珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则(试行)解读

珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则(试行)解读《珠海市香洲区城中旧村更新项目合作方招标工作细则（试行）》（以下简称《细则》）于2023年10月正式印发实施，作为珠海市首个针对旧村更新合作方选择的专项规范性文件，是香洲区落实《珠海市城市更新条例》要求，规范城中旧村更新合作方选定程序，防范旧改领域廉政风险，保障村集体和村民合法权益，加快推进主城区城市更新的核心制度安排。截至2024年6月，香洲区作为珠海市中心城区，纳入城市更新范围的城中旧村共119个，涉及“三旧”改造标图建库用地约3212公顷，“十四五”期间计划启动实施更新改造的旧村项目共62个，预计总投资规模超过3200亿元，是珠海市城市更新的核心主战场。在《细则》出台前，香洲区旧村更新项目合作方选择主要以村集体自主招商为主，存在规则不统一、信息披露不充分、资格条件设置随意性大、围标串标风险高、监督不到位等痛点问题，个别项目因合作方选择不规范引发村民信访争议，部分实力不足的投机性企业介入后导致项目停滞，不仅损害村集体和村民利益，也拖慢了全区城市更新整体进度。在此背景下，香洲区结合近10年旧改实践经验，出台统一的招标工作细则，将所有城中旧村更新项目合作方选择纳入规范化公开招标程序，从制度层面填补了旧村改造合作方选择的规则空白。适用范围与权责体系解读《细则》的适用范围覆盖香洲区全部行政区域范围内，以公开招标方式选择城中旧村更新项目实施主体（合作方）的所有活动，既涵盖整村全面改造项目，也涵盖连片旧村改造项目、分期改造项目、局部更新改造项目，凡是涉及引入社会资本作为合作方的旧村更新项目，均需按照本《细则》要求开展招标工作。针对《细则》实施前的存量项目，《细则》明确了过渡规则：本细则施行前已经村集体经济组织按照法定程序表决通过选定合作方，且尚未办理实施主体确认手续的项目，可选择按照原程序推进，也可自愿按照本《细则》完善招标程序，充分兼顾了存量项目的推进效率，避免了规则调整对存量项目的冲击。《细则》明确了“区统筹、街镇负责、集体主体”三级权责体系，彻底解决了旧改招标中权责模糊、监管缺位的问题：一是香洲区城市更新行政主管部门作为全区旧村招标工作的统筹监督主体，主要职责包括制定全区统一的招标公告、招标文件、合作协议示范文本，对招标方案、招标公告、招标文件进行合规性审核，对招标全流程进行监督，受理招标争议复核，建立参与旧改企业的信用档案，对违法违规行为进行处理。二是项目所在地街道办事处（镇人民政府）作为旧村招标的属地责任主体，主要职责包括指导村集体经济组织编制招标方案，对招标方案的村民表决程序进行现场监督，审核招标方案的合规性，协调解决招标过程中的争议纠纷，配合区主管部门开展监督检查。三是村集体经济组织作为旧村更新项目的招标人，是招标工作的责任主体，主要职责包括依法组织开展招标工作，履行招标方案的内部表决程序，委托符合资质要求的招标代理机构，发布招标信息，组织开标，签订合作协议，配合做好监管工作。针对招标代理机构，《细则》明确要求必须是进入广东省公共资源交易中心招标代理机构名录的机构，且与所有潜在投标人不存在利害关系，禁止存在关联关系的代理机构介入项目，从源头防范代理机构与投标人串通的风险。核心准入资格条件解读准入资格条件设置是防范围标串标、筛选合格合作方的核心环节，《细则》针对以往存在的“量身定制”“量身设卡”等问题，明确了统一的基本准入门槛，同时对加分项设置作出严格限制：一是基本资格条件为强制性要求，所有投标人必须全部满足方可进入评审，具体包括：（1）投标主体为依法注册的企业法人，允许联合体投标，但联合体成员不得超过2家，牵头单位必须满足全部基本资格条件，联合体各方不得再单独以自身名义投标或者参与其他联合体投标，否则相关投标均作无效处理；（2）企业注册资本金不低于10亿元人民币，经审计的上一年度期末净资产不低于10亿元人民币，资金实力达标；（3）具备房地产开发企业一级资质，满足大规模旧村改造的开发能力要求；（4）投标人自身或者其控股股东具备至少1个总建筑面积10万平方米以上的城市更新（旧村改造、棚户区改造）项目开发经验，或者同等规模的房地产开发项目经验，具备改造实操能力；（5）能够提供不低于项目总投资20%的自有资金证明，该证明需由银行或者第三方审计机构出具，明确资金为投标人自有资金，不得为借贷、融资资金，从源头防范“空手套白狼”的投机性企业介入；（6）无重大违法失信记录，近3年未被列入失信被执行人名单、重大税收违法失信主体，未发生重大质量安全事故，未在招标投标活动中受到行政处罚，未在珠海市城市更新领域被记入不良信用记录。二是针对加分项设置，《细则》作出了严格的限制性规定：加分项权重合计不得超过总分值的30%，仅可围绕企业开发经验、资金实力、履约保障、规划方案合理性、安置回迁方案质量、公共配套贡献等与项目改造直接相关的内容设置，严禁设置与项目改造无关的歧视性条件，禁止设置“注册地在珠海市”“本地开发经验满X年”等排斥外地企业的条件，禁止设置指向特定投标人的唯一性条件，所有资格条件和加分项设置必须经区城市更新主管部门审核，不符合要求的一律不予通过，从制度层面彻底堵住了量身定制、围标串标的制度漏洞。招标全流程规范解读《细则》对招标全流程的每个环节都作出了明确的程序要求，实现了全流程留痕、全链条监管：第一步，招标方案编制与表决审批。村集体经济组织在街道指导下编制招标方案，招标方案需明确项目基本情况、改造范围、资格条件、评标标准、中标规则、合作协议核心条款等内容，招标方案编制完成后，必须经村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或者经成员代表会议三分之二以上代表同意，表决过程需由街道工作人员现场见证，表决结果公示不少于3日，公示无异议后报街道审核，再报区城市更新主管部门进行合规性审核，审核通过后方可启动招标。第二步，招标公告发布。《细则》明确要求招标公告必须同时在珠海市公共资源交易中心官网、香洲区人民政府官网、村集体经济组织公告栏三个渠道同步发布，公告期限不得少于20日，确保所有潜在投标人能够平等获取招标信息，解决了以往信息不公开、只有本地企业知情的问题。第三步，资格预审。资格预审由评标委员会负责，评标委员会由5人以上单数组成，其中从广东省综合评标专家库随机抽取的专家不得少于三分之二，村集体经济组织代表不得超过三分之一，杜绝了村集体操控资格预审的可能，资格预审结果需公示不少于3日，对结果有异议的可在公示期内提出，招标人需在3个工作日内作出答复。第四步，开标与评标。开标必须在珠海市公共资源交易中心现场进行，全程录音录像，录音录像资料存档期限不少于10年，评标严格按照招标文件预先公布的评分标准进行，评分标准一般采用百分制：商务部分占30%，主要评审企业资质、资金实力、开发经验；技术部分占40%，主要评审项目改造规划方案、安置回迁方案、开发进度计划、公共配套建设方案；报价部分占30%，主要评审投标人承诺给予村集体的拆迁补偿标准、回迁物业比例、公益贡献等内容，最终得分最高的投标人为第一中标候选人。第五步，中标结果公示与确认。中标候选人公示期限不少于3日，公示内容需包括中标候选人名称、总分排名、资格条件、核心承诺等内容，接受社会监督，公示无异议的，由村集体经济组织向中标人发出中标通知书，签订合作开发协议，协议签订后10日内报区城市更新主管部门和街道备案，方可办理后续实施主体确认手续。针对流标情形，《细则》也明确了处理规则：第一次招标合格投标人少于3家的，应当重新组织招标；重新招标后仍然流标的，经村集体经济组织表决通过、报区城市更新主管部门批准后，可采用竞争性谈判方式选定合作方，但资格条件不得降低，确保竞争的充分性。全流程所有档案资料，包括招标公告、投标文件、评标记录、中标结果等，由村集体经济组织保存原件，区城市更新主管部门保存复印件，保存期限至项目改造完成后不少于5年，实现责任可追溯。监督管理与履约约束解读《细则》建立了全链条监督与严格的履约约束机制，有效防范违法违规行为和项目烂尾风险：一是明确了异议投诉处理机制，投标人或者利害关系人对招标公告、资格预审结果、评标结果有异议的，可在规定期限内向招标人提出，招标人逾期未答复或者对答复不满意的，可向区城市更新主管部门申请复查，区主管部门需在7个工作日内作出处理决定，畅通了救济渠道。二是明确了禁止性条款，严禁围标串标、弄虚作假投标、泄露招标信息、评标不公、利益输送等违法违规行为，一经查实，取消中标资格，5年内禁止该企业及其关联企业参与香洲区所有城市更新项目，涉及违纪违法的移送纪检监察机关和司法机关处理。三是严格履约约束，明确中标人中标后必须按照规定设立项目公司实施改造，项目公司改造完成前，控股股东不得变更，确需变更的必须经村集体经济组织同意，报区城市更新主管部门批准，禁止中标人炒卖项目、转手获利，从源头防范了项目倒卖导致的成本上涨和推进停滞。针对招标相关费用，《细则》明确招标代理费、评标费等相关费用由中标人承担，减轻了村集体经济组织的资金负担。规则创新与市场影响解读相较于以往旧村自主招商规则，《细则》的核心创新主要体现在四个方面：一是统一了准入门槛，改变了以往不同项目门槛参差不齐、随意设置的问题，统一的硬门槛确保只有具备实力的企业能够参与，有效降低了项目烂尾风险；二是强化了公平竞争，禁止歧视性条件，要求信息全公开，专家随机抽取，彻底打破了地方保护和暗箱操作，为所有符合条件的企业提供了公平竞争的环境；三是健全了监督体系，建立了区、街镇两级监督，全流程留痕，责任可追溯的监督体系，有效防范了旧改领域的廉政风险；四是保障了村集体利益，将村集体收益报价作为核心评分项，要求所有核心内容公开表决，充分保障了村民的知情权、参与权、决策权，避免了村集体资产流失。从市场层面看，《细则》的出台对香洲区乃至珠海市城市更新市场带来了深远的积极影响：一方面，规范化的招标制度提升了市场信心，吸引了全国性品牌房企、具备旧改经验的优质企业参与香洲区旧改，有效解决了以往优质企业进不来、劣质企业占着项目不推进的问题，加快了旧改项目的落地速度，据香洲区城市更新局公开数据，《细则》实施后，已有