以上同意（原条例）或“双四分之三”同意（民法典）。鉴于选项设置，B为最接近的严格限制选项，代表极高的通过门槛）。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会报告B.有效，但需经主管部门批准C.无效D.部分有效【答案】C【解析】《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这属于“转包”，是法律禁止的行为，因此该委托行为无效。部分委托（如专项清洁、电梯维保）是允许的，即“分包”。5.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，因房屋建筑质量问题造成的维修费用，由（）承担。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.专项维修资金【答案】C【解析】物业保修责任是建设单位的法定责任。保修期内的维修费用，非因使用人原因造成的，理应由建设单位承担。物业服务企业可协助协调，但不承担费用；专项维修资金用于保修期满后的共有部位维修。6.上海市实行物业管理区域（）制度。A.自行划分B.随意划分C.统一划分D.分级管理【答案】C【解析】为了便于管理，上海市实行物业管理区域统一划分制度。一个物业管理区域由一家物业服务企业实施物业管理，不能人为随意分割。7.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】根据《物业管理条例》和上海市相关规定，业主委员会成立后30日内必须向所在地区县房管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，以接受行政指导和监督。8.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的专业性和公正性。9.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会投票决定是否终止D.转为正式物业服务合同【答案】B【解析】这是前期物业服务合同与正式物业服务合同的自然衔接机制。当业主大会选聘了新物业并签订合同生效时，前期合同自动终止，权利义务移交。10.物业服务收费实行（）。A.政府定价B.市场调节价C.政府指导价D.政府定价与市场调节价相结合【答案】D【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。通常普通住宅实行政府指导价，高档住宅、别墅等实行市场调节价。11.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向（）起诉。A.人民法院B.公安机关C.房地产行政主管部门D.仲裁委员会【答案】A【解析】物业服务企业对于欠费业主，在催缴无效的情况下，可以依法向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径追缴物业费。12.物业服务企业要求业主在入住时缴纳一定期限的物业费，这种做法在法律上属于（）。A.合同约定，合法B.违反规定，不合法C.行业惯例，默认合法D.需主管部门批准【答案】B【解析】根据国家发展和改革委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》，物业服务企业不得强制或变相强制业主预交物业服务费用。虽然实践中存在预收，但不得作为入住的前置强制条件剥夺业主权利，且预收期限通常受地方规定限制（如上海一般不超过一年）。13.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.物业服务企业的利润B.补充专项维修资金C.业主委员会的活动经费D.弥补物业费不足【答案】B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，共有部分经营所得收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。按照规定，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。14.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.自行处罚B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.忽略不管D.直接起诉【答案】B【解析】物业服务企业没有行政处罚权。对于违规行为，其职责是予以制止，并及时向有关行政管理部门（如公安、城管、环保等）报告，由执法部门进行处理。15.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.日常维修B.大修、更新和改造C.重建D.拆除【答案】B【解析】专项维修资金俗称“房子的养老金”，专门用于保修期满后的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不用于日常维修养护（日常维修包含在物业费中）。16.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是基于合同关系的民事责任。如果物业服务企业因违约（未履行安保、维修义务）造成损害，应承担违约赔偿责任。17.物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交招标材料备案。A.5B.10C.15D.30【答案】B【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，向物业所在地的房地产行政主管部门备案。18.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网上投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】《物业管理条例》规定业主大会会议形式包括集体讨论和书面征求意见。随着科技发展，各地（包括上海）也在推广电子投票，但法规基础条款中主要列明书面征求意见作为传统替代形式。19.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以罚款，并可以（）。A.吊销营业执照B.降低资质等级C.给予警告D.取消评优资格【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十一条，聘用未取得职业资格证书人员的，责令停止，处以罚款，并可以吊销资质证书（注：随着资质取消，现行可能改为信用惩戒，但在经典题库中对应的是“吊销资质证书”或“降低资质等级”）。本题库沿用经典考点逻辑。20.因物业管理存在争议，业主向人民法院提起诉讼的时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.20年【答案】C【解析】根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。21.上海市规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。逾期未交纳的，建设单位（）。A.可以拒绝交付房屋B.应当代为交纳C.应当向法院起诉D.可以没收房屋【答案】A【解析】为了确保维修资金的归集，上海市规定，业主未按规定交纳首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付给业主。这是建设单位履行代收代缴监督责任的体现。22.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和下列哪项物品交还给业主委员会（）。A.办公用品B.剩余的维修资金C.物业共用设施设备D.属于全体业主的固定资产【答案】D【解析】合同终止撤离时，物业服务企业应当移交的资料包括：物业管理资料（竣工总平面图等）、属于全体业主的财务账册、属于全体业主的固定资产等。共用设施设备本身是附着在建筑上的，实物移交主要是管理权，固定资产（如对讲机、工具等）需移交。23.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的（）。A.维修、养护责任B.管理责任C.更新责任D.安全责任【答案】A【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定，专业经营单位（水电气暖等）应当承担最终分户计量表或入户端口以外管线和设施设备的维修、养护责任，不得将费用转嫁给业主或物业服务企业。24.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.指导性C.约束力D.选择性【答案】C【解析】业主大会是业主的自治组织，其作出的决定（在合法合规前提下）对全体业主具有法律约束力，即使个别业主投了反对票，也必须遵守。25.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救援D.取证【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第四十七条，发生安全事故时，物业企业应协助做好救助工作。26.建设单位在销售物业时，应当向买受人明示《临时管理规约》，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以（）。A.口头承诺B.书面承诺C.默认同意D.签字确认【答案】B【解析】《物业管理条例》要求物业买受人对遵守临时管理规约作出书面承诺，使其具有合同效力。27.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可以处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以下【答案】A【解析】《物业管理条例》第五十九条规定，超越资质等级承接业务的，处1万元以上10万元以下的罚款。选项A符合题意中较低档或经典考题设定（注：此处选项A为经典考题常见选项，具体金额依条例变动，但题库中常考1万-5万或1万-10万）。28.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.部分保留D.由转让人决定【答案】A【解析】《民法典》规定，业主对其专有部分享有的所有权转让时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让，即“地随房走”，专有权与共有权不可分离。29.物业管理招标分为（）和邀请招标。A.公开招标B.协议招标C.指定招标D.竞争性谈判【答案】A【解析】招投标法规定的两种基本方式是公开招标和邀请招标。前期物业管理招投标同样适用。30.住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者（）。A.宣布其决定无效B.撤销其决定C.解散业主委员会D.罚款【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，业主大会/业委会违法违规决定，主管部门或街道乡镇有权责令限期改正或撤销其决定。31.物业服务企业不履行《物业服务合同》，业主（）。A.只能拒交物业费B.可以拒交部分物业费C.不能拒交物业费，但可要求违约赔偿D.可以自行解聘【答案】C【解析】根据《民法典》及相关司法解释，物业服务企业提供的服务不符合合同约定，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主通常不能仅以服务瑕疵为由拒交全部物业费，除非服务完全缺失或合同目的落空，但可以要求减免费或赔偿。本题选C最符合法律关系本质（违约责任）。32.专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，经（）同意后组织实施。A.业主委员会B.业主大会C.社区居委会D.房地产行政主管部门【答案】B【解析】维修资金划转业主大会管理后，使用方案需经业主大会依法通过（双三分之二参与，双过半或双四分之三同意，视事项而定），由业主委员会或物业服务企业组织实施。33.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.一B.二C.三D.四【【答案】A【解析】根据《物业服务收费管理办法》，实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布收支情况。包干制虽无强制公布收支的硬性规定（因盈亏自负），但通常也要求公示服务情况。题库常考此点为酬金制要求。34.上海市对物业服务企业实行（）管理。A.资质B.备案C.许可D.等级评定【答案】B【解析】随着国家“放管服”改革，物业资质认定已取消。上海市目前实行备案制度和信用管理制度。35.业主大会成立后，物业服务企业发生更换的，原物业服务企业应当在合同终止之日起（）日内，向业主委员会移交相关资料和资产。A.7B.10C.15D.30【答案】C【解析】为了保障交接顺利进行，通常要求在合同终止后15日内完成移交。具体天数各地略有差异，15日为常见考题设定。36.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.开发商【答案】C【解析】物业管理用房是建设单位在物业管理区域内配置的，产权属于全体业主，不得擅自转让或改变用途。37.业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.确认无效C.变更D.强制执行【答案】A【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。38.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定级D.高级、中级、初级【答案】A【解析】注：虽然资质已取消，但在历史题库及制度考查中，经典分类为一级、二级、三级（暂定级）。本题作为“制度与政策”考查，仍保留此知识点。39.建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以下D.10万元以上20万元以下【答案】C【解析】《物业管理条例》第五十六条规定，此类违规行为处10万元以下的罚款。40.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.建设单位D.外来人员【答案】B【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是“优先满足业主原则”。41.业主大会有权决定（）。A.选聘、解聘物业服务企业B.制定物业服务收费标准C.改变房屋承重结构D.处分共有资产【答案】A【解析】选聘解聘物业企业是业主大会的核心职权。制定收费标准通常由合同约定或政府指导；改变承重结构是违法行为；处分共有资产需业主大会决定，但A是选项中最具代表性的法定职权。42.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，物业服务资金收支情况的公布周期为（）。A.每季度B.每半年C.每年D.每月【答案】C【解析】同第33题解析，酬金制要求每年不少于一次公布。43.物业管理师资格考试是注册执业资格考试，考试成绩实行（）年滚动管理。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】根据原人事部、建设部规定，物业管理师资格考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法。44.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.物业服务企业与使用人C.业主与物业服务企业D.业主大会【答案】A【解析】房屋使用人（租户等）不是业主，其权利义务由业主与使用人租赁合同约定，通常规定使用人承担交费等义务，但在法律关系上，业主仍是最终责任人。45.建设单位在销售物业前，应当制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。这体现了（）。A.诚实信用原则B.公平原则C.契约自由原则D.公开原则【答案】A【解析】建设单位制定规约并明示，买受人承诺，体现了民法的诚实信用原则，同时也保障了买受人的知情权。46.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.10%，30%B.20%，50%C.30%，50%D.50%，100%【答案】C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，转包全部业务的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。47.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列哪项职责？（）A.召集业主大会会议B.审议专项维修资金使用方案C.制定和修改管理规约D.选聘物业服务企业【答案】A【解析】召集业主大会会议是业主委员会的法定职责。B、C、D通常是业主大会的职责，业委会负责执行或组织审议。48.上海市规定，物业管理区域内的机动车停车位，应当优先提供给本物业管理区域内的业主使用。停车位不得出售给（）。A.本区域业主B.本区域业主的配偶C.非本区域业主D.业主的直系亲属【答案】C【解析】上海市相关规定强调，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，不得出售给非本区域的业主（针对配建车位）。49.物业服务企业未履行告知义务，导致装饰装修工程损坏房屋承重结构的，应当承担（）。A.主要责任B.次要责任C.全部责任D.连带责任【答案】D【解析】装修管理中，物业企业有巡查、制止、报告义务。如果未履行告知义务导致损坏，物业企业需承担相应的赔偿责任，通常与违规业主承担连带责任或按过错比例承担。50.下列费用中，不得计入物业服务费成本的是（）。A.物业服务人员工资B.物业共用部位维修费用C.办公费用D.物业共用设施设备运行维护费【答案】B【解析】物业服务费成本（包干制）包含：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用等。共用部位的大修、中修和更新、改造费用属于专项维修资金列支范围，不计入物业费。二、多选题51.根据《中华人民共和国民法典》及物业管理条例，业主在物业管理活动中，享有下列哪些权利？（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】以上选项均为《民法典》及《物业管理条例》明确赋予业主的权利。52.业主在物业管理活动中，应当履行下列哪些义务？（）A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按时交纳物业服务费用【答案】ABCDE【解析】以上选项均为业主应当履行的法定义务。53.下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金【答案】ABCDE【解析】《民法典》第二百七十八条详细列举了需业主共同决定的事项，以上五项均包含在内。54.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这些责任可能包括（）。A.赔偿损失B.停止侵害C.排除妨碍D.恢复原状E.支付违约金【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》合同编及侵权责任编，违约和侵权责任形式包括赔偿损失、支付违约金、停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。55.在物业管理活动中，下列哪些主体之间会产生法律关系？（）A.业主与建设单位B.业主与物业服务企业C.业主与业主委员会D.物业服务企业与行政管理部门E.业主与非业主使用人【答案】ABCDE【解析】物业管理涉及多方主体，包括买卖关系（业主-建设单位）、服务合同关系（业主-物业企业）、自治关系（业主-业委会）、行政管理关系（企业-政府）、租赁使用关系（业主-使用人）等。56.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.生效条件不同D.内容侧重点不同E.法律效力不同【答案】ABC【解析】前期合同由建设单位与物业企业签订，普通合同由业主大会（业委会）与物业企业签订（A）；前期合同至业委会签订新合同止，普通合同由约定期限（B）；前期合同基于建安成本及政府指导，普通合同基于市场及服务标准（C）。法律效力同等，内容框架相似。57.下列哪些情况下，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.经20%以上的业主提议的C.业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职的D.物业服务企业提议的E.街道办事处提议的【答案】ABCE【解析】根据《业主大会和业主委员会指导规则》，发生重大紧急事件、专有部分占建筑面积20%以上且占总人数20%以上业主提议、委员缺额超1/3等情形下，应当召开临时会议。物业企业无权直接要求召开。58.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.合理B.公开C.费用与服务水平相适应D.业主自愿E.政府定价【答案】ABC【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。59.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将（）。A.全部物业管理业务一并委托B.专项服务委托给不具备资质的企业C.保安服务委托D.清洁服务委托E.绿化服务委托【答案】AB【解析】物业企业可以将专项服务（如保洁、绿化、电梯维保）委托，但不得将全部管理业务转包（A），且委托给的专业企业应具备相应资质（B）。保安可以委托给保安公司。60.下列哪些费用不得从专项维修资金中列支？（）A.物业共用部位的大修费用B.物业共用设施的更新改造费用C.物业共用设施的日常运行维护费用D.业主室内自用设施设备的维修费用E.应当由建设单位承担的保修费用【答案】CDE【解析】专项维修资金用于大修、更新、改造。日常运行维护（C）计入物业费；室内自用维修（D）由业主承担；保修期内费用（E）由建设单位承担。61.业主大会、业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以采取的措施有（）。A.责令限期改正B.撤销其决定C.予以罚款D.解散业主委员会E.通报批评【答案】AB【解析】《物业管理条例》规定，主管部门或街道乡镇有权责令限期改正或者撤销其决定。无权直接罚款或解散（除极特殊情况由司法介入）。62.物业管理招投标活动应遵循（）原则。A.公开B.公平C.公正D.诚实信用E.择优【答案】ABCD【解析】招投标法的基本原则为公开、公平、公正和诚实信用。63.建设单位在申领商品房预售许可证时，应当提供（）。A.物业管理方案B.临时管理规约C.前期物业服务合同D.物业服务企业资质证书E.招标备案证明【答案】BC【解析】根据《商品房销售管理办法》及各地细则，建设单位在销售前应制定临时管理规约并选聘物业企业（签订前期合同），在预售许可时通常需提交这两份文件。64.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.安全巡查制度B.消防安全管理制度C.车辆管理制度D.装修管理制度E.应急预案【答案】ABCDE【解析】以上均为物业服务企业为维护公共秩序和安全应建立的制度。65.上海市住宅物业管理规定，物业服务企业享有下列哪些权利？（）A.按照物业服务合同收取物业服务费用B.劝阻、制止业主的违规行为C.要求业主委员会协助管理D.选聘专业公司承担专项服务E.代收水、电、气、热等费用【答案】ABD【解析】物业企业有权依约收费（A）、制止违规（B）、选聘专业公司（D）。要求业委会协助非法定权利；代收能源费用需合同约定，非天然权利，且趋势是“向终端用户收费”。66.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交下列哪些资料和资产？（）A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网竣工图D.物业管理档案资料E.属于全体业主的财产【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第二十九条详细列明了应当移交的资料和资产，包括图纸、档案及属于全体业主的财产。67.业主对建筑物专有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这意味着业主（）。A.不得随意拆改承重墙B.不得擅自改变房屋使用性质C.不得在阳台堆放超重物品D.不得排放噪声污染E.不得违法搭建【答案】ABCDE【解析】业主行使专有权不得损害公共利益和他人合法权益，上述选项均属于可能损害安全或他人权益的行为。68.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用设施设备的更新C.物业共用设施设备的改造D.物业共用部位的日常养护E.业主自有门窗的维修【答案】ABC【解析】维修资金用于大修、更新、改造。日常养护（D）属物业费，自有门窗（E）属业主自费。69.物业管理师应当具备下列哪些职业道德？（）A.守法经营B.诚实守信C.尽职尽责D.公平竞争E.廉洁自律【答案】ABCDE【解析】作为注册执业人员，物业管理师应遵守基本的职业道德规范，包括守法、诚信、尽职、公平、廉洁等。70.下列关于物业管理用房的表述中，正确的有（）。A.产权属于业主B.建设建设单位应无偿提供C.位置应在便于管理的地方D.面积按照项目规模配置E.不得擅自改变用途【答案】ABCDE【解析】物业管理用房是建设单位配置的，产权归业主（A），无偿提供（B），位置便利（C），按比例配置（D），用途法定（E）。71.物业服务企业在安全管理方面，应当履行的职责包括（）。A.协助有关部门做好安全防范工作B.发生安全事故时及时报警C.协助开展救助工作D.配合公安机关进行治安巡逻C.对管理区域内的治安负全责【答案】ABCD【解析】物业企业是协助主体，非执法主体，不应对治安负全责（E错）。其职责是协助、报警、救助、配合。72.业主大会会议可以采用的形式有（）。A.集体讨论B.书面征求意见C.电子投票D.电话投票E.委托投票【答案】ABC【解析】法规明确形式为集体讨论和书面征求意见（A、B）。上海等地推广电子投票（C）。电话投票（D）难以核实真实性，通常不认可。委托投票（E）需书面委托，是书面征求意见的一种延伸，但独立列项时通常指代AB。73.物业服务企业资质等级是物业管理市场竞争的重要条件，资质等级的核定依据包括（）。A.物业管理专业人员数量B.注册资本C.管理物业的类型和规模D.经营管理业绩E.诚信记录【答案】ABCD【解析】（注：基于原资质管理办法）资质核定依据专业人员、注册资本、管理类型规模、业绩等。诚信记录是信用评价内容。74.下列哪些情形下，业主可以拒交物业服务费？（）A.物业服务企业未履行合同主要义务B.物业服务企业服务质量严重不达标C.物业服务企业擅自提高收费标准D.业主房屋空置E.业主对邻居不满【答案】AC【解析】根据司法解释，物业公司未履行合同主要义务或擅自收费，业主可以抗辩。服务质量不达标通常对应减免费，而非完全拒交，除非完全未提供服务。房屋空置需交费（打折）。对邻居不满与物业无关。75.上海市对商品住宅维修资金交存的规定，包括（）。A.业主在入住前交纳B.建设单位可代收C.存入专户管理D.按照建筑面积交存E.每平方米交存标准由市房管局制定【答案】ABCDE【解析】上海市维修资金制度要求：入住前交（A），建设代收（B），专户管理（C），按面积交（D），标准由市局制定（E）。76.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务企业。A.电梯维护B.清洁卫生C.绿化养护D.秩序维护E.财务管理【答案】ABCD【解析】电梯、清洁、绿化、秩序维护（保安）均可委托。财务管理是企业核心管理职能，不能委托。77.业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会成员应当符合下列哪些条件？（）A.本物业管理区域内业主B.具有完全民事行为能力C.遵守管理规约D.按时交纳物业服务费用E.热心公益事业【答案】ABCDE【解析】以上均为业委会成员的法定及倡导性条件。78.物业服务合同应当包括的内容有（）。A.物业管理事项B.服务质量C.服务费用D.双方的权利义务E.专项维修资金的管理与使用【答案】ABCDE【解析】物业服务合同应涵盖管理事项、质量、费用、权利义务、维修资金使用等核心条款。79.建设单位在前期物业管理中的义务包括（）。A.选聘物业服务企业B.制定临时管理规约C.配置必要的物业管理用房D.协助进行物业承接查验E.承担保修责任【答案】ABCDE【解析】建设单位在前期负有选聘物业、制定规约、配置用房、承接查验、保修等法定义务。80.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.物业管理区域内的给排水系统B.供配电系统C.消防设施D.电梯E.绿化设施【答案】ABCDE【解析】共用设施设备指共用的上下水管道、公配设施、消防、电梯、绿地、道路、沟渠等。三、判断题81.业主大会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。（）【答案】正确【解析】业主大会的定义即全体业主组成的自治组织。82.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】正确【解析】为了管理统一性，一个区域对应一个业主大会。83.物业服务企业可以随时解除物业服务合同，只需提前通知业主即可。（）【答案】错误【解析】物业服务合同是双务合同，除不可抗力或根本违约外，物业企业不得随意解除，尤其是前期合同。解聘需业主大会决定。84.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债。（）【答案】错误【解析】根据国家规定，维修资金严禁用于购买国债、股票等风险投资，只能存储于银行或购买一级市场新发国债（早期政策曾有松动，但现行政策严禁，题库一般考严禁）。85.物业服务收费实行政府指导价的，由业主和物业服务企业根据政府指导价格在浮动幅度内协商确定。（）【答案】正确【解析】政府指导价给出基准价和浮动幅度，具体由合同约定。86.业主大会或者业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）【答案】正确【解析】这是业主大会决定的效力范围。87.物业服务企业未履行物业服务合同，业主可以拒交全部物业服务费。（）【答案】错误【解析】通常情况下，业主应履行交费义务。只有当物业企业完全未提供服务或合同目的根本落实时，才可能全拒。一般服务瑕疵应请求减免费，而非全拒。88.建设单位在销售物业时，可以不向买受人明示《临时管理规约》。（）【答案】错误【解析】必须明示并说明，这是建设单位的法定义务。89.物业管理师执业资格证书在全国范围内有效。（）【答案】正确【解析】注册执业资格通常全国有效。90.业主转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】正确【解析】维修资金属于业主共有，随房转移，不退还给转让人。91.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务合同履行情况。（）【答案】正确【解析】物业服务企业有义务公示服务情况，接受业主监督。92.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。（）【答案】正确【解析】《民法典》及条例规定，专业单位应向最终用户收费，物业企业可接受委托代收，但不得强制捆绑。93.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（）【答案】正确【解析】30日备案期是法定要求。94.物业服务企业可以将全部物业管理业务一并委托给其他物业服务企业。（）【答案】错误【解析】禁止“转包”行为。95.业主有权查阅业主大会会议记录、物业服务合同等文件。（）【答案】正确【解析】业主享有知情权。96.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。（）【答案】正确【解析】（基于原制度）设有暂定级。97.物业管理招投标中，招标人可以根据需要，要求投标人提供履约保证。（）【答案】正确【解析】招投标中可以要求履约担保。98.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。（）【答案】正确【解析】这是物业企业的法定协助义务。99.业主违反规定装修，物业服务企业应当予以制止，并及时报告有关行政管理部门。（）【答案】正确【解析】装修管理流程：巡查、制止、报告。100.物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。（）【答案】正确【解析】续聘需重新签订合同。四、案例分析题101.案例背景：上海市某住宅小区（名为“阳光花园”）于2025年10月竣工交付。建设单位“宏达地产”在交付前通过公开招标选聘了“安泰物业”作为前期物业服务企业，并签订了前期物业服务合同，期限为3年。2026年3月，业主入住率达到50%，部分业主对安泰物业的服务不满，认为电梯清洁不彻底，且保安巡逻频次不够。业主王某因房屋长期空置，拒绝交纳物业服务费。同时，业主委员会正在筹备中。问题1：宏达地产选聘安泰物业的行为是否符合规定？请说明理由。问题2：业主王某以房屋空置为由拒交物业费是否合法？为什么？问题3：针对业主对服务的不满，业主可以通过哪些途径解决？问题4：若业主委员会成立后，想解聘安泰物业，应当履行什么程序？【答案与解析】问题1：符合规定。理由：根据《物业管理条例》及上海市相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负责选聘前期物业服务企业，并应当通过招投标的方式选聘（除特殊情况外）。宏达地产通过公开招标选聘安泰物业，符合法定程序。问题2：不合法。理由：根据《民法典》及上海市住宅物业管理规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋空置并非法律规定的免交物业费的法定抗辩理由。虽然部分地方规定空置房可适当减免（如70%-80%），但并非完全拒交。王某应按规定交纳物业费，具体减免比例需依据合同约定或地方政策执行，但无权全额拒交。问题3：解决途径包括：1.直接与安泰物业沟通协商，要求其整改，提高服务质量。2.向当地房地产行政主管部门或街道办事处投诉，请求行政调解或监督。3.成立业主大会，由业主大会根据合同履行情况，决定是否解聘安泰物业，并选聘新的物业服务企业。4.依据合同约定，追究安泰物业的违约责任（如要求减免物业费）。问题4：程序如下：1.业主大会会议召开，就解聘安泰物业进行表决。2.解聘物业服务企业属于业主大会共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（注：根据《民法典》，解聘非特别重大事项，需双过半同意；若涉及共有部分资金等重大事项则需双四分之三。解聘物业通常视为一般事项，即双过半）。3.表决通过后，业主委员会代表业主大会与安泰物业办理合同终止手续。4.业主委员会应当在原物业服务合同终止前，组织选聘新的物业服务企业，并做好交接工作。102.案例背景：某小区业主大会决定利用小区的公共外墙（属于业主共有部分）发布广告，收益预计为每年10万元。物业服务企业“诚信物业”负责联系广告公司并签订了合同。一年后，实际收益12万元。诚信物业扣除其认为的“管理成本”4万元后，将剩余8万元存入了业主委员会的账户。部分业主对扣除比例提出质疑，要求查看账目。诚信物业以“商业机密”为由拒绝。问题1：利用公共外墙发布广告，谁拥有决定权？问题2：该笔广告收益的所有权归谁？应当主要用于何处？问题3：诚信物业扣除4万元管理成本是否合法？业主是否有权查账？问题4：若诚信物业拒绝公布账目，业主应如何维权？【答案与解析】问题1：业主大会。理由：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，属于业主共同决定的重大事项，应当经业主大会依法表决同意。问题2：所有权归全体业主共有。根据规定，所得收益在扣除合理成本后，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问题3：诚信物业扣除管理成本应当合理，但需有依据。业主有权查账。理由：物业服务企业可以扣除合理的经营成本（如人工、电费等），但扣除比例和金额必须公开透明，并经业主大会或业主委员会认可，或者依据合同约定。业主对小区公共收益及物业费收支情况享有知情权，物业服务企业以“商业机密”为由拒绝查账是违法的。问题4：维权途径：1.业主委员会代表全体业主，要求诚信物业限期公布详细的收支账目及成本凭证。2.向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处投诉，请求主管部门责令其限期改正。3.请求街道办事处、乡镇人民政府或居委会进行调解。4.若仍无法解决，业主委员会或相关业主可以向人民法院提起诉讼，请求公布账目并返还不当得利。103.案例背景：某高层住宅小区，2026年5月发生一起高空抛物事件，导致业主李某停在楼下的汽车挡风玻璃破碎。李某调取监控未果（监控损坏），且无法确定具体抛物人。李某要求物业服务企业“美好物业”全额赔偿汽车维修费5000元。美好物业辩称，监控损坏是由于雷击导致，属于不可抗力，且抛物是第三人侵权，物业无责。问题1：高空抛物致人损害，无法确定侵权人时，法律责任如何承担？问题2：美好物业以“监控损坏”无法查证为由，是否可以完全免责？问题3：美好物业主张“雷击导致监控损坏”是否属于不可抗力？问题4：假设美好物业未尽到安全防范义务（如监控长期未维护），应承担什么责任？【答案与解析】问题1：根据《民法典》第一千二百五十四条，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。问题2：不可以完全免责。理由：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。如果