前期物业服务方案

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前期物业服务方案

根据对「XXXXXXXX」项目的综合分析，以「XXXXXXXX」的前期物业服务需求为基础，作为

「XXXXXXXX」前期物业指导性工作方案，并随着对项目更加深入了解逐步完善。根据我司同类

项目物业管理经脸，将本项目前期物业服务分为两个工作阶段，按不同阶段物业服务侧重点拟定

管理方案，接管脸收阶段主要工作内容如下：

第一阶段接管险收

一、前期准备

（一）签订物业承接查险协议

（二）组建物业管理处，相关人员到位

（三）确定接管险收方案，验收表单齐备

（四）成立验收小组，明确责任分工

二、现场验收

（一）移交图纸、资料：

（二）查险物业共用部位、共用设施设备

（三）问题解决处理

（四）双方签订接管验收文件

（五）接管脸收工作流程

三、物业交接

（一）物业交接、钥匙移交。

（二）资料归档

（三）物业人员上岗、执勤

四、接管脸收阶段工作进度安排

第一节接管验收

一、前期准备

接管验收明确了开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管

理服务责任。物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与

开发建设单位做好接管险收工作.对本项目而言，接管验收是开发建设单位向物业公司移交物业

的过程，标志着物业正式进入使用阶段。

接管脸收工作，对今后物业服务能否顺利开展，有着重要的影响，运用专业的物业管理经

脸及认真、高效的工作理念，在项目接管验收工作中替业主把好质量关，诸项认真核查，发现并

解决物业在建设中存在的各类隐患、缺陷，将为物业整体的良好运转，物业服务工作的顺利开

展打下良好的基础.

（一）签订物业承接查验协议

本项目物业具备承接查验条件后，开发建设单位及时以书面形式通知物业服务企业进行物

业管理接管验收工作。并签订承接查验协议，明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正

常的使用功能，为后期物业服务提供法理依据.

（二）组建物业管理处，相关人员到位

根据此阶段工作任务需求，配备足够的物业服务人员进驻项目开始挂牌工作，准备进行这

一节段的物业接管脸收，具体实施方案如下：

1、本阶段物业服务涉及的相关人员进场，组建物业管理处，其中主要包括项目经理、本项

目及临时调集的工程技术人员、秩序维护人员、消防安防监控人员及部分相关物业服务人员。

2、办公地点的落实，挂牌办公；

3、物资的配备与补充，主要包括电脑、打印设备、桌椅、档案柜、耗材及工具、标识标牌

等日常使用的物资。

4、对物业进场人员进行专项培训，主要包含:

(1)公司文化的培训、管理制度的培训。

(2)针对物业功能特点的物业服务模式的培训.

(3)基本技能培训和考核：相应岗位的专业知识、设备操作技能、岗位职责、工作制度、服

务质量标准、质量考核标准等。

(4)专职岗位技术培训：智能化系统操作使用，主要涉及消防监控岗、共用设备设施运行

岗等岗位人员.

(三)确定接管验收方案，验收表单齐备

按照前期物业工作进度，根据项目建设施工实际情况，对提前拟定的的接管险收工作方案

进行针对性调整，印制验收表单、资料.

(四)成立验收小组，明确贡任分工

1、以本项目工程技术人员为基础，同时调集各个专业、经验丰富的工程技术人员，成立验

收小组。

2、对脸收小组进行分工，多点验收、同步进行，先对符合脸收条件的部位进行查脸、接收,

逐步完成验收工作，合理压缩验收工期，为下一阶段的工作争取时间。根据不同的脸收对象，

组织各专业技术人员，按系统进行验收。

3、明确责任分工，组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：

3.1、泰达时尚购物中心项目施工图纸、设备图纸针对性培训学习，熟悉各项设备设施理论

参数。

3o2、实地勘察现场，掌掂现场情况及设备设施的情况。

3O3、根据前期设备设施试运行阶段收集的相关数据，修订脸收方案，对重点设备或存在隐

患设备，进行仔细查验。

二、现场验收

(一)移交图纸、资料:

图纸资料部分，重点工作是泰达时尚购物中心项目共用设施设备出厂、安装、试验和运行

的合格证明文件的检查、核对，主要包括：

1、工程技术资料

1。1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等

竣工验收资料；

1o2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保聚等技术资料

1.3、地质勘察报告；

1o4、工程合同及开、竣工报告；

□1.5、工程预决算分项清单；

□106、图纸会审记录；

1o7、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

1o8、隐蔽工程验收签证；

1o9、沉降观察记录：

1.10、竣工验收证明书；

1.1R钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

1.12、新材料、构配件的鉴定合格证书；

1.13、水、电、电梯等设备的检脸合格证书；

1.14、砂浆、混凝土试块试压报告；

1。15、供水的试压报告。

2、批文文件:

2。1、电梯使用合格证;

2o2、用电协议书;

2o3、用电许可证;

2.4、用水申请审批表及月供水计划执行表；

2.5、燃气管道使用许可证。

2.6、工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称，负责人，联系人，联系电话

清单；

2.7、城市建设工程竣工验收证书；

2o8、城市建筑消防验收合格证书；

2。9、建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；

3、机电设备资料：

3O1、机电设备出厂合格证；

3.2、机电设备使用说明书（要求中文）；

3o3、机电设备安装、调试报告：

3o4、设备保修卡、保修协议。

如未能全部移交前款所列资料的，开发建设单上应当列出未移交资料的详细清单并书面承

诺补交的具体时限。

（二）查验物业共用部位、共用设施设备

现场查验是接管验收工作的核心内容，查脸重点是对物业的使用功能及安全进行检脸，其

险收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检。接管脸

收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，采用的检险方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、

量、试脸（试机）、对照图纸清点等。

我们将以泰达时尚购物中心图纸、技术资料、各项使用文件为依据，按照国家和本市建筑工

程质量标准和接管验收标准，与开发建设单位代表一起逐项对险收内容进行查验，并作好查验

记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，及时接管.

为规范泰达时尚购物中心的现场查险工作，确保接管物业的质量合格，查验标准如下：

1、主体建筑验收标准

1。1、主体结构：

①外墙不得渗水；

②层面排水畅通、无积水、不渗漏：出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

1o2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料

面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差.

1.3、内墙面:

①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱

满，线条顺直。

1.4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污

渍。

1。5、卫生间地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

1o6、门、窗：

①门开启自如，无晃动和裂建，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形。

1.7、楼梯、扶手：钢、木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。

1o8、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

1.9、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

1。10、油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

1。11、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

1o12、灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常.

1.13、开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

1.14、水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤.

1。15、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，水压达标。

1o16、排水设施安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无

损.

1.17、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计用符，工作正常。

2、共用设施、绿化险收标准

2.1、天台：

①天沟、落水口畅通完好；

②隔热层、防水层完好。

2o2、屋面避雷设施连接牢固。

2O3、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

2.4、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门

开关灵活，安装稳固。

2.5、道路：

①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损饬；

③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

④交通标识线、路牌清楚完好。

2o6、室外消火栓:

①消火栓标识清楚，玻璃完好；

②消防设施配件齐全；

③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

2O7、标志标牌安装牢固，标识清楚。

2.8、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

2.9、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

2。10、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

2。11、化粪池、排水井排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

2.12、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝.

2。13、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

2.14、雕塑、小品牢固，完好，安全。

3、共用设备验收标准

3。1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运

证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

3.2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清

楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

3o3、消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好

无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

3.4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完

好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

3.5、安全监控设备：同消防监控设备.

3.6、空气调节系统设备设施与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完

好无损，安装牢固。

3o7、避雷系统设施与移交清单相符，安装符合规范，标识清楚，设备表面完好无损，安装

牢固.

3o8、车场管理系统道闸开启灵活，无砸车隐患、读卡器感应灵敏，出临时卡正常、交通装

置、标志完好，划线清晰，设备表面清洁无锈蚀，系统攻费、控制软件正常.

3.9、局域网、综合布线：设备接地良好，抗干扰强，交换机、HUB、服务器工作正常，安装

规范，布线规范；INTERNET接入（带宽、传输率）正常；终端数据接口（RJ45）正常。

（三）问题解决处理

1、现场查验中，如发现共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，

存在的问题由物业公司相关人员记录，分别填写《房屋接管验收记录表》、《共用设备设施接管验

收表》，由物业公司、开发建设单位代表共同签字确认。对接管验收中发现的非结构性的质量问

题，物业公司脸收组应在两天内提交“经双方签字的初验结果”给开发建设单位，由开发建设单

位返修、整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

2、建设单位对初检中发现的工程质量不合格项已整改完毕（或与开发建设单位协商确定解

决方法）后，由开发建设单位、物业公司双方在商定的时间内进行复脸，复验合格后物业公司

应在2日内签署验收合格、同意接管凭证《项目接管验收单》，送交开发商以示接管项目已合格

并同意接收，《项目接管验收单》由开发商存档，物业公司留底一份。

3、复脸时工程质量不合格项目整改仍未达标的，由物业公司约定开发建设单位维修整改，

并约定时间再次进行复验，直至合格为止。

4、为不影响房屋的接管，脸收不合格项经整改基本达到要求后，由物业公司签发《项目接

管脸收单》进行接管。经整改后仍达不到验收要求的不合格项，直至整改合格后，再行组织验

收.

5、在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不

能通过。由开发建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到

合格要求、确保使用安全的，再履行验收手续。验收合格后物业公司应向开发建设单位索取加

固补强的措施和复脸结果的记录并存档备查。

（四）双方签订接管验收文件

1、现场查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等

内容书面记录，开发建设单位委派负责人参与现场查脸并共同确认现场查脸的结果.

2、验收完毕后，由物业公司与开发建设单位签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本

情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

（五）接管验收工作流程

三、物业交接

(一)物业交接、钥匙移交。

1、双方签订接管验收文件后即可办理物业交接手续，即由开发建设单位向物业公司移交物

业用房、物业共用部位及共用设备设施。

2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设

施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章

确认。

3、钥匙交接

(1)检查钥匙是否匹配，是否齐全

(2)拿到钥匙时先分清钥匙的用途；

(3)数清每种钥匙的数量，并进行确认；

(4)将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；

(5)按钥匙的用途进行分类、编号、保管。

(二)资料归档

将交接工作涉及的资料归档，资料内容主要包括:验收记录、测试记录、产品与配套件的合

格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，供应商资料、设备设

施保修单、遗留问题处理协议和会议记要、物业交接记录等，建立本项目物业档案库.

(三)物业人员上岗、执勤

物业交接过程中，对已交接的设备设施、场地，组织经培训教育的秩序维护人员及设备设施

运行维护人员上岗工作，提供周密、严格、规范、高效的铁序安全管理服务与设备运行管理服

务。保证已交接的共用部位、设备设施处于有效管理状态，保障泰达时尚购物中心日常公共秩

序井然有序，日常工作的正常进行，设备设施运转正常，购物中心运营稳定。

同时适当调整秩序维护工作重点，准备进入下一阶段装修管理巡查工作。

四、接管验收阶段工作进度安排

根据本项目前期接管验收阶段各项工作