2026物业管理师考试真题及答案

2026物业管理师考试真题及答案一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》规定，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且经参与表决业主四分之三以上的业主同意的事项是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.使用建筑物及其附属设施的维修资金D.筹集建筑物及其附属设施的维修资金2.物业管理招标活动中，招标人不得以（）方式限制潜在投标人。A.要求投标人具备相应的物业服务企业资质B.设定具体的业绩要求C.明确服务标准和质量要求D.提高本地企业的资质等级要求3.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业的主要工作是（）。A.签订物业服务合同B.参与竣工验收的细部检查C.组建物业管理处D.建立档案资料4.物业服务费的定价形式中，实行政府指导价的主要是（）。A.商业写字楼B.高档别墅C.普通住宅D.工业园区5.房屋完损等级一般分为（）类。A.三B.四C.五D.六6.物业管理企业在承接新建物业时，应查验的建设工程技术资料不包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件D.业主的产权证明文件7.物业管理中，关于“酬金制”的说法，正确的是（）。A.物业服务资金属物业服务企业所有B.物业服务企业固定盈亏C.物业服务费用的构成不包括物业服务企业的利润D.结余归业主所有，不足由业主承担8.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.房屋结构安全检测B.车辆停放管理C.家政服务D.房屋租赁代理9.物业管理档案资料中，属于永久保存的档案是（）。A.业主入住档案B.装修管理档案C.物业工程竣工图纸D.日常运行记录10.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.无效C.部分有效D.需经房地产行政主管部门批准11.在火灾自动报警系统中，感烟探测器适用于（）。A.易产生液体的场所B.相对湿度经常大于95%的场所C.可能产生腐蚀性气体的场所D.餐厅、厨房12.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，通常应当由（）负责维护管理。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.专业经营单位D.业主委员会13.业主大会成立后，物业共用部位、共用设施设备的维修资金，归（）所有。A.物业服务企业B.全体业主C.业主委员会D.社区居委会14.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交的资料不包括（）。A.竣工验收资料B.物业使用说明书C.业主名册D.下一年度财务预算报告15.物业管理中，针对高空抛物现象，物业服务企业应采取的首要措施是（）。A.向公安机关报案B.安装监控摄像头C.全额赔偿受害人D.封锁涉事单元16.物业绿化管理中，草坪修剪的高度通常遵循（）原则。A.三分之一B.二分之一C.四分之三D.四分之一17.下列费用中，不得从物业服务费中列支的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用D.办公费用18.物业服务企业资质等级取消后，对物业服务企业的监管主要侧重于（）。A.资质等级B.信用管理C.注册资本D.员工人数19.物业管理招标中的评标委员会人数通常为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三20.业主装饰装修房屋，应当事先告知（）。A.邻居B.社区居委会C.物业服务企业D.房地产行政主管部门21.物业服务企业在物业管理活动中，对于违反治安管理的行为，应当（）。A.自行处理B.制止并及时向公安机关报告C.罚款D.没收工具22.电梯的年度安全检验应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.电梯制造单位B.物业服务企业C.业主委员会D.维保单位23.物业管理中的“包干制”是指（）。A.业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担B.业主按实际支出支付费用C.物业服务企业只收取固定酬金D.政府核定收费标准24.房屋共用部位包括（）。A.业主自用阳台B.物业管理用房C.业主独立使用的地下室D.业主专有客厅25.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金26.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售、附赠或者出租B.抽签C.面积分摊D.谁投资谁受益27.智能化物业管理系统中，IB的含义是（）。A.楼宇自动化B.通信自动化C.办公自动化D.智能建筑28.物业服务企业更名时，应当在办理变更登记之日起（）日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.6029.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票30.物业管理区域内，相关行政部门应当依法在管理区域内履行职责，物业服务企业应当（）。A.代替行政部门行使职权B.予以协助，不得拒绝C.收取协助费D.只负责通知31.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的说法，错误的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订B.物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订C.前期物业服务合同具有过渡性D.前期物业服务合同对所有业主均无约束力32.物业管理风险中，因自然灾害导致的物业损失，其防范主要依靠（）。A.物业服务企业全额赔偿B.购买物业保险C.业主自担风险D.政府补贴33.物业服务企业参与社区治理，应建立与（）的联动机制。A.街道办事处、社区居民委员会B.开发商C.供水供电部门D.房地产中介34.物业管理客户满意度调查中，核心指标是（）。A.物业服务费收缴率B.业主投诉率C.服务质量感知D.员工流失率35.房屋接管验收时，对主体结构的质量要求是（）。A.不得有微裂缝B.不得有明显的变形或裂缝C.允许有不影响使用的沉降D.只要能居住即可36.物业服务费包含的税费主要是（）。A.增值税B.所得税C.印花税D.房产税37.业主不得擅自改变物业的（）。A.装修风格B.使用性质C.家具摆放D.室内色彩38.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.忍气吞声B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.直接没收违法所得D.强行拆除39.物业服务企业如果想撤管，应当提前（）书面告知业主委员会。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月40.物业管理招标中，招标文件发出后，如需澄清或修改，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（）日前进行。A.5B.10C.15D.2041.物业共用设施设备包括（）。A.业主自用的防盗门B.小区的公共照明系统C.业主购买的室内家具D.业主自行安装的空调42.下列属于物业管理二级服务标准的是（）。A.每日巡查1次B.每日巡查2次C.设立24小时值班D.每年进行1次业主满意度调查43.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.3倍以下D.5倍以下44.物业管理中，关于车辆管理的说法，正确的是（）。A.物业服务企业对车辆只提供停放管理，不承担保管责任B.物业服务企业对车辆承担全部保管责任C.车辆停放费归物业服务企业所有D.车辆丢失物业服务企业必须全额赔偿45.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.可以选择转让D.自动消灭46.物业管理招投标活动应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.利益最大化C.保护本地企业D.效率优先47.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示（）。A.企业商业秘密B.业主个人信息C.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准D.员工薪酬48.物业管理清洁服务中，对于大理石地面的养护应采用（）。A.强酸清洗B.结晶处理C.钢丝球打磨D.漂白粉漂白49.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6050.物业管理区域内，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.建设单位B.有关行政管理部门C.业主委员会D.保险公司二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）51.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集体化52.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集建筑物及其附属设施的维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施53.物业服务企业在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.依合同收取物业服务费用B.制止违反物业管理规约的行为C.选聘专业公司承担专项服务D.要求业主委员会提供协助E.代行行政管理职能54.物业管理承接查验的主要内容包括（）。A.物业资料查验B.物业共用部位查验C.物业共用设施设备查验D.物业公共环境查验E.业主私有财产查验55.物业服务费的构成因素包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修费用56.物业管理早期介入的意义在于（）。A.优化设计，减少后期使用弊端B.提高工程质量，便于验收接管C.利于后期物业管理的顺利进行D.提升物业品质，促进销售E.可以直接收取物业管理费57.物业服务企业应对物业管理区域内的违反治安管理的行为采取的措施包括（）。A.制止B.及时报告公安机关C.保护现场D.协助调查取证E.直接实施拘留58.物业管理档案资料的作用包括（）。A.考核依据B.维修依据C.评估依据D.权属依据E.处理纠纷依据59.业主在物业管理活动中，履行下列义务的有（）。A.遵守管理规约B.遵守物业管理区域内规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按照物业服务合同约定交纳物业服务费用60.物业管理招投标的类型包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.内定招标E.竞争性谈判61.物业管理区域内，禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声扰民E.正常使用房屋62.物业服务企业风险防范的措施包括（）。A.完善物业服务合同B.购买物业管理责任险C.加强员工培训D.建立应急预案E.拒绝承担任何责任63.房屋附属设施设备主要包括（）。A.供配电系统B.给排水系统C.消防系统D.电梯系统E.业主自用家具64.物业管理客户服务的内容包括（）。A.咨询服务B.报修受理C.投诉处理D.信访接待E.违章处罚65.物业管理质量体系认证的标准通常涉及（）。A.ISO9001B.ISO14001C.OHSAS18001D.ISO27001E.HACCP66.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的中修C.物业共用设施的更新和改造D.物业共用部位的日常维护E.业主室内自用设施的维修67.物业管理招标文件的主要内容应包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和评标方法E.拟签订合同的主要条款68.物业服务企业资质被取消后，行业监管重点转向（）。A.事前审批B.事中事后监管C.信用体系建设D.黑名单制度E.资质升级69.物业管理停车服务中，收费项目通常包括（）。A.车辆停放服务费B.车位租赁费C.车辆看管费D.汽车维修费E.违章罚款70.智能化物业管理系统的主要功能包括（）。A.楼宇自动化控制B.安防监控C.信息管理D.一卡通管理E.自动售货三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）71.业主大会是物业管理区域内物业管理的执行机构。（）72.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）73.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）74.住宅室内装饰装修管理办法规定，物业管理单位有权收取装修管理保证金。（）75.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。（）76.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。（）77.物业管理招标中，招标人必须自行组织评标委员会。（）78.业主有权查阅物业管理档案资料，但需支付查阅费用。（）79.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）80.物业管理用房的所有权属于建设单位。（）81.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。（）82.业主转让物业时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）83.物业服务企业可以自主调整物业服务费标准，无需业主同意。（）84.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。（）85.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收。（）86.物业服务企业只对小区的公共区域负责，对业主专有部分不负任何管理责任。（）87.业主大会作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权半数以上通过。（）88.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会的质询。（）89.建设单位未出售的车位、车库，归建设单位所有。（）90.物业管理招投标活动，不受地区限制，任何单位和个人不得非法干涉。（）四、简答题（共4题，每题5分）91.简述物业管理与传统的房屋管理的主要区别。92.简述物业服务企业在承接新建物业时，应当查验哪些资料？93.简述业主委员会的主要职责。94.简述物业管理服务费“包干制”与“酬金制”的主要区别。五、案例分析题（共2题，每题10分）95.案例背景：某住宅小区业主李某在装修期间，未经物业服务企业同意，擅自拆改了连接阳台的砖混结构承重墙，并准备封闭阳台。物业服务企业发现后，立即派人上门制止，但李某态度强硬，认为房屋是自己的私有财产，想怎么改就怎么改。物业服务企业随即下达了《整改通知书》，要求李某限期恢复原状，但李某置之不理。几天后，该墙体出现裂缝，危及整栋楼的结构安全。问题：(1)李某的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业应采取哪些进一步措施？(3)如果李某拒不整改，造成严重后果，应承担什么法律责任？96.案例背景：某高档写字楼项目，由A物业服务企业负责管理。该写字楼实行酬金制计费方式。2025年底，业主委员会对A物业公司的财务收支情况提出质疑，认为A物业公司公布的年度支出中，设备维护费用过高，且未将节余的物业服务资金结转至下一年度。A物业公司辩称，设备老化导致维护成本增加是合理的，且节余资金已用于改善大堂环境，无需结转。双方产生纠纷。问题：(1)酬金制模式下，物业服务费用的构成和权属是怎样的？(2)对于A物业公司关于节余资金的处理方式，是否正确？为什么？(3)业主委员会在酬金制模式下享有哪些财务监督权利？六、计算题（共1题，10分）97.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可计入收费的住宅面积为8万平方米，商业用房面积为1万平方米，地下车库面积为1万平方米（不计入物业服务费面积）。该小区物业服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。小区共有电梯10部，每年电梯运行及维护费为20万元；公共区域水电费每年为15万元；绿化养护费每年为10万元；清洁卫生费每年为12万元；秩序维护费每年为18万元；办公费用每年为5万元；固定资产折旧每年为3万元；物业共用部位、共用设施设备的保险费每年为2万元。上述费用均为全年总支出。问题：(1)计算该小区全年的物业服务费理论总收入（假设收缴率为100%）。(2)计算该小区全年的物业服务总支出。(3)计算该小区全年的盈亏情况。(4)若该小区实行包干制，盈亏由谁承担？若实行酬金制，假设酬金比例为10%，计算物业服务企业应得的酬金及应结转的金额。参考答案及解析一、单项选择题1.D【解析】根据《民法典》第278条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且经参与表决业主四分之三以上的业主同意。其他事项为二分之一。2.D【解析】物业管理招标必须公开、公平、公正，不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人，提高本地企业资质等级要求属于地方保护主义，是禁止的。3.B【解析】早期介入指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和施工建设。在此阶段，物业企业尚未正式接管，主要工作是参与竣工验收的细部检查，提出整改建议。4.C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，普通住宅的物业服务费实行政府指导价；高档公寓、别墅、写字楼、工业园区等实行市场调节价。5.B【解析】房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。6.D【解析】承接查验时，建设单位应移交竣工验收资料、技术资料、保修文件等。业主的产权证明文件属于业主私有资料，不属于建设单位移交范围，也不在物业承接查验之列。7.D【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余归业主所有，不足由业主承担。8.B【解析】公共秩序维护主要包括门岗值守、巡逻、车辆停放管理、监控、防范突发事件等。家政服务属于特约服务，房屋租赁代理属于资产管理服务。9.C【解析】物业工程竣工图纸是物业建设的基础资料，对物业的长期维护、管理至关重要，应当永久保存。10.B【解析】根据《民法典》和《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，即禁止“整体转包”，该行为无效。11.A【解析】感烟探测器适用于产生烟雾的场所，如宾馆、饭店、办公楼等。餐厅、厨房易产生油雾，适合感温探测器。12.C【解析】根据《民法典》第650条，专业经营设施设备通常由专业经营单位负责维护管理。13.B【解析】专项维修资金属于业主所有，专项用于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。14.D【解析】合同终止时，物业企业应移交资料包括：竣工资料、技术资料、物业使用说明书、质量保修文件、业主名册等。下一年度预算属于新聘企业或业主委员会制定，不属于移交范围。15.B【解析】针对高空抛物，首要措施是技防，即安装监控摄像头进行取证和震慑，同时配合人防宣传。16.A【解析】草坪修剪应遵循“三分之一”原则，即每次剪去的部分不超过草高的三分之一，以利于草坪恢复生长。17.C【解析】共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务费支出。18.B【解析】资质取消后，行业监管转向“宽进严管”，重点建立物业服务企业信用档案，加强信用管理。19.C【解析】评标委员会中，招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。20.C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主装修前必须告知物业服务企业，并签订装修管理服务协议。21.B【解析】物业企业没有执法权，对于违反治安管理的行为，只能制止并及时向公安机关报告。22.B【解析】电梯使用单位（通常是物业服务企业）应当向特种设备检验检测机构申报定期检验。23.A【解析】包干制是指业主向企业支付固定费用，盈亏由企业自负。24.B【解析】共用部位包括主体结构承重部位、楼梯间、走廊通道、门厅、物业管理用房等。业主自用部分不属于共用部位。25.C【解析】未履行合同约定导致损害，属于违约行为，应承担违约责任（民事责任的一种）。26.A【解析】车位、车库归属通过出售、附赠、出租方式约定。27.D【解析】IB是IntelligentBuilding（智能建筑）的缩写。28.B【解析】企业名称变更需在30日内向主管部门备案。29.A【解析】业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见形式。30.B【解析】行政部门在管理区域履行职责时，物业企业应予以协助，不得拒绝。31.D【解析】前期物业服务合同虽然由建设单位签订，但对业主具有约束力，因为业主在购买房屋时已包含相关条款（通过临时管理规约等）。32.B【解析】自然灾害风险属于不可抗力，防范主要依靠购买物业保险（如财产一切险）。33.A【解析】物业管理融入社区治理，重点是与街道办事处、居委会建立“四方联动”机制。34.C【解析】满意度调查的核心是服务质量感知，包括硬件维护、服务态度、响应速度等。35.B【解析】主体结构要求不得有明显的变形或裂缝，微裂缝在一定范围内允许，但需专业评估。36.A【解析】物业服务费是服务价格，包含增值税。37.B【解析】业主不得擅自改变物业使用性质（如住宅改商业），需遵守规划和管理规约。38.B【解析】物业企业对违法违规行为无执法权，只能制止并报告。39.C【解析】物业服务企业要求提前解约的，一般需提前3个月书面告知业主委员会。40.C【解析】招标文件澄清或修改，应在截止时间至少15日前进行。41.B【解析】公共照明系统属于共用设施设备。42.C【解析】设立24小时值班是基本的物业服务要求，通常属于二级及以上的服务标准。43.B【解析】挪用专项维修资金，可并处挪用数额2倍以下的罚款。44.A【解析】除非另有保管合同约定，物业服务企业对车辆仅提供停放管理服务，不承担保管责任（车辆丢失、损坏）。45.A【解析】根据“房地一体”及共有权随专有权转让原则，共有权利一并转让。46.A【解析】招投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。47.C【解析】物业企业必须在显著位置公示服务内容、标准、收费项目及标准，实行明码标价。48.B【解析】大理石地面应定期进行结晶处理，以保持光泽和硬度，禁止使用强酸或钢丝球。49.B【解析】业主委员会自选举产生之日起30日内备案。50.B【解析】发生安全事故，物业企业应向有关行政管理部门报告。二、多项选择题51.ABCD【解析】物业管理的基本特征包括社会化、专业化、市场化和规范化。52.ABCDE【解析】《民法典》第278条列举了业主共同决定的事项，ABCDE均属于。53.ABC【解析】物业企业权利包括：依约收费、制止违章、选聘专项公司。要求业委会协助不是法定权利，代行行政职权是错误的。54.ABCD【解析】承接查验包括资料、共用部位、共用设施设备、公共环境。业主私有财产不查验。55.ABCD【解析】物业服务费构成包括管理服务人员薪酬、共用部位设施设备日常运行维护费、清洁绿化费、秩序维护费、办公费等。大修费用由维修资金列支，不计入物业费。56.ABCD【解析】早期介入能优化设计、提高质量、利于后期管理、提升品质。早期介入阶段尚未开始收费。57.ABCD【解析】物业企业对违反治安行为应制止、报告、保护现场、协助取证。无权拘留。58.ABCE【解析】档案是考核、维修、评估、处理纠纷的依据。权属依据主要是产权证书。59.ABCDE【解析】业主义务包括遵守规约、制度、执行决定、交维修资金、交物业费等。60.AB【解析】招投标方式分为公开招标和邀请招标。61.ABCD【解析】损坏承重、违规装修、占用消防通道、噪声扰民均为禁止行为。62.ABCD【解析】风险防范措施包括完善合同、购买保险、培训员工、建立预案。拒绝承担责任不可行。63.ABCD【解析】供配电、给排水、消防、电梯均为附属设施设备。家具是动产。64.ABC【解析】客户服务包括咨询、报修、投诉。信访接待通常由政府部门负责，违章处罚由行政部门负责。65.ABC【解析】常见的物业管理体系认证有ISO9001（质量）、ISO14001（环境）、OHSAS18001/ISO45001（职业健康安全）。66.ABC【解析】维修资金用于大修、中修、更新和改造。日常维护费在物业费中列支，自用设施维修由业主承担。67.ABCDE【解析】招标文件应包含项目简介、服务要求、投标人要求、评标标准、合同条款等。68.BCD【解析】资质取消后，重点转向事中事后监管、信用体系、黑名单。69.AB【解析】停车收费包括车位占用费（停放服务费）和车位租赁费（租金）。看管费需单独约定，维修费和罚款不在此列。70.ABCD【解析】智能化系统包括楼宇自控、安防、信息管理、一卡通等。三、判断题71.×【解析】业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构。72.√【解析】前期合同具有过渡性，新合同生效则旧合同终止。73.√【解析】可以将专项服务委托，但禁止全部转包。74.×【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，物业管理单位不得收取装修管理保证金。75.√【解析】违约导致损害，应承担法律责任。76.√【解析】维修资金属于业主，用于保修期满后的共用部位设施的大中修及更新改造。77.×【解析】招标人可以自己组织，也可以委托代理机构组织。78.√【解析】业主有权查阅，可按规定支付工本费。79.√【解析】特约服务项目由双方约定。80.×【解析】物业管理用房属于业主共有。81.√【解析】物业企业有协助安全防范和报告事故的义务。82.√【解析】维修资金随房屋所有权同时过户。83.×【解析】调整物业费标准需履行相应程序，如业主大会表决，不得擅自调整。84.√【解析】使用人权利义务由约定确定，但不得违法或违反规约。85.√【解析】专业单位应向最终用户收费，不得强制物业代收（除合同约定外）。86.×【解析】物业企业对专有部分的装修等行为有管理责任（如制止违章装修）。87.×【解析】一般事项需过半数通过，重大事项需三分之二以上通过。88.√【解析】酬金制下，物业企业必须公布预决算并接受质询。89.√【解析】未出售的车位、车库，建设单位拥有所有权。90.√【解析】招投标活动受法律保护，不受非法干涉。四、简答题91.答：(1)管理模式不同：传统房屋管理多为行政型、福利型，由政府或单位直管；物业管理是社会化、专业化、市场化的管理模式。(2)管理性质不同：传统管理主要侧重于房屋修缮和简单的收租；物业管理则是综合性的服务，包括房屋、设施、环境、秩序等多方面。(3)管理机制不同：传统管理是管修合一，缺乏竞争；物业管理引入市场竞争机制，实行有偿服务，权责分明。(4)服务关系不同：传统管理是管理与被管理的单向关系；物业管理是服务与被服务、委托与被委托的双向契约关系。92.答：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料（如绿化图纸、水电管网图等）。93.答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。94.答：(1)费用性质不同：包干制是固定费用，盈亏由物业企业自负；酬金制是预收资金，实报实销。(2)财务透明度不同：包干制财务收支不需向业主公开（除合同约定外）；酬金制必须公开预决算，接受监督。(3)风险承担不同：包干制风险由物业企业承担；酬金制风险由业主承担。(4)利润获取方式不同：包干制利润来自成本节约；酬金制按约定比例或数额提取酬金。五、案例分析题95.答：(1)李某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》和《民法典》关于业主义务的规定。具体包括：未经批准擅自拆改承重