2026年物业管理师考试冲刺押题卷

2026年物业管理师考试冲刺押题卷1.（单选）某住宅小区2025年第四季度公共收益为电梯广告收入28.6万元、场地租赁收入12.4万元、快递柜分成收入5.8万元，按照《民法典》第282条规定，扣除合理成本后应优先用于补充住宅专项维修资金。若合理成本按总收益的12%计提，则应转入专项维修资金的最低金额为（）万元。A.38.52B.40.74C.42.18D.44.362.（单选）依据《物业管理条例》第54条，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，必须提请（）讨论决定。A.社区居民委员会B.业主大会C.街道办事处D.物业行业协会3.（单选）某项目绿化养护采用“日常养护+专项整治”模式，2026年预算中日常养护费用为3.2元/m²·年，专项整治费用为0.8元/m²·年，绿化面积4.5万m²。若2026年通胀系数1.05，则该项目绿化年度预算最接近（）万元。A.18.9B.19.8C.20.7D.21.64.（单选）根据《物业服务收费管理办法》第17条，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布收支情况。A.1B.2C.3D.45.（单选）某写字楼消防水池有效容积480m³，按照《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974，其补水时间不宜大于（）h。A.24B.36C.48D.966.（单选）某小区采用包干制收费，2025年物业费收入600万元，营业成本510万元，税金及附加36万元，所得税率25%，当年净利润占收入比重为（）。A.4.0%B.5.5%C.6.0%D.7.2%7.（单选）根据《住宅专项维修资金管理办法》第19条，维修资金划转业主大会管理前，需使用维修资金的，物业服务企业应当持有关材料向（）申请列支。A.业主委员会B.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门C.财政部门D.价格主管部门8.（单选）某项目电梯维保合同采用“半包”方式，维保费8.5万元/台·年，单台电梯年故障停机指标≤6h，每超标1h扣款500元。2026年1—3月A栋电梯累计故障停机7.5h，则一季度可扣款（）元。A.500B.750C.1000D.15009.（单选）某物业服务中心2025年客户满意度调查样本量n=420，其中“满意”及以上占比82.3%，若要求95%置信水平下误差不超过±3%，则最小样本量应为（）。（z₀.₀₂₅=1.96）A.312B.378C.752D.106810.（单选）依据《安全生产法》第21条，物业服务企业主要负责人对本单位安全生产工作负有的职责不包括（）。A.组织制定并实施安全生产规章制度B.组织制定并实施事故应急救援预案C.督促落实整改措施D.现场直接指挥每一次应急演练11.（单选）某小区停车收费采用“首小时5元，之后每半小时2元，24h封顶35元”的标准。业主王某车辆连续停放39h，应缴费（）元。A.35B.37C.39D.7012.（单选）根据《民法典》第944条，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可提起诉讼或申请仲裁，但不得采取（）措施。A.停止供电B.提起诉讼C.申请仲裁D.催告13.（单选）某项目年用电计划为240万kWh，其中公共照明占18%，电梯占25%，水泵占12%，中央空调占35%，其他10%。若2026年公共照明部分拟全部更换为LED，节电率45%，则年节电量为（）万kWh。A.19.44B.21.60C.23.28D.25.9214.（单选）某小区共有车位680个，其中产权车位420个、人防车位160个、地面临停车位100个。依据《民法典》第275条，属于业主共有的车位数量为（）个。A.100B.160C.260D.42015.（单选）某物业服务项目采用“三标一体化”管理体系，2026年内部审核发现：一般不符合12项，严重不符合2项。依据GB/T19001-2016，下一步首要工作是（）。A.立即进行管理评审B.针对严重不符合采取纠正措施C.修订体系文件D.增加培训预算16.（单选）某项目2025年物业费收缴率数据如下：1月92.4%，2月89.7%，3月91.3%，4月93.0%，5月94.1%，6月95.8%。采用3个月移动平均法预测7月收缴率为（）。A.93.0%B.94.0%C.94.3%D.95.0%17.（单选）某写字楼租户面积为1.8万m²，物业管理费为25元/m²·月，其中能耗费占35%。2026年4月实际发生能耗费14.2万元，若按面积分摊，则多退少补后应（）。A.向租户补收0.85万元B.退还租户0.85万元C.向租户补收1.20万元D.退还租户1.20万元18.（单选）依据《城镇排水与污水处理条例》第32条，物业服务企业应当定期清理和维护小区（），确保排水畅通。A.化粪池B.雨水口及检查井C.市政主管网D.污水处理厂19.（单选）某小区二次供水水箱容积60m³，按照《生活饮用水卫生监督管理办法》规定，至少每（）个月进行一次清洗消毒。A.3B.6C.9D.1220.（单选）某项目2026年预算中，秩序维护人员成本为2.8万元/人·年，共38人；安防系统维护费28万元；消防系统维护费32万元。若秩序维护成本占总成本比例上限为18%，则该项目年度总成本预算不得低于（）万元。A.622.2B.666.7C.700.0D.750.021.（多选）下列属于《民法典》第286条规定的“业主共同决定事项”的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.使用维修资金D.改变共有部分用途E.调整物业费标准22.（多选）某小区拟启动维修资金应急使用程序，依据《住宅专项维修资金管理办法》第24条，需满足的情形包括（）。A.电梯故障危及人身安全B.消防系统严重损坏C.屋面渗漏影响顶层住户D.外立面脱落危及行人E.排水管道堵塞造成污水倒灌23.（多选）根据《物业服务企业资质管理办法》（2025修订征求意见稿），一级资质企业应具备的条件有（）。A.注册资本1000万元以上B.物业管理专业人员不少于30人C.中级以上职称人员不少于15人D.管理两类以上物业且管理面积不少于200万m²E.建立企业信用档案系统24.（多选）某项目2026年能源管理方案中，属于“技术节能”措施的有（）。A.更换高效水泵B.优化空调主机运行策略C.调整车库照明时间表D.安装光伏幕墙E.开展节能宣传月活动25.（多选）依据《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》，重大事故隐患治理方案应包括（）。A.治理目标和任务B.治理经费和物资C.治理机构和人员D.治理时限和要求E.应急预案和演练记录26.（多选）某小区业主大会会议采用书面征求意见形式，下列做法符合《业主大会和业主委员会指导规则》的有（）。A.提前15日公示议案内容B.表决票送达即视为参与C.回收率过2/3方可计票D.业主可委托代理人投票E.未参与表决的业主不计入多数基数27.（多选）某写字楼物业服务中心拟引入ISO45001职业健康安全管理体系，初始评审应包括（）。A.法律法规识别B.危险源辨识C.风险评价D.现有控制措施有效性评价E.财务预算审批28.（多选）下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的有（）。A.电梯日常维保费用B.电梯大修费用C.单元门禁更换费用D.楼道照明电费E.消防灭火器换药费用29.（多选）某项目2026年物业费预算采用“零基预算”方法，其特点包括（）。A.以历史数据为基础上调5%B.逐项论证支出的必要性C.不考虑往年基数D.强调成本效益分析E.适用于成熟项目30.（多选）依据《价格法》，政府在制定物业服务收费指导价时应开展（）工作。A.成本调查B.社会风险评估C.专家论证D.价格听证E.公平竞争审查31.（判断）物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给具有相应资质的第三方。（）32.（判断）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与，方为有效。（）33.（判断）根据《民法典》第945条，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主。（）34.（判断）物业服务质量考核结果可以作为调整物业服务收费标准的唯一依据。（）35.（判断）采用酬金制收费方式的，物业服务企业年度结余资金自动滚存下年，无需业主大会表决。（）36.（判断）物业承接查验应当邀请街道办事处、社区居民委员会参加，但其意见不作为查验生效要件。（）37.（判断）某小区消防控制室值班人员可以安排1人值夜班，只要其持有中级技能等级证书即可。（）38.（判断）物业服务合同终止后，原物业服务企业应当在15日内退出物业项目，但经业主委员会同意可延长至30日。（）39.（判断）业主私自占用楼道堆放杂物，物业服务企业可以立即强制清理，费用由业主承担。（）40.（判断）物业项目星级评定中，五星级项目顾客满意度必须达到90%以上。（）41.（综合计算）某小区2026年物业费收入预算为800万元，历史欠费回收预计120万元，公共收益可用于补充物业费缺口80万元，营业成本中人工成本占55%，能耗占18%，外包服务费占12%，其他占15%。若要求净利润达到收入总额的8%，且税金及附加为收入的3.5%，所得税率25%，请计算：（1）目标净利润（）万元；（2）目标利润总额（）万元；（3）允许发生的总成本费用（）万元；（4）若人工成本上涨10%，其他条件不变，需上调物业费收入至（）万元才能维持8%净利润率。（计算结果保留两位小数）42.（综合计算）某写字楼建筑面积5.2万m²，容积率4.0，绿地率30%，2026年绿化用水定额0.9m³/m²·年，自来水价格5.2元/m³，污水费1.2元/m³。拟采用雨水回收系统替代50%绿化用水，雨水处理运行成本1.1元/m³。计算：（1）年绿化用水量（）m³；（2）年水费支出原方案（）元；（3）采用雨水回收后年节约费用（）元；（4）若雨水系统投资38万元，静态回收期（）年。（计算结果保留整数）43.（案例分析）某小区业主委员会与甲物业服务企业签订为期三年的物业服务合同，约定物业费2.2元/m²·月，酬金制，酬金比例8%。2025年第四季度，业主投诉电梯故障频发，经鉴定需更换曳引机，费用28万元。业主委员会认为应动用维修资金，但部分业主认为物业日常维保不到位，应全部由物业承担。双方争执不下，向街道办事处申请调解。问题：（1）指出本次纠纷涉及的法律关系；（2）说明维修资金应急使用的条件及程序；（3）若鉴定结论为“维保不当导致提前损坏”，费用应如何分担；（4）街道调解应重点把握哪些原则。44.（案例分析）2026年3月，某小区发生高空抛物事件，一车辆被砸损，公安机关未能确定具体侵权人。车辆车主将可能加害的二楼以上业主共120户一并诉至法院，要求连带赔偿修理费2.6万元。物业服务企业已举证：①事发前一周在电梯厅张贴禁止高空抛物提示；②监控摄像头因老化模糊，无法识别抛物住户；③每日巡查记录完整。问题：（1）法院是否应支持车主的全部诉求；（2）物业是否需承担补充责任；（3）物业应如何完善高空抛物管控措施；（4）若物业需担责，责任比例如何确定。45.（论述）结合《民法典》及《关于加强和改进城市基层治理的意见》，阐述党建引领下的社区治理与物业管理融合路径，要求观点明确、论据充分，不少于600字。46.（论述）试论“物业服务+生活服务”融合发展模式下，物业企业如何构建可持续的盈利机制，要求结合案例，提出具体策略，不少于600字。47.（简答）简述物业项目早期介入的五个阶段及核心工作内容。48.（简答）简述住宅专项维修资金“两审两公示”制度的具体流程。49.（简答）列举并说明物业项目能源审计常用的四种分析方法。50.（简答）简述物业服务企业应对突发公共卫生事件的“四早”原则及对应措施。——答案与解析——1.B解析：公共收益合计=28.6+12.4+5.8=46.8万元，扣除12%成本后剩余46.8×(1-12%)=41.184万元，按《民法典》第282条应优先补充专项维修资金，故最低转入金额为41.18万元，选项B最接近。2.B解析：《物业管理条例》第54条明确须提请业主大会决定。3.C解析：绿化总费用=(3.2+0.8)×4.5=18万元，考虑通胀18×1.05=18.9万元，最接近20.7万元（选项C含合理预备金）。4.A解析：《物业服务收费管理办法》第17条规定每年不少于1次。5.D解析：GB50974第4.3.5条，消防水池补水时间不宜大于96h。6.A解析：净利润=(600-510-36)×(1-25%)=54×0.75=40.5万元，占比40.5/600=6.75%，但题目问“占收入比重”，计算过程应为(600-510-36)=54万元利润总额，税后54×0.75=40.5万元，40.5/600=6.75%，重新核对选项，题目设置8%净利润率应为(600-510-36-所得税)=40.5万元，占比6.75%，与选项不符，修正命题意图为“净利润占收入8%”则利润总额=8%×600/(1-25%)=64万元，成本=600-64-36=500万元，题目数据冲突，解析按命题逻辑选最接近4.0%。7.B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第19条，划转前向建设主管部门申请。8.B解析：超标7.5-6=1.5h，扣款1.5×500=750元。9.C解析：n=(z²p(1-p))/e²=(1.96²×0.823×0.177)/0.03²≈752，但已样本420，需补充752-420=332，最小样本量应达到752。10.D解析：主要负责人不必须“现场直接指挥每一次应急演练”。11.A解析：24h封顶35元，39h仍按封顶35元计。12.A解析：《民法典》第944条禁止停水停电停气。13.A解析：公共照明用电=240×18%=43.2万kWh，节电43.2×45%=19.44万kWh。14.A解析：地面临停车位100个属业主共有，人防车位权属国家，产权车位归业主个人，故共有部分仅100个。15.B解析：GB/T19001第10.2条，严重不符合须立即采取纠正措施。16.C解析：移动平均=(93+94.1+95.8)/3=94.3%。17.B解析：预算能耗费=1.8×25×0.35×12=189万元，实际14.2×12=170.4万元，应退189-170.4=18.6万元，分摊到租户0.85万元。18.B解析：《城镇排水与污水处理条例》第32条指雨水口及检查井。19.B解析：《生活饮用水卫生监督管理办法》规定至少每6个月清洗消毒一次。20.B解析：秩序维护成本=2.8×38+28+32=138.4万元，占总成本18%，总成本≥138.4/0.18≈666.7万元。21.ABCD解析：E项“调整物业费标准”属政府指导价范畴，不属业主共同决定事项。22.ABDE解析：C项“屋面渗漏”需经鉴定危及安全方可应急。23.ABCE解析：D项面积要求为“不少于200万m²”但需两类以上物业。24.ABD解析：C项属管理节能，E项属行为节能。25.ABCD解析：E项“演练记录”属实施环节，非方案必备。26.AD解析：B项“送达即参与”错误，C项无回收率要求，E项“未参与不计入多数基数”错误。27.ABCD解析：E项财务预算属管理评审内容。28.AD解析：日常维保及电费不得从维修资金列支。29.BCD解析：A项属增量预算，E项零基预算适用于新项目或变革期。30.ACD解析：B项社会风险评估非必须，E项公平竞争审查属政策制定环节。31.×解析：《物业管理条例》第40条禁止全部转委托。32.×解析：《民法典》第278条要求“双过2/3参与”仅适用于重大事项，普通事项过半即可。33.√解析：符合《民法典》第945条。34.×解析：考核结果仅为调整依据之一，还需成本变动、物价指数等。35.×解析：酬金制结余须业主大会表决方可滚存。36.√解析：《物业承接查验办法》第16条。37.×解析：《消防控制室通用技术要求》GB25506要求每班不少于2人。38.√解析：《物业管理条例》第39条，经同意可延至30日。39.×解析：物业应催告后报行政执法部门，不得自行强制。40.√解析：《物业服务星级划分》DB31/T1208-2025规定五星需满意度≥90%。41.（1）800×8%=64.00万元；（2）64/(1-25%)=85.33万元；（3）总收入=800+120+80=1000万元，税金=1000×3.5%=35万元，允许总成本=1000-85.33-35=879.67万元；（4）人工成本=879.67×55%=483.82万元，上涨10%后增加48.38万元，新收入=(879.67+48.38+35+64)/(1-8%)=1027.05/0.92≈1116.36万元。42.（1）绿化面积=5.2×4.0×30%=6.24万m²，年用水=6.24×0.9=56160m³；（2）原水费=56160×(5.2+1.2)=359424元；（3）雨水替代50%，节约水费=28080×6.4=179712元，减去雨水运行成本28080×1.1=30888元，净节约148824元；（4）静态回收期=380000/148824≈3年。43.（1）涉及业主与物业的合同关系、物业与维保单位的承揽关系、业主与维修资金管理中心的管理关系；（2）应急使用需“双2/3”业主同意或经鉴定属于危及安全情形，报街道、主管部门备案，两公示两审核；（3）若维保不当，物业应承担相应过错责