《店铺租赁合同审查：法律效力研判与商业风险防控》教案（高职法律事务专业二年级）

《店铺租赁合同审查：法律效力研判与商业风险防控》教案（高职法律事务专业二年级）

  一、教学基本信息

  课程名称：《法律实务技能：合同审查与起草》

  授课对象：高职院校法律事务专业二年级学生

  授课课时：6课时（共计270分钟，建议连续安排）

  本次课主题：店铺租赁合同专项审查实训

  选用教材：自编项目化实训手册《商事合同审查实务》

  参考法规：《中华人民共和国民法典》第三编合同、第七百零三条至第七百三十条（租赁合同章）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《商品房屋租赁管理办法》等。

  二、教学理念与设计思路

  本次教学设计立足于“成果导向教育（OBE）”与“情境学习理论”的深度融合。店铺租赁合同作为最常见的商事合同之一，其审查能力是法律事务专业学生核心职业能力的直接体现。传统的教学模式往往割裂了法律条文学习、案例分析、技能训练之间的有机联系，导致学生知识碎片化，面对真实合同时无法形成系统性的审查思维与应对策略。

  因此，本设计摒弃了“先理论、后案例、再练习”的线性结构，转而采用“真实任务驱动、问题链引导、多轮次迭代”的螺旋式上升实训模式。我们将一个完整的、经过匿名化处理的真实店铺租赁合同纠纷案例作为核心情境，将其解构为“合同效力基础审查”、“核心商业条款风险挖掘”、“综合性防御条款设计”、“谈判策略与文本修订”四个渐进式的学习任务。学生在完成这些任务的过程中，将主动调用、整合并深化对《民法典》相关法条的理解，掌握法律检索、事实证据匹配、风险识别与评估、替代方案设计等关键技能。教师角色从知识的传授者转变为学习情境的设计者、思维过程的引导者和职业标准的校准者。课堂成为学生进行“法律诊断”和“方案手术”的“模拟执业现场”，最终目标是使学生能够像一名成熟的法律顾问或法务人员那样思考和工作。

  三、学情分析

  知识基础：学生已经系统学习了《民法原理》、《合同法基础》等理论课程，对合同成立、生效、履行、违约责任等基本概念有认知；具备初步的法律条文检索和阅读能力。

  能力现状：能将单一法条与简单案例对应，但面对多达数页、条款相互勾连的真实合同时，存在“只见树木，不见森林”的困惑；风险识别点状化、随机化，缺乏系统性；习惯于被动接受“标准答案”，主动构建风险防范体系的意识和能力薄弱；商业意识不足，难以理解条款背后的商业逻辑与博弈。

  心理与兴趣特征：对纯理论讲授易感枯燥，对贴近生活的真实案例和具有挑战性的实践任务表现出强烈兴趣；乐于通过小组协作、角色扮演等方式进行学习；渴望获得能够直接应用于未来工作岗位的“硬技能”。

  综上，本次教学的挑战与机遇并存。挑战在于如何帮助学生跨越从“知道”到“会用”的鸿沟，将分散的知识点整合为应对复杂现实问题的能力。机遇在于学生已具备必要的理论基础，并渴望实践，通过精心设计的阶梯式任务和深度互动的课堂形式，能够有效激发其潜能，实现能力的跃升。

  四、教学目标

  （一）知识目标

  1.精准复述并阐释影响店铺租赁合同法律效力的核心要件，包括但不限于出租人权利基础（产权、转租权）、租赁物合法性（违章建筑、消防验收）、合同形式要求等。

  2.系统梳理店铺租赁合同中的关键商业条款（租期、租金与支付、押金、用途、装修、维修、续租、转租、解除权等）及其常见的法律风险表现形式。

  3.理解“陈述与保证”、“违约责任”、“不可抗力”、“争议解决”等综合性条款在风险防控体系中的功能与设计要点。

  （二）能力目标

  1.审查判断能力：能够独立对一份给定的店铺租赁合同范本或草稿，进行系统性的法律效力审查和商业风险识别，并出具结构清晰、分析有据的书面审查要点。

  2.条款设计能力：能够针对识别出的风险点，起草或修改相应的合同条款，在平衡双方利益的基础上，最大限度地维护设定当事人（出租人或承租人）的合法权益。

  3.谈判与沟通能力：能够在模拟谈判场景中，基于合同审查结果，清晰、专业地向“客户”（模拟对方）解释风险所在，并提出有理有据的修改建议或替代方案。

  4.法律检索与适用能力：在任务驱动下，熟练运用法律数据库，快速定位并准确理解与具体争议点相关的法律、行政法规、地方性法规及司法解释。

  （三）素养与情感目标

  1.培养严谨、审慎、全面的法律职业思维习惯，树立牢固的风险防控意识。

  2.体会商事活动中商业利益与法律风险平衡的重要性，初步建立商业意识。

  3.增强团队协作精神，在小组研讨和模拟对抗中学会倾听、表达与妥协。

  4.感悟法律工作的社会价值，树立职业责任感与伦理观。

  五、教学重点与难点

  教学重点：

  1.合同效力综合判断：引导学生超越对单个无效情形的孤立记忆，学会综合审查权利来源、标的物状况、法定程序等多重因素，对合同整体效力及部分条款效力做出审慎判断。

  2.核心商业条款的风险挖掘与应对：重点突破租金调整机制、装修归属与补偿、优先承租权行使条件、合同解除权触发情形等条款的深度剖析与设计。

  教学难点：

  1.从“风险识别”到“方案设计”的跨越：学生能指出“租金逐年上涨”有风险，但难以设计出兼顾公平性与可操作性的替代方案（如与CPI挂钩、与营业额挂钩的弹性机制）。需要引导其进行创造性思考。

  2.在模拟谈判中实现法律知识与沟通技巧的融合：学生容易陷入纯粹的法条争论，忽略谈判策略、商业礼仪和寻求共赢的解决方案。需通过角色设定和流程控制，模拟真实谈判压力。

  六、教学策略与方法

  1.PBL（项目式学习）：以“为某初创奶茶品牌审查其拟签署的店铺租赁合同”为核心项目，贯穿全程。

  2.案例教学法：使用一个包含典型陷阱与复杂情形的综合性主案例，以及多个用于对比和深化理解的子案例。

  3.协同探究法：学生以“律师团队”形式分组（每4-5人一组），共同研讨、分工协作完成任务。

  4.角色扮演与模拟仿真：设置“承租人律师组”与“出租人律师组”，进行对抗式审查与模拟谈判。

  5.鹰架教学法：教师提供“审查清单”、“条款起草指引”、“谈判要点图”等结构化工具，作为学习支架，随学生能力提升逐步撤除。

  6.多轮次迭代与反馈：设计“个人初查-小组研讨-班级汇报-教师点评-模拟谈判-复盘修订”的循环流程，使学习成果在反馈中不断精进。

  七、教学资源与准备

  教师准备：

  1.主案例材料包：《“沁茶”奶茶店租赁合同》（草案，内含8-10处典型风险点及若干模糊地带）。

  2.辅助案例库：包括因产权不清导致合同无效、因消防问题被责令关闭、装修补偿纠纷、疫情期间租金减免争议等真实司法判例（简化版）。

  3.教学工具：“合同效力审查四象限图”、“租赁合同核心风险雷达图”、“谈判利益权衡矩阵”等可视化思维工具卡片。

  4.多媒体课件：动态呈现合同条款结构、法律关系图、法条演进逻辑。

  5.模拟谈判背景资料：出租方（某商业管理公司）与承租方（“沁茶”品牌）的模拟商业诉求与底线设定。

  6.评价量规：涵盖知识应用、分析深度、文本质量、团队合作、谈判表现等多维度的精细化评分表。

  学生准备：

  1.复习《民法典》合同编通则及租赁合同章。

  2.预习教师发布的《店铺租赁常见法律风险点提示》导读材料。

  3.课前自行分组，并初步了解“沁茶”品牌的商业背景（由教师提供简要介绍）。

  环境与技术支持：具备多媒体投影、可移动桌椅的模拟法庭或实训室，便于小组讨论和角色扮演。接入法律数据库（如法信、北大法宝等）的电脑或平板。

  八、教学过程实施

  第一阶段：情境导入与任务发布（课时1，45分钟）

  1.悬念式开场（5分钟）：教师播放一段短视频，展示一家装修精美但突然闭店、产生纠纷的奶茶店场景。提问：“大家看到这个场景，第一时间会想到哪些可能的法律问题？”引导学生快速联想到租赁合同纠纷。

  2.真实案例锚定（10分钟）：教师呈现“沁茶”品牌创始人（虚拟）的求助信：“我们找到了一个心仪的铺位，业主发来了这份租赁合同，感觉条款很多，心里没底，担心踩坑，请律师团队帮忙把关。”同步下发《“沁茶”奶茶店租赁合同》（草案）。至此，真实、具体、有情感连接的学习情境建立。

  3.任务拆解与能力画像发布（15分钟）：教师发布本项目的终极任务——“出具一份《合同审查意见书》并参与后续合同谈判”。同时，展示一名“合格的法律事务专员”在此项目上应呈现的“能力画像”：精准的法律定位、系统的风险嗅觉、缜密的文本设计、有效的沟通谈判。将宏观任务分解为四个子任务：任务一，合同效力“体检”；任务二，核心条款“排雷”；任务三，防御条款“织网”；任务四，谈判桌上“交锋”。

  4.工具初识与分组准备（15分钟）：教师简要介绍“合同效力审查四象限图”（将效力问题分为“主体资格”、“标的物”、“意思表示”、“形式程序”四个维度）和“核心风险雷达图”（列出租期、租金、装修等关键维度）。学生按照事先分组就座，领取各自小组的“角色卡”（一半小组扮演“沁茶”方律师，另一半扮演出租方商业管理公司方律师），并阅读各自的“客户核心诉求与风险容忍度”机密文件（由教师提供，内容略有不同，以制造信息差和真实的谈判张力）。

  第二阶段：新知探究与协同审阅（课时2-3，90分钟）

  1.任务一驱动：合同效力全方位“体检”（30分钟）

   *个人静默审阅（10分钟）：学生独立阅读合同首部（当事人信息）、鉴于条款、租赁物描述附件等，运用“效力审查四象限图”，从自己角色立场出发，初步标记效力疑点。例如，承租方律师会重点关注出租方是否为产权人或有无转租权证明；出租方律师则可能关注承租方的经营资质。

   *小组协同诊断（15分钟）：组内交换意见，汇总疑点。利用法律数据库，检索《民法典》第705条（租赁期限）、第722条（支付租金）等相关条款，以及《消防法》、《商品房屋租赁管理办法》等，对疑点进行初步的法律分析。教师巡视，不直接给出答案，而是通过提问引导：“对于产权证复印件，我们还需要核实什么？”“如果租赁物是临时建筑，法律后果是什么？”

   *班级汇审与教师精讲（5分钟）：各小组简要报告发现的最关键的一个效力风险点。教师汇总后，进行精讲，重点阐释：A.权利来源审查的链条完整性（产权人-抵押权人-承租人）；B.租赁物合法性审查的多个维度（工程规划许可、消防验收/备案、不属于禁止出租情形）；C.长期租赁合同（如超过20年部分无效）的特殊规定。此环节旨在建立效力审查的“安全底线”思维。

  2.任务二驱动：核心商业条款深度“排雷”（60分钟）

   *聚焦核心条款（5分钟）：教师引导学生将注意力转向合同的实体商业条款部分，指出这是博弈的焦点，也是风险的高发区。

   *“租金条款”解剖示范（20分钟）：教师以合同中的“租金每年固定递增10%”条款为范例，进行深度教学。首先，引导双方律师分析该条款对己方客户的利弊。接着，提出挑战性问题：“对于承租方，固定递增的风险是什么？是否有更公平的方案？”“对于出租方，坚持固定递增的理由是什么？能否接受其他挂钩因素？”引导学生思考租金与消费价格指数（CPI）、同地段市场租金、甚至承租人营业额挂钩的可能性。教师适时引入“情势变更”原则（《民法典》第533条），讨论在极端情况下（如疫情）的适用可能。此过程不仅讲法律，更讲商业逻辑。

   *分组承包与探究（25分钟）：各小组从“装修与复原”、“免租期与计租日”、“维修责任”、“续租优先权”、“转租与分租”、“合同解除条款”等核心条款中，抽签或选择2-3个进行深度“排雷”。要求：a.识别条款原文风险；b.阐明法律依据（找到具体法条）；c.评估风险等级（高、中、低）；d.起草修改建议稿或替代条款。教师提供“条款起草指引”作为支架，并穿梭于各组，进行针对性指导。

   *构建“风险雷达图”（10分钟）：各小组将本组分析的核心条款风险，标注到共享的“核心风险雷达图”上，并简要说明。全体学生由此直观看到一份合同中风险点的分布与集聚情况，形成整体风险观。

  第三阶段：综合建构与模拟实训（课时4-5，90分钟）

  1.任务三驱动：综合性防御条款“织网”（30分钟）

   *理解“防御系统”（10分钟）：教师讲解合同中的“陈述与保证”、“违约责任”、“不可抗力”、“保密”、“争议解决”等条款，虽不直接规定商业利益，但构成了合同的“防御系统”和“安全网”。重点剖析：A.违约责任条款如何与前述核心条款联动设计（如，迟延支付租金、擅自改变用途、擅自转租的具体后果）；B.违约金约定过高或过低的司法调整规则（《民法典》第585条及相关解释）；C.争议解决方式（诉讼vs仲裁）的选择策略与管辖地的约定技巧。

   *系统审查与补强（20分钟）：各小组回归完整合同，系统审查这些防御条款。重点关注：己方客户的义务是否都匹配了明确、合理的违约责任？对方违约时，己方的救济途径是否畅通、有效？争议解决条款是否对己方有利（如主场优势）？根据审查结果，对草案中缺失或薄弱的防御条款进行补强设计。

  2.任务四驱动：模拟谈判桌上“交锋”（45分钟）

   *谈判准备（10分钟）：各小组内部整合前三个阶段的所有成果，形成己方的《谈判策略备忘录》，明确：a.必须坚持的“底线条款”（涉及效力或核心重大利益）；b.可以讨价还价的“核心条款”及己方备选方案；c.可以让步的“次要条款”及交换条件。运用“谈判利益权衡矩阵”工具进行排序。

   *模拟谈判回合（25分钟）：按照事先配对，承租方律师组与出租方律师组进行面对面模拟谈判。设定谈判流程：开场陈述（各自核心关切）→逐条磋商（从争议最大的条款开始）→暂时搁置与交换→总结共识与遗留问题。教师担任调解员或观察员，控制进程，记录各组的策略运用和法理依据。

   *谈判复盘与点评（10分钟）：谈判暂停后，教师邀请1-2对小组分享谈判中最胶着的条款及解决过程。教师进行专业点评，重点表扬运用法律原理创造性地提出解决方案的行为，指出谈判中暴露出的法律理解偏差或沟通策略问题。引导学生理解，合同谈判不仅是权利的争夺，更是利益的平衡和风险的再分配。

  第四阶段：成果固化、迁移与评价（课时6，45分钟）

  1.成果修订与固化（15分钟）：各小组根据模拟谈判的反馈，对己方的《合同审查意见书》草案和修改后的合同文本进行最终修订和定稿。要求审查意见书格式规范、问题描述清晰、法律依据准确、修改建议明确。

  2.展示、互评与迁移（20分钟）：每组选派代表，用3分钟时间展示其最引以为傲的一条风险防控设计或谈判取得的成果。其他小组和教师依据《评价量规》进行现场打分和简短评议。教师提出1-2个变式情境（如：“如果出租人是国有企业，程序上有什么特殊要求？”“如果租赁物涉及招牌位置，条款应如何设计？”），检验学生的知识迁移能力。

  3.总结升华与布置延伸任务（10分钟）：教师以思维导图形式，全景式回顾本次课建立的“店铺租赁合同审查思维模型”：从效力底线到商业核心，再到防御体系，最后通过谈判落地。强调法律人不仅是风险的发现者，更是解决方案的提供者。布置延伸任务：a.每人撰写一篇500字的学习反思，重点剖析一个自己认知转变最大的知识点；b.以小组为单位，寻找一份真实的网络店铺租赁合同范本，用本节课所学方法进行批判性评析，并尝试优化。

  九、教学评价设计

  本课程采用“过程性评价为主、终结性评价为辅”的多元综合评价体系。

  1.过程性评价（占总评70%）：

   *课堂参与度（15%）：观察记录学生在个人思考、小组讨论、班级汇报中的积极性和贡献度。

   *小组协作成果（30%）：根据各阶段提交的“风险雷达图”标注、条款修改草案、《谈判策略备忘录》等进行评价。

   *模拟谈判表现（25%）：依据《谈判评价量规》，从