项目管理理论在酒店委托管理中的运用

项目管理理论在酒店委托管理中的运用

酒店管理

酒店委托管理(ManagementContracts)是国际酒店管理公司

的主要经营方式，国际上对酒店委托管理的研究从上世纪80年

代开始，但国内有关这方面的创新性研究还很少。本文运用项目

管理理论对酒店委托管理的项目特征、项目生命期及利益相关方

进行界定，对项目管理的理论与方法在酒店委托管理中的运用做

一初步探讨，以期为酒店委托管理的研究提供一些新的思路。

随着社会的发展，有组织的活动逐步分化为两种类型：一类

是连续不断、周而复始的活动，人们称之为“运

作“(operation),如企业日常生产产品的活动；另一类是临时

性、一次性的活动，人们称之为“项目"(project),如企业的

技术改造活动，一项环保工程的实施、一个水电站的建设等。项

目活动的历史甚为久远，中国古代的万里长城、京杭大运河、都

江堰等工程及埃及的金字塔等已被人们普遍誉为早期成功项目的

典范。

酒店委托管理(英文称HotelManagementContracts或

HotelManagementAgreements）是非股权式的一种酒店经营方

式，属于委托代理关系的企业制度安排。通过酒店业主与酒店管

理公司签署酒店管理合同来约定双方的权利、义务和责任。酒店

业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人，承担酒店经营管理职

责。作为代理人，酒店管理公司以酒店业主的名义，拥有酒店的

经营自主权，负责酒店日常经营管理，定期向酒店业主上交财务

报表和酒店经营现金流，并根据合同约定获得管理酬金。酒店业

主作为委托人，为酒店提供土地使用权、建筑,、家具、设备设

施、运营资本等，并根据合同约定承担相应的法律与财务责任。

酒店委托管理的核心和载体为酒店业主与酒店管理公司签订的酒

店管理合同，它是双方权利与义务得以实现的保证。酒店委托管

理作为一种酒店经营方式，主要分为启动、计划、实施、收尾四

个阶段。

一、酒店委托管理与项目

（一）酒店委托管理作为项目

每个组织都为实现某些目标而从事某种工作。一般说来，工

作可以指日常运作或项目，虽然两者有时重叠。日常运作和项目

也有许多共同之处，如它们都是由人来做；受制于有限的资源；

需要规划、执行和控制。日常运作和项目两者之间的区别主要在

于：日常运作是持续不断和重复进行的，而项目是临时性的、独

特的。因此，项目可以由以下特征来定义一一为提供某项独特产

品或服务所做的临时性努力。

酒店委托管理作为一种经营方式，其具备项目的基本特征。

酒店委托管理是为实现酒店业主和酒店管理公司等利益相关方的

目标而开展的一系列任务的集合，是一系列活动的有机组合，从

而形成一个完整的过程。酒店委托管理的主要载体是酒店管理合

同，但酒店委托管理作为项目与作为项目产品的酒店管理合同是

完全不同的。酒店委托管理作为项目的定义不但依赖于最终达成

的酒店管理合同的内容，而且依赖于为达成该合同及执行该合同

所需的管理过程。

（二）酒店委托管理项目的特征

酒店委托管理项目具备以下特点：

1.临时性

酒店管理

临时性是指每一个项目都有确定的开始和结束，当项目的目

的已经达到，或者已经清楚地看到该目的不会或不可能达到时，

或者该项目的必要性已不复存在并已终止时，该项目即达到了它

的终点。临时性不一定意味着时间短，许多项目都要延续好几

年。然而，在任何情况下项目的期限都是有限的，项目不是持续

不断的努力。临时性一般不适用于项目所产生的产品、服务或成

果，大多数项目是为了得到持久的结果。例如，兴建国家纪念碑

式建筑项目就是为了要达到世代相传的目的。项目还经常会产生

比项目本身更久远的、事先想到或未曾预料到的社会、经济和环

境后果。项目的临时性质也适用于努力的其他方面：机遇或者市

场窗口总是短暂的，即大部分项目都要在一定的时限内推出产品

或提供服务。

(1)酒店委托管理作为一种经营方式，始于对酒店管理公司

的选择，终于酒店管理合同到期或续签。作为一项必须完成的、

临时的、一次性的、有限的、有始有终的任务，这是区别于其它

常规活动和任务的关键特征。

(2)酒店委托管理的临时性并不意味着其历时短，作为酒店

委托管理项目产品的酒店管理合同的年限通常为5-20年，视双

方谈判而定，加上酒店委托管理启动和收尾的时间，时间跨度是

很长的。

(3)酒店委托管理是为了保证酒店在市场中的持续竞争能

力，从而确保在酒店的整个生命周期内为业主创造酒店经营和不

动产溢价的双重收益。即酒店委托管理作为一个项目，经常会产

生比项目本身更久远的、事先想到或未曾预料到的社会、经济和

环境后果。

2.独特的产品、服务或成果

独特指其产品或服务在某些特殊的方面有别于所有其它的产

品或服务。项目可以创造量化的产品或制品，既可以本身就是最

终产品，也可以是其他产品的组成部分。项目也可以创造提供服

务的能力，如辅助生产或流通的商业职能。项目也可以创造成

果，如研究项目提出了一种趋势或某过程及其是否能惠及社会的

知识。独特是项目可交付成果的一种重要特征。重复部件的存

在并不改变整个项目工作的独特本质。

(1)独特是酒店委托管理的一个重要特征，每一个酒店管理

合同都是独特的：不同的酒店、不同的业主、不同的设计、不同

的地点、不同的承建人、不同的契约条款安排、不同的酒店管理

公司，等等。

(2)酒店委托管理都有一个特定的明确的目标，这一特定的

目标通常在项目初期设计出来，并在项目活动中一步一步地实

现，尽管酒店委托管理项目中包含酒店的日常重复运营，但在总

体上并不影响每个酒店委托管理的独特性。

3.逐步完善

逐步完善意味着分步、连续的积累。在项目的早期项目范围

的说明是粗略的，随着项目团队对目标和可交付成果的理解更完

整和深入时，项目的范围也就更具体和详细。

(1)在酒店委托管理的初期对其范围的说明是粗略的，随着

业主对酒店委托管理的目标和每阶段可交付成果的理解更完整和

深入时，酒店委托管理的范围也就更具体和详细。

酒店管理

(2)酒店委托管理项目由不同的项目管理阶段组成，通过各

个阶段的进展，使其目标逐渐明晰，最终得到初期设计所要求的

产品或服务。

二、酒店委托管理项目的生命期

组织可以把每一个项目划分成若干个阶段，以便有效地进行

管理控制，并与实施该项目组织的日常运作联系起来。这些项目

阶段合在