项目拓展及论证管理流程范本

项目拓展及论证管理流程

编制日期

审核日期

批准日期

一、流程目的

为保持集团可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险,

提高项目决策的规范性和计划性。

二、适用范围

适XX公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

三、职责

3.1用地发展部/开发中心（_/北京）

3.1.1当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交XX公司，并对研究

成果进行归档；

3.1.2区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域《土地储备计划》，并对相关成果归

档；

3.1.3北京开发中心负责北京地区新项H拓展工作，川地发展部负责北京以外的北方区域新项FI拓展工

作；_开发中心负责XX市以及一周XX市新项目拓展工作，用地发展部负责.三旧改造项目拓展；

已进XX市新项目拓展工作由当地XX公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下：

1）信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土北信息收集，并给予筛选；

2）立项阶段:根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过XX市场判断确定项目

的定位，进行项目经济初步测算，形成新项目立项建议书，报XX公司总经理审批确定立项;

3）可行性研究阶段:根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部

门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告；

4）决策、评审阶段:将可行性报告提交集团领导审核审批；

5）按照集团通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；

6）组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。

3.2用地发展合同部

3.2.1根据需要参与前期土地合同谈判；

3.2.2组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；

3.2.3参与非本部门负责的土地合同的审核；

3.2.4协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；

3.2.5组织本部门负责的土地合同交底；

3.2.6参与审核土地合同请款；

3.2.7协助统计全国土地使用情况信息。

3.3法律事务部（法务人员）

3.3.1负责在立项阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见：

3.3.2负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对相关法律文件进行审核。

3.4销售策划部

3.4.1在项目可行性研究阶段，负责项目所在地XX市场调研，并XX市场调研结果提出产品定位建议

及价格预测。

3.5设计管理部/总工室

3.5.1立项阶段:根据用地发展部/开发中心（部）的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计

条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；

3.5.2项目可行性研究阶段:现场勘察后根据地块的地形、北貌及XX市政配套情况等进行项目规划分

析，并根据产品定位建议完成规划设计草案。

3.6工程部

3.6.1在项目可研阶段:现场勘察后根据地块的地形、地貌及XX市政配套情况等进行项目工程建造的

分析，并根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案完成工程技术分析。

3.7核算部

3.7.1立项阶段:根据设计管理部/总工室提供的项目初步设计分析进行项目建安成本初步测算；

3.7.2项目可行性研究阶段:根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案及工程技术分析，进行项目

建安成本估算。

3.8财务部

3.8.1在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益

预测及财务相关分析。

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五、关键活动描述

5.1基础研究

5.1.1基础研究是为确定集团房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进

行的持续性动态研究工作。

5.1.2基础研究包含土地信息研究、XX市场研究XX市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、

项目风险研究和竞争对手研究等分项研究工作。

5.1.3各分项研究工作由用地发展部/开发中心（部）牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用

内外资源，予以功能完善和健全。

1）用地发展部/开发中心（部）：目XX市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的口常研究、

行业政策信息动态及当XX市与政策情况；

2）销售策划部：HXX市市场销售情况分析和客户消费行为取向研究；

3）设计管理部/总工室:行业产品发展趋势的研究，并总结已开发项目产品类型经验及行业标杆

企业、竞争对手产品类型特点；

4）核算部:对FlXX市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。

5.1.4各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以

年度为节点的总结报告中体现。

5.1.5基础研究由各XX公司开发部门汇总到XX公司，由XX公司统一汇总至集团企业管理中心，由企

业管理中心最终提炼作为《集团年度经营计划》中外部环境分析的主要部分，并在此基础上制

定房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。

5.1.6基础资料和研究成果需经整理、编号后放入各基础研究库归档。

5.2信息收集、甄别

5.2.1土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：

1）政府公告收集类:从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备部门进行的

企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易部门对拥

有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；

2）其他房地产XX公司：部分房XX公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，

将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让；

3）房地产中介机构:随着房地产XX市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮

大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息；

4）其他主动收集信息类:主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类

招商会与项目推介会等；

5）其他被动收集信息类:土地信息人来电、传真、约访、推介等。

5.2.2了解到有效土地信息后，用地发展部/开发中心（部）需填写《土地信息采集表》，并根据需要组

织部门内部人员对各土地信息进行合议，根据土地储备要求对土地信息进行初步判断。

5.3立项阶段

5.3.1土地信息初步判断后，由XX公司总经理指定项目投资拓展负责人组织进行目标项目的深入研

究。

5.3.2项目投资拓展负责人每周按统一格式及时填制的《新项目发展信息通报》，汇总上报部门负责人、

分管领导及XX公司总经理。

5.3.3项目投资拓展负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操

作方式，资料汇总后XX公司法务提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。

5.3.4项目投资拓展负责人组织进行项目实地勘察和XX市场的简易调查，并XX市场情况和项目特点

做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：

1）项目的档次、主要客户群；

2）项目在集团项目组合中的地位和大致开发周期：

3）项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

5.3.5项目投资拓展负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：

1）常规项目，易于规划的：可与设计管理部/总工室、销售策划部口头沟通后确定各种形式产

品的面积组合，并由核算部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据；

2）特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部/总工室做

出规划设计草案，交核算部做出建安成本的粗略测算。

5.3.6项目投资拓展负责人做出初步经济测算结果，综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作

方式，形成简易的《新项目立项建议书》，经部门内部评审后，报XX公司总经理审批，判断项

目能否确定并进入可行性研究程序。若有必要，可召开专项汇报会，由用地发展部/开发中心（部）

负贡会区的组织和汇报工作。

5.3.7专项汇报XX公司相关领导、设计管理部/总工室、销售策划部、核算部、财务部等相关人员参

力口，根据需要也可指定其他专业部门人员参加，会议内容如下：

1）汇报会初步报告包括项目简介、周边环XX市场介绍、未来发展趋XX市场定位、合作方式

及风险分析、设计要点和相应成本分XX公司策略和开发周期、经济效益测算等；

2）项目投资拓展负责人需提前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地方

情况和重要谈判条件不能涉及；

3）项目投资拓展负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知；

4）会议首先由项目投资拓展负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后

综合各部门意见；

5.3.8项目评审后按，由相关责任领导最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指

导项目发展方向。

5.3.9项目通过审批、确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议

内容根据会议记录形成会议纪要并存档。

5.4项目可行性研究

5.4.1项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。

5.4.2XX公司总经理根据项目立项的批复意见，组织成立项目可研小组：

1）XX公司总经理或指定投资拓展负责人任组长；

2）成员可包括用地发展部/开发中心（部）、销化:策划部、设计管理部/总工室、核算部、财务

部、工程部、法务等专业人员；

3）具体组成成员名单由XX公司总经理确定。

5.4.3可研小组成立后，由组长组织制订《可行性研究计划》，该计划需包含各项工作的责任部门（责

任人）、达到效果和时间要求，发至相关部门及小组成员。

5.4.4可研小组根据可行性研究计划开展工作，组织完成如下工作：

1）用地发展部/开发中心（部）组织对项目进行现场了解，并进■步完善项目背景调研，包括:

项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发

展趋势等；

2）开发报建部门对当地报建规范及政府要求进行分析XX公司法律事务部/法务人员参加项目

后续谈判，做出法律风险分析；

3）销售策划部组织对项目XX市场进行详细调研，提出初步产品定位建议，形成《新XX市场

定位建议设计草案任务书》；

4）设计管理部/总工室根据现场勘察了解到的地块地形、地貌及周边环境数据进行项目规划的

分析，并根据《新项目XX市场定位建议草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目

可行性论证规划草案指标说明》；

5）程部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，井根据完成的规划设计草

案完成工程技术分析；

6）核算部根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案、《新项目可行性论证规划草案指标说

明》和工程技术分析♦，提供建安成本估算，成本监控中心提供专业指导，具体操作程序及

要求参照《目标成本管理作业指引》执行；

7）销售策划部在设计管理部/总工室完成规划设计草案后，对销售/租赁价格作出初步预测，

制订营销初步计划，必要时邀请其他部门参加；

8）财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售/租赁价格等资料，作出相关融资方案，对

财务费用预测后，完成经济效益预测分析。

5.4.5用地发展部/开发中心（部）最终组织各方面材料，形成项目可行性研究报告，由可研小组组长申

请召开新项目可行性论证决策评审会。

5.5评审决策

5.5.1新项目评审会由可研小组组织，集团、区域、XX公司相关领导及部门参加，听取可研小组对项

目可.行性研究的汇报并对项目可研报告进行评审，对项目及取得的方式、条件等形成决策建议,

并于会议结束时签写《项目可研报告评审表》。

5.5.2若需调整，则由可研小组根据评审会意见对项目可行性研究报告进行调整，并将评审表及调整

后的可行性研究报告报集团领导审核审批。

5.5.3若项FI在上述环节中未获通过，则可研小组需要根据审批意见对可行性研究进行综合调整并再

次提请审批。

5.5.4若项目通过，由用地发展部/开发中心（部）按照审批通过的项目合作条件，进