2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）经典试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）经典试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据我国现行法律体系，下列关于土地所有权的表述中，正确的是（）。A.城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地一律属于集体所有B.宅基地、自留地、自留山均属于国家所有C.国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿D.任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地所有权可以依法出租2.某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地使用权，用于建设普通商品住宅。按照国家规定，该宗土地使用权出让最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.903.根据《不动产登记暂行条例》，下列关于不动产登记类型的表述，错误的是（）。A.不动产首次登记是指不动产登记第一次登记B.因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请C.属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的D.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的，预告登记失效4.国有土地上房屋征收的法定主体是（）。A.房地产估价机构B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位5.房地产估价师在执业过程中，因过失给当事人造成重大经济损失的，由其所在单位承担赔偿责任。所在单位赔偿后，可以依法向该房地产估价师追偿。关于追偿责任，下列说法正确的是（）。A.估价师仅承担民事赔偿责任，不承担行政责任B.估价师除承担民事责任外，还可能面临吊销注册证书的行政处罚C.估价师因过失犯罪，仅需承担刑事责任，免除民事责任D.估价师无需承担任何责任，全部由所在单位承担6.某市拟征收基本农田以外的耕地50公顷，该征收的批准权限应当属于（）。A.镇人民政府B.县级人民政府C.省级人民政府D.国务院7.根据《城市房地产管理法》，下列关于商品房预售条件的表述中，不符合规定的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已取得房屋所有权证书8.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权（）。A.必须同时转让B.可以分别转让C.土地使用权可以保留D.房屋所有权可以单独转让9.关于房地产抵押，下列说法正确的是（）。A.乡、村企业的土地使用权可以单独设定抵押B.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押C.订立抵押合同后，抵押房地产的范围内新增的房屋也属于抵押财产D.抵押权人可以在主债权诉讼时效结束后两年内行使抵押权10.某房地产开发企业开发建设的商品房竣工并经验收合格后，向当地房地产管理部门申请办理房屋所有权初始登记。该登记在不动产登记体系中属于（）。A.转移登记B.变更登记C.首次登记D.注销登记11.下列情形中，属于房地产转让禁止条件的是（）。A.共有房地产，未经其他共有人书面同意的B.依法收回土地使用权的C.权属有争议的D.以上均属于禁止转让的情形12.根据《契税法》，契税的纳税义务人是（）。A.转移土地、房屋权属的承受方B.转移土地、房屋权属的出让方C.转移土地、房屋权属的中介方D.转移土地、房屋权属的担保方13.计算土地增值税时，下列各项中，不允许从转让收入中扣除的是（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.转让房地产有关的其他地上建筑物评估增值额14.根据《物业管理条例》，业主大会决定本条例规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。下列事项中，必须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的是（）。A.选举业主委员会B.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金C.制定和修改业主大会议事规则D.制定和修改管理规约15.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立中介服务性质的房地产估价机构，其初始资质等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时级16.某房地产估价机构在评估一宗抵押房地产价值时，因估价人员疏忽，导致评估价值严重高于市场实际价值，给金融机构造成重大损失。对该估价机构和估价师的处理，下列表述正确的是（）。A.仅对估价机构罚款，不对估价师处罚B.仅对估价师罚款，不对估价机构处罚C.由房地产行政主管部门责令停业整顿，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款D.吊销估价机构的营业执照，由市场监管部门执行17.根据《民法典》物权编，关于居住权的说法，错误的是（）。A.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外B.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立C.居住权可以转让、继承D.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭18.对于国有土地上房屋征收的补偿，下列说法符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是（）。A.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格B.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换C.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费和临时安置费D.以上均正确19.城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可（）。A.买卖B.出让C.赠与D.划拨20.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人明示的内容不包括（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房买卖合同示范文本》C.《前期物业管理服务合同》D.《房地产开发企业资质证书》21.下列关于划拨土地使用权的表述，正确的是（）。A.划拨土地使用权没有使用期限的限制B.划拨土地使用权可以随意转让C.划拨土地使用权可以随意抵押D.划拨土地使用权可以随意出租22.下列房地产中，不得设定抵押权的是（）。A.抵押人所有的房屋B.抵押人有权处分的国有土地使用权C.权属有争议的房地产D.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地土地使用权23.根据《房产税暂行条例》，下列有关房产税的表述中，正确的是（）。A.房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收B.房产税的计税依据仅为房产余值C.个人所有非营业用的房产必须缴纳房产税D.房产税按月征收，分期缴纳24.下列各项中，属于城镇土地使用税纳税义务人的是（）。A.拥有土地使用权的单位和个人B.在城市规划区内租用土地的外商投资企业C.农村承包经营土地的农民D.未缴纳土地出让金的国家机关25.增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。该政策体现了税法的（）。A.税率式减免B.税额式减免C.税基式减免D.出口退税26.房地产估价报告应当由至少（）名注册房地产估价师签字并加盖执业印章。A.1B.2C.3D.527.关于建设工程勘察设计文件的修改，下列做法符合法律规定的是（）。A.建设单位可以根据施工需要自行修改勘察设计文件B.施工单位在施工过程中发现设计文件有误，可以直接修改C.勘察设计文件的修改必须由原建设工程勘察、设计单位负责，或经其书面同意，由其他具有相应资质的勘察、设计单位修改D.监理单位有权对设计文件进行实质性修改28.房地产估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用。估价师个人（）。A.可以以个人名义接受委托并收取费用B.可以经机构同意后以个人名义接受委托，费用归个人C.不得以个人名义接受委托和收取费用D.可以在业余时间以个人名义接受估价业务29.下列关于商品房现售条件的表述中，错误的是（）。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.拆迁安置已经落实即可，不必通过竣工验收30.注册房地产估价师有下列情形之一的，不予注册（）。A.取得执业资格后5年内未申请注册的B.受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕完毕之日起至申请注册之日止不满3年的C.在房地产估价或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的D.以上均正确31.房屋租赁合同登记备案的程序中，房屋租赁登记备案证明应当由（）出具。A.房地产开发企业B.房地产中介机构C.房地产主管部门D.街道办事处32.某企业以划拨方式取得土地使用权，现因企业破产，该划拨土地使用权需要转让。下列处理方式符合法律规定的是（）。A.由受让方直接办理土地使用权变更登记，无需缴纳任何费用B.由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金C.受让方可以继续以划拨方式使用该土地，无需办理任何手续D.由国家无偿收回该划拨土地使用权，不给予任何补偿33.关于房地产估价机构资质的延续，一级资质房地产估价机构需要延续资质的，应当在资质有效期届满（）日前向资质许可机关提出延续申请。A.15B.30C.60D.9034.房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为（）。A.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物B.允许他人以自己的名义从事房地产中介业务C.与一方当事人串通损害另一方当事人利益D.以上均不得有35.以下属于房地产开发企业办理商品房预售时，必须提交的证件是（）。①土地使用权证书；②建设工程规划许可证；③施工许可证；④商品房预售方案；⑤房地产开发企业资质证书。A.①②③④⑤B.①②③C.①②③④D.②③④⑤36.关于建筑物区分所有权，下列说法不正确的是（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让其专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利不当然一并转让D.业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益37.某房地产估价机构在出具虚假估价报告后被查处。若该机构是二级资质，根据相关规定，房地产行政主管部门可以（）。A.责令其停业整顿，并可处以罚款B.直接吊销其营业执照C.责令其限期改正，罚款后保留资质D.无权进行处罚，应由公安机关处罚38.土地增值税实行的是（）。A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.超率累进税率39.根据《民法典》，下列关于保证担保的说法，正确的是（）。A.保证的方式分为一般保证和连带责任保证B.一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起两年C.在合同约定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，一般保证的保证人仍需承担保证责任D.当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任40.在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门（）。A.责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施B.责令限期改正，并处罚款C.责令停业整顿D.吊销营业执照二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得满分，错选或多选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的因素众多，从制度政策层面来看，房地产制度法规政策对房地产价格的影响主要体现在（）。A.房地产产权制度影响价格的清晰度和交易安全性B.房地产税收政策直接影响房地产的开发成本和持有成本，进而影响价格C.城市规划决定了土地的用途、容积率和建筑高度，直接影响房地产价值D.金融政策决定了资金获取的难易和利率水平，间接影响房地产供求和价格E.自然地理环境是决定房地产价格的唯一制度性因素2.根据我国相关法律法规，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.商业旅游娱乐用地E.经济适用住房项目用地3.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，当事人可以申请办理注销登记的是（）。A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.不动产权利期限届满但未续期的4.房地产开发企业申请领取预售许可证，应当提交的证件及资料包括（）。A.土地使用权证书B.建设工程规划许可证和施工许可证C.投入资金证明D.工程施工合同E.预售方案5.房地产估价师注册分为（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.临时注册6.下列关于国有土地上房屋征收评估的表述中，正确的有（）。A.房地产价格评估机构由被征收人协商选定B.协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定C.评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作D.被征收人对评估报告有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定E.征收评估费用由房地产开发商承担7.根据契税法及相关规定，下列情形中，免征契税的有（）。A.国家机关承受土地、房屋权属用于办公的B.城镇职工按规定第一次购买公有住房的C.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的D.个人购买商业用房的E.外国驻华使馆承受土地、房屋权属的8.房地产转让时，应当依法缴纳的税费可能包括（）。A.契税B.增值税及附加C.个人所得税或企业所得税D.印花税E.土地增值税9.下列情形中，导致房地产抵押权消灭的有（）。A.主债权消灭B.抵押权实现C.抵押人放弃抵押权D.抵押房地产灭失且无代位物E.抵押合同被宣告无效10.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。备案时需提交的材料包括（）。A.营业执照复印件B.房地产经纪人员职业资格证明C.机构章程及内部管理制度D.法定代表人或负责人的身份证明E.机构资金验资报告11.建筑工程招标的方式主要有（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.内部招标E.代理招标12.房地产估价机构在承接业务时，不得有下列行为（）。A.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书B.超越资质等级业务范围承接业务C.迎合委托方要求高估或低估估价对象价值D.以不正当手段损害同行的声誉和利益E.按照规定的标准和程序客观公正地进行估价13.关于物业管理区域的划分，下列说法正确的有（）。A.物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素B.新建物业项目的物业管理区域，由建设单位在办理商品房预售许可证或者不动产首次登记前划分C.物业管理区域应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府划分D.已经实施物业管理的区域，不得随意调整E.划分物业管理区域可以不考虑业主的意愿14.不动产登记费的收取原则和标准包括（）。A.按件收取，不按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取B.非住宅类不动产登记收费标准为每件550元C.住宅类不动产登记收费标准为每件80元D.包含第一本不动产权属证书的工本费E.对小微企业免收不动产登记费15.房地产估价师在执业中享有的权利包括（）。A.使用房地产估价师名称B.在房地产估价报告上签字C.对其估价结果进行解释和辩护D.拒绝委托方不合理要求E.擅自更改估价结果以迎合委托方三、判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地全部属于集体所有。（）2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（）3.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）4.房地产抵押合同自签订之日起生效，抵押权自合同生效时设立。（）5.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（）6.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。（）7.房地产估价师可以同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业。（）8.经济适用住房建设实行行政事业性收费减半征收的政策。（）9.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权自动续期；非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。（）10.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。（）11.房地产开发企业进行商品房预售，应当向购房人出示《商品房预售许可证》。（）12.人民法院依法查封、扣押、冻结财产时，房地产估价机构只能由人民法院直接指定，不得通过摇号等方式选择。（）13.在房屋征收决定作出前，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。（）14.房产税的计税依据是房产原值，不论房产是否使用，均按原值一次性计算缴纳。（）15.房地产估价报告使用期限一般不得超过一年，超过使用期限的，估价报告自动失效。（）四、综合分析题（共2题，每题20分，共40分。要求计算的部分，须列出计算公式及过程）（一）某市房地产开发企业甲公司，于2023年5月以出让方式取得该市一宗土地使用权，出让合同约定土地用途为商业用地，出让年限为40年，出让金为8000万元。甲公司在该地块上建设了一栋商业写字楼。2024年8月，写字楼竣工验收合格并取得不动产首次登记。2024年10月，甲公司将该写字楼全部对外销售给乙公司，双方签订了商品房买卖合同，合同总价款为30000万元。乙公司在购买该写字楼后，将其中的部分楼层用于自营，部分楼层出租给丙公司用于开设商场。2025年3月，乙公司为获取流动资金，将自用的部分楼层向银行丁申请了抵押贷款，并依法办理了抵押登记。在租赁合同存续期间，乙公司未通知丙公司便将该抵押的房产情况告知银行，后在债务到期无法清偿时，银行丁要求行使抵押权，引发了纠纷。请根据上述资料，结合我国房地产制度法规政策，回答下列问题：1.甲公司以出让方式取得商业用地使用权，最高出让年限为多少年？甲公司转让该房地产时，应当符合哪些法定条件？（6分）2.乙公司在购买该写字楼后，需要缴纳的主要税费包括哪些？请列举至少三种。（3分）3.乙公司将部分楼层出租给丙公司，租赁合同是否需要进行登记备案？租赁合同登记备案的法律效力是什么？（5分）4.银行丁是否有权要求行使抵押权？在抵押房产已经出租的情况下，抵押权与租赁权的冲突如何处理？法律依据是什么？（6分）（二）某市区内因旧城改造需要，市人民政府决定征收一片国有土地上的房屋。该区域内涉及被征收人500户，房屋总面积约为40000平方米。其中，有部分房屋属于未登记建筑。房屋征收决定公告后，房屋征收部门通过摇号方式选定了A房地产估价机构进行评估。A估价机构派出3名估价师进行现场查勘，并出具了评估报告。被征收人王某对评估报告确定的其房屋价值（评估单价为20000元/平方米，房屋面积为100平方米）有异议，认为低于市场实际价值，并在规定时间内向原估价机构申请复核。复核结果维持原评估结论。王某仍不服，寻求进一步法律救济途径。假设该市类似房地产在征收决定公告之日的市场平均交易价格为22000元/平方米。假设王某被征收房屋的评估价值为V，王某房屋的重置价格为R，成新率为α。请根据上述资料，结合我国房地产制度法规政策，回答下列问题：1.案例中市人民政府在作出房屋征收决定前，应当依法履行哪些法定程序？对于未登记建筑应当如何处理？（5分）2.A房地产估价机构在本次房屋征收评估中，应当遵循哪些估价原则？评估时点应当如何确定？（5分）3.被征收人王某对复核结果仍有异议，他可以通过哪些法定途径进一步寻求救济？（4分）4.若在评估中采用成本法进行测算，请写出成本法评估被征收房屋价值的基本公式。若已知王某房屋的重置价格R=2500元===附：答案与解析===一、单项选择题1.【答案】C【解析】选项A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。选项B错误，宅基地、自留地、自留山属于集体所有。选项D错误，任何组织或个人不得侵占、买卖或非法转让土地，土地使用权可以依法转让，但土地所有权不能转让或出租。选项C正确，国家为了公共利益的需要可以依法征收或征用集体土地并给予补偿。2.【答案】B【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年；工业用地50年；居住用地70年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或者其他用地50年。但本题特别设问“用于建设普通商品住宅”，在实务中曾有将综合用地混淆的情况，但商业用地明确为40年。本题需注意，若是普通商品住宅（居住用地）则为70年。但题干明确为“商业用地，用于建设普通商品住宅”属于矛盾考点，根据《城市房地产管理法》，应以法定用途为准。若题干明确为商业用地，最高年限为40年。更正：根据规定，商业、旅游、娱乐用地为40年。本题答案为A。3.【答案】D【解析】根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。选项D中“六个月”表述错误。4.【答案】C【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。即法定征收主体是市、县级人民政府。房屋征收部门是由市、县级人民政府确定的组织实施房屋征收与补偿工作的机构。5.【答案】B【解析】房地产估价师因过失给当事人造成重大经济损失的，除由所在单位承担赔偿责任外，估价师本人也可能面临警告、罚款、吊销注册证书等行政处罚，造成特别重大损失的还可能面临吊销执业资格等严重后果。选项B正确，选项A和D表述过于绝对且违背法律责任追究原则。选项C中“过失”通常不直接承担刑事责任（除非构成出具证明文件重大失实罪），但民事和行政责任不免除。6.【答案】D【解析】根据《土地管理法》第四十六条规定，征收永久基本农田或者永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，由国务院批准。本题中征收基本农田以外的耕地50公顷，超过了35公顷的省级审批权限上限，必须由国务院批准。7.【答案】D【解析】根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售需取得预售许可证，而非房屋所有权证书。D项不符合预售条件，属于现售条件范畴。ABC均属于预售法定条件。8.【答案】A【解析】我国实行房地产权利主体一致原则，即“房地合一”。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让，不得分别转让。9.【答案】B【解析】选项A错误，乡、村企业的土地使用权不得单独设定抵押，只能随厂房等建筑物一同抵押。选项B正确，以房屋抵押的，土地使用权同时抵押。选项C错误，抵押合同订立后新增的房屋不属于抵押财产。选项D错误，根据《民法典》规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。10.【答案】C【解析】新建房屋竣工验收合格后，开发商申请办理的房屋所有权初始登记，在现行不动产登记统一体系下称为“首次登记”。11.【答案】D【解析】《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，依法收回土地使用权的，权属有争议的，均不得转让。故选D。12.【答案】A【解析】《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。即纳税义务人为权属承受方。13.【答案】D【解析】土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。转让房地产有关的其他地上建筑物评估增值额不属于法定扣除项目。14.【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。15.【答案】C【解析】根据《房地产估价机构管理办法》，新设立中介服务性质的房地产估价机构，其资质等级应当核定为三级（暂定级在部分历史阶段存在，现行规定统一核定为三级并设定期限）。16.【答案】C【解析】估价机构出具虚假或重大失实估价报告的，由县级以上房地产行政主管部门给予警告，责令停业整顿，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款；情节严重的吊销资质证书。故选C。17.【答案】C【解析】《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。另有约定的除外除外，但一般原则是不得转让和继承。18.【答案】D【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费和临时安置费。ABC均正确。19.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。20.【答案】D【解析】房地产开发企业在销售商品房时，需明示预售许可证、买卖合同示范文本、前期物业管理服务合同、临时管理规约等，但不需要向买受人明示《房地产开发企业资质证书》。21.【答案】A【解析】划拨土地一般没有使用期限的限制（除法律另有规定外），但划拨土地使用权的转让、出租、抵押受到严格限制，必须符合法定条件并办理相关手续（如补交出让金等）。22.【答案】C【解析】权属有争议的房地产不得设定抵押权。《民法典》第三百九十九条明确规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。23.【答案】A【解析】房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。B错误，计税依据分为房产余值和租金收入；C错误，个人所有非营业用的房产免征房产税；D错误，房产税按年征收、分期缴纳。24.【答案】A【解析】城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。B错误，外商投资企业目前也需缴纳城镇土地使用税，但此选项表述不准确；C错误，农村土地不缴纳此税；D错误，国家机关自用的土地免征。A最准确。25.【答案】C【解析】起征点规定属于税基式减免，即通过减少计税基数（销售额未超过15万则税基为0）来实现免税。26.【答案】B【解析】《房地产估价规范》及管理规定要求，房地产估价报告应当由至少2名注册房地产估价师签字并加盖执业印章。27.【答案】C【解析】勘察设计文件的修改必须由原建设工程勘察、设计单位负责，或经其书面同意，由其他具有相应资质的勘察、设计单位修改。建设单位、施工单位、监理单位均无权擅自修改。28.【答案】C【解析】房地产估价业务必须由估价机构统一接受委托并收取费用，估价师个人严禁以个人名义承揽业务和收费。29.【答案】D【解析】商品房现售必须通过竣工验收，这是现售的核心条件之一。D项“不必通过竣工验收”错误。30.【答案】D【解析】《注册房地产估价师管理办法》规定，不予注册的情形包括受刑事处罚自执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；在房地产估价或相关业务中犯有严重错误受行政处罚不满3年的等。D项总结符合规定。31.【答案】C【解析】房屋租赁合同登记备案由房地产主管部门负责办理并出具登记备案证明。32.【答案】B【解析】划拨土地使用权转让时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；或者按照规定不办理出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。33.【答案】B【解析】房地产估价机构资质有效期届满需要延续的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出延续申请。34.【答案】D【解析】ABC均属于房地产中介服务人员禁止的行为，D选项“以上均不得有”正确。35.【答案】A【解析】预售商品房需提交的资料包括土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售方案、企业资质证书等。A项全部符合。36.【答案】C【解析】业主转让其专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。C项表述错误。37.【答案】A【解析】根据《房地产估价机构管理办法》，估价机构出具虚假报告的，由房地产行政主管部门责令停业整顿，并处罚款；情节严重的吊销资质证书。营业执照由市场监管部门管理，房地产行政主管部门无权吊销营业执照。38.【答案】D【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，即根据增值额与扣除项目金额的比率（增值率）确定适用的累进税率。39.【答案】A【解析】保证方式分为一般保证和连带责任保证。B错误，未约定保证期间的，为主债务履行期届满之日起六个月；C错误，该期间债权人未起诉或仲裁的，保证人免除保证责任；D错误，未约定或约定不明的，按连带责任保证承担保证责任。40.【答案】A【解析】严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】A、B、C、D项均属制度法规政策对房地产价值产生的影响途径。E项错误，自然地理环境属于自然因素，而非制度性因素。2.【答案】ABCE【解析】D项商业旅游娱乐用地不得划拨，必须以有偿方式（出让）取得。A、B、C、E属于可划拨用地范畴。3.【答案】ABCDE【解析】《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产灭失、放弃权利、依法没收征收收回、法律文书导致权利消灭、期限届满未续期等情况，均可申请注销登记。4.【答案】ABCE【解析】预售许可证申请需提交土地使用权证书、规划及施工许可证、投入资金证明、预售方案等。D项工程施工合同非必须提交的法定要件。5.【答案】ABCD【解析】房地产估价师注册分为初始注册、变更注册、延续注册和注销注册。不存在临时注册。6.【答案】ABCD【解析】A、B、C、D项均符合房屋征收评估办法的规定。E项错误，房屋征收评估费用应当由房屋征收部门承担，而非开发商。7.【答案】ABCE【解析】D项个人购买商业用房需正常缴纳契税。A、B、C、E属于法定免征契税情形。8.【答案】ABCDE【解析】房地产转让涉及的税费十分广泛，包括契税、增值税及附加、所得税（个人或企业）、印花税，如果涉及开发企业转让新建房还可能涉及土地增值税。选项均正确。9.【答案】ABCDE【解析】主债权消灭、抵押权实现、抵押人放弃、抵押物灭失且无代位物、抵押合同无效，均导致抵押权消灭。10.【答案】ABCD【解析】E项错误，备案一般不强制要求提供验资报告。A、B、C、D均为必须备案的证明材料。11.【答案】AB【解析】《招标投标法》规定的招标方式仅为公开招标和邀请招标。12.【答案】ABCD【解析】A、B、C、D均为房地产估价机构严令禁止的不正当执业行为。E是应当做的行为，不是禁止行为。13.【答案】ABCD【解析】E项错误，划分物业管理区域应当考虑业主意愿及社区建设等因素。14.【答案】ABCDE【解析】《不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，按件收取，住宅80元，非住宅550元，含第一本证书工本费，且对小微企业免收登记费。选项均正确。15.【答案】ABCD【解析】A、B、C、D均为估价师正当执业权利。E属于严重违法违规行为。三、判断题1.【答案】×【解析】农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。不能说“全部”属于集体所有。2.【答案】√【解析】《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让时应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3.【答案】√【解析】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。4.【答案】×【解析】以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不动产抵押权属于登记生效主义。5.【答案】√【解析】业主对共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。6.【答案】√【解析】住房公积金属于职工个人所有，用于住房消费的储金。7.【答案】×【解析】房地产估价师严禁在两个或两个以上机构执业。8.【答案】√【解析】经济适用住房建设属于保障性住房建设，享受行政事业性收费减半征收政策。9.【答案】√【解析】住宅建设用地使用权届满自动续期，非住宅依照法律规定办理。10.【答案】√【解析】《契税法》第九条明确规定，契税纳税义务发生时间为签订土地房屋权属转移合同当日或取得同等效力凭证的当日。11.【答案】√【解析】开发商预售时必须向购房人出示《商品房预售许可证》。12.【答案】×【解析】人民法院在司法评估选定机构时，应当遵循公开、公平原则，通常通过摇号或随机方式选定，不得直接随意指定。13.【答案】√【解析】对认定为合法建筑和未超期临时建筑应当给予补偿，对违法建筑和超期临时建筑不予补偿。14.【答案】×【解析】房产税计税依据分为房产余值和房产租金收入两种，非仅按原值计算。从租计征的按租金收入计算。15.【答案】√【解析】估价报告使用期限一般不超过一年，超过期限需重新评估。四、综合分析题（一）1.【答案及解析】（1）最高出让年限：根据我国相关法律法规，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。（2分）（2）甲公司转让该房地产时，应当符合以下法定条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书（不动产首次登记证书）