某旅游项目商业定位及业态规划书

极地海洋世界商业定位及业态规划建议书

目录

前言.........................................................................................................................6

第一聿本工作的相关研究...................................................................................................8

1.商业定位研究...........................................................................................................3

2.商业品类研究...........................................................................................................3

3.效劳功能设计...........................................................................................................3

4.规划布局设计及调整嘘议...............................................................................................9

5.迂斑规划议计及调整建议...............................................................................................9

6.后期物业经营管理模式建议.............................................................................................9

第二章工程市场调研结论分析..............................................................................................9

一、南沿线商业工程比照分析................10

1.竞争工程定位规划及优婺差异...........................................................................................10

2.竞争工程消费客群差异..................................................................................................11

3.价格及现状比对........................................................................................................12

4.开发商会略比对........................................................................................................13

5.小结....................................................................................................................14

二，投资者调研结论分析.....................................................................................................14

1.商业形态组合配比.......................................................................................................14

2.中小型投资者对于商铺类型的投资偏好..................................................................................15

3.中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围..............................................................................16

三、经营者调研姑论分析....................-..............................................................................17

1.租金承受范围...........................................................................................................17

2.经营者认为本工程的合理售价...........................................................................................18

3.经营者认为本工程适合经营的业态......................................................................................19

四、消费者调研姑论分析...................................................................................................19

1.消费者会在本工程消更的工程...........................................................................................19

2.消费者来本工程消费的理由.............................................................................................20

3.消费者想象中本工程应右的消费场所....................................................................................21

4.消费者餐饮偏好........................................................................................................21

5一消费者休闲偏好..........................................................................................................22

五、本工程商业业态比例考虑...............-..............................................................................22

1.业态比例调研分析......................................................................................................22

2.本工程的业态比例......................................................................................................25

六、总结....................................................................................................................26

第三章工程定位研究......................................................................................................27

一、工程分阶段定位.........................................................................................................27

1.阶段择疑.................................................................................................................27

2.彩象定位...............................................................................................................28

3.功能定位...............................................................................................................29

4.总结....................................................................................................................30

二、工程终体定位布局思路.................-................................................................................31

1.整体定位思路...........................................................................................................31

2.工型分区域定位........................................................................................................32

3.工程整体定位布局......................................................................................................40

三、目标客户定位...........................................................................................................45

1.购贪商情的目标群分析..................................................................................................45

2.租赁使用商铺的目标群分析.............................................................................................46

3.商铺的目标消费群定位及分析...........................................................................................48

四、客群消费时机分析......................................................................................................50

1.唯一性和排他性.........................................................................................................50

2.吸引力.................................................................................................................50

3.资源鸵合...............................................................................................................50

4.区域中心...............................................................................................................51

第四章工程规划设计调整建议.............................................................................................52

一、商业业态规划利终原则...................................................................................................52

k充分尊史极地海洋世界商业局部经营规划理念及成果.......................................................................52

2、充分尊史极地海洋世界西业部份迂筑规划设计和效劳功能设计..............................................................52

3、以击场调研为依据.........................................................................................................52

4、注点全局观和开发商的整体利益...........................................................................................52

5、业态规划调空依据.........................................................................................................52

二、各版块商业规划调整建议...............-................................................................................53

1.商业业态配比..........................................................................................................53

2.业态选择参考..........................................................................................................56

3.规划调筌建议..........................................................................................................59

三、两循结构与硬件配建建议................................................................................................60

1.商铺面积划分建议......................................................................................................50

2.商铺结构调整建议.....................................................................................................60

3.硬件配优迂议..........................................................................................................50

四、交通组织设计建议......................................................................................................61

1.人流动线...............................................................................................................61

2.车流动线..............................................................................................................52

3.物流动饯..............................................................................................................53

4.导识系统设盘..........................................................................................................54

五、其它商业配套建议......................................................................................................65

六、总结....................................................................................................................66

第五章招商略案.....................................................................................................67

一、原则.....................................................................................................................67

二、招商阶段及目标..........................................................................................................67

三、2007年前半年招商工作时间节点安排.....................................................................................70

四、全心公司各阶段招商准备工作内客..............................................-........................................74

第六章后期经营管理建议...................................................................................................78

1.统一经营................................................................................................................78

2.统一管理...............................................................................................................78

3.投入费用...............................................................................................................78

4.借助外力...............................................................................................................79

5.共同打造...............................................................................................................79

6.其它虔议...............................................................................................................79

第七章总结................................................................................................................81

前言

本工程是一个以主题公园为根底，以特色的配套商业为核心的旅游地产工程，本工程通迂主题公园将各种效劳机构组织在一起，提供

餐饮、购物、休闱、娱乐、住宿等各种效劳的一站式消费场所.其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功

能多；商品组合的广、宽、深度都极商：以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置掖游归属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场

所、主感广场、特色茶饮名店等度塞老中介幼四代各个层次不同美型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店来针对消费者各

层次的需求，同叶，其间也穿插各类土籽产店以吸引域外游客.

我公司在大量详实市场调研的根底上（具体教据报告请参闰我司于2006年11月16日提交的？极比海洋世界商业工程市场调研报告？〕,

结合工程在设计之初的业态规划和建筑情况,提出了对本工程终体的定位及业态规划调终方案,目的是为后期的销售、招商和运营管理提

供保障。通过对本工程前期深入的市场调研及分析，我司根本明确了开发商在本工程上的盈利模式，并令望通过我司对商业运营的全程介

人.为$3］创造本工程的利泗最大化！

在本建议开始之前，我们对贵司在本工程上的圣利模式进行了如下的探讨:

开发商的利泗点来源

开发商的主要•利洞点主要■来源于工程前期前招商及销售，而后期的鼓营及管理是保证工程开发的持续性利泗来源.要对前期的招商、

销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从工程本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者对工程的反应等方

面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者及消费者进行了深入的调查、访问、研究，并对500份样本进行了分析.本建议

书就是建立在11月16日前关于消费者、投资者以及经营者的调研分析根底上，通过对产品、客轩、投资与^营等方面的研究分析，得

出的定位■及规划速议.

对于本工程所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这几个方面的问题，在本报4■中将有详细的阐述。在本报告中所使用的数据，

都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比拟法及市场预期法。同时需要说明，由于样本量以及样本就

别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判新的参考依据，而后面的具体定位思、路,将是结合谓研报告理性数据，成都商业市场开展

前景以及综合众多商家、投资人、消费者等烧营消费行为习惯模式，作为定位规划判断参考依据。详细研究请见下文。

第一章本工程的相关研究

1、商业定位研究

本工程的商业定位在满足主邀公园本身对百业配会的需求、住宅及整个社区对商业配套的需求、工程自身在挣包方面对商业需求的根

底上，立用于由沿线未来3-5年内的开展，打破传统成都南沿螟区域化的慨念定位，在海足未来570开展的规划定位前提下，科学、客

现的时工程提出了分阶段实现商业定位的思路，我们将在后面做具体表述，请参见第三学第一节。

2、商业品类研究

本工程商业品类所涵孟的范围比拟广，从零售行业到餐饮娱乐行业，从SHOPPING-NALL到休闲住宿业态，几乎都涵盖在内，每种商

业品类都有各自的经营特色和特点。我司对于每种品类的商业都进行了一定程度的研究，对其经营特点、经营范田及经营特邑都点一定越

度的学握。如何有效的株合我们极地海洋世界在多业态规划下的整体运营,将是本案研究的另一支点，详细研究，请参见第三聿第二节。

3、效劳功能设计

在对每种业态所能提供的效劳及本工程商业进行了通盘的考虑之后，我们对工卷堂落的效劳功能定位及布局进行了一定的网整。我司

认为本工程商业局部不能只单纯的看做是主题公园的配套商业，应将商业与公园有机的结合起来，使商业也成为公园的一个组成局部，

并发挥其最大的效劳功能，满足各类消费群体的消费需求。增强趣味性及参与性，即是主题场馆的有效补充，又是公园的一大亮点。使公

因的效劳功能丰富化，让消费者有更多来这里消费的理由。

4、规划布局设计及调整速议

在对本工程的商业有了终体的考虑之后，对于工程商业的布局及业态的规划有了一个比拟科学合理的设计，根据这个设计，商业局

部原有的规划应做出相应的调空.我司会在本迂议书中就此局部泄空的内容提出看法.

5、建筑规划设计及调整建议

因本工程是一个多业态组合的复合型商业二程，每种业态对于物业的要求有比拟大的差异，所以这就对极地海洋世界的物业设计应

满足的相应功能提出了很高的要求。本报告在对冬种行业进行了深度的了螭之后，提出了专门针对珑筑规划设计的调登建议，供贵司在进

行产品调整时予以参考。

6、后期牧业拄营管理模式建议

后期经营管理是否到他，应采用哪些经营管理的手段才能保证工杼持续的盈利，这也是非常空要的一个环节。本迂议书增加了此局部

的内容，口的是为了伏贵可能够更好的了解西冏旅游巾场及客的特性，能好抹合他战特点，找到适合点上样的及卷常理模式，便工和能

够在规划前期，在考虑到后期的管理需求，着手开展一些埔垫工作。

第二章工程市场调研结论分析

一、南沿线商业工程比照分析

通过旃期对南沿线,商业忱况的市场调研，我们可以看出，本工程不是一个传统意义上的，仅限于前沿线这个区域的商业工桎，它应

是一个立见于中国西南地区或中国西部这样一个区域概念的旅游工程。如果不将商业地产从旅游工程桃念中剥离出枭，我们可以好工程再

进行一次定位：西南比区最大的海洋极地公园，也是即将修建的北洲最大的海洋极地公园，这个公园所能提供的功能除了套现游团之外，

还有配套的旅游设施，加休闲、娱乐、餐饮、住宿等多功能为一体的超大型复合业态的海洋主超公园。

这个工程有别于南沿线现有的一些商业地产工程，从以下的几个方面的分析比拟我们就可以看出它们之I,可的差异:

1、竞争

工程定

后规划

定位主力业态工程优势比拟

及优势

差异：

工程

海洋主题游园，兴辖：购物、体闱、娱乐、馨饮、有海洋主题公园为工程的支撑，通过各种配套

中国西部爰大的海洋极地公园

海洋公园住宿等的商业共同打造西部、成都旅游名片.

西南地区唯一的海洋主遮公园

城南相对集中的高收人消费群体，计日常生活

社区配套配搭：购物中心、餐饮、商务、娱票等

深长城社区检、城南区城性购物体闱中心配套的商业方米

会议展览配搭：饕伏、住宿、体闱、娱乐等各类大中型会展人流，计商叱国套的*求

世纪城西部会展中7

近大荷兰概念会所配搭：饕伏、住宿、体闱、娱乐等

南沿线商务会所〔工程整体是一个会所概念〕区域未来开展杭最舟好

水的

异域风情配1搭：餐饮、娱乐、休闲、购物、给庆等

嗫纳印象以婚庆为主题的欧洲商业街区域未来开展浒法而好

从上面的表格我们可以看出：本工程拥有大区域范围的品牌高度，客群拥有范围和数量都明显而于其他区域竞争工程，其光个优势

非常明显。

2.竞争

工程消

费客衅目标客群消费者来源消费者数量对商业的支撑

差异：

工程

主寇公国〔总量大，可有效支存〕、未来区减住

旅行社•《］认、我客、占南区域近5000人/日的消例坪体

海洋公园老、少、中、方号没有限初户（还大成热）

的消费者久未近10万的常住人D

现常住人。缺乏1万

深长城社区居住群体周边社区未来区坎住户〔还未成熟）

未来近3万的常住人口

近1000人/日的会展人写各种展会〔总董乳但几乎没有形成有效支持）

世圮城全国各地会展及商务人群会展

未来近2万的常住人口

前沿线商务坪体、城南南消独坪体〔总重少.无

达大荷M曲沿找商务公公消登群体及

两分应酬及尚端消赞洋体法支持J

水街城南高般消令群未来近3万常住及商务办公辟体

华阳周边消费科体及婚庆乔现常住人t16万左右婚及主刘〔总量少需求小，无法支撑）

嘎纳印象培庆及周边社区消曹郡体

体久来近10万常住人。

从上表所列消费群体对商业支撑的差异上来看，本工福是有别于南沿线其它商业工住的，在客群支排方面，除公园自然吸引的游客

外，由于工程的独料性以及唯一性，将吸引众多到达性或目的性消费客群，此点已通过现有案例（南沿线的南草坪、外姿家、皇旗山房等

休闲商业：南亚风物、绿野山珍、食圣生态园、海霸王等特色筷饮商业等〕，将直接证明到达性或目的性消费客辞的潜力巨大。

时：南沿线农家乐人流量

调查南草坪海露王

调查J■程

调查地点人南沿蝮世纪城以北（南草坪与南沿蝮交汇处）人而沿娱世纪城以南｛海茹王与南沿娱文汇处）

11月22日〔周四〕14：00—16：0011月22日〔周四〕14：00—16：00

调查时间段

车位自带车位100个200个

数量可停车位220个30个

停车量〔14：00停车情况）

36辆17柄

私家车5303柄4309辆

人流及出机车208辆126耦

车流量公交车144辆35辆

「计非机动车1048辆744聃

行人73个64个

3.价格

及现状

商业总体量商业呈现时间现分段销售价格现阶段销售情况现阶段租货价格现阶段租赁情况

比对：

工程

一期2007年4月一期未具体编定

深长城10万二期2021年以后m'未开盘预计1房租金在100还没有一家签约

三期20214元/月•m'左右

起价5500元/平方只有4个药家在挣

一期已全部呈现一期局部1-2层销售80、左右.现销售1-2&60-70元/

50万〔一期14米，均价的8000元营，另有2个M行营

世纪城二期衣定3-4届商业，总体储学太过半，月•m,

万〕/平方来业点

三期未定3-4层30元/月•«*

只有4.7号楼的2-4

远大荷兰一期2005年12月除住宅底商在&玲，纯商业均未销可1F-40-60元/月W

10万左右均一铺售发已租赁

水街二期未定2F-20-30元/月•m,

对外报价：

1F-5000-6000元/m'1F-45元/月•01'

嘎纳印象6万2006年已全部呈现钻兽情况未到达20%只有6个商家在运营

2F-3000元/m'左右2F-40元/月•m1

3F-35~月•m'

分析:

从以上南

沿线各个

在售甫业

工程得销

售价格及

租赁价格销售价格（报价）销售价格（成交）租赁价格（报价）租赁价格1成交）

可以看出，

商业价格

的分右如

T：

商业工程

深长城元/m’一层倭计在nf左右1&100元/月•nf一层便计在80元/月•E左右

世纪城1-2*1万。m'/m'局部按皆业凝20%的比例进行提成局部按华业猫2g的比例逆行提成

远大齐兰1&80Vnf•月1&40元/m’•月

nf元/m'左右

水膏2-4层40元/m’•月2-4层25元/nV•力

1&45元/月•m*1层30元/月•m:

嘎的

x/m*元/Of2层40元/月•m'2层20元/月•m'

即4

3层35元/月•m'3A10元/月・m!

4.开发

开发商在销售方面的家略开发商在招商方面的策略开发商在后期经营管理方面的措施

有策略

比对：

工程

先定主力店（与人人乐超市已达成合作奇向〕及次主力店

一期定价比拟高1Fm，，现已在内部开

【大型品伸饕伏、休闱娱乐多商家），并给予1-2年比租未有具体的方案出台

深长岚始接受预定，且未定何时开盘

班，本工有由专业招商公司代理招商业务.预计将合圣托给专业经营管理公司

不收取固定钳金，与西家进行看史就提成制，干理费力

利用各种展会及大型法动，带动两尊的及言，

计.现休闱娱乐崔饮区招商忖此一般，购物天生区根本空

并定期举什一些美食节或啤酒节以宣传带动人

世纪城m1左右X.前斯便用贴牌方式与短锣湾进行合作，后期自行招

九

利用媒体进行宣传炒作，与商家共同络办各种

除社区商土进行销&外，纯商业局部为主力店量身修建物业，并免除主力店2年和去，合作

远大芍生商业注动.并当商空依双冬朴上题的曲泡聚会

只极不售方式多样,并为商家提供各忖设备设施.

等.

水街

现阶段铺售价格由假定1万元/OTE,本阶段空点在招商，希空后沏局部能够实现带租约铺售，开发商自主成立及管笛理公司，正以婚庆为主

嘎纳印第净价幅度较大正在引进大的拓牌商东，并在肺3年不敢取任何租金.逐丑疗招商，并用力打造成为将庆定点场所.

5.小结：

本工程在南沿线的区位虽离城最远，但其