某某大学某某江科教园PPP项目实施方案

目录

第一章专门协调机制与项目实施机构..................................................1

一、项目名称.....................................................................1

二、建立专门协调机制.............................................................1

三、项目实施机构.................................................................1

第二章项目概况.....................................................................2

一、基本情况.....................................................................2

二、经济技术指标.................................................................5

三、项目公司情况.................................................................9

第三章风险分配基本框架............................................................11

一、风险分配原则................................................................11

二、风险分配方案及措施..........................................................11

第四章项目运作模式................................................................16

第五章交易结构....................................................................17

一、投融资结构..................................................................17

二、回报机制....................................................................17

三、相关配套安排................................................................22

第六章合同体系...................................................................24

一、合同结构....................................................................24

二、主要边界条件................................................................24

第七章监管架构...................................................................35

一、授权关系....................................................................35

二、监管方式和政府介入.........................................................35

第八章采购方式选择...............................................................38

一、招标方式...................................................................38

二、招标组织形式..............................................................38

三、招标内容和范围.............................................................39

四、招标时间安排..............................................................39

五、投标人资格条件.............................................................39

六、评标办法和主要标准........................................................41

第九章财务测算....................................................................42

一、财务测算目的..............................................................42

二、财务测算假设..............................................................43

三、投资额及投资计划...........................................................44

四、成本预测...................................................................47

五、收入预测...................................................................47

六、财务评价结论..............................................................47

附表一：项目还本付息表..............................................................50

附表二：无形资产傩销表（单位：万元）..............................................51

附表三：总成本费用表（单位：万元）.................................................52

附表四：项目公司收入预测（单位：万元）............................................53

附表五：增值税及营业附加税金表（单位：万元）......................................55

附表六：项目公司利润及利润分配表（单位：万元）....................................56

附表七：项目投资现金流量表（单位：万元）...........................................58

附表八：项目公司财务计划现金流量表（单位：万元）..................................59

附表九：社会投资人现金流量表（单位：万元）........................................61

附件一：运营维护标准...............................................................62

第一章专门协调机制与项目实施机构

一'、项目名称

项目名称：某某大学某某科教园PPP项目（以下简称“本项目”）O

二、建立专门协调机制

经某某市人民玫府（以下简称“市政府”）批准，采用政府和社会

资本合作（PPP）模式实施本项目，政府参与社会资本设立的项目公司。

为确保本项目规范运作，成立由发改局、财政局、规划局、住建局、

国土局、商务局、高教办、某某大学、某某镇等相关单位组成的项目专

门协调机制，建立项目决策机制。主要负责项目评定、组织协调和检查

督导等工作，实现简化审批流程、提高工作效率的目的。

三、项目实施机构

市政府授权某某市某某镇人民政府（以下简称“镇政府”）为项

目实施机构。负责监督和管理本项目投资、建设、运营与移交工作，

以及协调本项目的立项、可研、环评、土地等各种项目前期手续工

作。

说明：根据《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金

[2014]113号）要求，政府或其指定的有关职能部门或事业单位可作为

项目实施机构，为此建议市政府授权镇政府作为项目实施机构，在某某

大学某某科教园区建设领导小组存续期间，由相关工作组协助开展具体

工作。

第।页

第二章项目概况

一、基本情况

（-）项目概况

建设内容：两院（某某大学某某研究生院和工程技术学院）、科技园一

期部分（科技园管理0艮务中心、中央共享大楼、企业孵化器大楼一期）、园

区水域两侧的景观工程、科技园二期环湖部分（学术报告厅、国际学术

交流中心、科教园文化中心）、园区内水域整治、山体整治、市政景观

配套和水域两侧的景观工程、创业园环湖部分工程等，建筑总面积

18.43万平方米。

项目类型：新建项目

所处阶段：可行性研究报告已经批复

开工和计划完成时间：

跄在年3月正式开工建设，预计跄比年？月完成项目建设；（其中

两院启动区除体育馆外的其他建设内容要求2017年6月完成竣工验

收。）

地点：某某市某某镇

（二）公共产品和服务内容

公共产品一一某某大学某某科教园，公共服务一一园区内的园区管

理、专业服务（维修、会务、保洁等）等。

（三）项目采用PPP模式的必要性和可行性

（1）采用PPP模式的优势

①推动政府职能转变，整合利用社会资源，激发经济社会活力，增

加公共服务供给，提高公共服务水平和效率。

②建立合作机制，理清政企关系。PPP模式中政府方和社会资本方

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是一种长期稳定的合作关系，双方通过签订协议规范了各自的权利与义

务，各自承担最有能力承担的风险，通过权责的明确，提高项目整体效

率。

③项目投融资、建设和运营可一次性彻绑招标和实施，不仅可加快

项目建设、提高产品供给效率，也有利今后的运营和管理。

④提高财政资金使用效益，有效弥补当期财政投入不足，减轻当期财

政支出压力，平滑年度间财政支出波动，防范和化解政府性债务风险。

(2)PPP模式的必要性

①43号文重点推行PPP模式。为加强地方政府性债务管理，国发

(2014)43号文《某某院关于加强地方政府性债务管理的意见》提出

“修明渠、堵暗道”，即通过融资平台公司为建设项目融资的“暗道”

被堵，政府债务将不得通过企业举借，企业债务也不得推给政府偿还，

切实做到谁借谁还、风险自担；所修的两类“明渠”中，除了发行地方

政府债券，便是推广使用政府与社会资本合作(PPP)模式。

②化解地方政府债务。在当前财政收入增速下降、政府性债务规范清

理的形势下，政府在公共服务领域进一步投资的潜力和空间受到限制，本

项目采用PPP模式实施，有利于完善财政投入和管理收入，提高财政资金

的使用效益，符合代际公平原则，弥补当期公共财政投入不足，平滑年度

间财政支出波动，防范和化解政府性债务风险。

(3)PPP模式的可行性

①国家、省及地方相关政策法规的可行性。

《某某院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共领域

推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》(国办发(2015H2号)

明确在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性

安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，广泛采用

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政府和社会资本合作模式;

《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资（2014）

2724号）明确“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运

作的公共服务、基础设施类项目”，且操祚模式的选择上包含了非经营

性项目；

《某某省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导

意见》明确“鼓励县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环

保、保障性安居工程、医疗和养老服务等基础设施和公用事业项目，

以特许经营的方式实施PPP试点”；

《泉州市人民政府关于推广运用政府和社会资本合作（PPP）模式的

实施意见》指出“PPP模式主要适用于政府负有提供责任且适宜市场化

运作的基础设施、公共服务类项目。。

②本项目合作周期满足相关要求。

本项目合作周期设定13年（建设期3年+运营期10年），符合“政

府和社会资本合作期限原则上不低于10年”的要求。

③本项目对社会资本的吸引力分析。

本项目投资周期长、金额大，所有的投资人都会慎重考虑投资所在

地的环境。某某市是全国百强县前五名，2015年财政收入高达200多亿

元，为项目合作期限内的政府付费款项提供的良好的保障；目前PPP模

式在泉州地区发展较为迅速，相关的政策法规配套相对成熟，政策风险较

低。基于以上两种囚素，本项目对社会资本的吸引力较强。

④财政可承受。

初步方案相对成熟后将进行财政承受能力论证，从近5年某某市

一般公共预算支出以及目前拟实施和已实施的PPP项目预估，本项目和

某某市已实施的其它PPP项目的财政支出日一般公共预算支出的比例少

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于10%,说明财政可以承受。

⑤初步方案相对成熟后将进行物有所值评价，从本项目实际情况，

对比物有所值评价指标体系，如全生命周期整合程度（项目投融资、建

造、运营和维护充分整合）、风险识别与分配（全生命周期内风险可以

在政府和社会资本之间合理分配）、潜在竞争程度（对社会资本的竞争

力）、政府机构能力（政府已经有成功落地的PPP案例）、项目规模（项

目投资额较大）、预期使用寿命长短（项目使用寿命大于40年）等因素，

本项目在物有所值定性评价上基本能通过论证。

二、经济技术指标

（一）项目区位

本项目位于某某市某某镇，滨临大海，紧邻城区主干道，交通便捷，位

置优越。该地块原是滩涂，系填海所得，平地500余亩，余皆丘陵，平

地山丘相得益彰，还有天然水系，是建设校园的上佳之地。附近无工业企

业，更无污染，总体环境质量优良。

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（二）占地面积

本项目规划用地面积为88.39公顷（1325亩）。

（三）建设规模

纳入PPP投资范围的建筑总面积18.43万平方米，其中两院启动区

9.26万平方米，两院范围内的其他部分项目（扣除启动区）4.53万平方

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米，科技园和创业园中的部分项目4.64万平方米。

（四）投奥规模

本项目工程投资匡算约11.42亿元，具体详见表2-1投资规模和

建设内容一览表。以上数值均为估算价，建安费用最终以某某市财政

部门批准为准，工程建设其他费用以实际发生为准。

（五）投资建设运营内容

投资范围包括“两院两园”范围内的工程投资（含施工用水、用电

工程建设费用）和工程建设其他费用，约需投资11.42亿元（不含土地

征迁费用）；建设内容为表2-1中所列的建设内容（具体以规划局提供

的建设内容为准）;运营内容为投资范围内的园区管理（安保服务、绿

地维护、硬化地维护、水电管理）、楼宇管理服务（含楼栋安保、前台

服务、公共区域保洁、公共设施维护）、专业服务（维修、会议服务、

教学楼管理、学生公寓管理）、其他服务等。

（六）斐金来源

本项目总投资暂定11.42亿元人民币，其中项目资本金占投资总额

的30%（约3.43亿元）,社会资本方投入约3.08亿元，政府出资人投

入约0.35亿元。项目资本金以外的其他资金（约7.99亿元）由项目公

司通过本项目的特许权及社会投资信用担保、资产担保等方式申请银行

贷款或社会资本股东借款方式。

（七）产出说明

（1）项目建设标准（可用性服务产出标准）：应保证项目工程质量

达到适用法律及约定设计标准，达到《工程施工质量验收规范》合格标

准，同时从工期、环境保护、安全生产等方面设定可用性绩效考核指标。

（2）项目服务标准：详见附件一。

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表2-1投资规模和建设内容一览表

投资额建筑面积建设内容

亿元.主体建安工程造价估算亿元；设备工程造价估

4.763.18拟选址在两院范围内，建设包括教学

算0.50亿元：场地工程（包括室外体育场、道路及景观铺装广

两院启动楼、实验楼、研究生宿舍楼、食堂、会

场、绿化景观、室外给排水、电气、智能化管道等），造价估算9.26万平方米

区项目堂、两院综合楼、体育馆、室夕咻育场、

0.73亿元；其它建设费用（指建设单位管理费、工程监理费）0.12

师生活动中心及后勤服务中心等。

亿元；预备费0.23亿元。

2.79亿元。主体建安工程造价估算1.60亿元：设备工程造价估4.53万平方米

两院范围算0.24亿元：场地工程（包括室外体育场、体育场看台、道路及（其中采用建筑包括教学楼、实验楼、院系及教师办公

内的其他景观铺装广场、绿化景观、室外给排水、电气、智能化管道等）工业化建造方式楼、会议交流中心、本科生宿舍楼及单

部分项目造价估算0.75亿元；其它建设费用（指建设单位管理费、工程陈4.44万平方米）身教工宿舍等

理费）0.06亿元；预备费0.13亿元。（需确认）

科技园一期部分（科技园管理服务中

3.88亿元.建筑主体建安工程造价估算2.13亿元：设备工程造心、中央共享大楼、企业孵化器大楼一

科技园和4.64万平方米

价估算0.14亿元；场地工程（包括道路及景观铺装广场、桥梁、期）、园区水域两侧的景观工程、科技

创业园中（其中采用建筑

绿化景观、室外给排水、电句、智能化管道、山体修豆等）造价园二期环湖部分（学术报告厅、国际学

的部分项工业化建造方式

1.35亿元：其它建设为用（指建设单位管理费、工程监理费）0.07术交流中心、科教园文化中心）、园区

3.62万平方米）

亿元：预备费0.18亿元。山体修更整治、创业园环湖部分工程

等。

11.42亿元主体建安工程造价估兑6.92亿元；设备工程造价估

18.43万平方米

算0.88亿元；场地工程（包括室外体育场、体育场看台、道路及说明：其他的建筑项目和场地工程等

（其中采用建筑

合计景观铺装广场、绿化景观、室外给排水、电气、智能化管道等）（包括大学生创业教育园和科技园其

工业化建造方式

造价估算2.83亿元；其它建设费用0.25亿元：预备费0.54亿他部分），不纳入PPP投资范围。

8.06万平方米）

元。

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三、项目公司情况

（-）项目公司基本情况

注册资本（1Q晒万元）、注册住所（某某市某某镇）、组织形式

（有限责任公司），股东注册资本金的注入时间及管理按国家相关法律

法规的规定办理。

（二）项目公司股东结构.出资比例.出资形式

由中标的投资人与政府出资人代表某某市科教园区建设有限公司

（以下简称“某某科教园公丈）共同组建项目公司,出资比例为90%:10%,

出资形式均为现金。

说明：关于政府方出资比例的考虑。根据《某某院关于加强地方政府

性债务管理的意见》（国发[2014]43号文）第二（三）条款“投资者按

照市场化原则出资，按约定规定独自或与政府共同成立特别目的公司建设

和运营合作项目。市政府可授权某某市国有企业作为政府出资人代

表与社会资本组建项目公司，亦可由社会资本独资成立项目公司。从

PPP项目相关规定上，允许政府完全不出资，而从项目本身出发，为了更

直接地了解项目的运作及收益情况，通过参股项目公司以便更好地实现知

情权，故建议政府在本项目中占一定比例，股权比例的确定可考虑以下因

素：

（1）政府方占股比例一般不高于50%,且不具有实际控制力却管理

权；

（2）考虑到本项目已向国家申请专项基金7700万元（一般专项基

金的额度占项目自有资金的20%-50%）,此金额占到本项目自有资金比

例约为22%（自有资金比例设定为30%时占22%）；

（3）通过市场测试，向潜在感兴趣的社会资本充分摸底，一家企业

未明确要求政府出资比例，一家企业要求政府出资比例为30%,三家企

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业要求政府出资比例为20%,两家企业要求政府出资比例在0-30%之间。

在综合考虑社会资本预期的基础上适当调高，调动社会资本的积极性

（政府股权投资相当于前补贴）。

综上，经与政府有关部门沟通，希望在本项目中的出资比例不宜过

高（缓解财政压力），暂定10%（3家社会资本同意此比例）。

（三）成立时间

中标投资人应在收到中标通知书之日起的三十日内按照《公司法》

等中国适用法律和招标文件规定成立项目公司，并在项目所在地工商部

门进行注册登记获得法人资格。

（四）项目公司经营范围

项目公司负责《PPP项目合同》项下的投资、融资、建设及运营服

务。

（五）股权转让

在@PP项目合同》生效之日起至本项目竣工验收合格两年之内（含），

不得转让其持有的项目公司的全部或部分股权，除非转让为适用法律所

要求，由司法机关裁定和执行。

自竣工验收合格两年之后，经市政府书面同意，中标投资人可以转

让其在项目公司中的全部或部分股权,但受让方应满足履行《PPP项目合

同》要求的技术能力、财务信用、运营经验等基本条件，并已经以书面

形式明示，在其成为项目公司股东后，督促并确保项目公司继续承担

《PPP项目合同》项下的义务。

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第三章风险分配基本框架

一、风险分配原则

按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政

府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等因素，在政府与

社会资本之间合理分配项目风险，确定项目风险分配原则：

(1)风险分配应包括项目勘察、设计、融资、建造、移交、运营、

维护至终止的完整周期，并以具体条款形式体现在合同文件上。

(2)风险分配应可减少风险发生的概率、降低风险发生后造成的损

失及风险管理的成本，使得项目对参与各方总体吸引力最大化。

(3)应按照风险收益对等原则合理分配项目风险，承担风险的程度

和所得收益应成正比。

(4)项目各方承担的最大风险有上限。

(5)本项目融资、工程建设、运营维护风险由中标的投资人承担，

勘察、设计、法律、政策风险由政府承担；不可抗力等风险由各方共同

承担。

二、风险分配方案及措施

本项目投资额较大，实施周期长，涉及的利益相关者较多，社会

影响面较大，全面识别和妥善处理项目全生命周期中的各种风险是实

现项目落地、维护公共利益的重要保障。根据风险分配的原则确定风

险分担的合同组织。

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表3-1项目风险分配及应友措施

风险

序号风险因素主要分担解释应对措施

类别

社会资本在确认WPP项目合同》时需明确政府部门在参

1政府干预政府政府过度干预项目内部管理事务与事务中的参与时点和方式，且在争议解决/赔偿机制

等用关条文中涉及该项风险。

政府

2征用/公有化政府因为政治原因被政府征收在＜PPP项目合同》中明确政府选择终匕的处理方式。

政府依靠其手中权利优势不履行或拒

3政府信用政府在《PPP项目合同》中明确政府方违约的情形。

绝履行合同中约定的条款和义务

现行招标投标法的相关规定对PPP项在《PPP项目合同》方面可以将争端解决程序、双方的

法律及监管体

4政府目不具备兼容性或争端纠纷处理无法权利义务等关键内容描述洁她,尽可能减少风险所致的

系完善

可依危害。

根据法律变更是否由本级政府颁布，区分政府方可控和

政府方不可控的法律变更后果。本级政府可控的法律变

法律m项目合同》生效日之后已发生更，由政府承担风险，本级政府不可控的风险，由双方

5法律变更共担或即将发生的法律变更对项目的正常共担。任何一方可致函另一方，表明法律变更对其可能

运营产生膨响造成后果的意见，并应提出实施变动的全面具体的方

法。双方应在可能的情况下尽快进行讨论并达成•致意

见.

6税收调整社会资本国家对本项目的税收法律的相关调整在WPP项目合同》中明确税收调整的情形。

第12页

招标竞争不充

7政府项目缺乏市场响应度本项目采用公开招标方式进行社会投资人招标。

分

市场利率的波动会直接或间接影响到融资

8利率风险社会费本成本和项目的价值，是项目面临收益社会费本可以通过相应的金融工具来规避利率风险。

损失的风险

合同文件冲突任项目订立合同时，未考虑周全、完<PPP项目合同》中明确签订协议变更、补充协议相关

合同9政府

/不完备备，导致后期项目不能正常运行内容。

不能预见、不能避免并不能克服的风

在m项目合同》中需要时不可抗力时间做出明确定

自然10不可抗力风险共担险，通常无法通过技术、经验、预先

义，明确发生不可抗力时间之后的应对措施。

判断或者小心对待来规避

主要指项目不被金融机构看好，资金要求项目公司做出融资F续完成保证.此外政府部门可

融资11融资风险社会资本来源困难、项目公司融密能力不高，以在《PPP项目合同》中明确社会济本完成融资工作的

金融市场条件不理想和融资成本高期限，并交付所签署文件复印件及其相关证明文件。

土地的获取延误对项目建设进度产生

12土地获取风险政府在《PPP项目合同》中明确土地由政府负责。

影响

项目在开工建设前要经历很多审批程

可以在（PPP项目合同》中明确要求政肝部门协助项目

13项目审批延误政府序，如果不能及时拿到审批许可，会

公司完成相应的审批程序。

影响项目开工时间

建造

项口公司有权对已经获批准的项口工双方在<ppp项目合同》中应该明确对工程建设和运营

工程/运营变

14社会资本程/运营设计提出变动，在变更过程变更的通知、答豆、确认、批准实施等过程流程和期

更

中或变更后产生的风险限°

该项风险是工程项目最普遍的风险事社会资本可以通过施工总承包等方式将完工风险转移专

15完工风险社会资本

件，项口推迟完工对项口公司意味着业施工单位。

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利息支出增加，机会成本的提高以及

运营期减少

在项目前期选择最为合适的技术方案，并在《PPP项目

主要指项目建造技术及项目在产建造

16技术风险社会资本合同》中将所选用的方案、应遵循的技术规范和要求等

过程中引起的相关问题

技术细节都明确规定。

发生合理勘测外的气候/地址问题

（山工程建设用地上发现考古文物、

气候/地质条应在WPP项目合同》中明确说明，发生上述情况时处

17共担化石、古菜及遗址、艺术历史遗物等

件理办法。

具有考古学、地质学和历史意义的任

何其他物品）

项目公司的建设、运营和维护中都要环快问题所遭受或产生的损害、费用、损失、根据归贡

18环保风险共担

遵守环境保护的法律、法规的规定原则，由过错那一方做出相应的赔偿。

如：项目公司发生债务危机、在实际<PPP项口合同》中应明确规定构成项目公司违约事件

社会资本能力

19社会资本完工F1的当FI或之前没有实现实际完的能围，以及发生这些违约事件之后政府部门应该采取

不足

工、没有按照协议规定进行运营的通知、答复、处理等措施。

缺乏全过程成本控制，和尚未形成合

运营在《PPP项目合同》中应明确说明，政府部门有权对社

20运营成本超支社会资本理的成本控制体系，导致项目运营成

会资本的经营成本进行监督，并对其经营状况评估。

本超支

未建立规定的支付机制和延期责任导在《PPP项目合同》中应明确费用的支付时间和延期责

21费用支付风险政府

致费用的支付无法得到保证任，保证社会资本能够支付运营成本和还本付息。

第14页

政府/公众反在《PPP项目合同》中明确政府选择终「项目的赔偿责

22政府项目的建设或运营引起公众反对

对任。

项目中有供应、承购、运输等多个环社会资本在项目实施时，可以争取政府部门在本项目建

23组织协调风险社会资本节，若单独由社会资本协调起来相对设和运营过程中协助项目公司协调与项目设施场地周边

较为困难所涉及的有关单位的关系。

《PPP项目合同》中应明确规定双方在工程或其他任何

项II中政府或社会资本聘请的第三方

部分与所规定的质量或安全要求严重不符时，有权自己

24第三方延误共担的失误可能会使得项口不能完工，或

进厅或令第三方进行纠正，有权就延误或违约向第三方

者正常运行

关系索赔。

•般PPP项目中，有许多社会资本参在WPP项目合同》中应明确规定未经政府部门的事先

社会资本投资

25社会落本与PPP模式作为取得T程建设合同的书而同意.项目公司不得转让其在本协议下的全部或仟

者变动

台阶，相对应的风险也会加大何部分权利或义务。

财务监管不足，容易产生建设中成本

项目财务监管在.dPPP项目合同》中需明确，引起超概的原因及责

26共担较高，超概，财务管理效率有待加强

不足任。

等问题

在《PPP项目合同》中应明确要求社会资本在运营阶段

移交27技术要求政府项II移交时不能满足即时的新要求

的定期维护，明确移交的范围、移交标准等。

第15页

第四章项目运作模式

根据市政府和某某大学签署的合作协议，某某市政府是本项目建设

主体，“某某科教园建成后土地及产权归属某某市政府，在协议执行期

间无偿提供给某某大学教学、研究和管理”的约定，本项目较适宜采用

PPP模式中的BTO（建设-移交-运营）模式实施。

运作途径为市政府或其授权的实施机构通过竞争性方式选定社会

资本后，由社会资本和政府出资人代表在项目所在地共同组建项目公司,

PPP项目公司负责项目投资、融资、建设，将通过竣工验收的公共产品

移交给市政府或与其合作的某某大学，再委托项目公司管理运营，获得

收益，一定年限后元偿移交经营权。

本项目属于非经营性项目，投资人依靠“可用性付费+绩效付费”形

式回收投资成本及合理利润。

第16页

第五章交易结构

一、投融资结构

（-）滨金来源

项目资金通过股权融资和债务融资获得。

（1）股权融资

根据《某某院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》

（国发（2015）51号）中“其他项目的最低资本金比例为20%”的规定,

结合目前与金融机构的对接中，金融机构对于项目融资基本上对自有资

本金的要求达到30%以上，故设定政府出资人代表和社会资本按照股权

比例提供不少于投资总额30%自有资金，自有资本金按建设进度逐步到

位。

（2）债务融资

除自有资金外的资金由项目公司负责融资，中标投资人根据需要提

供金融机构认可的融资保证；若除自有资金外的资金无法实现项目融资，

由中标投资人通过借款等方式解决，以确保项目公司的融资足额及时到位。

（二）性质

自有资本金属于股权资金，债务融资属于债务资金，债务资金可通

过银行贷款、基金、保险等多种形式获得。

（三）资金用途

项目公司的资金仅限于本项目的投融资、建设和运营维护。

二、回报机制

本项目为非经营性项目，回报机制为“可用性付费+绩效付费”，具

体按照“基于可用性的绩效”模式，由政府向项目公司购买本项目可用

第17页

性（符合竣工验收标准的公共产品）以及为维持本项目可用性所需的运

营维护服务（符合绩效要求的公共服务），即政府需向项目公司支付可

用性服务费和运维绩效服务费，二者统称为政府购买服务付费。

（-）建设期融资补贴

根据《某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意

见》（国发[2014]60号）“在同等条件下，政府投资优先支持引入社会

资本的项目，根据不同项目情况，通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷

款贴息等方式，支持社会资本参与重点领域建设”、《国家发展改革委关

于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）

“优化政府投资方向，通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷款贴息

等多种方式，优先支持引入社会资本的项目”等相关文件精神，从吸引

社会投资人，缓解前期投入大等角度考虑，设置建设期融资补贴。

（1）建设期融资补贴的计算与支付

补贴计算周期：建设期融资补贴每12个月支付一次，每12个月为

一期，一共三期，最后一期不足12个月的按一期计算（提前竣工情况）。

补贴计算基数：以项目公司本期之前累计完成的投资额和本期（12

个月）完成的投资额的1/2之和为基数。投资额为下浮后的工程费用（不

含增值税）和工程建设其它费用（不含增值税）之和。

补贴计算利率：利率按不高于中国人民银行公布的五年期以上贷款

基准利率1.22倍计取（即不高于6%,由投标人竞争确定），如遇到中

国人民银行调整贷款基准利率，本利率相应调整，调整与核算完全按照

中国人民银行规定的银行贷款利息调整原则和起止时间执行。

（二）可用性服务费

（1）可用性服务费定义及构成

指项目公司为本项目建设符合适用法律及相关协议规定的竣工验

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收标准的公共产品所应得的服务收入。主要包括：工程费用、工程建设

其他费用、融资成本、税费及必要的合理回报。

（2）可用性服务费付费机制

可用性服务费的计算公式如下：

C=P/N+[P-（n-l）*P/N）]*i；

其中：C为各期可用性服务费；

P为考虑建安下浮率后建安投资额、工程建设其他费用（包括监理

费和建设单位管理费）、预备费，进行报价时暂按照以下公式进行测算，

P二建安投资额*（卜建安下浮率）+工程建设其他费用+预备费；

N为可用性服务费支付次数；

n为第n次支付可用性服务费，n=l,2,3,4……；

i为合理利润玄，参照一般行业社会平均内部收益率8%及《项目收

益债券业务指引》中“项目内部收益率（税后）应该大于现阶段社会折

现率般”的要求，本项目年合理利润率设定不高于五年以上基准利率的

1.22倍（即不高于6%）,由投标人通过竞争确定。

①建安下浮率由投标人通过竞争确定，但下浮率必须在6%（含）-

12%（含）之间（按照闽建筑[2009]16号和闽建筑函[2010]39号文件中

对不可竞争项目的规定，环境保护、文明施工、安全施工、临时设施费、优

质工程增加费（若有）、规费和税金的费率等不可竞争项目不参与下浮、

实施机构和项目公司双方进行询价的材料不参与下浮）；

②建安工程费用在投标时暂按106279万元、工程建设其他费用在

投标时暂按2483万元、预备费按5438万元带入上述公式计算；

（3）可用性服务费支付

①支付周期：从项目进入运营期的10年间，每年支付两次，分别是

在每年的5月和11月份。（由于正式进入商业运营日起至当年12月31

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日止未必是一个完整会计年度，但依然按照上述公式在每年的5月和11

月份支付)

说明：若至服务费支付节点，投资结算额未最终确定，按照投标报

价中的金额先予以支付，而后在下一期付费中多还少补。

②支付程序：由项目实施机构按照财金法律、财务管理规定以及某

某市财政系统要求的程序申请、报批、确认、支付。

(4)可用性服务费调整机制

①总投资变化引起的调整：项目竣工验收后，根据最终确认的结算

额(建安费以某某市财政部门审核的为准，工程建设其他费用以实际发

生为准)，结合投标竞争的建安下浮率、合理利润率计算出每期支付的

可用性服务费金额。

②贷款基准利率变化引起的调整：如遇到中国人民银行调整贷款基

准利率，中标的合理利润率相应调整，调整与核算完全按照中国人民银

行规定的银行贷款利息调整原则和起止时间执行。

(5)可用性服务考核指标

①项目工程质量、工期、环境保护、安全生产等方面设定可用性绩

效考核指标，如表5-1所示。

表5-1可用性服务考核指标

指标类别指标要求

符合《工程施工质量验收规范》及其他相关规范合格标准等，并做

质量

到一次性验收合格

开工日：年月日(实际开工日期以监理工程师的开工令为准)

工期

竣工验收日：自前述实际开工时间起算年内。

符合《建筑施工现场环境与卫生标准》(J10796-2006)及环境管理

环境保护

部门的要求。

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《建筑施工安全文明工地标准》DBJ13-81-2006＞《建筑安全文明工

安全生产地文件选编》（某某省建设厅）等有关的法律、法规和标准规范的规

定。

符合某某省某某省绿色建筑评价标准（DBJ/T13-118-2014）中的合

绿色建筑

格标准

②项目公司满足上述指标并通过竣工验收后，项目实施机构根据约

定支付可用性服务费；项目公司未能到达上述指标的，项目实施机构有权

提取项目公司提交的建设期履约保函项下的相应金额，敦促整改并通过考

核。上述指标的考核由项目实施机构牵头，结合项目竣工验收情况进行评

定，通过则满足上述指标，有一项未通过则视为不满足上述指标。

（三）绩效服务费

（1）绩效服务费定义

绩效服务费指项目公司为维持本项目可用性之目的提供符合相关规

定的绩效标准的运营维护服务，所应得的服务收入。本项目绩效服务内容

指的是本项目内的园区管理（安保服务、绿地维护、硬底化维护、水电

管理）、楼宇管理服务（含楼栋安保、前台服务、公共区域保洁、公共

设施维护）、专业服务（维修、会议服务、教学楼管理、学生公寓管

理）、其他服务。

（2）绩效服务费

具体费用根据管理服务实际需要由科教园管理机构与项目公司参照

当期市场平均水平协商确定（注：原则_L参照同期泉州市高校费用水

平）。

（3）绩效付费机制

①运营维护期内，由某某大学某某校区理事会组建专门的考评小组,

对项目公司（或项目公司委托的运营公司）服务绩效水平不定期组织一

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次满意度进行测评，满意率高于