武汉写字楼市场分析

武汉写字楼市场分析

一、武汉写字楼市场概况

,武汉写字楼合计成交3435套，较上年增长1503套；成交面积58.63万

平方米，较上年增长142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增长133.7%；

全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。

武汉写字楼市场发展相对滞后，但随着武汉投资环境的改善，入住大

公司的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于发售的写字楼

多为光谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。

二、武汉写字楼市场分析

据武汉搜房网数据监控中心记录，11月武汉写字楼成交655套，环比减少9%,

成交面积合计99936.04平米，环比增长2.25K虽然11月写字楼成交总套数环比

减少，但由于部分写字楼整层成交的拉动，因此成交面积仍上浮两成有余。

2011年11月武汉各区写字楼成交星分布

江汉区

经济开发区

3

汉阳区

3%

武昌区

21%

东湖高新区SouFuh

39%

（数据来源：武汉房地产信息网）

武汉11月份区域成交排行榜中，东湖高新区写字楼以246套的成交量位列第一,

占全市成交总量的39%；另一方面经济开发区成交190套，位居第二，占比30%：

位居第二，武昌区成交套数合计135套，占比21%,位居第三。此外，江汉区、

汉阳区也有少量写字楼成交。

据搜房网数据监控中记录显示，以来武汉写字楼成交区域重要集中在武昌、

东湖高新区以及经济开发区。据分析，东湖高新区、经济开发区之因此成为写字

楼成交大户，重要因素在于随着各经济开发区的发展、各大公司的入驻，片区内

写字楼市场的相对空白，加大了市场需求；再者，限购、限贷等政策的出台，使

得投资住宅日勺“热钱”逐渐转移到了写字楼市场，给写字楼投资增添了更多的机

会。同步，由于经济开发区具有完善的产业链，大型物流园区的投资兴建、批发

市场云集，在一定限度上对写字楼的升温起到较大的增进作用。

因此，眼下的武汉写字楼现状就一句话形容一一严重供不应求。”随着“中

部崛起”、“8+1都市经济圈”实验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中

国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用口勺逐渐显现，至，武汉

写字楼市场发展将进入“快车道”。

广发银行大厦、东湖广场宽堂、IFC国际金融中心等多种具有代表性的写字

楼项目据说还没有正式发售，但内部认购的状况均非常可观，可以说年内的销

售压力不大c

而据克尔瑞研究数据显示，今年武汉写字楼供应约41万方，来年约30万方,

接近80万方，在将浮现一种供应高峰。

但是，开发形式的“大好”并不意味武汉写字楼市场并无隐忧，作为不动产中的

投资品，租金回报是写字楼必须关注的要点，而目前武汉写字楼租金水平在经

历甲级写字楼日勺每平上浮10元/月时冲高后，目前并没有明显日勺提高，这也为

写字楼市场日勺下一步发展打下了新的伏笔。

三、武汉写字楼市场发展趋势

（1）目前客户越升越注重硬件配套

写字楼硬件配套重要涉及综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这

些都是客户对写字楼H勺基本规定，不仅如此，诸多公司还很在乎朝向、层高、公

摊、承重等问题，因此不少公司随着业务的扩大，公司H勺发展，都规定租用高品

位写字楼作为办公场合。

但据戴德梁行的报告估计，近来一年内仅有武汉天地公司中心、保利文化广

场、民生银行大厦等3栋甲级写字楼上市，远远不能满足入驻武汉公司日勺需求。

因此，高品位写字楼的租金还在继续上涨。有房地产机构记录，武汉高品位

写字楼目前每平方米月租62元，比一年前平均上涨20%,算上物业管理费，每平

方米月租至少在80元以上。最贵H勺民生银行大厦已涨至122元以上。

在武昌，滨江商务区的武汉万达中心、长江之心，东湖CBD区域的万达广场、

1818中心、海山金谷、中南的保利文化广场、光谷的新世界中心等综合体项目，均

处在在建或待建状态。

（2）新写字楼定位配套口益高品位

从全市整体市况看，近年新交付使用或即将交付使用日勺写字楼项目，其租

金都相对同类产品略高，显示与旧项目相比，市场对在设计、配套等各方面有更

大提高日勺新项目爱好明显更大。

例如在武昌两个成规模的新兴高品位商务区浮现，它们分别是武昌滨江商

务区和以中北路至洪山广场路段为横轴，“楚河汉界”为纵轴的商务区。前者，以

绿地国际金融城和积玉桥万达为主体。后者，有武汉保利文化广场、万达写字楼

群、广泽中心、德成大厦等。初略计算，两个区域内，定位为甲级楼的至少有12

栋楼°

在汉口建设大道，钮龙集团开发的广发银行大厦采用了双空调系统，整个

大楼将实现wi-fi全覆盖，并配套有员工食堂、高管食堂和位于顶层的顶级会

所。此外，尚有会议中心和针对整个大厦的图书馆。

长期以来，汉口建设大道商务圈是武汉高品位写字楼日勺重要汇集地，份额占据

全市60%左右，而今，随着都市经济构造的调节，高科技产业汇集的光谷成为众

多外资公司和国内大型科技产业在武汉的重要“战略据点”。“始终以来，江北写

字楼市.场重要由大公司驱动，多为集团客户；江南则以中小公司和个人投资为主

导。光谷中小公司数量众多，有近两万家公司在这里创业发展，对写字楼需求很

大。“写字楼H勺等级分化近年来也越演愈烈，某些档次不高的二线写字楼已经浮

现被市场裁减的迹象，租金回报甚至还不如住宅，而某些高品位、顶级写字楼，

租金不断上涨却不愁租，正成为武汉写字楼将来发展的方向。”

与老式写字楼相比，新一代写字楼大多置身丁都市综合体之中，不仅拥有奇品

位日勺硬件设施，并且能享有完善日勺综合配套。更为重要日勺是，武汉写字楼正随着

都市的拓展，向都市新起的多中心分布发展，逐渐挣脱过于集中日勺格局。业内人

士觉得，高档写字楼的陆续面市，将吸引越来越多的出名公司落户于此。

三、写字楼投资形势解析

写字楼对于武汉来说这是一种新H勺形势，但是在上海、北京这一块，或者在国外,

美国硅谷大家提股|比较多，例如说google,网上看到一种传闻，google员工办

公可以喝咖啡、打球，为什么会有这样大的办公场地？固然你说公司大，自

己买的，自己做H勺，但我告诉大家，在上海日勺某些公司更多是总部基地区）形式。

涉及我们走进来的这个公司总部，就是一种公司一栋楼，涉及我们目前所坐的

位置，我刚刚觉得是一种酒吧，但我理解了一下不是，是一种家居公司的展示

厅，三楼办公、二楼展示，你看得好再到其他部门去订购，这种形式适合成长型

的公司。特别是武汉市提出工业倍增计划，要发展工业了。此前我们一心说发展

低碳产业，后来证明不行，上海北京发展起来不光是低碳产业，而是靠工业，

由于你投资了，有钱了，然后电影才有人去看，服务业才干发展起来。因此我想

武汉目前也是这样，我们在砺口有汉正街工业园，沌口有工业园，吴家山都在

做关联产业量身订作日勺写字楼，这样日勺写字楼可以满足公司日勺特性需求。例如说

光谷这一块做得比较早，最早就有卖H勺，并且支日勺比较好。例如说我们目前常常

说银行后台基地、软件IT产业，在平常写字楼里万一停电了怎么办，数据不就

全没了，有人也许会说备份不就可以，但万一一天不来电呢，但总部基地就可

以满足他们的需求，买二栋楼，买某些后备发动机，一旦停电就可以保证需求,

这种新H勺写字楼形式就很受大家日勺欢迎。特别是武汉提出了工业倍增计划之后，

有一大批公司进豪华写字楼成本太高，没这样大H勺必要，但有日勺公司需要展示,

没有这样多地提供应他，这时他就需要总部基地日勺形式了。目前房价上来了，租

金也上来了，前面看到一种新闻说，健身房三年满了办不下去了，为什么？

租金翻了好几倍，外地公司进入武汉这个都市规定卖自有物业，自有物业也有

一种好处，浙江老板应当更有体会，一旦金融危机了，没关系，我有房子，我

有写字楼，我可以去抵押。

因此我们看到不管是个人买房子，还是公司买写字楼，买商用物业，均有这样

日勺考虑。公司钱多也怕贬值，例如说中石化、中石油这样多钱去哪里投资呢，因

此诸多钱都在做房地产，涉及武汉诸多大的公司都在介入这一块，因此说整体

市场需求是比较多的。

由于时间有限，刚刚只是给大家讲了某些武汉市H勺状况。要说的更多一点，有的

人会联系到广州、北京、上海是如何的，我只是大概的把武汉市状况描述某些。

我们