2026年不动产转移、抵押登记实操考核试题及答案

2026年不动产转移、抵押登记实操考核试题及答案一、单项选择题（共10题，每题3分，共30分）1.2026年全国全面推行存量房带押过户制度，张某出售名下设有工商银行按揭抵押的商品住房，申请办理带押转移登记时，无需提交的材料是（）A.原抵押权注销证明B.买卖双方身份证明材料C.工商银行同意带押转移的书面确认材料D.不动产权属证书（含电子证照）答案：A2.李某2025年为其父亲设立了期限15年的房屋居住权并完成登记，2026年李某将该房屋出售给王某并完成转移登记，以下说法正确的是（）A.居住权随房屋所有权转移自动消灭B.王某可单方申请注销该居住权登记C.居住权继续有效至约定的15年期限届满D.居住权需经王某追认后才继续存续答案：C3.夫妻婚内共同出资购买的房屋登记在男方一人名下，男方单独与买受人签订房屋买卖合同申请转移登记，以下不属于必备申请材料的是（）A.夫妻双方同意出售房屋的书面材料B.婚姻关系证明C.买受人全额支付购房款的凭证D.不动产权属证书答案：C4.2026年全国范围内实现不动产权电子证照全覆盖，申请人办理不动产转移、抵押登记时仅提交电子不动产权属证书的，登记机构应当（）A.要求申请人补充提交纸质证书原件后才可受理B.核验电子证照有效性，确认其与纸质证照具有同等法律效力，符合条件的予以受理C.要求申请人出具纸质证照遗失声明后予以受理D.要求不动产登记部门出具电子证照效力证明后予以受理答案：B5.划拨性质的城镇住宅办理转移登记时，申请人需补缴的法定费用是（）A.土地增值税B.土地出让金C.房产税D.耕地占用税答案：B6.企业将名下建设用地使用权及地上自有厂房一并申请抵押登记的，抵押物范围应当认定为（）A.仅包括建设用地使用权B.仅包括地上厂房C.建设用地使用权与地上厂房一并列为抵押物D.按照当事人自行约定的范围认定答案：C7.父母代为办理10岁未成年人名下房屋的转移登记，无需提交的材料是（）A.监护人身份证明B.未成年人出生医学证明C.未成年人同意出售房屋的书面材料D.监护人处分房屋是为了未成年人利益的书面承诺答案：C8.开发商与刘某签订商品房预售合同后为刘某办理了预购商品房预告登记，之后开发商又将该房屋出售给王某，王某持买卖合同申请转移登记的，登记机构应当（）A.直接为王某办理转移登记B.要求刘某出具同意转让的书面材料后办理C.不予办理D.要求开发商补缴土地出让金后办理答案：C9.以下不属于最高额抵押债权确定的法定情形的是（）A.约定的债权确定期间届满B.新的债权不可能发生C.抵押人被宣告破产D.抵押人转让抵押财产答案：D10.权利人发现不动产权属证书记载的房屋面积与实际测绘面积存在误差，申请更正登记，登记机构核实确属登记错误的，应当在法定时限内完成更正，2026年不动产登记法定办结时限为（）A.15个工作日B.30个工作日C.45个工作日D.60个工作日答案：A二、多项选择题（共8题，每题4分，共32分）1.以下情形中可以办理不动产带押转移登记的有（）A.设有个人住房按揭抵押的存量商品住房买卖B.设有企业经营性抵押的工业厂房转让C.设有最高额抵押的商业用房转让D.已被司法查封的抵押房产转让答案：ABC2.以下涉及不动产转移、抵押登记的情形，登记机构应当进行实地查看的有（）A.在建建筑物抵押登记B.房屋改扩建完成后申请的存量房转移登记C.宅基地使用权及地上房屋所有权转移登记D.预购商品房抵押预告登记答案：ABC3.以下不动产中不得办理抵押登记的有（）A.权属存在争议的商品住房B.公立幼儿园的教育教学用房C.列入国家级文物保护单位的古建筑D.已办理预告登记的预购商品房答案：ABC4.2026年全国实现不动产登记相关数据跨部门全量共享，申请人办理二手房转移登记时，以下材料可通过共享获取无需自行提交的有（）A.婚姻关系证明B.不动产权属电子证照C.房屋交易完税凭证D.购房人户籍证明答案：ABCD5.办理最高额抵押登记时，出现以下情形应当办理抵押权变更登记的有（）A.最高债权额增加B.债权确定期间延长C.抵押权人名称变更D.抵押财产范围调整答案：ABCD6.以下情形属于不动产转移登记范畴的有（）A.房屋继承B.房屋赠与C.房屋作价出资入股D.房屋门牌号码变更答案：ABC7.办理不动产抵押注销登记需要提交的材料有（）A.申请人身份证明B.抵押权消灭的证明材料C.抵押人持有的不动产权属证书D.抵押权人持有的不动产登记证明答案：ABD8.2026年不动产登记“跨省通办”全覆盖，以下转移、抵押登记业务可异地办理的有（）A.新建商品房买卖转移登记B.存量房带押转移登记C.个人住房按揭抵押登记D.企业工业厂房抵押登记答案：ABCD三、判断题（共10题，每题2分，共20分）1.2026年全面推行带押过户制度后，所有设有抵押的不动产都可以不经抵押权人同意直接办理转移登记。（）答案：×2.未成年人名下的不动产办理转移登记，只需监护人一方到场即可办理。（）答案：×3.不动产权电子证照与纸质证照具有同等法律效力，办理转移、抵押登记时无需提交纸质原件。（）答案：√4.设有居住权的不动产办理转移登记后，新的所有权人可以单方申请注销原居住权登记。（）答案：×5.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产范围。（）答案：×6.夫妻之间办理不动产更名的转移登记，无需缴纳契税。（）答案：√7.办理抵押登记时，当事人约定的抵押期限短于主债务履行期限的，该约定不发生物权效力。（）答案：√8.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。（）答案：√9.不动产权属证书与不动产登记簿记载内容不一致的，以不动产权属证书为准。（）答案：×10.存量房带押转移登记完成后，原抵押权人对该不动产不再享有抵押权。（）答案：×四、案例实操题（共2题，每题9分，共18分）1.案例背景：2026年3月，张某与李某为夫妻关系，二人婚内共同出资购买A市B区商品住房一套，登记在张某一人名下，该房屋尚有200万元工商银行按揭贷款未结清，已办理抵押登记，2025年张某为其母王某设立了期限10年的居住权并完成登记。2026年3月15日，张某未告知李某、王某，私自与赵某签订房屋买卖合同，约定以380万元价格将房屋出售给赵某，双方约定通过带押过户方式办理转移登记，赵某首付114万元，剩余266万元承接原工商银行按揭贷款。3月20日，张某与赵某共同到B区不动产登记中心申请办理存量房带押转移登记及抵押权变更登记，提交了双方身份证明、房屋买卖合同、电子不动产权证书、工商银行同意带押转移及变更抵押人的书面证明材料。（1）登记机构收到申请后，应当首先核查哪些内容？（2）本次申请是否符合登记条件？请说明理由。（3）补齐相关材料后登记机构予以登记，登记完成后赵某取得房屋所有权，王某的居住权、工商银行的抵押权是否继续有效？请分别说明理由。答案：（1）应当核查的内容包括：①核查申请登记的不动产是否存在查封、异议登记等限制转移的情形；②核查不动产登记簿记载的权利人是否与申请人张某一致，是否存在共有权人记载；③核查该不动产上已登记的抵押权、居住权等权利负担情况；④核查工商银行出具的同意带押转移及变更抵押人的材料是否真实、符合法定形式，抵押变更内容是否明确；⑤核查房屋买卖合同是否约定带押过户相关内容，交易价格是否符合正常市场行情；⑥通过部门共享数据核查张某婚姻状况，确认房屋是否为夫妻共同财产。（2）不符合登记条件，理由如下：①该房屋为张某与李某婚内共同出资购买，属于夫妻共同财产，处分共同共有的不动产需全体共同共有人同意，李某未到场也未出具同意出售的书面证明，不符合转移登记申请条件；②该房屋设有王某的居住权，转移登记虽无需王某同意，但需将居住权存续情况明确告知买受人赵某，确认赵某知晓该权利负担，本次申请未提交赵某知晓并接受居住权存在的书面承诺材料；③赵某承接原按揭贷款的，需核实赵某的贷款资质已经工商银行审核通过，本次提交的材料中未包含工商银行同意赵某作为新抵押人的资质审核确认材料。（3）①王某的居住权继续有效，理由：根据《民法典》及不动产登记相关规定，居住权自登记时设立，不动产物权发生转移的，不影响已登记的居住权效力，居住权在约定期限届满前仍然存续，新产权人不得单方解除。②工商银行的抵押权继续有效，理由：带押转移登记仅变更抵押人，抵押权本身未消灭，抵押权仍登记在该不动产之上，工商银行作为抵押权人仍对该房屋享有优先受偿权，主债务未清偿完毕的，抵押权持续有效。2.案例背景：甲公司为A市C区制造业企业，2025年以其名下一宗工业用地及地上3栋厂房办理了最高额抵押登记，抵押权人为B银行，最高债权额为5000万元，债权确定期间为2025年1月1日至2027年12月31日，已完成登记。2026年4月，甲公司为盘活资产，拟将其中1栋厂房作价2000万元出资入股乙公司，同时申请将该栋厂房对应的建设用地使用权一并转移给乙公司，甲公司与乙公司共同到C区不动产登记中心申请办理不动产转移登记，同时甲公司与B银行申请办理最高额抵押变更登记，约定原最高额抵押的抵押财产范围剔除已转移的1栋厂房及对应建设用地，最高债权额调整为3500万元。（1）本次转移登记申请，登记机构需要收取哪些申请材料？（2）本次最高额抵押变更登记是否符合办理条件？请说明理由。（3）该宗工业用地上后续新建了1栋研发楼，未纳入原最高额抵押范围，甲公司能否单独将该研发楼办理抵押登记给其他金融机构？请说明理由。答案：（1）需要收取的材料包括：①甲公司、乙公司的营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及受托人身份证明；②甲公司股东会或董事会同意以厂房作价出资入股的决议文件；③不动产作价出资入股协议；④不动产权属电子证书；⑤B银行同意转让抵押财产、同意调整最高额抵押财产范围及最高债权额的书面证明文件；⑥相关税费缴纳凭证（可通过数据共享获取的无需提交）；⑦最高额抵押变更登记相关申请材料（与转移登记一并提交的可合并审核）。（2）符合办理条件，理由如下：①最高额抵押期间，抵押人与抵押权人协商一致，可以调整抵押财产范围、最高债权额、债权确定期间等内容，不属于法律禁止的变更情形；②本次变更内容为减少抵押财产范围、降低最高债权额，不会对顺位在后的抵押权人造成不利影响，不损害其他债权人合法权益；③案涉3栋厂房及对应建设用地为可分财产，剔除其中1栋后剩余抵押财产价值仍可覆盖调整后的最高债权额3500万元；④抵押人、抵押权人共同提出变更申请，提交的材料符合法定形式。（3）可以单独办理抵押登记，理由如下：①该研发楼是最高