某某温泉康养产业园PPP项目实施方案

目录

第一章前言...................................................................1

1、项目背景...................................................................1

2、本项目实施方案编制依据....................................................2

3、本项目实施方案编制原则....................................................4

第二章项目概况...............................................................6

1、项目基本情况................................................................6

2、经济技术指标.............................................................13

3、项目公司情况..............................................................14

第三章风险分配基本框架.....................................................16

1、风险分配原则...............................................................16

2、风险分配方案及措施.......................................................16

3、风险应对措施...............................................................19

第四章项目运作模式.........................................................20

1、项目运作方式...............................................................20

2、项目边界条件...............................................................22

第五章交易结构..............................................................26

1、项目投融资结构.............................................................26

2、回报机制...................................................................27

2.1子项目一至三回报机制......................................................27

2.2子项目四回报机制：......................................................32

3、政府提供条件.............................................................34

第六章合同体系..............................................................35

1、合同结构...................................................................35

2、PPP项目合同核心条款.....................................................35

3、履约保障边界...............................................................38

4、调整衔接...................................................................39

第七章监管架构..............................................................42

1、授权关系...................................................................42

2、监管方式和政府介入.......................................................42

第八章社会资本选择.........................................................46

1、选择方式...................................................................46

2、招标组织形式.............................................................46

3、招标内容和范围.............................................................46

第一章前言

1、项目背景

某某县地处某某省中东部，隶属某某省会中心城市——某某市，为市区以外

的八县（市）之一。某某与省会某某市相距仅65公里，县内有省道125、省道

202线和203线、县干线等共561公里。县域总面积2241平方公里，总人口

35.87万，辖9镇、12乡，254个行政村，8个居委会，2008全年生产总值

39.13亿元，财政总收入1.69亿元。某某享有“李果之乡”、“建筑之乡”、

“武术之乡”等美称，是全国沿海经济开放县，全国农村第二批实现电气化县和

全省林业生产重点县。

近年来，在海西的总体框架下，某某发展日新月异，向莆铁路、永福高速

公路的建设将某某接入“高速海西”网络，进一步优化了某某发展环境。向莆铁

路建成后，大大缩短了某某到某某的时间，沿着铁路，某某西可承接省内三明，

外省江西、上海等省市，东可接莆田等沿海城市，将成为江西等内陆省份连接海

峡西岸经济区的必经通道。不仅如此，铁路建设也将给某某旅游业、城区扩展、

工业招商带来前所未有的机遇。

当前，某某正紧紧抓住某某院支持某某加快建设海峡西岸经济区和向莆铁路、

福永高速公路即将建成通车的重大历史机遇，立足生态和资源优势，转变经济发

展方式，突出发展温泉旅游和文化创意产业，努力实现绿色崛起。以建设全国重

要旅游目的地为目标，注重休闲度假产品开发，在国家重点风景名胜区和国家

4A级旅游区的基础上，努力创建国家5A级旅游区，打造海西休闲度假胜地，

为推动建设全国旅游文化产业发展重点县奠定基础。

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本项目将全力打造“温泉”品牌。抓住某某市打造“中国温泉之都”契机，

发挥全省首个“中国温泉之乡”品牌效应，把某某的温泉旅游资源和某某的“金汤”

文化、文化旅游对接，倾力打造某某温泉旅游品牌。2、本项

目实施方案编制依据

本项目通过某某文化温泉产业园PPP项目风险分配框架、运作模式、交易

结构、边界条件、采购方式等内容研究，从政府的角度分析本项目采月PPP

模式存在的关键问题和解决的主要内容，为政府部门的决策提供参考，本项目

的编制依据主要有法律法规及有关政策和项目审批及决策意见。

2.1PPP相关法律法规及有关政策文件

（1）某某院办公厅《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式

指导意见》（国办发[2015]42号）；

（2）中共中央《关于制订国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》；

（3）某某院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国

发[2015]51号）；

（4）财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》的

通知（财金[2014]113号）；

（5）财政部《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财

金[2014]156号）；

（6）财政部《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财医

[20141215号）；

（7）财政部《关于进一步做好政府和社会奥本合作项目示范工作的通知》

（财金[2015]57号）；

第2页

（8）财政部《关于在公共服务领域深入推迸政府和社会资本合作工作的

通知》（财金[2016]90号）；

（9）财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推

动示范项目建设的通知》（财金[2016]91号）；

（10）财政部《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》（财预

[2014]351号）；

（11）国家发改委《关于进一步做好政府和社会资本合作项目推介工作的

通知》（发改投资[2015]805号）；

（12）国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投

资[2014]2724号）；

（13）中华人民共和国政府采购法（2014年修正）；

（14）中华人民共和国政府采购法实施条例（某某院令658号）；

（15）中华人民共和国招标投标法；

（16）中华人民共和国招标投标法实施条例（某某院令613号）；

（17）某某省人民政府《关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指

导意见》（闽政[2014]47号）：

（18）某某省人民政府《关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点扶持

政策的意见》（闽政办[2015]69号）;

（19）某某市人民政府《关于印发某某市推进政府和社会资本合作实施意

见的通知》（榕政综（2015）262号）。

2.2财税相关法律法规及政策文件

（1）财政部、国税总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知关

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于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）；

（2）国税总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收

管理暂行办法》（2016年第18号公告）；

（3）国税总局《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂

行办法》（2016年第17号公告）；

（4）国税总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办

法》（2016年第16号公告）；

（5）国税总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（2016年第15号

公告）；

（6）国税总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（2016年

第14号公告）；

（7）中华人民共和国增值税暂行条例（某某院令538号）；

（8）中华人民共和国企业所得税法实施条例（某某院令512号）；

（9）中华人民共和国企业所得税法；

（10）中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；

（11）某某省人民政府《关于调整地方教育附加征收标准等有关问题的通

知》。3、

本项目实施方案编制原则

为了确保本项目的成功运作和目标的实现，在运作过程中贯彻执行以下原

则：

（1）坚持遵循某某院及财政部、国家发改委等国家主管部门、省、市颁

布的有关PPP及行业法律、法规、政策，保障项目实施的合法合规；

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(2)在PPP模式下，政府与社会资本是平等法律主体，双方法律地位平等、

权利义务对等，在贯彻政府意志、保护政府及公众合法利益的同时，充分尊重市

场规律，兼顾社会资本的利益，充分引入市场机制，实现政府、公众、社会资

本共赢；

(3)坚持结合某某县及项目实际情况，保证项目有序，稳妥开展和落实。

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第二章项目概况

1、项目基本情况

1.1项目概况

项目名称：某某文化温泉产业园PPP项目（以下简称“本项目”）

建设内容及规模：本项目位于某某市某某县某某镇，由五个子项目组成，

其中：

（1）子项目一：某某县教师进修学校第一附属小学建设工程，其中建筑

占地面积4130m2,绿地面积6125nf,总建筑面积为16300m2；建设内容包

括两栋4层教学楼，一栋4层科艺楼，一栋4层综合楼，一栋3层室内体

育馆及一栋5层学生宿舍（含食堂）及配套工程（室外公共活动场所、大门、

景观绿化、围墙、道路广场、田径场、排球场、足球场等）；

（2）子项目二：某某东部新城市政道路配套工程，该段工程包括纬二路、

中央大道建设，纬二路规划道路等级为城市主干路，规划长度582.384m,规划

红线宽度24m,设计速度标准为40km/h；中央大道路道路等级为城市次干路，规

划长度231.365%规划红线宽度20m,设计速度标准为30km/ho本项目建设

内容包括：道路工程、公共交通工程、桥梁工程、交通照明工程、绿化工程及道

路沿线广告牌等；

（3）子项目三：某某县某某海洋馆路工程，该段工程规划道路等级为城

市主干路，北起福诏高速连接线，南至海洋馆停车场路，规划长度1193m,规划

红线宽度18m,设计速度标准为40km/h。本项目建设内容包括：道路工程、公

共交通工程、桥梁工程、照明工程、绿化工程及道路沿线广告牌等；

（4）子项目四：某某温泉特许经营项目，该项工程包括新增管网二期、

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温泉泵站建设、智能化配套，总建筑面积为2099.62门本项目建设内容包括：

生产调度楼、电磁流量计井、电磁流量计井、蓄水池开采井配套工程建设及温泉

特许经营服务。本子项目总投资约6825万元，其中己建设完成2500万元（资产

价值以有资质的评估机构出具的报告书金额为准），纳入PPP建设投资额为

4335万元：

（5）子项目五：某某文化温泉公园工程，该工程规划用地面积约46835

nf（具体以土地出让规划红线为准），建设内容为园区内配套设施建设。

各子项目建设期以子项目具备开工条件并发出开工通知之日起开始计算，

各子项目的建设期原则上不超过24个月，其中子项目五的建设期原则上不超

过12个月°竣工验收时间按各子项目工程进度分别竣工验收，各子项目竣工

验收后分别进入运营期。

总投资：本项目总投资约61427.74万元（不含建设期利息），其中建安

工程费为51791.74万元，工程建设其它费为8590.85万元，基本预备费为

1045.14万元，以上数值均为投资估算，建安费用最终以某某县财政投资评审

中心审核批准为准，工程建设其它费最终以实际发生额为准，详见下表：

表项目投资估算汇总表（单位：万元）

名称子项目一子项目二子项目三子项目四子项目五合计

工程费用4760.652538.195157.943353500051791.74

工程建设其它费用477.441144.511498.9249029808590.85

基本预备费261.9184.14599.11045.14

工程总投资55003866.847255.968253798061427.74

建设期：子项目一至四建设期24个月，子项目五建设期12个月;

所处阶段：项目已完成可行性研究报告。

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1.2合作内容

投资范围包括某某温泉文化产业园范围内的投资；本项目建设内容包括各子

项目投资范围内的施工总承包，子项目三的勘察、子项目五的勘察、设计（其中勘

察、设计费用参照2002年修订《工程勘察设计收费标准》的65%计取）；运营

及维护内容为子项目一校园内的后勤服务（含建设范围内园区道路维护、配套

维护、校园内设施、供水、排水等基础设备维护）、子项目二、三的道路

（含绿化、路灯等）管理养护服务和道路周边广告牌运营、子项目四为温泉供

应及配套管网维护、子项目五园区内产业引入及运营。其中子项目五按需按照政

府要求的建设标准进行建议并引入政府指定的温泉品牌项目，投资额约

37980万元（具体以项目实施为准），由项目公司自行投资、自主经营、自负盈亏,

具体建设标准、产业布局规划，按照项目土地出让合同的约定执行。

1.3项目采用PPP模式可行性分析

1.3.1采用PPP模式的优势

（1）实现资金的最佳价值

PPP模式通过社会资本的竞争性选择来加强垄断领域的竞争，为项目从设计、

建设到运营整个生命周期提供一个持续的激励机制，使政府和社会资本投资方对

各自的风险和成本进行全面、长期的考虑，以最低的长期经济成本在项目期限

中持续提供优质服务。

（2）平滑政府财政支出

公共基础设施项目前期投资大、周期长，通过引入社会资本，可将短期建

设支出转化为合作期内的分期支付可用性服务费和运维绩效服务费，有利于平

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滑财政支付资金压力、加快公共基础设施建设。

（3）提升城市基础设施领域服务的水平

在PPP模式框架下，为保持持续提供公共服务，实现投资的最大收益，同时

提高自身商誉，社会资本必须具有满足用户需要、提升其服务水平的内在动力。

同时，社会资本所具有的商业头脑和管理经验、专有技术和专业人员、类似项目

经历和经验，为服务水平的提升提供了客观支持。

（4）降低项目全寿命周期成本PPP

模式提倡“让专业的人做专业的事”，本项目施工及运营管理的专业

化要求较高，更适合引入专业化的社会资本来负责设计（优化设计）、投资、

融资、建设和运营维护。同时；在风险最优分配的激励约束机制下，社会资本有

足够动力，统筹考虑项目的设计方案、建设质量和后续运营维护成本，在保障服

务质量的前提下切实降低项目全生命周期的成本，提高自身收益水平。

（5）有利于转变政府职能

PPP模式要求政府在与社会资本合作中“既不越位也不失位”，一方面要遵

循市场原则和契约精神，切实履行义务、承担相应风险：另一方面在加强项目规

划、筛选和评估的同时:通过建立和落实基于绩效的考核机制，加强对社会资本

的监管，切实保障公共产品和服务质量得到改善。

1.3.2PPP模式必要性

（1）有利于化解地方政府债务压力

在当前财政收入增速下降、政府性债务规范清理的形势下，政府在公共服

务领域进一步投资的潜力和空间受到限制，本项目投资较大，如果全部由政府

承担，财政压力较大，而会给政府带来沉重的债务负担，若木项目采用PPP

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模式实施，可解决本项目的融资问题，且按《地方政府存量债务纳入预算管理清

理甄别办法》（财预[2014]351号）中明确“通过PPP模式转化为企业债务的,

不纳入政府债务”。

（2）有利激发市场经济活力

《关于制订国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》明确提出“发

挥财政资金的撬动功能，创新融资方式，带动更多社会资本参与投资，创新

公共基础设施投融资体制，推广政府和社会资本合作模式”，本项目采用PPP

模式实施，可以带动社会投资基础设施领域，拓宽社会资本的投资领域，激发市

场经济活力。

（3）可以提高本项目的运作效率

在传统的政府投融资模式下，存在重投入、轻产出，重建设、轻运营维护、重

准入、轻监管的问题，部分地区重复建设、公共设施使用效率不高等现象时有发

生，影响公共服务的供给效率和实际效果，《关于制订国民经济和社会发展第十

三个五年规划的建议》中的提出“创新公共服务提供方式，能由政府购买服务

提供的，政府不再直接承办，能由政府与社会资本合作提供的，广泛吸引社

会资本参与”。本项目采用PPP模式实施，有利于政企分开、政事分开、加快

转变政府职能，让专业的人做专业的事，由社会资本负责本项目建设和运营，社

会资本会从降低全生命周期的角度考虑降低成本，并从全区域的角度统筹考虑本

项目的运营维护，提高运营效率。

（4）能够确定合理的风险分担结构

PPP模式的风险主要在于政府部门与社会资本之间的风险分配和风险转

移。PPP模式在项目的准备阶段按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控

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的原则进行风险分配，并通过PPP合同使风险分配方案转化为合同条款，通过

风险分配机制使得政府与社会资本对各自的责权利做出了划分，实现项目风险

共担、合作共赢的目标。

1.3.3PPP模式的可行性

（1）本项目属于相关政策法规支持领域

某某院公办厅转发财政部、发展改革委、人民银行《关于在公共服务领域

推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发[2015]42号）明确

“在交通运输、医疗、教育等公共服务领域广泛采用政府与社会资本合作（即

PPP）模式”。

国家发改委《关于进一步做好政府和社会资本合作项目推介工作的通知》

（发改投资[2015]805号）明确“进一步完善行业配套政策，积极组织开张市

政、教育、医疗等相关行业的PPP项目推介工作”。

国家发改委在《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资

[2014]2724号）中明确“市政设施、医疗、教育培训、等项目均可推行PPP

模式”。

某某省人民政府在《关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意

见》（闽政[2014]47号）中明确“鼓励县级以上人民政府将市政、医疗等基

础设施和公用事业项目，以特许经营的方式实施PPP试点”。

某某省人民政府《关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点扶持政策的

意见》（闽政办[2015]69号）明确“对符合条件并运用PPP模式的市政、医疗

等基础设施建设项目，优先安排专项补助”。

某某市人民政府《关于印发某某市推进政府和社会资木合作实施意见的通

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知》（榕政综（2015）262号）中明确“主要在城市建设、医疗、教育等基础

设施和公用事业领域开展PPP项目试点”。

（2）本项目合作期限和投资规模满足相关要求

按《关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知》（财金

[2015]57号）“政府和社会资本合作期限原则上不低于10年”和《关十推广

政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意见》（闽政[2014]47号）中提出“试

点项目应长期合同关系比较简单，投资金额一般在1亿元以上，一轮合作期

限一般为10〜30年”要求，本项目的合作期按各子项目划分，子项目一至三

项目的合作期限为15年（含建设期两年），子项目四项目的合作期限为30

年（含建设期两年），子项目五项目的合作期限按相关法律法规规定（含建设

期12个月）。

（3）政府主体资格满足要求

按《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》的通知（财金

[2014]113号）中“政府或其指定的有关职能部门或事业单位可作为项目实施

机构”和《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724

号）中“明确相应的行业管理部门、事业单位、行业运营公司或其他相关机构，

作为政府授权的项目实施机构”要求，本项目由某某县政府授权某某县国有资

产管理中心作为本项目实施机构，符合财政部和国家发改委对政府方主体资格的

相关规定。

（4）风险分配机制满足相关要求

按《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金[2014]156

号）中“政府在项目公司中持股比例应当低于50%,且不具有实际控制力和管

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理权”要求，本项目政府出资人与项目公司合资成里双项目公司，政府出资

人代表在两个项目公司中分别持股10%、35%,均满足相关要求。按《关于开

展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）中“项目建设、

运营风险由社会资本承担，法律、政策调整风险由政府承担，自然灾害等不

可抗力风险由双方共同承担”和《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南

（试行）的通知》（财金[2014]113号）中“原则上，项目设计、建造、财务

和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策和最低需求等风险由政

府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担”的相关要求，本项目

按此风险分担原则制订了风险分担方案，具体详见风险分配章节。

（5）支付义务纳入财政预算且财政可承受

本项目中政府的支付义务纳入了财政预算，符合《关于在公共服务领域推

广政府和社会资本合作模式指导意见》（国办发[2015]42号）中“政府以运营

补贴等作为社会资本提供公共服务的对价，以绩效评价结果作为对价支付依

据，并纳入预算管理”和《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）

的通知》（财金[2014]113号）中“项目合同中涉及的政府支付义务，财政部

门应结合中长期财政规划统筹考虑，纳入同级政府预算，按照预算管理相关

规定执行”的规定。本项目通过财政支出责任测算，本项目和某某县其它

PPP项目的财政支出占某某县一般公共预算支出的比例少于1族，说明财政可

以承受，具体详见“本项目财政承受能力论证报告”。

2、经济技术指标

2.1主要产出说明

产出说明是指项目建成后项目资产所应达到的经济、技术标准，以及公共

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产品和服务的交付范围、标准、绩效水平等。本项目的产出范围主要包括项目建

设产出和运营维护产出等，为此设计了项目可用性绩效考核指标和运营维护绩效

考核指标。

2.1.1建设产出

项目建设标准：应保证项目工程质量达到适用法律及约定设计标准。

2.2资金来源

本项目纳入PPP投资范围的投资总额约为61427.74万元，项目的投资总

额以批准的概算投资为准，项目资本金占投资总额的30%,项目的债务融资可

通过项目公司银行贷款解决，必要时由社会资本提供相应担保，若除自有资本金

以外的其它资金未按时到位由政府每年应支付的政府付费优先注入债务融资

缺口，如仍然无法筹集债务融资，社会投资人有义务作为担保人筹措相应资金或

直接注入相应资金。

3、项目公司情况

3.1项目公司基本情况

本项目由中标的社会投资人与政府出资人代表合资组建双项目公司，项目

公司一负责子项目一、二、三、四的融资、建设、运营和移交工作及子项目四勘

察设计工作，注朋资本金为4500万元，政府出资占10%（其中：子项目一、二、

三，政府政府出资人代表以现金出资；子项目四，政府出资人代表以某某温泉泵

站一期管网资产中192万元资产出资，剩余温泉泵站一期管网资产及前期费用等

计入政府方投资）、社会资本方占90%以现金出资，注册住所：某某县某某镇。

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项目公司二负责子项目五投资、建设、运营以及子项目五勘察设计工作,

注册资本金为7500万元，政府方出资占35%、社会资本方占65%,以现金出资,

注册住所：某某县某某镇。

3.2股东结构

项目公司设董事7名，其中政府出资方委派1名董事，社会投资人委派6

名董事。

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第三章风险分配基本框架

1、风险分配原则

按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险

管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等因素，在政府与社会资本之间合

理分配项目风险，确定项目风险分配原则：

(1)风险分配应包括项目投资、融资、勘察、设计、建设、运营、维护

至终止移交的完整周期，并以具体条款形式体现在合同文件上。

(2)原则上，项目投资、融资、建设和运营维护等商业风险由中标的社

会投资人承担。

(3)勘察、设计、法律、政策等风险由政府承担。子项目三的勘察、子

项目五的助察、设计工作由项目公司承担，相应的风险由中标的社会投资人承担。

(4)不可抗力等风险由政府与中标社会投费人合理共担。

(5)项目参与各方承担的最大风险有上限。

2、风险分配方案及措施

本项目投资额较大，实施周期长，涉及的利益相关者较多，社会影响面较

大，全面识别和妥善处理项目全生命周期中的各种风险是实现项目落地、维护公

共利益的重要保障。根据风险分配的原则，确定风险分担的方案及应对措施如表

3-1所示。

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表3-1项目风险分担方案

风险因素项目公司

风险因素政府

分组社会资本政府出资人

本项目项目建议书、可研等前

项目审批V

期立项审批工作

征地拆迁原因造成项目无法

征地拆迁按时开工或部分区域无法按V

时开工致使项目工期延迟

地质情况勘察报告的准确性

对设计及施工造成的影响（不V

含子项目三）

地质情况勘察报告的准确性

勘察对设计及施工造成的影响（子V

项目三、子项目）

由于地质条件在短期内出现

由不可抗力造成的重大变化VVV

的特殊情况

政府部门要求改变项目功能

V

性要求

合同实施时，项目公司提出一

设计个比较经济的施工或运营方V

案，致使项目功能性要求改变

设计缺陷（不含子项目五）V

设计缺陷（子项目五）V

在投标截止口到签署PPP项

目合同期间，贷款利率提高或VV

融资降低

签署PPP项目合同之后，贷款

VV

利率提高或降低

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通货膨胀率比预期的高VV

初级债务再融资产生的利润V

融资未及时到位V

在PPP项目合同谈判期间，项

目公司被要求增加投资，致使V

进度延误，成本超支

建设费用超支V

建设质量不合格V

建设过多的合同变更V

分包商/供应商的违约V

在基础工程施工时，发现文物V

完工时间延后V

用地移交延迟导致建设期延

V

长

运营费用超支

运营收入低于预期V

低运营生产能力V

运营维护费用高于预期V

维护要比预期频繁V

恐怖袭击VV

运营对环境的影响V

移交的资产不达标V

项目合作期满后，本项目仍可

移交

以继续工作，但已经不能满足V

即时的新要求了

资产征用V

政治和

政府决定过程的低效率V

政府政策

很强的政治反对/不友好V

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一个特殊的法律出台，要求改

变设计指标，进而导致设计发V

法律

生改变

税收政策的变化V

不可抗力不可抗力对本项目的影响VV

3、风险应对措施

针对项目实施过程存在的各种风险因素，制如风险应对措施如表3-2o

表3-2项目风险应对措施

加强建设期监管（资金、工期、质量、安全）

建设风险强制保险方案

建立履约保函体系

完善政府支付方式和项目回报机制

融资风险、运营风险明确社会资本承担的公共责任、产出说明

完善保险与保函、临时接管、移交

建立法律政策变更的解决机制

法律风险、政策风险

科学规划与配套建设、政府支付方式和项目回报机制

社会资本选择风险增加社会投资人的竞争性

制定应急处置预案

政治风险、宏观经济风

明确临时接管和提前终止的条件

险和不可抗力风险

强制保险方案

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第四章项目运作模式

1、项目运作方式

子项目一至三建议采用的运作方式为建设一运营一移交模式。中标的

社会投资人与政府出资人代表合资组建项目公司，出资比例为90%：10%,

双方以货币出资，出资时间：在满足金融机构融资条件下按建设进度逐年

到位。项目公司负责本项目的融资、建设、运营和移交工作。项目公司与

社会投资人中有施工资质的单位签署《施工总承包合同》，由具备施工资

质的社会投资人负责项目施工；项目公司与社会投资人中有勘察设计资质

的单位签署子项目三的《勘察设计合同》，由具备勘察设计资质的社会投

资人负责子项目三勘察设计工作；合作期满后项目公司将学校及市政配套

设施无偿移交给政府或政府指定的单位，项目公司通过可用性付费+绩效付

费收回投资并取得合理回报。子项目一至三的合作期为15年（含建设期2

年），自项目实施机构与项目公司签署《项目合同》之日起计算。

子项目四建议运作方式为建设-运营维护-移交（B0T）模式，由中标的

社会投资人与政府出资人代表合资组建项目公司，出资比例为90%：10%,

政府出资人代表以某某温泉泵站一期管网资产中192万元资产出资，剩余

温泉泵站一期管网资产及前期费用等计入政府方投资，政府方按投资比例参

与收益分红。社会资本方以货币出资，社会资本方出资时间：在满足金融机

构融资条件下按建设进度逐年到位。项目公司负责新建温泉设施的融资投资、

建设、运营、移交工作及子项目勘察设计工作，并在特许经营期限内持续运

营，直至特许经营期满，或者《项目合同》约定的情形出现后

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将本项目无偿移交给政府。本项目特许经营期为30年(含建设期2年)，自

项目实施机构与项目公司签署《项目合同》之日起计算。

子项目五建议运作方式为建设-拥有-运营维护(B()()),由中标的社会

投资人与政府出资人代表合资组建项目公司，出资比例为65%：35%,双方

均以货币出资，出资时间：在满足金融机构融资条件下按建设进度逐年到

位。项目公司负责本项目投资、建设、运营工作及子项目勘察设计工作，

并在特许经营期限内持续运营，直至特许经营期满，或者《项目合同》约

定的情形出现后将另行与政府方协商展期；运营期满三年之后，中标的社

会投资人有权将双方股权比例按55%45%进行调整，政府出资人代表以货

币支付股权转让金;本子项目的相关建设用地由项目公司依法根据招拍挂

方式取得。本项目所涉及的土地及资产所有权、使用权按照国家相关法律

法规规定为准(可依法出租、出售及采用其他方式运营)，某某县将本子

项目列为县重点招商引资项目，并享有相关优惠政策。县政府或其授权的

实施机构通过竞争性方式选定中标社会投资人后，中标社会投资人需承诺

项目公司按双方法律规定的土地出让公告的条件参加出让地块的摘牌、投

标或竞买，若仅有项目公司一家参加摘牌、投标或竞买的情况下，项目公

司应按土地出让条件摘牌、投标或竞买该地块，最少按出让起始价格报价

竞买，并按合同约定即时缴纳出让金，并实施开发经营，若项目公司未按

上述约定参加出让地块的摘牌、投标或竞买的，由中标社会投资人及其关

联单位向政府方代表支付5000万元违约金。

说明：(1)某某县人民政府授权某某县国有资产管理中心作为实施机

构，由其负责本项目的准备、采购、监管和移交等工作。

(2)某某县人民政府授权某某省大樟实业有限公司作为政府出资人代

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表。

（3）某某县国有资产管理中心通过招标方式确定中标社会投资人，中

标投资人与某某县国有资产管理中心签署《PPP项目合同》。

（4）中标社会投资人与某某省大樟实业有限公司签订《股东协议》，

某某省大樟实业有限公司与社会资本合资成立项目公司，《股东协议》主

要说项目公司的治理垢构、决策机制和收益分配原则。

（5）某某县国有资产管理中心与项目公司重新签署《PPP项目合同》

或者签署关于继承《PPP项目合同》的补充合同。

（6）项目公司负责本项目的投融资、子项目三勘察设计、建设和运营

维护等工作。项目合作期结束后，项目公司将项目资产移交给某某县人民

政府或其指定机构。

（7）财政部门根据项目的可用性及维持项目可用性的绩效服务付费，

实行政府付费与绩效考核挂钩，核定绩效考核评分后付费。

（8）某某县人民政府对本项目提供相应政策支持。

2、项目边界条件

2.1项目范围

2.1.1项目合作期

子项目一至三项目的合作期限为15年（含建设期两年）。

子项目四项目的合作期限为30年（含建设期两年）。

子项目五项目的合作期限按相关法律法规规定（含建设期12个月）。

2.1.2项目合作期改变

（1）发生可归责于政府方的原因导致的建设期延误。

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(2)由于法律变更、政府行为、不可抗力导致社会资本在合作期内受

到影响并使社会资本遭受实质影响。

发生上述事件后，经政府确认后可延长项目可作期。

2.2资产权属

2.2.1项目用地

(1)子项目一至子项目四政府以划拨方式提供土地使用权给某某省

大樟实业有限公司，某某省大樟实业有限公司将建设用地使用权无偿提供

项目公司，并协助项目公司办理相关手续，土地征用及拆迁补偿费由某某

县财政承担，项目征地拆迁工作由项目沿线政府负责。

(2)子项目五的相关建设用地由项目公司依法根据招拍挂方式取得，

本子项目所涉及的土地及资产所有权、使用权按照国家相关法律法规规定

为准(可依法出租、出售及采用其他方式运营)，某某县将本子项目列为

县重点招商引资项目，并享有相关优惠政策。县政府或其授权的实施机构

通过竞争性方式选定中标社会投资人后，中标社会投资人需承诺项目公司

按法律规定的土地出让公告的条件参加出让地块的摘牌、投标或竞买，若

仅有项目公司一家参加摘牌、投标或竞买的情况下，项目公司应按土地出

让条件摘牌、投标或竞买该地块，最少按出让起始价格报价竞买，并按合

同约定即时缴纳出让金，并实施开发经营，若项目公司未按上述约定参加

出让地块的摘牌.、投标或竞买的，由中标社会投资人及其关联单位向政府

方代表支付5000万元违约金。

(3)未经政府批准，项目公司不得变更项目建设用地的土地用途，也

不得将该土地转让、出租和抵押。

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2.2.2项目资产

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在项目合作期内，项目公司享有本项目及附属设施的使用权和收益权。

2.3项目建设

(1)勘察设计：本项目子项目三的勘察、子项目五勘察设计由项目公

司负责，设计文件经某某县国有资产管理中心确认后实施。其余子项目项

目勘察、设计均由政府方依法委托有资质的单位完成

(2)施工单位的选择：按照招标投标法实施条例第九条，本项目的社

会资本具备相应资质和能力，依法能够自行建设、生产和提供本项目施工

或货物的，本项目相应的施工或货物或勘察可由社会资本自行承担，不再

招标。

(3)监理单位的选择：监理单位由政府方依法选择，监理费用纳入PPP

投资额，由项目公司一次性拨付政府方使用。

(4)质量标准：符合相关工程施工质量验收规范和设计要求的合格标

准，包括但不限于：

1.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013

2.《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011

3.《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-2012

4.《道路工程术语标准》GBJ124-88

5.《沥青路面施工及验收规范》GBJ50092-96

6.《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015

7.《城镇道路工程施工与质量验收规范》CJJ1-2008

8.《建设工程文件归档规范》GB/T50328-2014

9.《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006

10.《混凝土质量控制标准》GB50164-2011

11.《建筑施工模板安全技术规范》JGJ162-2008

12.《建筑施工组织设计规范》GB/T50502-2009

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13.《某某省建筑工程义件管理规程》DBJ/T13-56-2011

14.《城市道路照明工程施工及验收规程》CJJ89-2012

15.《市政工程施工组织设计规范》GB/T50903-2013

16.《某某省市政工程施工技术文件管理规程》DBJ/T13-135-2011……

项目合作期限内如国家、省、市颁布和更新的技术标准和规范的，需

要满足新的技术标准和规范「

项目合作期限内有效的技术标准和规范若有不一致的，按严格标准执

行。

2.4项目运营养护范围和目标

满足本项目正常运营需求

2.5项目移交

2.5.1移交范围

项目合作期满，项目公司将子项目一至四全部设施（含为项目正常使

用所必需的项目设施、与项目设施有关的维护手册、图纸、文件和资料）

无偿移交给政府或其指定机构。

2.5.2移交条件和标准

（1）权利方面：项目公司应确保项目设施不存在任何抵押、质押等担

保权益或所有权约束，也不存在任何种类和性质的索赔权。

（2）技术方面：项目公司应确保项目设施完整，并且最后一次运营考

核评分达到80分（含）以上。

2.5.3移交程序

在项目合作期满至少6个月前，政府和项目公司共同达成协议，明确

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移交项目的详细计划。

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第五章交易结构

1、项目投融资结构

1.1资金来源

项目资金通过股权融资和债务融资获得。

（1）股权融资：根据某某院《关于调整和完善固定资产投资项目资本

金制度的通知》（国发[2015]51号）中“其它项目的最低资本金比例为

20犷的规定，结合金融机构对自有资本金的要求，设定中标投资人和政府

出资人代表按照股比提供本项目经批准概算总额30%的自有资金（可按融

资机构融资要求进行调整，但自有资本金比率不得低于20%）,自有资本

金按建设进度逐步到位。

（2）债务融资：项目公司应采取多种渠道合法筹集本项目资本金以外

的建设资金，债务融资占本项目估算总额70%,如果项目公司无法在规定

的期限内筹集债务融资，由政府每年应支付的政府付费优先注入债务融资

缺口，如仍然无法筹集债务融资，社会投资人有义务作为担保人筹措相应

资金或直接注入相应资金。

1.2资金用途

项目公司的全部资金仅限于本项目工程建设前期费用、建设和运营维

护。

1.3融资计划

社会投资人应确保本项目资本金及债务资金按计划分期足额到位，相

关的融资协议（包括融资方式、融资期和融资成本）应提交政府确认后实

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施，若未获得政府的批准，社会投资人以本项目任何权益进行融资活动。

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2、回报机制

2.1子项目一至三回报机制

子项目一至三属于非经营性项目，采用政府支付“建设期融资补贴+可

用性服务费+绩效服务费”形式。按照“基于可用性的绩效”模式，由政府向

项目公司一购买本项目可用性（符合竣工验收标准的公共产品）以及为维

持本项目可用性所需的运营维护服务（符合绩效要求的公共服务），即政

府需向项目公司一支付可用性服务费和运维绩效服务费。

2.1.1建设期融资补贴

（1）根据《某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导

意见》（国发（2014）60号）“在同等条件下，政府投资优先支持引入社

会资本的项目，根据不同项目情况，通过投资补助、基金注资、担保补贴、

贷款贴息等方式，支持社会资本参与重点领域建设”、《国家发展改革委关

于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）“优化

政府投资方向，通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷款贴息等多种方

式，优先支持引入社会资本的项目”等相关文件精神，从吸引社会投资人,

缓解前期投入大等角度考虑，设置建设期融费补贴。

（2）建设期融资补贴按各个子项目竣工验收后进入项目合作期后第一

个付费节点一次性付清。按项目公司经财审下浮后的总投资额（财审未确

认前暂以监理单位、立项业主、项目公司确认下浮后的投资额85%）的1/2

之和为基数，利率按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率计取。

如遇到中国人民银行调整贷款基准利率，本利率相应调整，调整与核算完

全按照中国人民银行规定的银行贷款利息调整原则和起止时间执行。

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2.1.2可用性服务费

2.1.2.1可用性服务费定义及构成

指项目公司一为本项目建设符合适用法律及相关协议规定的竣工验收

标准的公共资产，所应得的服务收入。主要包括：工程费用、工程建设其

他费用、融资成本及必要的合理回报。

2.1.2.2可用性服务费付费机制

可用性服务费的计算公式如下：

C=P/N*0.3+[P*0.3-(n-l)*P/N*0.3]*ii/2+P/N*0.7+

[P*0.7-(n-1)*P/N*0.7]*ii/2

其中：

C为各期可用性服务费；

P=建安费用*(1-建安下浮率)+工程建设其他费+基本预备费；

N为可用性服务费支付次数，项目运营期13年，每年支付两次，N为

26次；

n为第n次支付可用性服务费，n=l,2,3,4……,26；

ii为自有资金部分合理利润率不高于9.2%,由投标人通过竞争确定；

i2为债务融资部分合理利润率，为五年期以上贷款基准利率，如遇到

中国人民银行调整贷款基准利率，本利率相应调整，调整与核算完全按照

中国人民银行规定的银行贷款利息调整原则和起止时间执行；

其中：建安下浮率由投标人通过竞争确定，但下浮率竞争范围为不低

于3%；

自由资金部分合理利润率通过竞争确定，但不得高于9.2%；

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2.1.2.3可用性服务费支付

（1）支付周期：自项目进入运营期的13年间，每6个月支付一•次。

说明：若至服务费支付节点，项目总投资结算额还未最终确定，暂以

经评审中心审核确认预算工程费用和经实施机构认可的实际发生的工程建

设其他费之和为基数计算支付。

（2）支付程序：由项目公司一向本项目实施机构提出申请，项目实施

机构根据可用性服务考核结果按照某某县财政局要求的程序申请本项目可

用性服务费，某某县财政局确认后拨付款项给实施机构，由实施机构向项

目公司一支付可用性服务费。

2.1.2.4可用性服务费调整机制

（1）总投资变化引起的调整：项目竣工验收合格后，由项目实施机构

委托的具备相应资质的第三方造价咨询机构进行结算审核（项目公司一应

积极配合），项目实施机构将审核报告提交给财政评审中心备案或复核，

最终建安结算额以财政评审中心备案表或复核决定书上的金额为准，工程

建设其他费以经实施机构认可的实际发生金额为准，结合投标竞争的建安

下浮率、合理利润率计算出每期支付的可用性服务费金额。

（2）贷款基准利率变化引起的调整：进入运营期后，每年根据5年期

以上贷款基准利率调整合理利润率，若运营期每年的5年期以上贷款基准

利率变化范围在±10%以内，则不调整合理利润率，若变化范围超过±10%,

则按以下公式调整合理利润率，根据调整后的合理利润率支付当期可用性

服务费。

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中标的合理利润率°」'。（当>l.h0）

调整后的合理利润率=4i。

।中标的合理利润率x'〃十°・"。（当in<O,9zo）

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其中：in为运营期每第n