设计管理制度

设计管理制度

总工室

目录

第一章、总则

第二章、设计委托制度

第三章设计方案评审制度

第四章设计阶段管理与跟踪制度

第五章图纸审核内容和规定

第六章成本控制制度

第七章设计修改、变更制度

第八章材料、设备选用

第九章资料管理

第一章总则

一、为强化设计管理，增进项目设计管理原则化、规范化，提高

管理水平，保证设计成果口勺科学、合理、经济和创新，使地区企业开

发项目获得最佳的投资效益，特制定本制度。

二、总工室是地区企业规划设计、技术管理与施工管理的归口部

门，其工作内容贯穿房地产项目开发的全过程，包括为可行性研究提

供技术征询、编制设计任务书、外委各阶段和各专业设计、管理和协

调设计合作单位、配合处理各报建阶段的技术问题、组织协调各专业

和工种、办理施工图审查、组织技术经济评审和设计优化、为招投标

提供技术规定、组织设计变更和修改、处理施工中出现的技术问题和

项目设计管理后评估等。

三、总工室实行部门负责人领导下口勺项目建筑师负责制，总工室主

任负责为集团企业决策实行的项目指定由一位项目建筑师和其他专业

有关配合人员构成设计管理项目组，项目建筑师负责项目平常设计工

作的管理、统筹和协调，并承担项目设计技术责任，总工室主任有权

根据项目建筑师口勺工作状况对项目建筑师进行调整。

第二章设计委托制度

一、小区规划设计、小区建筑设计、小区景观设计、单体建筑设

一、住宅小区规划方案、单体建筑设计方案、园林绿化设计方案、

会所（或售楼部）等大型公共空间装修设计方案和精装修交楼原则设

计方案的评审，由总工室组织设计单位、营销筹划部、开发部和上述

各部门主管副总经理、项目总经理和有关专家构成的方案评审小组进

行评审，并由地区企业总经理和集团总裁审定确认后方可进行下一阶

段设计。方案评审的详细程序为：第一步，由总工室组织设计单位向

方案评审小组汇报方案；第二步，方案评审小组组员审查方案并提出

书面意见，由总工室负责搜集各组员意见并归纳、整顿；第三步，由

总工室组织方案评审定案会。

二、影响销售的样板房、现场环境、展示空间等单项工程设计方

案审核，由总工室组织营销筹划部和两部门主管副总经理、项目总经

理进行评审。建筑构造体系、基础方案、供电方案、供水方案等专业

方案由总工室组织部门专业人员进行评审，评审成果报主管副总经理、

项目总经理审定。涉和到方案经济比较的必须书面提交审核部评审，

由审核部和其主管副总经理、项目总经理签发书面审核意见后方可实

行。其他单项工程由总工室组织部门专业人员进行审核，由总工室主

任审定。

三、商场和其他商用物业设计，由营销筹划部组织商用物业使用

单位对其使用功能和功能布置进行规划，由总工室和设计单位跟踪完

善。

四、配合项目前期征询、评估的概念性设计方案，由总工室负责

组织设计，设计成果须通过总工室、营销筹划部、项目总经理进行方

案评审，由地区企业总经理审核后方可提交有关部门。

五、规划设计方案、监控方案、园林绿化方案、车库管理方案必

须充足征求物业管理企业意见并尽量满足物业管理的规定，如物业管

理的规定与设计意图有矛盾的，须报主管副总经理、地区总经理和项

目总经理审定。

第四章设计阶段管理与跟踪制度

一、报建阶段设计管理：

1、项目规划设计方案确定后，进入设计报建阶段。

2、项目建筑师组织工程项目部、开发部根据集团企业《项目开发

计划》编制《项目设计管理计划表》，报总工室主任审批、主管副总经

理审定，审定后的《项目设计管理计划表》发送项目企业、开发部存

档立案。

3、项目建筑师必须认真填写和严格执行《项目设计管理计划表》,

并根据实际工作状况和时会同工程项目部、开发部进行计划调整。

4、项目建筑师必须组织设计管理项目组组员根据各专业国家规范

和地方政府部门的规定，认真审核各报建图纸和资料，提交开发部报

建前必须通过总工室主任审批，如因政府批复需要对方案进行调整时,

需重新进行有关方案审定手续。

二、项目施工图阶段设计管理:

1、施工图设计开始前，项目建筑师必须会同项目组组员，根据营

销筹划部《项目营销筹划方案》和投资控制部《项目可行性研究汇报》

与，认真完善《项目统一技术原则》并编制《项目工程做法实行细则》。

《项目工程做法实行细则》必须通过总工室主任审批、主管副总经理

审定。通过审定后日勺《项目统一技术原则》和《项目工程做法实行细

则》，作为施工图设计和工程实行R勺根据由总工室发送设计单位和工程

项目部，项目建筑师必须组织设计单位和工程项目部召开《项目统一

技术原则》和《项目工程做法实行细则》技术交底会并形成会议纪要

存档。

2、总工室对设计单位日勺施工图设计成果必须根据《项目工程做法

实行细则》、《项目统一技术原则》、通过审批的施工报建图纸和批文认

真审核，设计管理项目组组员认真填写《施工图纸审核意见表》，责任

贯彻到人。负责人审核不细因图纸错误给企业导致较大损失的I，均取

消年度先进评比与进级资格，并根据损失程度扣发当年奖金。

3、《施工图纸审核意见表》通过总工室主任审批后，项目建筑师

方可发送施工图纸到工程项目部。

4、施工图设计的出图进度，按照《项目设计管理计划表》由项目

建筑师与工程项目部协调，施工图设计必须保证满足工程施工进度日勺

规定。

5、施工图在施工前必须进行图纸会审，不经会审口勺图纸不得用于

施工，如有施工单位私自不经图纸会审进行施工，后来所有图纸变更

而引起的变更费用由施工单位承担。图纸会审由总工室组织进行，各

有关单位必须做好审图工作，准时参与图纸会审，施工单位须做好会

审纪录，会审纪录文献必须通过总工室专业工程师、项目建筑师、总

工室主任三级签字确认后方可盖技术专用章发出，同步留一份原件在

总工室归档。

三、项目验收阶段设计管理：

项目竣工初验整改后，施工单位完毕竣工图，竣工图经项目工程

部审核后交总工室，项目建筑师必须组织设计管理项目组组员根据各

专业政府部门审批意见、设计变更和现场实际状况，认真审核各竣工

报验图纸，经审核不符合规定的竣工图连同审核意见退项目工程部重

新修改。提交开发部、审核部的竣工图必须通过总工室主任和主管副

总经理审批。

第五章图纸审核内容和规定

一、方案设计阶段：

1、总平面和建筑设计

图纸内容要符合当地规划局n勺规划设计条件和原则，配套齐全、

布局合理。建筑形式丰富多彩，空间组合富于变化，各类建筑、尤其

是居住建筑的单体平面要满足使用规定；土地运用合理，竖向设计精

确，节省土方，减少工程造价；功能分区应与现实状况条件很好地结

合，有助于开发建设口勺分批分期实行和物业管理；按定额指标核算配

套工程与否齐全，公共设施布局要合理；市政管线的J间距应符合规定,

站点的规模、负荷、建筑面积和用地要合适；交通组织合理，防止过

境交通；满足文献规定的绿化用地规定，环境优美、舒适；

建筑性质、建筑规模、层数、高度和建筑原则应符合规划规定和

都市规划管理部门的设计条件；道路、交通、停车场地、消防、人防、

日照、绿化、市政等要符合有关规范和规定；建筑外观要从小区整体

考虑，既体现现代化都市风貌，又与街景相协调；建筑平面必须做到

功能合理，满足使用，同步考虑经营和管理日勺规定；对公共建筑的平

面和空间，应布置紧凑，运用率高，相似性质辅助用房相对集中布置,

人流组织要合理；住宅建筑的户室比、面积指标、平面系数、建设装

修原则须符合设计任务书规定；构造方案应安全、可靠，以便施工，

经济实用。

2、投资估算

方案设计中各项经济技术指标和投资估算须满足必须满足《项目统一

技术原则》和《设计任务书》规定。

二、初步设计：

1、图纸内容要符协议意方案的规模和设计原则，符合防火、人防、

节能、抗震以和其他有关规范和设计原则，符合总体设计，没有漏项

或超过原则；多种用房日勺面积分派、平面布置、有关关系要合理，房

间的开间、朝向、进深、交通、通风、采光、消防、疏散、建筑装修

原则要合适；构造选型和布置合理；给排水、消防、热力、煤气、采

暖、空调、照明、电讯、电视等设施配置齐全、档次原则恰当。

2、初步设计概算

初步设计中各项经济技术指标和投资概算须必须满足《项目统一

技术原则》和《设计任务书》规定。

三、施工图设计：

1、施工图设计应抓好三个阶段：事前控制、中间控制、出图前的

检查，图纸必须满足《项目工程做法实行细则》各项规定。

(1)建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其多种指标和原

则须满足项目销售经营和物业管理的规定。

(2)构造图纸要满足抗震和特殊地质条件日勺规定，安全可靠，减少

不必要时挥霍，充足考虑技术、设备条件和施工可行性。

(3)设备图纸要考虑多种系统设置的(合理性和管线走向、设备布置

的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用日勺可靠性和耐

久性。

(4)电气图纸要考虑线路布置合理、设备运行可靠，要尤其注意防

火、绝缘等保护措施和消防隐患。

(5)室外管线的设计应有综合管线图，注意多种管线时间距要符合

规定，各交叉点处口勺标高要表达清晰，管线尽量一次建成，防止二次

开挖，导致挥霍。

(6)除上述分专业审核图纸外，各专业状况应适时交流，建立各专

业会审制度，和时发现各专业相交占用平面、空间与其他专业交叠H勺

状况，把问题和隐患消除在施工图审定和安装之前。

2、施工图设计预算

施工图设计中各项经济技术指标和施工图预算须必须满足《项目

统一技术原则》和《项目工程做法实行细则》规定。

第六章成本控制制度

一、在各专业日勺设计各阶段实行严格的限额设计制度。在项目筹

划阶段，由总工室、审核部、筹划部等有关部门按项目《项目营销筹

划方案》和《项目可行性研究汇报》共同制定设计限额，报主管副总

经理、项目企业总经理、地区总经理审批后，报集团企业总裁审定。

总工室根据限额编制《项目统一技术原则》，各专业从方案设计、扩初

设计，施工图设计各阶段必须按已定限额进行设计，各阶段超过限额,

必须进行设计调整，如设计确无法满足限额的，则应进行限额调整，

报集团总裁审定后方可进行下一步的实行。《项目营销筹划方案》、《项

目可行性研究汇报》和《项目统一技术原则》的编写必须具有前瞻性,

尽量减少调整。但如项目实际销售状况与项目筹划阶段确实发生了较

大变化，《项目营销筹划方案》不得不根据实际进行调整时，《项目统

一技术原则》和设计限额也将根据需要进行调整，但《项目统一技术

原则》和设计限额口勺任何调整必须报集团总裁审定后生效。

二、严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。

各设计方案须经由审定权的领导审定后，方可进行下一步工作，设计

方案一经审定，任何人不得私自变更设计方案，任何方案日勺变更必须

重新进行方案审定程序，任何个人私自变更设计方案给企业带来损失

出J,一经发现将追究其经济责任，扣发年度奖金，并视情节轻重进行

降级或开除处理。

三、加强施工图前技术交底和施工图纸会审，减少各专业矛盾，

防止导致返工损失。在规划设计阶段，项目组各专业工程师必须提出

书面专业设计方案规定，纳入由项目《项目统一技术原则》。各专业方

案如存在两种以上方案也许性的，必须通过方案论证，方案论证结论

必须通过集团企业总工程师和主管副总经理审定方可采用。如专业工

程师提出新技术方案经方案论证是可行的，并为企业提高效益、减少

成本的I,企业将根据实际状况予以奖励。

第七章设计修改和变更

一、各项报建批复后，开发部必须和时将批复意见和批复图纸抄

送总工室。如政府审批部门提出修改意见，必须由详细经办人填写《设

计修改联络单》开发和工程主管副总经理审定后，经总工室技术讨论

承认后方可发送设计单位进行修改。修改后H勺方案需重新进行有关方

案审定手续。

二、施工图纸口勺设计变更，由总工室负责管理。

设计修改和变更按如下程序处理：

1、因设计错误、遗漏或设计不合理等原因，设计单位或总工室认

为施工图设计需要修改而规定变更W、J,由设计单位或总工室填写《设

计变更告知单》，经项目组专业工程师、项目建筑师、总工室主任同意

后作为设计文献发送工程项目部安排实行，假如现场已按原设计进行

施工，其设计变更损失按设计协议有关条款处理。

2、因企业内部有关部门或领导认为原设计需要进行调整的，由有

关部门填写《工作联络单》，经有关部门主管副总经理、工程主管副总

经理和项目总经理审核同意变更时，通过总工室研究，确认有必要变

更日勺，由项目组专业工程师填写《设计变更告知单》，或告知设计单位

进行设计变更，《设计变更告知单》经项目建筑师、总工室主任审核后,

交审核部审核变更费用。

3、因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），

或因施工实际状况确不能按图施工的，施工单位提出《工程变更申请》,

变更申请经由项目工程部经理、主管副总经理、项目总经理审核同意,

总工室研究确认后，不影响使用功能、设计效果和构造安全的，由总

工室在工程变更申请表中直接签章；影响使用功能、设计效果和构造

安全的，由总工室告知设计单位进行修改。变更文献交审核部审核变

更费用后，单项变更费用超过3000元的，交主管副总经理审定签发，

变更费用在3000元如下的直接交项目工程部安排实行。

4、总工室负责所有设计修改和变更日勺资料管理，负责督促有关单

位将影响使用功能、设计效果、构造安全和各项验收的设计修改和变

更如实反应在竣工图纸内。

5、所有变更凡涉和方案调整出J,需重新进行有关方案审定手续。

第八章材料、设备选用

一、按协议规定由乙方自购且价格包括在总包价格以内日勺材料：

所有乙方自购日勺装饰性材料，由总工室专业工程师指定样板，乙

方按指定样板送材料样板和产品资料交总工室，总工室审核同意后，

将乙方选送样板和产品资料签字封样（封样一式两份，总工室、工程

部各存一份）；

乙方自购H勺其他材料如钢筋、水泥、砖砌体、水电材料等等，由

乙方按图纸规定自行采购，但材料生产厂家必须报经项目工程部和总

工室承认，原则上材料供应厂家必须是同行业内的产品质量与信誉很

好的厂家；

如乙方报送材料样板或资料两次经审批不能满足规定，甲方有权

指定两家或两家以上厂家由乙方选择，乙方不得提出异议。

乙方自购的水电材料、门窗材料由总工室指定两家或两家以上的

符合规定的厂家，由施工单位进行购置，施工单位亦可选择其他厂家

购置相似档次n勺产品，但选定的厂家需报总工室，经专业负责人和总

工室主任签字承认后方可购置。

二、甲供或甲定乙供材料：

所有装饰性材料、水电设施设备等均应以甲供或甲定乙供为主。

甲供或甲定乙供材料设备，凡企业已进行年度招标并选定年度合作单

位的，由总工室根据设计规定和设计容许