解析选址岗位面试常见题及答案

解析选址岗位面试常见题及答案你去一个新区域做3个月的选址拓展，怎么快速切入工作？首先到岗第一天我不会着急跑店，先花3天时间做全域的基础信息梳理，第一步是拉取公司近3年在同级别城市的所有开店数据，把门店按营业额分成S、A、B、C四个等级，每个等级抽20家样本，拆解出核心适配指标：比如S级店周边300米范围内是不是同时覆盖了地铁口+写字楼底商+1个以上成熟社区，工作日早高峰7-9点的客流结构里上班族占比是不是超过60%，周边500米范围内同品类头部品牌的客单价和我们的价差是不是控制在15%以内，这些指标不是凭空拍的，是从已跑通的模型里抠出来的，到了新区域所有的判断都要往这个基准上靠，不能凭感觉说哪个位置好。第二步是对接当地的商管团队、房产中介和本地的行业协会，我一般会提前准备3套合作方案，针对中介的是开单奖加后续流水提成，只要他们推的位置最后开店满6个月评分在B级以上，额外给相当于首月营业额1%的奖励，比行业常规的佣金高20%，而且我会先拉一个5人左右的核心中介群，当天就请他们喝奶茶聊需求，把我们的选址标准拆成普通人能听懂的话，比如不说“客流密度”，就说“早上8点站在店门口数，10分钟内能过200个拎包赶地铁的年轻人就行”，降低他们的沟通成本，最快3天就能收到第一批有效铺源信息。针对商管的话，我会提前带好公司已经开店的城市里，和同级别商管合作的坪效数据，比如我们在万达的门店平均坪效比同层餐饮平均高30%，能给商管拉整体营收，还有我们的品牌宣传资源，比如线上公众号百万粉丝的门店曝光，这些都是谈合作的筹码，不是上来就问人家有没有空铺、租金能不能便宜，先给对方看我们能带来的价值，商管那边通常会主动把他们手上预留的优质位置放出来，甚至愿意给前3个月的租金减免。第三步是做区域的热力图分层，我会用百度地图热力图、大众点评消费热力图还有本地的外卖订单热力图三个数据叠在一起看，先把整个区域分成红、黄、蓝三个等级，红色区域是三个热力图都排在前20%的板块，比如核心商圈、地铁换乘站周边、产业园区集群，这些是我第一个月重点跑的区域，黄色区域是有1-2个热力指标达标的，比如刚交付的大型社区、新建的写字楼群，这些作为储备地块，第三个月再重点跟进，蓝色区域是三个指标都靠后的，直接排除，不用浪费时间。跑完热力图之后我会做板块的竞品筛查，比如红色区域里如果已经有3家以上我们的同品类头部品牌，而且每家的大众点评评分都在4.5分以上，周边的商铺空置率低于5%，那这个区域基本已经饱和，我不会再硬挤进去，除非碰到特别合适的转租铺，不然优先找那些有消费潜力、但同品类供给还没跟上的空白板块，比如某个产业园有2万上班族，周边只有2家咖啡店，客单价都在35以上，我们的客单价是28，那这个地方就是优先级最高的目标。第一个星期结束我会拿出整个区域的选址地图，标出来10个重点踩点的板块，然后每天跑点的时候做“三录”：第一录客流，每个意向点位我会分工作日、周末各蹲点3次，每次1小时，分别数早中晚三个时段的客流，还要记客流结构，比如多少是学生、多少是上班族、多少是居民，拿着计数器数，不能靠估算，比如我们做快餐的话，一个点位中午11点到12点的客流里，如果上班族占比不到50%，那就算总人流再大也没用，因为学生和居民的午餐消费频次和客单价都达不到我们的要求。第二录配套，周边300米有没有地铁口、公交站，500米内有多少个写字楼、社区、学校，有没有停车场，非机动车能不能停到店门口，这些都要拍照片录到系统里，比如很多老商圈的底商门口不让停电瓶车，那做外卖的话骑手取餐不方便，单量至少会掉20%，这个问题很多人容易忽略，我每次都会专门问周边的店主或者保安，确认停车政策。第三录成本，除了明面上的租金、物业费、转让费，还要问清楚水电费是商用还是民用，有没有递增，每年递增多少，进场费要多少，能不能做明火，排烟管道有没有预留，装修的时候物业有没有额外的要求，比如有些商管要求装修必须用他们指定的团队，成本会比外面高30%，这些隐性成本都要算到回本周期里，比如一个铺租金每月1万，但是隐性成本加起来每月要多花3000，那实际相当于租金1.3万，回本周期可能就要从6个月拉长到8个月，要是超过我们的最高回本周期12个月，这个铺直接pass。第二个月我会重点做铺源的尽调和谈判，每个意向铺我都会找周边3个以上的店主聊，问他们这个位置之前是做什么的，为什么关门，周边的人流最近一年有没有变化，房东或者商管的人品怎么样，会不会乱涨房租，比如之前我在一个城市看铺，中介说那个位置之前做奶茶店做了半年就转了，我问旁边的便利店老板才知道，那个地方每年夏天都会淹水，一下大雨店里就进水，根本没法做生意，要是没问清楚直接签合同，最后亏的就是自己。还有要查这个铺的产权性质，是不是商业用地，能不能办营业执照和食品经营许可证，有些住宅底商是不能做餐饮的，哪怕房东说没问题也不能信，必须去当地的政务服务中心问清楚，不然装修完了证办不下来，前期投入全打水漂。谈判的时候我一般会准备至少3个备选铺，不会盯着一个铺死谈，比如我看上A铺，我就先去谈B和C，把B和C的租金、优惠政策都谈得差不多了，再回头找A铺的房东，说我已经有两个备选了，你这边要是能给我同样的优惠，或者租金再降5%，我就签你家，房东一般都会让步，而且我会把租期尽量签长，至少3年，租金递增尽量压到每年3%以内，还要加免责条款，比如如果因为政府拆迁、商管改造导致我们没法营业，房东要退还剩余租金，还要赔偿我们的装修损失，这些条款都要写进合同里，不能口头约定。第三个月我会完成3个符合标准的铺位签约，同时储备至少5个意向铺，给后续的开店预留空间，临走之前我会把整个区域的选址报告整理好，包括每个板块的热力数据、竞品分布、租金水平、优质中介和商管的联系方式，还有所有看过的铺源的评估记录，让接岗的人来了就能直接用，不用再重新跑一遍。怎么判断一个选址是好还是坏，有没有具体的评估模型？我自己用的是“五维加权评估模型”，五个维度分别是客流匹配度、区位配套、成本结构、竞争环境、发展潜力，每个维度占不同的权重，总分100分，80分以上是S级铺，70-80是A级，60-70是B级，60分以下直接淘汰。第一个维度是客流匹配度，占40%的权重，是最核心的指标，不是说人流越多越好，而是人流和我们的目标客群匹配度越高越好。比如我们做面向20-35岁年轻人的新式茶饮，那一个点位周边300米范围内，这个年龄段的人群占比如果超过70%，这一项就能拿满分，要是占比不到40%，哪怕每天有一万人路过也没用。具体测算的时候我会拆成三个小指标：一是客流总量，工作日日均客流低于3000人次、周末低于5000人次的，直接扣一半分；二是客流结构，目标客群占比每低10%扣5分；三是客流停留时长，比如路过的人是不是有进店消费的可能性，像主干道旁边的铺，大家都是赶路的，停留时长不到10秒，那就算人流大，转化率也会很低，这种情况就要扣10分以上。我之前碰过一个位置，在地铁出口的正对面，每天人流过万，但是那个地方是快速通道，大家出了地铁都直接往写字楼走，根本不会停下来，我蹲点数了3天，100个路过的人里只有2个会往两边的店铺看，最后这个铺我直接pass了，后来旁边开了家奶茶店，不到3个月就关了，就是只看人流不看停留时长踩的坑。第二个维度是区位配套，占20%的权重，拆成可达性和场景互补两个部分。可达性就是消费者能不能方便地到店里，比如离地铁口步行超过5分钟的，扣5分，门口没有非机动车停放点的扣3分，要绕路或者过红绿灯才能到的扣4分，比如一个铺在马路对面，中间有隔离带，消费者要走100米的天桥才能过来，那实际到店的人流至少会少30%，这个是很现实的问题。场景互补就是周边的业态能不能给我们带客流，比如周边有便利店、咖啡店、快餐店，大家吃完饭可能顺便来买杯奶茶，或者逛完便利店来买个小吃，这种互补性强的话可以加5分，如果周边都是五金店、建材店，和我们的消费场景完全不搭，就要扣5分。还有一个很重要的点是展示面，店铺的门头宽度低于3米的，扣5分，门头被树或者广告牌挡住的，扣8分，因为消费者看不到你的店，自然不会进来，我之前选的一个S级铺，门头宽度有6米，晚上灯亮了之后整条街都能看到，开业第一个月的自然客流就比旁边的店高40%，展示面的作用比发多少传单都管用。第三个维度是成本结构，占20%的权重，核心看静态回本周期，我们的标准是12个月以内，回本周期每多1个月扣3分，超过18个月的直接不及格。算成本的时候不能只算租金，要把所有的成本都加进去：首先是固定成本，租金、物业费、水电费、人员工资，这些每个月固定要花的钱，然后是前期投入，转让费、进场费、装修费、设备费，还有办理证照的费用，然后用每月的预估净利润除以前期投入，算回本周期。预估净利润不能往高了估，要按最差的情况算，比如预估客流打8折，客单价按最低的算，成本按最高的算，这样算出来的回本周期才是靠谱的，要是按最好的情况算，最后实际经营的时候很容易达不到预期。比如一个铺前期投入20万，每月预估净利润2万，那回本周期是10个月，这一项就能拿满分，要是每月净利润只有1万，回本周期20个月，这一项就只能拿0分。还有租金占营业额的比例，我们的警戒线是20%，如果租金占比超过20%，就算其他条件再好也不能要，因为一旦营业额下滑，首先吃掉利润的就是租金，很容易就亏损，比如一个店每月营业额10万，租金就要3万，占比30%，那就算其他成本控制得好，净利润也很难超过10%，稍微有点风吹草动就会亏钱。第四个维度是竞争环境，占15%的权重，主要看周边的竞品数量和竞争力。首先是同品类竞品的数量，周边500米范围内超过3家头部品牌的，扣5分，超过5家的扣10分，因为市场已经饱和了，你再进去就要花很大的代价抢客户，很难做起来。然后看竞品的经营情况，要是周边的竞品大众点评评分都在4.5分以上，而且经常排队，说明这个区域的需求很旺盛，但是竞争也很激烈，这时候就要看我们的差异化优势，比如我们的客单价比他们低10%，或者我们有独家的产品，那可以考虑进，要是我们和竞品比没有任何优势，就直接放弃。还有一种情况是周边没有同品类的店，这时候不能高兴得太早，要先搞清楚是空白市场还是大家都不愿意来，比如这个地方之前开了3家同品类的店都倒闭了，那肯定是有问题，就要仔细排查原因，是客流不行还是消费能力不够，不能盲目进去做第一个吃螃蟹的人，大部分时候第一个死的都是吃螃蟹的。我之前在一个新的产业园看铺，周边没有同品类的快餐店，我以为是空白市场，后来问了产业园的保安才知道，园区有自己的食堂，饭菜比外面便宜一半，而且公司给员工发餐补，只能在食堂用，外面的店根本没生意，还好我提前问了，不然进去肯定亏。第五个维度是发展潜力，占5%的权重，看这个区域未来3-5年的规划，比如周边有没有正在建的写字楼、社区、地铁口，要是有的话可以加3-5分，要是这个区域正在拆迁，或者规划的是工业区，没有居住和商业配套，就要扣3分。比如我之前选过一个铺，当时周边的写字楼只入住了30%，租金也比较便宜，我查了政府的规划，这个地方是重点打造的商务区，未来2年还有5栋写字楼要交付，我就建议公司签了5年的合同，第二年写字楼入住率到了80%，我们的营业额翻了3倍，租金还是原来的价格，光租金成本每年就省了十几万。还有要注意规划的落地性，不能听中介或者房东说未来要建地铁就信，要去政府的官网查正式的规划文件，看有没有明确的建设时间和通车时间，要是还在规划阶段，没有明确的时间表，那这个利好就不算数，不能作为评估的依据。这个模型我用了5年，选出来的铺开业后的成功率在90%以上，很少有亏钱的，关键是每个指标都要量化，不能凭感觉打分，比如客流结构必须是蹲点数出来的，租金必须是写进合同里的，所有的数据都要有依据，不能拍脑袋。如果我们给你的选址指标是半年开5家店，你怎么完成？如果最后没完成你觉得可能是什么原因？我会先把指标拆解到每个月，不是平均分配，而是前紧后松，第一个月完成2家，第二个月2家，第三个月1家，剩下3个月做备案和调整，避免中间出现意外情况耽误时间。首先拿到指标的第一周，我会先和运营、招商部门对齐开店的标准，比如这5家店是都要开在核心商圈，还是可以有社区店，每家店的面积要求是多少，预算是多少，有没有特定的区域要求，比如必须覆盖某几个行政区，这些标准先对齐，避免后面选出来的铺不符合公司的要求，浪费时间。然后我会盘点手里的资源，之前合作过的中介、商管、房东，把开店需求同步给他们，设置阶梯式的奖励，第一个月推的铺成功签约的，佣金多给20%，第二个月多给10%，第三个月按正常标准，激励他们优先把好的铺源推给我。第一个月我会把80%的精力放在核心商圈的优质铺源上，重点盯那些正在转让的门店，尤其是经营不善的同品类门店，这些店一般装修、设备都齐全，转让费也可以压得很低，而且之前做的是同品类，证照都齐全，接手之后最快半个月就能开业，能节省很多时间。比如之前我找过一个正在转让的奶茶店，原来的老板做了半年亏了20万，急着转出去，我把转让费从15万谈到了8万，而且他的装修和我们的风格差不多，稍微改一下门头就能用，证照直接变更就行，从签约到开业只用了12天，比正常的开店速度快了一半。除了转让铺，我会同时对接3家以上的商管公司，重点谈他们的预留铺和即将到期的铺，比如有些商管的铺还有1个月到期，原来的商户不续租了，我就提前和商管谈好，只要原商户一搬走，我们就进场，无缝衔接，不用等空铺出来再找。还有我会和公司的运营部门配合，提前把开店需要的证照材料、装修方案、设备都准备好，只要铺位一签，马上就能走流程，不用等签约之后再准备，能节省至少半个月的时间。第二个月我会把重点放在次核心商圈和大型社区周边，这些地方的铺源相对多一些，竞争也没有核心商圈那么激烈，我会用之前的评估模型快速筛选，符合B级以上标准的就马上进入谈判流程，同时我会每周开一次资源对接会，把合作的中介、商管都拉过来，同步我们的需求，解决他们推铺过程中的问题，比如他们不确定某个铺符不符合要求，我当天就去现场看，24小时之内给反馈，不会让他们等很久，提高他们的推铺积极性。第三个月如果已经完成了5家的指标，我就多找3-5个储备铺，作为后续的备选，如果还差1-2家，我就适当放宽一些非核心的标准，比如原来要求门头宽度3米，现在可以放宽到2.5米，原来要求回本周期12个月，现在可以放宽到15个月，但是核心标准不能动，比如客流匹配度必须达标，租金占比不能超过20%，不能为了完成指标就选不好的铺，不然最后开店亏了，反而更麻烦。如果最后没完成指标，我觉得大概率是三个原因，第一个是前期的需求对齐出了问题，比如公司突然调整了开店标准，原来选的铺不符合新的要求，或者预算砍了，原来能接受的租金现在接受不了，这种情况是最常见的，所以我会每周和上级同步一次选铺的进度，有任何标准调整都第一时间知道，及时调整方向。第二个是外部的不可控因素，比如看上的铺被别人高价抢走了，或者商管那边临时变卦，把铺给了关系户，或者某个区域突然出了规划调整，原来能做餐饮的现在不能做了，这种情况就要靠足够多的备选铺来应对，我手里一般会同时有10个以上的意向铺，就算黄了2-3个，还有其他的可以顶上。第三个是我自己的工作没做到位，比如资源拓展不够，铺源量不够，或者谈判的时候没谈下来，这种情况我会每周做复盘，看看这周跑了多少个铺，有多少个符合标准，谈判卡在哪了，是租金太高还是房东不愿意让步，然后针对性地调整，比如租金谈不下来就找商管要免租期，或者谈流水倒扣的模式，租金按营业额的10%交，比固定租金更灵活，很多商管也愿意接受。碰到优质铺位，但是租金比你的预算高20%，你会怎么处理？我不会直接放弃，也不会直接答应，先做3件事再决定。第一件事是重新测算这个铺的营收上限，看看高出来的租金能不能通过更高的营业额覆盖掉。比如原来的预算是每月租金1万，现在要1.2万，一年多花2.4万，那我就要算这个铺的预估营业额能不能比普通铺高30%以上，如果能的话，多出来的利润完全可以覆盖租金成本，那就可以考虑。我之前碰过一个铺，租金比预算高25%，但是那个位置是地铁口的第一个铺，客流比旁边的铺高50%，展示面也比其他铺好，我算下来营业额至少能比普通铺高40%，多出来的租金只占多出来的利润的20%，完全划算，最后就签了，开业之后实际营业额比预估的还高20%，第一个月就盈利了。测算的时候我会算这个铺的“租金效率比”，就是每1块钱的租金能带来多少营业额，我们的标准是1:5以上，就是1块钱租金至少要带来5块钱的营业额，要是这个铺虽然租金高20%，但是租金效率比能到1:6，那比那些租金便宜但是效率只有1:3的铺划算多了。比如一个铺租金1万，每月营业额5万，租金效率比1:5，另一个铺租金1.2万，每月营业额8万，租金效率比1:6.6，明显后者更划算，不能只看租金的绝对值。第二件事是和房东谈非租金的优惠，抵消高出来的租金成本。比如租金高20%，那我就要求给3个月的免租期，相当于一年的租金实际只需要付9个月，算下来平均每个月的租金只高了5%，完全在可接受范围内。或者要求租金前半年按原预算付，后半年再按涨后的价格付，给我们留足爬坡期，等营业额上来了再承担高租金。还有可以谈流水倒扣的模式，比如基础租金按预算的1万付，要是营业额超过10万，再给房东额外10%的流水分成，这样房东的收益和我们的经营情况绑定，他也愿意接受，我们也不用一开始就承担太高的固定成本。如果是商管的铺，还可以谈免物业费、免进场费、免费给我们做商场的广告位宣传，这些优惠折算下来也能抵不少钱，比如商管给一个价值5000元的月度广告位，相当于每个月省了5000的营销费用，完全能覆盖高出来的2000租金。第三件事是找其他的成本压缩空间，比如转让费能不能压低，比如原来的转让费是10万，现在谈到7万，省下来的3万相当于15个月多出来的租金，完全能覆盖。或者装修的时候能不能利用原有铺的基础，比如原来的水电、排烟都已经做好了，装修费能省5万，也能抵消高租金的成本。还有和运营部门沟通，看看这个铺能不能做一些高毛利的产品，或者增加外卖、自提的比例，提高整体的利润率，比如普通店的外卖占比是30%，这个铺因为位置好，外卖单量高，能做到50%，整体利润率能提高5%，多出来的利润也能覆盖租金成本。如果这三件事都做了，还是没法覆盖高出来的租金，或者测算下来营业额根本达不到能覆盖租金的水平，那我就果断放弃，不能因为觉得是优质铺就硬上，不然最后租金占比太高，挣的钱都给房东打工了，没必要。我之前见过很多人，看到好位置就头脑发热，不管租金多高都要拿，最后开业之后每个月赚的钱都不够交租金，干了半年就关门了，反而亏了几十万。怎么看待选址岗的灰色收入，如果你碰到中介给你返点，你会怎么处理？首先我很清楚，选址岗的核心价值是给公司选到能赚钱的铺，不是拿那点返点，拿返点是捡了芝麻丢了西瓜的事，而且一旦被发现，不仅工作没了，整个行业的口碑都坏了，以后根本没法在这个圈子里混，完全不值得。我之前接触过很多中介，都会明里暗里说给返点，比如谈租金的时候帮我抬一点，或者把不好的铺推给我，给我1-2个月的租金作为返点，我一般都会直接拒绝，而且明确告诉他们，只要你推的铺符合我们的标准，我会优先选你的，佣金我也会帮你申请最快时间结算，但是要是搞返点这种事，我们以后就不用合作了。其实中介也愿意和我这种人合作，因为不用搞那些歪门邪道，只要推好铺就能赚钱，反而效率更高。而且我在工作的时候会主动避免可能的利益冲突，比如谈价格的时候从来不会一个人去，都会和公司的招商或者财务同事一起去，谈判的过程全程录音，所有的报价都留书面记录，租金、转让费这些都要对比周边3个以上同类型铺的价格，确保我们拿到的是市场价，不会出现我和中介串通抬价的情况。每个铺的评估报告我都会全公司同步，所有的数据都公开透明，谁都可以查，这样也能避免别人的误会。我之前在之前的公司，有个中介给我推了一个铺，各方面条件都很好，价格也比市场价低5%，我选了之后，中介私下给我转了2万块钱，说感谢我选他的铺，我当时就退回去了，然后告诉我们领导，说这个中介很靠谱，以后可以长期合作，后来那个中介给我们推了十多个好铺，给公司省了一百多万的成本，我也因为业绩好拿了几十万的奖金，比那2万返点多得多，而且自己也心安理得，不用担惊受怕。我一直觉得，做选址这行，口碑比什么都重要，你选的铺个个都能赚钱，公司信任你，中介、商管也愿意和你合作，以后不管走到哪里都有饭吃，要是为了那点返点选差的铺，最后公司亏了钱，你自己的名声也臭了，得不偿失。如果选址开的店，开业之后连续3个月营业额不达预期，你会怎么复盘，问题可能出在哪？首先我不会先推卸责任，第一时间到店里蹲点3天，从早到晚看实际的经营情况，再和之前选址的评估数据做对比，一个一个指标排查。首先查客流数据，是不是和之前测算的一样，比如之前测算工作日每天客流3000人，现在实际是不是只有2000人，要是客流少了，就要找原因，是周边的路修了，大家过不来，还是地铁口改了出口，人流方向变了，还是之前蹲点的时候是节假日，人流比平时多，测算的时候高估了。我之前碰到过一个情况，选铺的时候是夏天，周边的写字楼都在上班，人流很大，开业之后正好是过年，写字楼都放假了，人流少了一半，运营那边以为是选址的问题，我蹲点看了3天，和周边的店主问清楚了，每年过年前后半个月都是这样，等过完年人流就回来了，后来过完年营业额果然就达标了，虚惊一场。如果客流和之前测算的一样，那就要看转化率，就是路过的人有多少进店消费，比如之前预估转化率是5%，现在实际只有2%，那就要找转化率低的原因，是不是门头被挡住了，消费者看不到，还是门口的台阶太高，大家不愿意上来，还是周边的竞品搞活动，把客户抢走了，或者是门店的产品、定价不符合周边客群的需求，比如周边都是上班族，需要高性价比的快餐，我们的客单价太高，大家消费不起，那就是运营的产品定位有问题，不是选址的问题。比如之前我们开了一家咖啡店，选址的时候测算周边的上班族有2万人，客单价25元应该没问题，开业之后发现周边的上班族都是工厂的工人，他们平时只喝10块钱的奶茶，不喝咖啡，那就是我们前期的客群画像没摸清楚，客流匹配度出了问题，是选址的责任，那我就要马上找备选的铺，帮门店迁址，减少损失。如果客流和转化率都没问题，那就要看客单价和复购率，是不是客单价比预估的低，还是复购率上不去，这些大多是运营和产品的问题，比如产品不好喝，服务不好，大家来了一次就不来了，这种情况我会和运营部门一起调整，比如针对周边的客群做优惠活动，推出性价比高的套餐，提高复购率。排查完之后，我会出一个详细的复盘报告，分清楚哪些是选址的问题，哪些是运营的问题，如果是选址的问题，比如我之前的测算错了，客流或者消费能力达不到要求，那我会马上启动备选方案，要么和房东谈降租金，要么找新的铺位搬迁，尽量把公司的损失降到最低，而且会把这个问题记到我的选址错题本里，以后再选铺的时候避免再犯同样的错误。如果是运营的问题，我也会配合运营部门调整，比如给他们提供周边客群的消费习惯数据，周边竞品的经营情况，帮他们做针对性的运营策略。我之前选过一个社区店，开业第一个月营业额只有预估的60%，我蹲点了3天，发现是因为周边的居民还不知道我们店开了，而且我们的产品都是面向年轻人的，但是周边的居民中老年人比较多，我就和运营部门一起调整，推出了适合老年人的早餐套餐，然后在社区里搞试吃活动，发优惠券，第二个月营业额就涨了50%，第三个月就达标了，很多时候不是选址错了，是前期的经营策略没跟上，只要及时调整就能做起来。你之前选过的最成功的铺是什么样的，能不能具体说说过程？我之前在苏州给一个茶饮品牌选铺，那个铺是在工业园区的一个地铁换乘站旁边，当时很多人都不看好，因为那个地方旁边是一个正在建设的商业体，周边的写字楼入住率只有40%，很多铺都空着，租金虽然便宜，但是大家都觉得人流不够，做不起来。我当时为什么会选这个铺，首先我查了苏州工业园区的规划，这个换乘站是1号线和3号线的换乘点，每天的客流量超过10万人次，而且那个在建的商业体半年后就要开业，周边还有3栋写字楼正在装修，预计半年后入住率会到80%，有接近5万的上班族。然后我蹲点测了客流，当时虽然写字楼入住率只有40%，但是早高峰7-9点，地铁口的客流有1.2万人次，其中80%都是20-35岁的年轻人，和我们的目标客群完全匹配，而且周边500米范围内只有1家咖啡店，没有其他的茶饮店，竞争非常小。然后我和商管谈租金，当时因为商业体还没开业，商管给的租金是每月8000，我谈了3个月的免租期，而且签了3年的合同，租金每年递增只有2%，比周边的铺租金便宜30%。我当时测算的回本周期是8个月，因为前期有免租期，投入只有装修和设备费15万，预估第一个月营业额3万，第二个月4万，第三个月5万，半年后商业体开业，营业额能到8万。开业之后，第一个月的实际营业额是3.2万，比预估的还高，第二个月就到了4.5万，第三个月5.8万，半年后商业体开业，周边的写字楼都住满了，营业额直接冲到了12万，扣除所有成本，每月净利润有5万，3个月就回本了，现在这个店已经开了3年，每年的净利润都在60万以上，是整个苏州区域盈利最高的店之一。当时很多人说我运气好，其实不是，我前期做了很多工作，我去政府的官网查了地铁的客流量数据，查了周边写字楼的招租情况，甚至去问了那些写字楼的物业，有多少企业已经签约了，都是什么类型的企业，员工的年龄结构是什么样的，我还蹲点了整整一个星期，每天数早中晚的客流，问那些路过的年轻人平时喝不喝奶茶，能接受的客单价是多少，所有的数据都确认没问题了才决定拿的。这个铺后来还成了我们的标杆店，很多商管都主动找我们合作，说我们选位置眼光准，因为我们在那个商业体还没开业的时候就进去了，带了客流，后面商业体开业之后，我们的店也成了引流店，商管给了我们很多免费的宣传