不动产登记代理实务考试试卷及答案

不动产登记代理实务考试试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记B.转移登记C.预告登记D.备案登记【答案】D2.甲以自有房屋设定抵押，抵押权人乙银行申请登记时，应向登记机构提交的主债权合同形式为：A.口头协议B.经公证的借款合同原件C.经双方签字盖章的借款合同原件D.借款合同复印件加盖银行公章【答案】C3.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是：A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据D.登记簿可以随意更正，无需审查【答案】C4.某宗国有建设用地使用权于2020年5月10日办理首次登记，2021年3月5日依法转让并申请转移登记，登记机构应于何时起记载新的权利人？A.受理之日B.记载于登记簿之日C.缴费完成之日D.领证之日【答案】B5.下列关于“异议登记”的表述，错误的是：A.异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效B.异议登记可以阻止登记簿记载的权利人处分不动产C.异议登记由利害关系人单方申请D.异议登记有效期为3个月【答案】D6.不动产登记机构收到登记申请后，发现申请材料不齐全，应当：A.口头告知补正内容B.5日内一次性书面告知补正C.直接驳回申请D.先受理后补正【答案】B7.下列哪项不属于不动产登记代理人的执业禁止行为？A.泄露委托人商业秘密B.同时在两个以上代理机构执业C.接受委托后代为缴纳登记费D.以欺诈手段骗取登记【答案】C8.某夫妻共有房屋，仅丈夫一方到登记机构申请抵押登记，并提供了伪造的妻子同意书，登记机构未尽合理审查义务办理了登记。后妻子主张登记无效，法院应：A.驳回妻子请求，因登记具有公信力B.判决撤销抵押登记C.判决登记机构赔偿全部房价D.判决银行丧失抵押权【答案】B9.下列关于“查封登记”的表述，正确的是：A.由人民法院嘱托登记机构办理B.由公安机关直接办理C.由债权人申请D.登记机构可依职权办理【答案】A10.不动产登记资料查询的主体不包括：A.权利人本人B.继承人C.任意第三人D.诉讼代理人【答案】C11.下列关于“预告登记”转为“本登记”的时限，正确的是：A.自能够进行相应不动产登记之日起1个月内B.自能够进行相应不动产登记之日起3个月内C.自能够进行相应不动产登记之日起6个月内D.自能够进行相应不动产登记之日起12个月内【答案】B12.下列关于“更正登记”的表述，正确的是：A.只能由权利人申请B.登记机构发现错误后可依职权更正，但需通知权利人C.更正登记必须经公证D.更正登记后原证书继续有效【答案】B13.某宗宅基地上房屋已办理首次登记，现房屋倒塌灭失，权利人未申请注销登记，登记机构应：A.依职权直接注销B.公告满15个工作日后依职权注销C.无需处理D.报请上级批准后注销【答案】B14.下列关于“地役权登记”的表述，错误的是：A.地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权登记需供役地与需役地均已登记C.地役权期限不得超过建设用地使用权剩余期限D.地役权可以单独转让【答案】D15.下列关于“不动产登记代理委托书”的表述，正确的是：A.必须公证B.必须手写C.应当明确代理事项、权限和期间D.可由登记机构代为起草【答案】C16.下列关于“权属证书”的表述，正确的是：A.权属证书是物权归属的唯一证明B.权属证书与登记簿不一致时以证书为准C.权属证书遗失后物权消灭D.权属证书是权利人享有物权的证明，但不具有绝对效力【答案】D17.下列关于“在建建筑物抵押登记”的表述，正确的是：A.只能在竣工后办理B.抵押财产范围不包括已完工部分C.应提交建设工程规划许可证D.无需提交测绘报告【答案】C18.下列关于“登记官”的表述，错误的是：A.应通过全国统一考试B.可以拒绝在法律文书上签字C.应依法履行审慎审查义务D.对登记结果终身负责【答案】B19.下列关于“登记费”的表述，正确的是：A.按不动产评估价值比例收取B.住宅类不动产登记费每件80元C.非住宅类不动产登记费每件40元D.异议登记免收登记费【答案】B20.下列关于“登记资料复制”的表述，正确的是：A.任何人可复制全部登记资料B.涉及国家秘密的经申请可复制C.权利人可复制与其不动产有关的全部资料D.复制资料无需加盖查询专用章【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些情形可以申请变更登记？A.权利人姓名发生变化B.不动产坐落发生变化C.不动产面积增加D.不动产灭失【答案】A、B、C22.下列哪些属于不动产登记代理人的义务？A.告知委托人登记风险B.妥善保管委托人提供的原始权属证书C.接受登记机构监管D.以委托人名义在登记文件上签字【答案】A、B、C23.下列哪些登记类型可以由当事人单方申请？A.首次登记B.继承转移登记C.异议登记D.查封登记【答案】B、C24.下列哪些材料属于申请国有建设用地使用权首次登记必须提交的？A.土地出让合同B.土地出让价款缴纳凭证C.权籍调查表D.规划核实意见【答案】A、B、C25.下列哪些情形登记机构应当作出不予登记决定？A.申请登记的不动产权利与登记簿记载冲突B.申请人未提交完税凭证C.申请登记的不动产已被查封D.申请人与权属来源材料不一致且无法补正【答案】A、C、D26.下列关于“抵押权注销登记”的表述，正确的有：A.可以由抵押权人单方申请B.可以由抵押人单方申请C.应提交抵押权消灭的证明材料D.登记机构可依据法院生效法律文书直接办理【答案】C、D27.下列哪些属于不动产登记原始资料？A.登记申请书B.申请人身份证明复印件C.不动产权籍调查成果D.登记官审查表【答案】A、C、D28.下列哪些情形可以申请预告登记？A.预购商品房B.抵押不动产C.不动产买卖协议D.赠与合同【答案】A、B、C29.下列哪些属于不动产登记代理机构的法定设立条件？A.有固定办公场所B.有3名以上登记代理人C.有健全的档案管理制度D.注册资本不少于100万元【答案】A、B、C30.下列哪些行为会导致登记代理人被吊销执业证书？A.伪造申请材料骗取登记B.泄露国家秘密C.私自接受委托收取费用D.因过失导致登记错误造成重大损失【答案】A、B、D三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以________登记为原则，以________登记为例外。【答案】申请；嘱托32.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，法律另有规定的除外。【答案】3033.不动产登记簿采用________形式，实行________管理。【答案】电子；属地34.权利人、利害关系人申请查询登记资料，应当提供________和________。【答案】查询目的；身份证明35.登记代理人执业证书有效期为________年，期满需办理________手续。【答案】5；延续注册36.地役权登记应当在________登记簿上记载，并记载于________登记簿。【答案】供役地；需役地37.查封登记期限不得超过________年，期限届满可以续封________次。【答案】3；138.预购商品房预告登记后，未经预告登记权利人同意，房地产开发企业处分该不动产的，________发生物权效力。【答案】不39.登记机构依职权更正登记，应当书面通知________，公告期不少于________个工作日。【答案】权利人；1540.不动产登记代理委托书应当载明代理人的________、________和________。【答案】姓名；代理事项；权限和期间四、简答题（每题10分，共30分）41.简述不动产登记代理人在接受委托前应履行的尽职调查内容。【答案】（1）查验委托人身份及权属来源材料的真实性、合法性；（2）核实不动产自然状况与权属状况，包括坐落、面积、用途、权利限制、查封、抵押、异议等信息；（3）查询不动产登记簿，确认权利主体、权利类型、权利期限、共有情况；（4）核对完税、缴费情况，确认是否存在欠税、欠费；（5）告知委托人登记风险、流程、时限、费用及所需材料；（6）对委托事项进行法律可行性分析，提示潜在法律纠纷；（7）制作尽职调查报告并由委托人签字确认。42.简述申请在建建筑物抵押登记应提交的主要材料及审查要点。【答案】主要材料：（1）抵押合同与主债权合同原件；（2）建设工程规划许可证、施工许可证；（3）土地出让合同及土地出让价款缴清凭证；（4）房屋已完工部分的测绘报告；（5）建设工程承包合同及工程进度说明；（6）抵押人、抵押权人身份证明；（7）董事会或股东会同意抵押的决议（公司法人）。审查要点：（1）抵押人是否为建设用地使用权人；（2）规划许可与施工许可是否齐全、有效；（3）已完工部分是否已办理首次登记或具备首次登记条件；（4）抵押财产范围是否明确，是否包含土地使用权；（5）抵押率是否符合金融监管要求；（6）是否存在查封、异议等限制；（7）申请主体与合同主体是否一致；（8）材料签字盖章是否完整、日期是否逻辑一致。43.简述登记机构办理继承转移登记时对继承材料的审查流程。【答案】（1）接收申请：核对申请人身份，查验不动产权属证书；（2）形式审查：核查死亡证明、亲属关系证明、遗嘱、继承协议等是否齐全；（3）法定继承情形：审查全部法定继承人范围，确认是否遗漏；（4）遗嘱继承情形：审查遗嘱形式是否符合《民法典》规定，是否经过公证；（5）公证继承：核验继承权公证书或遗嘱公证书的真实性，登录公证协会验证系统；（6）非公证继承：要求全部法定继承人到场签字，对放弃继承的须提交放弃声明并现场见证；（7）公告程序：对无法提供公证书且存在争议的，告知申请人通过诉讼解决；（8）出具审查意见：材料齐全、无异议的，5日内记载于登记簿；材料不足或存在争议的，一次性书面告知补正或不予受理并说明理由。五、综合应用题（共60分）44.案例：甲公司于2020年6月通过招拍挂取得A地块国有建设用地使用权，面积10000平方米，用途为商服，出让年限40年，出让金1亿元已缴清。2020年8月取得《建设工程规划许可证》，2021年2月取得《建筑工程施工许可证》，并开始建设商业综合体。2021年10月，甲公司因融资需要，与乙银行签订《固定资产借款合同》，借款5亿元，期限3年，年利率5%，并以A地块及在建工程设定抵押。2021年10月15日，双方共同向B市不动产登记中心申请在建建筑物抵押登记。经核查，截至申请日，项目已完工建筑面积20000平方米，占规划总建筑面积40000平方米的50%；已投入工程款2亿元；A地块及在建工程无查封、无预告登记、无异议；甲公司提供了土地出让合同、出让金票据、规划许可证、施工许可证、测绘报告、抵押合同、主债权合同、公司同意抵押的董事会决议、营业执照、公章、法定代表人身份证明等材料。问题：（1）登记机构是否应当受理？说明理由。（6分）（2）若受理，抵押财产范围如何确定？（6分）（3）登记机构应在何时完成记载？若发现甲公司提交的测绘报告面积与规划许可面积不一致，应如何处理？（8分）（4）若2022年3月项目竣工并办理建筑物所有权首次登记后，甲公司与乙银行拟将原在建建筑物抵押登记转为建筑物抵押登记，应提交哪些材料？是否视为新设抵押？（10分）【答案】（1）应当受理。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第65条，已办理国有建设用地使用权首次登记，取得规划、施工许可，并已完工部分具备测绘成果，符合在建建筑物抵押登记条件；材料齐全，申请主体一致，无限制情形。（2）抵押财产范围包括：A地块全部国有建设用地使用权面积10000平方米及其上已完工在建建筑物20000平方米，以及后续新增在建部分（若合同约定包含）。登记簿附记栏应注明“抵押范围包括已完工及后续续建部分，具体以抵押合同约定为准”。（3）登记机构应自受理之日起30个工作日内完成记载。发现测绘报告面积与规划许可面积不一致，应一次性书面告知补正：要求甲公司委托具有测绘资质的机构重新测绘并出具说明，或由规划部门出具确认意见；补正期间不计入办理时限。若差异系规划调整导致，应提交规划变更文件；若差异系测绘错误，应更正测绘报告。补正后符合要求的，继续办理。（4）应提交：1.不动产登记申请书；2.原在建建筑物抵押登记证明；3.建筑物所有权首次登记证明；4.抵押合同变更协议（或原抵押合同补充条款），明确抵押财产变更为已登记建筑物及土地；5.竣工验收备案表；6.测绘成果报告（实测）；7.营业执照、身份证明、公章；8.董事会同意继续抵押的决议。不视为新设抵押，属于抵押财产范围变更登记，登记簿在“抵押设立时间”栏保留原登记时间，仅在“抵押财产”栏更新为已建成建筑物，确保抵押权顺位连续。45.计算题：丙先生于2015年购买一套商品住房，建筑面积120平方米，套内面积100平方米，分摊共有面积20平方米，购房合同价180万元。2023年丙先生欲以该房屋设定抵押向丁银行申请贷款，评估机构确定房屋现值为300万元，银行按评估值60%放贷。（1）计算丁银行可发放的最高贷款额度。（3分）（2）若抵押登记费按住宅每件80元收取，丁银行与丙先生约定登记费由借款人承担，则丙先生应缴