住宅工程渗漏裂缝防治导则

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住宅工程渗漏,裂缝常见质量问题防治导则

一、外墙渗漏防治措施

1.外墙抹灰前，墙身上多种进户管线、空调管孔、水落管固定件、避雷引下线和空调支架等，应按

设计规定安装完毕，并按外保温系统厚度留出间隙。上述内容均应进行专题检查验收，并形成隐蔽工程

验收记录。

2.穿过外墙目勺管道应采用套管，套管应内高外低，坡度不应不不小于5%,套管周围应用中性硅酮耐

候密封段封闭。

3.外墙对拉螺栓孔、脚手架拉结点及脚手架眼等应进行可靠封堵。封堵脚手架眼和孔洞时，应清理

洁净，涤水湿润，然后采用干硬性细石混凝土封堵严密。穿墙螺栓孔宜先用聚氨酯发泡剂发泡嵌填，然

后用防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞，填塞深度不不不小于50mm,封堵后孔洞外侧表面应进行三遍防水处

理，并形成隐蔽工程验收记录。

4.外墙外保温工程施工前墙体表面必须进行整体抹灰找平（现场聚氨酯发泡外墙外保温系统可不抹

灰，但需对基层墙体做好界面处理）。填充墙与混凝土交接处应按规定钉挂热镀锌电焊钢丝防裂网，网

孔尺寸不应不小于20nlmx20mm,其钢丝直径不适宜不不小于1.2mm,钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定,

间距不不小于300mmo防裂网与各类基层搭接宽度不应不不小于100mm。在外墙表面做甩浆结合层和浇

水湿润后方可进行外墙抹灰。

5.外堵找平层抹灰砂浆应采用掺防水剂日勺微膨胀防水砂浆，抹灰找平层厚度不小于或等于35mm时

应采用挂网、分层抹灰等防裂防空鼓的加强措施。

6.Q出外墙面日勺挑檐、雨蓬、空调隔板等应与墙体同步浇筑，板面设置不不不小于2%日勺排水坡度,

并按设计规定做好防水处理，当设计无规定时，板面应增长不少于一道柔性防水层，防水阴角处理及泛

水高度等应满足规范规定，杜绝阴角外向室内渗漏。

7.凸出墙面有排水规定日勺部位底部应做滴水线，不得出现爬水和排水不畅现象。滴水线应优先采用

成品滴水线条（槽），若采用鹰嘴或大斜面滴水线，大斜面坡度不应不不小于10机

8.外墙外保温工程施工前，应在施工现场采用相似日勺材料和工艺制作样板墙面，经建设、监理、施

工总承包单位检查符合规定，报工程所在地质量监督机构确认后方可进行施工。

9.凸出墙面的构件进行保温层施工时，应遵照上面压侧面、侧面压下面日勺原则，防止出现朝天缝。

外墙保温层需设置分格缝的，应由设计单位明确位置及处理措施。

10.外墙面层涂料（真石漆）饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹性涂料。真石漆找

平层腻子施工完毕后应涂刷一道封闭底漆。

11.幕墙与构造收口处、外墙装饰收口、门窗框四面与外墙接触处、管道及设备支奖穿越保温板处、

墙体顶部收口处等，在其与保温层结合日勺间隙应采用可靠措施并做防水密封处理。

12.水落管通过的空调板、檐n线等墙面凸出部位处宜设直管，并应预留缺口或孔洞，预留孔洞时

应设套管；当必需采用穹管绕过时，弯管的接合角应为钝角。

13.建设单位应组织施工、监理单位对所有外墙进行淋水试验，并做好检查记录，留存影像资料。

二、外窗渗漏防治措施

措施应在设计文献中明确，并有节点详图。附框与洞口、窗框与附框之间应使用中性硅酮耐候密封胶密

封，附框安装应作为隐蔽工程进行验收。

6.外门窗洞口周围应采用掺防水剂日勺微膨胀防水砂浆整体抹灰找平，然后方可进行附框固定。

7.外窗台根部应增长自粘防水卷材或涂膜类防水材料。外窗台应做出向外的流水斜坡，坡度不不不

小于10%,内窗台应高于外窗台10mmo门窗顶滴水线应优先采用成品滴水线条（槽），若采用鹰嘴或大

斜面滴水线，大斜面坡度不应不不小于10%。

8.窗下框应采用固定片法安装固定，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。固定片宜为镀锌铁

片，镀锌铁片厚度不应不不小于L5mm,固定点间距：转角处150〜200nmi,框边处不不小于500nmu窗

侧面及顶面打孔后工艺孔帽安装前应用密封胶封严。

9.组合外窗的拼椁料应采用套插或搭接连接，并应伸入上下基层不不不小于15mnu拼接时应带胶拼

接，外缝采用密封胶密封。框扇构件连接部位和五金件装配部位，应采用密封材料进行密封处理。

构件连接应采用槽口、梯口连接，保证拼角密实，交接缝口满打密封胶。框与框之间缝隙不不小于

0.1mm,并挤满密封胶，框与框之间的连接螺丝固定点必须用密封胶密封。

密封条应采用三元乙丙橡胶、氯丁橡胶、硅橡胶等热塑性弹性密封条。推拉门窗框扇应采用硅化加

片毛条密封，密封胶条、密封毛条应持续，形成四面密封构造。

10.外门窗排水孔位置、数量、规格应根据门窗型设置，满足排水规定。门窗下槛内应设排水孔,

保证挡水槽内不积水，排水孔间距不不小于1m,且不少于2个。

11.外门窗框与洞口之间日勺间隙应采用聚合物水泥防水砂浆或发泡聚氨酯填充密实。当采用发泡聚

氨酯填充时，应设专用限位，保证不溢出框外，发泡应一次成型，充填饱满，并不得切割。

12.外门窗框四面应打中性硅酮耐候密封胶，并应在外墙粉刷涂料前完毕，打胶要保证基层干燥,

无裂纹、气泡，转角平顺、严密。外门窗为铝合金门窗时，门窗框内侧也应打密封胶。

13.外门窗安装后保温层或外墙饰面施工封闭前，应对安装质量进行隐蔽工程验收，并形成记录。

14.外门窗安装完毕后，建设单位应组织施工、监理、门窗安装单位对所有外窗进行淋水试验，并

做好检查记录，留存照片和录像资料存档。

三、卫生间楼地面渗漏防治措施

1.防水工程施工协议应明确质量原则。防水专业施工单位应按设计规定对细部及构造进行深化设

计，编制防水工程专题施工方案，报施工总承包单位、监理单位、建设单位审核。

2.防水材料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文献与实物的相符性,

并对材料外观质量进行检查，符合规定后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。

3.卫生间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。楼板四面除门洞口外应设现浇钢筋混凝土上返台，并

与楼板同步浇筑，高度不不不小于150mmo排气（烟）道预留洞口周围应上翻高150mm宽50mm日勺现

浇混凝土挡水台，并与楼板同步浇筑。

4.管道穿楼板处应优先采用止水节。当采用预留洞口时，上下水管道、排气（烟）道等预留洞口坐

标位置应对的，洞口形状为上大下小。

洞口封堵前应对洞口侧壁做凿毛处理，且应将洞口清理洁净、浇水湿润，并涂刷加胶水泥浆作粘结

层，底部支设模板，模板应固定牢固，不得下垂。洞口封堵时应采用强度提高一级，掺微膨胀剂的细石

混凝土分二次浇筑捣实，第一次浇筑至楼板厚度日勺1/2,到达一定强度后再浇筑至楼板上表面。洞口封

堵完毕后，应对管道根部做24小时围水试验，保证无渗漏后再进行下道工序施工。

5.穿过楼地面管道根部应设置阻水台，且阻水台不应直接做在地面面层上，阻水台高度应提前预留,

保证高出成品地面不不不小于20mm。

6.找平层应平整光滑，阴角处均应抹成小圆弧。铺涂防水层时，基层应清理洁净，上返高度应符合

设计规定且不不不小于300m5管道根部、排气（烟）道根的、墙根等部位应做防水附加层。

7.对于沿地面敷设时给水、采暖管道，在进入卫生间处，应沿卫生间隔墙外侧抬高至防水层上返高

度以上后，再穿过隔墙进入，防止破坏防水层。

8.卫生间兼做浴室时，墙面防水层不得低于1800mm；门洞口处防水材料铺涂应向外延300mm宽。

9.卫生间门洞口处地面面层与相连接的室外房间地面面层的标高差应符合设计规定，且不应不不小

于15mm。卫生间地面面层的坡度应符合设计规定（设计无规定时宜为1%〜1.5%）,地漏安装的标高应比

相邻地面低3〜5nim,不得有倒泛水和积水现象。

10.卫生间应做蓄水试验，至少防水层施工完毕时一次，面层完毕时一次，蓄水时间不少于24小时,

蓄水高度不低于20-30mm,并做好检查记录，留存照片和录像资料存档。工程竣前检查时也应蓄水（冬期

施工除外）。

四、屋面渗漏防治措施

1.屋面防水工程施工前建设单位应组织图纸会审，不得私自变化屋面防水等级和防水材料，确需变

更日勺，应经原施工图审查机构审查同意。对女儿墙、高下跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）

道等节点应设计防渗构造详图，伸出屋面井（烟）道周围应同屋面构造一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

2.屋面防水必须由毛对应资质的专业施工单位施工，施工协议应明确质量原则。专业施工单位应按

设计规定对细部及构造进行深化设计，编制专题施工方案，做出施工样板，报施工总承包、监理、建设

单位审核后方可施工。

3.防水材料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合脸收，核查质量证明文献与实物的相符性,

并对材料外观质量进行检查，符合规定后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。

4.找平层的排水坡度应符合规定。平屋面采用构造找坡不应不不小于3%,采用材料找坡不应不不小

于2%；天沟、檐沟纵向找坡不应不不小于1%,沟底水落差不得超过200mni。

卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形烟（井）道等凸出屋面构造的交接处和基层

转角处，找平层均应做成不不不小于R50的圆瓠形。内部排水的水落口周围应做成略低的凹坑。

5.倒置式保温屋面日勺保温层应采用吸水率低，且长期浸水不变质日勺保温材料。

6.板状保温材料铺贴应根据标定坡度线确定铺贴方向，并分层、分段进行铺贴和灌缝。铺贴时，上

下两层板块缝隙应互相错开，表面两块相邻的板边厚度一致。保温层施工完毕后，应及时铺找平层，以

减少受潮和进水，尤其在雨季施工，更要及时采用措施。

7.排气管应设置在构造层上，纵横贯穿，不得堵塞，间距宜为6%并同与大气连通的排气口相通。

穿过保温层的管壁应设排气孔，以保证排气管的畅通，屋面面积每36m2宜设一种排气口，排气口应设在

排气管交叉处。

8.天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水卷材时，应增设一层卷材；采用高聚物改性沥青防水卷

材或合成高分子防水卷材时，宜采用防水涂膜增强层。天沟、檐沟与屋面交接处日勺附加层宜空铺，空铺

宽度不应不不小于200mni；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定。

9.女儿墙采用现浇钢筋混凝土构造时，伸缩缝间距不适宜不小于12m。女儿墙和山墙日勺压顶应向内

排水，坡度不不不小于5%。

女儿墙为砖墙时卷材收头可直接铺压在女儿墙日勺混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹

槽，卷材收头应压入槽内并用压条钉压固定后，嵌填密封材料封闭，凹槽距屋面面层的高度不应不不小

于250mmo

女儿墙为混凝土时，卷材的收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条旬压固定，句距并用密

封材料封闭严密。

10.屋面变形缝内应预填不燃保温材料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖。等高变形婕顶部应加

扣钢筋混凝土或金属盖板，混凝土盖板日勺接缝应用密封材料封严；金属盖板应铺钉牢固，搭接缝应顺流

水方向，做好防锈处理。高下跨变形缝在高跨墙面上的防水卷材封盖和金属盖板，应用金属压条钉压固

定，并用密封材料封严。

11.水落口杯埋设标高应对的，水落口周围500mm范围内坡度不应不不小于5%,并应先用防水涂料

涂封，厚度2nun为直，防水层及附加层伸入水落口杯内不应不不小于50nlin。

水落口杯与基层接触处应预留20mm宽20mm深的凹槽，以便嵌填中性硅酮耐候密封胶。

12.反梁过水孔预留位置应对的，其管径不得不不小于75nl唳过水孔日勺孔洞四面应涂刷防水涂料,

预埋管道两端与混凝土接触处应留凹槽，并用中性硅酮耐候密封胶密封。

13.屋面设施基座宜直接设置在屋面构造上，并按规定做好附加防水和泛水日勺构造处理。

14.伸出屋面的管道根部500间】范围内，砂浆找平层应抹出高度不不不小于30nm圆弧，管道根部周

围做防水附加层，宽度和高度不不不小于300mmo防水层铺贴在管道上日勺高度不应不不小于250mm,收

头处用金属箍箍紧，并用密封材料封严。

15.防水保护层应设置分格缝。水泥砂浆保护层的分格面积不应不小于1m2,板块材料保护层分格

面积不应不小于100of,细石混凝土保护层分格面积不应不小于36肝。分格缝宽度宜为20〜30nm1,深

度同保护层厚度，缝内嵌填沥青玛蹄脂等防水密封材料，密封材料的柔性、韧性应符合规定，高温时不

应流淌，低温时不应脆断。刚性保护层与女儿墙、山墙之间应预留宽度为30mm的缝隙，深度同保护层

厚度，缝隙嵌填防水密封材料做法同分格缝做法。

16.伸出屋面日勺管道、设备或预埋件等，应在防水层施工前安装完毕。屋面防水层完毕后，不得在

其上开河或重物冲击。屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采用有效防护措施，防止破坏

防水层。

17.屋面工程完毕后，建设单®应组织施工、监理单位做蓄水试验或淋水试验，以检查屋面排水与

否畅通、有无积水和渗漏，留存照片和录像资料存档。

对平屋面应做蓄水试验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不不不小于20mm,最深处应低于防

水层泛水高度。对坡屋面，应在雨后或持续淋水2h后，观测检查有无渗漏现象，并应做好记录。工程

竣前检查时平屋面也应蓄水（冬期施工除外）。

五、地暖地面渗漏防治措施

1.施工单位应编制专题施工组织设计或施工方案，经建设、监理单位同意后方可施工。

2.辐射供热系统所使用的重要材料、设备组件、配件、绝热材料等必须具有质量合格证明文献，其

性能技术指标及规格、型号应符合国家现行原则和设计文献的规定，并具有国家授权机构提供的有效期

内日勺检查汇报。进场后建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文献与实物日勺相符性，并

进行外观质量检查，符合规定后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。

3.铺设绝热层的原始工作面应平整、干燥、无杂物，边角交接面根部应平直且无积灰现象。绝热层

日勺铺设应平整，绝热层互相间的接缝应严密。

4.加热管敷设施J1环境温度不适宜低于51。在低于5（的环境下施J1时，现场应采用升温措施。

5.加热管切割应采用专用工具，切口应平整，断口面应垂直管轴线。

6.加热管安装时应防止管道扭曲。塑料管道弯曲半径不应不不小于管道外径日勺8倍，铝塑复合管日勺

弯曲半径不应不不小于管道外径的5倍，铜管的弯曲半径不应不不小于管道外径的5倍（铜管应采用专

用机械弯管）。加热管用塑料卡或表面夹塑料套日勺钢丝卡固定在绝热层上，固定点日勺间距直管段部分宜

为500~700mm,弯曲管段部分宜为200〜300mm。

7.埋设于填充层内附加热管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应整根更换,

不得拼接使用。

8.在分水器、集水器附近以及其他加热管排列比较密集部位，当管间距不不小于100mm时，加热管

外部应设置柔性套管；加热管日勺环路布置不适宜穿越填充层的伸缩缝，必须穿越时，伸缩缝处应设长度

不不不小于200nmi的柔性套管。

9.混凝土填充层施工时，应加设架板保护，以免破坏加热管，混凝土振捣严禁使用插入式机械振捣

设备。填充层施J1中，要带压进行浇筑，水压不应低于0.6MPa；填充层养护过程中，水压K应低于0.4MPa。

10.填充层养护期间及期满后，应采用保护措施，不得加以重载、高温烘烤、直接放置高温物体和

高温设备等，不得将施工完毕日勺区域作为操作加工区或生活区使用，不得剔、凿、割、钻和钉填充层,

不得向填充层内楔入任何物件。

11.混凝土填充式地面辐射供暖户内系统试压应进行两次，分别在浇筑混凝土填充层之前和填充层

养护期满后进行。水压试验压力应为工作压力的1.5倍，且不应不不小于0.6MPa。在试验压力下，稳压

lh,其压力降不应不小于0.05MPa,且不渗不漏。在冬期进行水压试验时，在有冻结也许的状况下，应

采用可靠的防冻措施，试压完毕后应及时将管内日勺水吹净、吹干，防止管道系统冻裂。

12.在竣工前检查时，天气容许的状况下，地面辐射供暖户内系统应保持工作压力。

六、现浇钢筋混凝土楼板裂缝防治措施

1.施工总承包单位应制定现浇混凝土楼板裂缝防治专题施工方案。

2.监理单位应制定现浇混凝土楼板施工旁站监理实行细则，明确裂缝防治监控要点。

3.预拌混凝土生产单位在供应预拌混凝土时，应向施J1单位提供《预拌混凝土产品阐明书》，明确

防治混凝土裂缝施工注意事项：

(1)混凝土初、终凝时间;

(2)混凝土强度到达75%以上的估计龄期;

(3)混凝土自浇筑起至吊装钢筋、模板等施工荷载时间提议;

(4)混凝土养护方式及时间提议;

(5)混凝土自身特性也许引起裂缝日勺其他施工注意事项。

4.模板及其支架的选用必须通过计算，除满足强度规定外，还必须有足够的刚度和稳定性，能可靠

地承受浇筑混凝土日勺自重、侧压力、施工过程中产生时荷载以及上层构造施工时产生的荷载。边支撑立

杆与墙间距不得不小于300mm,中间不适宜不小于800mm,立杆底应设置垫板；直接支撑于地面上的支

撑体系必须采用措施，充足考虑支撑体系基础地面负荷后也许产生的变形。模板体系周转套数不适宜少

于4套。

5.严格控制现浇板H勺厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负穹矩钢筋下

面，应设置间距不不小于300mm的钢筋保护层马凳，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

6.线管应敷设在板上、下两层钢筋中间，水平间距不适宜不不小于50mm；严禁三层及三层以上线管

交错叠放，必要时沿管线方向在板的上下表面各加设一道64@100宽600nlm的钢丝网片作为补强措施。

7.预拌混凝土进场时施工、监理单位必须按检查批检查入模坍落度，当有离析时应进行二次搅拌,

搅拌时间应由试验室确定。严禁向运送到浇筑地点日勺混凝土中任意加水。高层住宅楼板、屋面板混凝土

坍落度不应不小于180nlm,其他住宅楼板、屋面板的混凝土坍落度宜控制在120〜150mm,并均应符合设

计坍落度的规定。

8.现浇楼板、屋面板中可采用添加纤维措施增长混凝土的抗拉强度，控制混凝土的裂缝。混凝土浇

筑应尽量避开当日高温时段，合理确定浇筑次序和施工缝时留置。

9.在混凝土初凝前应进行二次振捣，终凝前进行二次抹压。

10.加强现浇混凝土楼板的养护和保温，控制构造与外界温度梯度在25°C范围内。混凝土浇筑后,

应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得不不小于7d；对掺加缓凝型外加剂的混凝土，不得少于

14do夏季应合适延长养护时间，以提高抗裂能力。冬季应合适延长保温和脱模时间，以防温度骤变、

温差过大引起裂缝。

11.后浇带的位置应严格按设计规定和施工方案执行。后浇带应设在构造受力影响较小的部位，宽

度不适宜不不小于800inmo后浇带混凝土浇筑应在其两侧混凝土龄期至少60d后进行，强度等级宜较

其两侧混凝土高一种等级，并应采用赔偿收缩混凝土进行浇筑，其养护时间不少于15d0

12.严格控制板面上人、上荷时间。在当层楼梯口处设置公告栏，明确上人、上荷时间。板面上人

放线时间不得早于混凝土终凝后18h（4月〜H月）和24h（12月〜次年3月）；板面吊运模板、钢筋等

材料时间不得早于混凝土终凝后36h（4月〜11月）和48h（12月〜次年3月）。

吊运材料应做到少吊轻放，减少吊运荷载对楼板导致日勺冲击。材料不得集中堆放，堆放处应铺设木

垫板，位置应避开楼板跨中部位，临时荷载不得超过设计文献规定日勺荷载限值。

13.严格控制楼板拆模时间。楼板混凝土同条件养护试块到达规范规定日勺强度值后，方可拆除支承

模板。

14.合理设定主体构造工期。主体构造阶段的楼层施工速度宜控制在6〜7天一层为宜，以保证楼面

混凝土E勺养护时间。

15.施工过程中发现楼板出现裂缝，应按如下程序进行处理:

(1)建设单位应组织设计、施工、监理和预拌混凝土生产单位，查清楼板裂缝日勺分布、宽度。

(2)综合分析裂缝日勺性质、产生日勺原因。

(3)发现裂缝或挠度过大时，应立即对对应部位的破坏状态、混凝土强度、钢筋直径、间距和位

置进行检测与否符合设计规定，根据检测成果委托原设计单位或有资质的单位出具处理意见，根据处理

意见选择有对应资质的单位处理，并形成记录。

(4)楼板裂缝处理后，应组织专题验收并形成资料存档。

七、填充墙墙面裂缝防治措施

1.蒸压(养)砖、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝二砌块类的墙体材料至少养护28d后方可上

墙砌筑；砌块应寄存在专用防护棚内，布可靠的防潮、防雨淋措施；断裂、缺棱掉角等砌块不得使用。

2.砌筑砂浆应采用预拌砂浆，分次砌筑，每次砌筑高度不应超过1.5m,日砌筑高度不适宜不小于

2.8mo

3.填充墙与周围混凝土构造竖向衔接处，宜留15〜20nlm宽缝隙。待墙体砌筑完毕后，采用掺加不

不小于水泥重量5%的膨胀剂日勺干硬性水泥砂浆二次嵌缝，并嵌填密实。

4.填充墙砌筑靠近梁板底时，应留一定缝隙，至少间隔14d待沉降基本稳定后，再将其挤紧。当采

用顶部“滚砖”补砌时，“滚砖”两端