房地产估价理论与方法 课件 模块五 评估测算

房地产估价05评估测算任务1估价理论与方法准备熟悉房地产估价原则；熟悉常用估价方法的原理和测算思路；熟悉房地产估价方法的选择及注意事项；熟悉估价结果的确定方法。知识目标能准确地说明估价原则的含义；能理解估价方法的测算思路，熟悉各项参数的求取过程；能说明估价方法选择的依据和思路；能合理确定估价结果。能力目标任务1估价理论与方法准备1.房地产估价原则的概念房地产估价活动中必须遵循的工作准则，是房地产估价工作的准绳。2.房地产估价原则的基本内容❶基本原则独立、客观、公正原则❷

普适性（或一般性）原则独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则❸特殊原则特定的估价目的中适用的原则一、房地产估价原则任务1估价理论与方法准备3.房地产估价原则的具体内涵❶合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，评估出的价格必须符合国家的价格政策。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等。特殊点：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估，不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。一、房地产估价原则任务1估价理论与方法准备❷最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化思考点：最高最佳使用与合法原则的是否冲突？？❸估价时点原则估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后表4-1-1估价时点、估价对象与市场状况关系表一、房地产估价原则任务1估价理论与方法准备❹替代原则估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产、同一供求范围：#P138❺谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循遵循谨慎原则的具体要求：#P139一、房地产估价原则任务1估价理论与方法准备思路一：近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的？即通过类似房地产的成交价格来衡量；思路二：假设获得该宗房地产并将它出租或营业使用，预计可以获得多少收益？即通过判断该宗房地产的预期收益来衡量；思路三：如果自己来重新建造一座类似房地产需要多少费用？即通过重新开发建设成本来衡量。二、常用估价方法的思路任务1估价理论与方法准备1.市场比较法的基本概念从本质上来看，市场比较法是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。市场比较法适用的前提条件：❶需要一个充分发育活跃的房地产市场；❷参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。2.市场比较法的操作步骤❶收集交易实例：途径6点，#P140,实例收集内容参见表3-2-1、3-2-2和3-2-3等❷选取可比实例：选取要求9点，#P142三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❸建立比较基准（即价格换算）统一房地产范围：带有债权债务、含有非房地产成、实物范围不同统一付款方式：分期付款、一次性付款，#P142，例4-1-1统一价格单位：价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位等。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备建筑面积下的单价=套内建筑面积下的价格×（套内建筑面积÷建筑面积）套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×（使用面积÷套内建筑面积）使用面积下的单价=建筑面积下的单价×（建筑面积÷使用面积）平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764＝坪下的价格×0.303三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备例：现收集到甲乙两宗可比住宅交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，实用率为75％，总价为15万美元，于成交时一次付清。假定人民币年利率为8％，人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币（成交日汇率），试以人民币、平方米、建筑面积和成交日期为基准建立价格可比基础。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备付款方式：甲总价＝16＋32÷(1＋8％)0.5＋32÷(1＋8％)＝76.422（万元RMB)乙价格＝15（万美元）单价：甲单价＝764220÷200＝3821.1(元RMB/m2建筑面积)乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备币种：乙单价＝60×8.3＝498（元RMB/平方英尺使用面积）面积内涵：

乙单价＝498×0.75=373.5（元RMB/平方英尺建筑面积）面积单位：

乙单价＝373.5×10.764＝4020.4(元RMB/m2建筑面积)三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❹进行交易情况修正（即价格修正）1）交易情况修正的含义交易情况修正是为了排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。2）导致交易情况修正的可能因素3）交易情况修正的方法百分率法：可比实例正常价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数差额法：可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常价格三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定：当可比实例成交价格比其正常价格高时，为＋S%，低时为－S%；可比实例正常价格=可比实例成交价格÷（1±S%）=可比实例成交价格×100÷（100±S）交易税费非正常负担的修正：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❺进行交易日期修正（即市场状况调整）1）交易日期修正的含义交易日期修正（市场状况调整）就是为了消除不同时期房地产市场状况不同所带来的差异。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2）交易日期修正（即市场状况调整）的方法交易日期修正实际上就是确定价格变化的趋势和幅度，关键是把握估价对象或可比实例的市场价格在指定时间段的涨落变化情况。可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。比实例在成交日期的价格×（1±T%）=可比实例在估价时点的价格市场状况调整的具体方法常用价格指数法和价格变动率法。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数）=可比实例在估价时点的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格例题4-1-2，#P144三、市场比较法及其测算思路题中价格指数如果是定基价格指数呢？该如何计算？任务1估价理论与方法准备价格变动率有逐期递增或递减的变动率和期内平均上升或下降的变动率。采用逐期递增或递减的变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格例题4-1-3，#P145，三、市场比较法及其测算思路如果题中是平均变动率呢？该如何计算？任务1估价理论与方法准备❻房地产状况调整1）房地产状况调整的含义两者房地产自身状况的差异进行合理对比。房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，相应的调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。具体内容见#P145。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2）房地产状况调整的思路和方法#P145，总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。具体方法有直接比较调整和间接比较调整两种直接比较调整：表4-1-2及数字间接比较调整：表4-1-3及数字三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备3）房地产状况调整系数的确定房地产状况调整系数合并存在连乘公式和累加公式两种方式连乘公式为：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数累加公式为：房地产状况调整系数=区位状况权重×区位状况调整系数+实物状况权重×实物状况调整系数+权益状况权重×权益状况调整系数区位状况权重+实物状况权重+权益状况权重=1

三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❼求取单个比准价格连乘公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数累加公式：比准价格=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）连乘公式：估价对象价格=可比实例价格×（1±T%）×[1÷（1±S%）]×[1÷（1±R%）]累加公式：估价对象价格=可比实例价格×（1±T%）÷（1±S%±R%）三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❽求取最终比准价格采用平均数、中位数、众数等方法简单平均数：V=(V1+V2+…+Vn)÷n加权平均数法：V=(V1f1+V2f2+…+Vnfn)f1+f2+…+fn=1课后作业：每个同学自行完成市场比较法的计算表格编制，以组为单位提交。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备要求：1）形成表中链接关系，能自动汇总计算；2）表格排版正确，恰当美观。3）分组完成，下周二上课时提交：1、2、3组：住宅用途表4-1-4、5、6；4、5、6组：商业用途表4-1-7、8、9；7、8组：车位比较表4-1-10、11、12。表中百分比数字可以设定，并检验是否正确。三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备实训内容：#P188-195，子任务一，三、市场比较法及其测算思路任务1估价理论与方法准备1.收益法的基本概念收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或者有潜在收益的房地产。收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。收益法的适用条件为房地产的收益和风险都能够较准确地量化。四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2.收益法的测算步骤运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率、选用适宜的计算公式求出收益价格。3.收益法主要参数的确定❶净收益的计算公式净收益=潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用=有效毛收入－运营费用=有效毛收入×（1－运营费用率）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可以获得的收入。四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金或不付租金等）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，以及归属于其他资本或经营的收益。它与有效毛收入之比即为运营费用率。运营费用一般包含管理费、保险费和维修费、税金等，自营型房地产的运营费用还需考虑房屋及设备的折旧费、经营利润等。根据收益性房地产的不同类型区别对待，需要根据房地产获得收益的类型不同而具体确定。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。#P159四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❷收益年限的确定单独的土地和单独的建筑物：根据土地使用权和建筑物经济寿命来确定；房地一体时：比较建筑物剩余的经济寿命与土地使用年限的长短来合理确定。#P160❸资本化率的确定基本方法有：累加法、市场提取法和投资收益率排序插入法等。#P161表5-1-13资本化率确定表土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率及其关系：（VL+VB）×RO=VL×RL＋VB×RB四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备4.收益法的计算公式❶最一般的计算公式#P161a1

a2

a3

a4

a5…anV0

1

2

345…

nV是房地产价格，ai房地产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同），r资本化率，n房地产自估价时点至未来可获收益的年限。四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❷收益年限为无限年且其他因素不变的公式

V=a/r❸收益年限为有限年且其他因素不变的公式❹净收益按等差级数递减的公式四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❺净收益按一定比率递增的公式四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备案例分析：❶某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]

=91．52(万元)四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❷某商店的土地使用期限为40年，自2008年10月1日起算，房屋尚能使用40年。该商店共有两层，每层可出租面积均为200m2，一层于2009年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的租金为180元/m2，且每年不变，二层暂时空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%，请计算该商场2012年10月1日带租约出售时的正常价格。问题1：如果运营费用不是给定的25%，该如何考虑计算？问题2：租金如果不是给定的200和120，该用什么方法来确定？问题3：报酬率该如何计算确定？需考虑哪些因素？问题4：如果只有第一层或者只有第二层呢？四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备解答：该商场2012年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：1）一层价格测算：租赁期内年净收益=200*180*（1-25%）*12=32.40（万元）；租赁期外年净收益=200*200*（1-25%）*12=36.00（万元）；V=32.40/（1+9%）+32.40/（1+9%）2+36/[9%*（1+9%）2]*[1-1/（1+9%）40-4-2]=375.69（万元）2）二层价格测算：年净收益=200*120*（1-25%）*12=21.60（万元）四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2）二层价格测算：年净收益=200*120*（1-25%）*12=21.60（万元）V=21.60/9%*[1-1/（1+9%）40-4]=229.21（万元）该商店的正常价格=一层的价格+二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）四、收益法及其测算思路实训内容：#P195-207，子任务二任务1估价理论与方法准备课后作业：❶#P213技能训练第2、3题；❷每个同学自行完成表4-1-14收益法的计算表格编制，以组为单位提交。要求：形成表中链接关系，能自动汇总计算；表格排版正确，恰当美观。分组完成，下周二上课时提交，表中百分比数字可以设定，并检验是否正确。四、收益法及其测算思路任务1估价理论与方法准备1.成本法的基本概念成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。❶成本法适用的估价对象#P166，四点❷成本法适用的条件理想条件：自由竞争和商品可以大量重复生产注意点：区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本，结合市场供求分析来确定。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2.成本法的测算步骤❶确定估价对象的价格构成不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。常见典型的房地产开发过程中，房地产价格主要由7个大项来构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❷估算估价对象的重新购建价格1）重新购建价格的内涵。重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和，可分为重置价格或重建价格。2）重新购建价格的求取土地部分的重新购建价格是设定土地上没有建筑物的情况下，采用市场比较法、成本逼近法或基准地价修正法等方法来求取；建筑物部分的重新购建价格是设定建筑物所需占用的土地已经取得，然后在土地上建造与该建筑物完全相同或者同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得的利润。建筑物重新购建价格的具体求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。#P167五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❸

估算估价对象的折旧估价对象的折旧是指建筑物的折旧。建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，包含物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。❹

求取估价对象的积算价格基本公式为：房地产价值=重新购建价格－折旧#P172，五个变形公式。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备3.建筑物折旧的求取方法主要有年限法和分解法❶年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。常见的有直线法、成新折扣法等（阅读168）1）建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2）建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。3）建筑物剩余寿命建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命=自然寿命－实际年龄剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄建筑物的有效年龄是从估价时点起向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点起到建筑物经济寿命结束时止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备4）直线法（#P169）假设在建筑物的经济寿命期间的每年的折旧额相等，即每年按照一个固定的折旧额来考虑折旧程度。

年折旧率d=（1-R）/N建筑物现值的计算公式：五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备5）成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。V=C×q关键在于成新率确定。表4-1-15房屋完损等级与成新率表、表4-1-16耐用年限和残值率表、表4-1-17现场查勘成新率评分表❷分解法（了解）❸建筑物折旧求取时的注意事项1）估价工作中衡量的折旧与会计上的折旧有着本质的区别：估价工作考虑的折旧是市场价值的真实减损（减价修正），会计上的折旧是原始价值的分摊或回收。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2）估算建筑物折旧时需要充分考虑到土地使用期限长短所带来的影响。当建筑物经济寿命早于地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧；当建筑物经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，需要考虑以下两种情况：按残值补偿：按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；无补偿：按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备例题：某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为2000㎡．土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备解：该题主要是注意重购建价格应是估价时点的价格。在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下：该宗房地产的现时总价＝土地重购建价格+建筑物重新购建价格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元）该宗房地产的现时单价＝该宗房地产的现时总价÷建筑面积＝2540000÷2000＝1270（元/㎡）五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备例题：估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000㎡，建筑面积8500㎡；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。现需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。估价过程：❶选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。❷选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❸求取土地重购建价格。由于该土地位于建成区内，难以直接求取其重开发成，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格取土地的重购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。❹求取建筑物重购建价格。现时（在估价时点2007年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及应得利润）为1000元/㎡·建筑面积。故：估价对象建筑物的重购建总价＝1000×8500＝850.0（万元）五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❺求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据估价人员到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命10年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故：估价对象建筑物的折旧总额＝850.0×（20/60）＝283.3（万元）❻求取积算价格旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重购建价格－建筑物折旧＝340.0+850.0－283.3＝906.7（万元）五、成本法及其测算思路任务1估价理论与方法准备1.假设开发法的基本含义预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。该方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建等），上述这些均可统称为“待开发房地产”。六、假设开发法及其测算思路任务1估价理论与方法准备2.假设开发法的公式按照假设开发法的原理，对应的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值—后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润在实际估价运用中，具体应减去的项目及其金额需要注意区分是待开发房地产的“后续”发生的项目，之前发生的所有项目均不属于后续扣减的范围。六、假设开发法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❶开发成房屋的待开发土地价值的公式生地价值＝预期开发完成价值－由生地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售总费－开发利润－买方购买生地的税费毛地价值＝预期开发完成价值－由毛地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售总费－开发利润－买方购买毛地的税费熟地价值＝预期开发完成价值-由熟地建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售总费－开发利润－买方购买熟地的税费六、假设开发法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❷开发成熟地的待开发土地价值的公式生地价值＝生地预期开发成熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售总费－土地开发利润－买方购买生地的税费毛地价值＝毛地预期开发成熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售总费－土地开发利润－买方购买毛地的税费六、假设开发法及其测算思路任务1估价理论与方法准备❸具有装修改造潜力的旧房地产价值的公式旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售总费－装修改造投资利润－买方购买旧房地产的税费❹在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售总费－续建投资利润－买方购买在建工程的税费六、假设开发法及其测算思路任务1估价理论与方法准备3.假设开发法的测算步骤4．假设开发法的参考的表格表4-1-19假设开发法计算表六、假设开发法及其测算思路❶调查待估房地产的基本情况❷

确定待估房地产的最佳开发利用方式❸

估计开发经营期❹预测开发完成后的房地产价值❺估算后续必要支出及应得利润❻

计算待开发房地产价值任务1估价理论与方法准备1.《房地产估价规范》的要求2.实际的估价运用七、房地产估价方法的选择任务1估价理论与方法准备1.检查不同估价方法各自的正确性和适用性2.充分考虑《房地产估价规范》中的相关要求3.认真分析估价目的对测算结果的要求八、评估结果的确定方法感谢聆听

THANKYOUFORLISTENING房地产估价05评估测算任务2房地产估价对象评估测算熟悉评估方法的选择要求；熟悉市场比较法的测算过程；熟悉收益法的测算过程；熟悉成本法的测算过程。知识目标能结合估价目的、估价对象的用途和不同的市场条件正确地选择估价方法；能熟练运用市场比较法进行测算；能熟练运用收益法进行测算；能初步应用成本法。能力目标任务2房地产估价对象评估测算1.广州市越秀区建设xx马路13号502房的价值测算过程；2.广州市天河区xx路1号房地产抵押价值测算；3.广州市番禺区莲花山镇浮莲路工业厂房市场价值测算过程。一、实训内容任务2房地产估价对象评估测算1.检查现有文字内容，是否存在错误及不妥之处，如果有，请提供正确或恰当的写法；2.按现有测算过程，自行编制计算表格，并调整参数核对表格链接关系是否正确；3.结合现有测算过程和书中理论要点，分组讨论测算过程是否合理，是否需要完善，提出相应的完善措施。二、实训要求感谢聆听

THANKYOUFORLISTENING房地产估价05评估测算任务3土地估价对象评估测算熟悉土地估价方法选择思路；熟悉土地市场比较法的测算过程；熟悉假设开发法的测算过程；熟悉成本逼近法的测算过程；熟悉基准地价系数修正法的测算过程。知识目标能根据土地项目的具体特点正确选择估价方法；能熟练运用市场比较法进行测算；能熟练运用假设开发法进行测算；能熟练运用成本逼近法进行测算；能熟练运用基准地价系数修正法进行测算。

能力目标任务3土地估价对象评估测算一、土地估价原则❶替代原则❷

预期收益原则❸

最有效使用原则❹

报酬递增、递减原则❺需求与供给原则❻遵循合法原则❼贡献原则❽

变动原则❾协调原则❿综合分析原则任务3土地估价对象评估测算1.市场比较法宗地评估运用市场比较法时的修正项目可参考模块四中的表3-3-2、3-3-3、3-3-4中的内容确定2.收益还原法确定归属于土地产生的收益和相应的成本费用，合理地确定土地的净收益。在此基础上，根据土地的使用年限，选择合适的计算公式测算。3．剩余法二、常用的土地估价方法任务3土地估价对象评估测算4.成本逼近法❶成本逼近法的基本概念成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。一般适合于下列情况下的土地估价：1）新开发利用的土地。2）土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法采用市场比较法时。3）工业用地估价。4）既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。二、常用的土地估价方法任务3土地估价对象评估测算❷成本逼近法的计算公式基本公式是：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。❸成本逼近法的估价步骤1）分析判断待估土地是否适合采用成本逼近法。2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等方面的市场资料。3）通过直接或间接的方式求取成本构成的各项参数如土地取得费用、开发费用、税费、利息及利润等。二、常用的土地估价方法任务3土地估价对象评估测算4）确定土地开发前后的价值增加额土地增值的计算公式为：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率，一般考虑的范围为10%～30%。5）按公式计算土地的价值6）对地价进行相关修正（使用年限、区位修正等），确定待估土地的最终价格