2023年土地估价师理论与方法

第四章成本迫近法

一、考试大纲规定：

成本迫近法

(一)考试目W

测试应考人员对成本迫近法的些本原埋及具应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本规定

掌握：成本迫近法日勺概念、公式、估价环节及各项成本测算。

熟悉:成本迫近法的应用特点、合用范围及规定。

理解：成本迫近法的应用限制。

(三)考试范围

1.成本迫近法概念

2.成本迫近法的基本公式

(1)公式的内涵

(2)公式的体现式

(3)公式各变量的含义

(4)各公式口勺合用条件

3.成本迫近法估价环节

(1)确定土地获得费

(2)确定土地开发费

⑶计算税费

(4)计算利息

⑸计算利润

(6)确定土地增值

(7)修正并确定土地价格

4.土地获得费的概念、构成及计算措施

(1)土地获得费的概念

⑵十•地获得费时构成及计算措施

(3)不一样土地获得状况下土地获得费时计算规定及措施

5.土地开发费

⑴土地开发费的概念

(2)土地开发费的构成及计算措施

(3)不-一样条件下土地开发费的计算规定及措施

6.利息

(1)利息日勺概念

(2)利息计息方式及其区别

⑶单利与复利的计算措施

7.利润

(1)利润的概念

(2)利润的计算根据

(3)利润的计算措施

8.土地增值

⑴土地增值的概念

(2)土地增值的|计算措施

(3)不一样条件下土地增值日勺计算规定及措施

9.土地价格修正与确定

（1）修正的原则及规定

（2）修正的原因及修正公式

（3）根据估价对象条件修正口勺规定

10.成本迫近法适应范围

二、本章知识汇总

成本迫近法

一、成本迫近法：根据城镇土地估价规程，成本迫近法是以开发土地所花费的各项客观费用之和为重要根

据,再加上一定的利润、利息、应缴讷的税金和土地增值收益来确定土地价格的措施。

需要注意的是，土地的成本迫近法与房地产估价中的成本法不一样，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造

H勺费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。而成本迫近法却是

用来推算土地价格的I,因此两者日勺实际应用范围和估价程序、措施都不一样。

二、基本公式

成本迫近法的基本思绪，是把对土地的所有投资包括土地获得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基

本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的J投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生内对应利润和利

息，构成土地价格的基础部分，同步根据国家对土地H勺所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收

益（税收体现），从而求得土地价格。

因此，成本迫近法的基本公式为：

加价华上蜗导费吐也技贽税费+利息+种时上峥（削媾

三、成本迫近法估价环节

1.判断待估土地与否合用成本迫近法；

2.搜集与估价有关口勺成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；

3.通过直接或间接方式求取待估土地日勺土地获得费、土地开发费及有关税费、利息、利润；

4.确定土地开发后较开发前的价值.增长额;

1.征用农村集体土地时，土地获得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的原则,

或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分:土地获得费及有关税费，详情如下：

1)土地获得费：

非农建设征用农地:包括土地赔偿费、劳动力安顿补助费以及地上物赔偿费和青苗赔偿费。

按照规定，征用耕地的赔偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍；征用耕地的安顿赔偿费，按照

需要安顿的农业人口数计算。需要安顿的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占

有耕地H勺数量计算。每一种需要安顿的农业人口I向安顿赔偿费原则，为该耕地被征前3年平均年产值的4-6倍。

不过,每公顷被应用耕地的安顿赔偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物

和青苜口勺赔偿原则和应用其他土地的土地赔偿费和安顿补助费原则，由省、自治区、直辖市规定。征用都市郊区

H勺菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

按照上述原则支付土地赔偿费和安顿补助费，尚不能使需要安顿H勺农民保持原有生活水平的，经省级人民政

府同意，可以增长安顿补助费。不过，土地赔偿费和安顿补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的

30倍。

耕地开垦费的计算,一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开

垦费原则规定的，应当根据其规定原则进行确定。

2)有关税费

A、占用耕地时的耕地占用税：以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。

3、占用耕地时U勺耕地开垦费:应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。

C、占用菜地的新菜地开发建设基金：收取原则按都市规模大小而有所不一样。国家规定，征用1亩都市郊

区日勺菜地,都市人口在100万以上的，缴纳7000〜10000元：都市人口在50〜100万人口勺，缴纳5000、7000

元；都市人口在50万人如下的，缴纳3000〜5000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖

区都市菜地建设基础和生产状况，区别近郊和远郊,规定详细原则＜

口、征地管理费:征地管理费按照建设用地审批权限由对应H勺国土资源管理部门分级征收，计征原则为征地

赔偿费总金额的1.4%—2.1%。

E、政府规定的其他有.关税费。

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第四章成本迫近法

一、考试大纲规定：

成本迫近法

（一）考试目的

测试应考人员对成本迫近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试基本规定

掌握：成本迫近法的概念、公式、估价环节及各项成本测算。

熟悉：成本迫近法的应用特点、合用范围及规定。

理解：成本迫近法的应用限制。

（三）考试范围

I.成本迫近法概念

2.成本迫近法H勺基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的体现式

（3）公式各变量的含义

：4）各公式的合用条件

3.成本迫近法估价环节

⑴确定土地获得费

⑵确定土地开发费

⑶计算税费

(4)计算利息

：5)计算利润

(6)确定土地增值

。)修正并确定土地价格

4.土地获得费口勺概念、构成及计算措施

⑴土地获得费H勺概念

：2)土地获得费I内构成及计算措施

⑶不一样土地获得状况下土地获得费时计算规定及措施

5.土地开发费

(1)土地开发费的概念

⑵土地开发费时构成及计算措施

⑶不一样条件下土地开发及口勺计算规定及措施

6.利息

⑴利息aJ概念

(2)利息计息方式及其区别

⑶单利与复利H勺计算措施

7.利润

⑴利润II勺概念

⑵利润II勺计算根据

⑶利润日勺计算措施

8.土地增值

⑴土地增值口勺概念

(2)土地增值的计算措施

(3)不一-样条件下土地增值日勺计算规定及措施

9.土地价格修正与确定

(1)修止日勺原则及规定

(2)修正的原因及修正公式

(3)根据估价对象条件修正的规定

10.成本迫近法适应范围

(三)不一样土地获得状况下土地获得费和计算措施

2.城镇国有土地的土地获得费按拆迁安顿费计算。拆迁安顿费重要包括拆除房屋及构筑物的赔偿费、拆迁

安顿补助费及有关税费。

1)拆除房屋及构筑物的赔偿费应根据当地拆迁赔偿的原则，或应当支付的客观费用来确定。拆迁安顿补助

应当根据当地政府日勺规定。

2)有关税费

A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；

B、政府规定H勺其他有关税费。

对于市内国有土地拆迁状况，关犍是弄清当地拆迁费用项目和原则。由于成本的增长并不一定提高效用和价

值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地获得费用是对原土地使用者失去原土地收益H勺赔偿，而不是根据新土

地用途和未来土地收益H勺高下确定的，征地、拆迁等获得土地H勺费用材料应从测算待估宗地所在区域平均土地获

得费用入手进行计算。

3.从市场获得土地使用权时，土地获得费就是土地使用权的获得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特

殊交易)。同步应注意地价内涵，如与否含出让金等，防止与土地开发费、土地增值收益等反复计算。

五、土地开发费

(一)土地开发费：理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行口勺最起码的土地开发工程和投入资

金应视为土地资产;都市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。

:二）土地开发费有三种:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

1.基础设施配套费。常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地

面。“七通一平”指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

作为工业用地“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正

常进行。因此，作为基础设施配套费应以“七通一平”为原则计算。

2.公共事业建设配套费用。与项目大小、川地规模有关，各地状况不一，视实际状况而定。

3.小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地状况确定合理的原则。

比外，在计算土地开发费过程中，首先必须精确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设

施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地与否平整等，这就是一般所

说H勺“七通一平”。在实践中，确定土地开发程度，重要应注意如下问题:一是应精确辨别宗地内和宗地外的J开发

程度。对于一般地区，由了有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设，因此许多开发设施并没有真正

建设到宗地红线，这种状况下，一般可以根据投资主体的不一样辨别宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应

属「宗地外，由企业投资建设日勺应属于宗地内.二是宗地红线内外的开发程度不一致。在土地估价中设定土地开

发程度应辨别宗地红线内外，因此常常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象（例如独立工业区），例如，企业

自建水井，而宗地所处区域乂没有供水设施，属于红线外开发程度比红线内低H勺状况，即宗地内有供水，宗地外

无供水。

六、税费

税费是指在土地获得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。根据有关法律规定，在土地获得和开

发过程中税费重要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等,耕地占用税只对占用耕地征收,新菜地开

发建设基金只对占用都市郊区的蔬菜基地征收。此外，部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等

等。在估价过程，税费项目和原则确实定，应根据国家和地方的有关规定确定，应有明确日勺法律和文献根据。

七、利息

（一）利息：是资金H勺时间价值。计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。资金的时

间价值，简朴日勺理解就是将资金存入银行，通过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业通过资金周转循环，

最终产生利润。资金通过一段时间的周转产生了增值。这一增值就是资金的时间价值。

确定土地开发利息是按照界定土地开发程度日勺正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估

计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。注：开发利润不能计算利息。

（二）利息计息方式

在土地评估中，投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者运用自有资金投入，等于将自

己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入,也应计入成本。

成本迫近法中，投资包括土地获得费、土地开发费和有关税费。由于各部分资金的投入时间和占用时间不一

样，土地获得费及其税费在土地开发动工前即要所有付清，经历整个开发期，在开发完毕销售后方能收回；土地开

发费及其税费在开发过程中逐渐投入,销售后方收回。因此各部分投入口勺时间价值也不一样。

目前常见做法是：土地获得及及其税费利息是以整个获得费为基数，计息期为整个开发期；开发费日勺利息可

采用两种措施计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）及1二分之一；二是以开发费二分

之一为基数,计息期为整个开发期。

比外，假如开发费是以当地收取的基础设施配套费原则计算H勺，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前

一次性支付，因此,这一部分开发费n勺计息期也应是整个开发期。

土地开发周期一般根据开发土地口勺面积规模和开发的难易程度确定;利息率可选用评估期日向银行贷款利息

率。

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人、利润

（一）利润R勺计算根据

投资的目的是为了获取对应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取对应的利润。成本迫近法中

利润计算的基数包括土地获得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率确实定

一般考虑如卜三方面原因：一是开发土地H勺运用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业

用地开发利润率最低，因此，假如是某一种宗地日勺单一运用类型的开发，应考虑该运用类型的投资回报率状况，

假如是区域性的开发，有多种运用类型，应综合考虑多种运用类型的投资回报率状况，确定一种综合的回报率;

二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总口勺投资回报率也就应当高某些；三是开发

土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区H勺投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资问

报率也较高。在确定土地开发投资回报率时,可综合考虑上述三方面原因合适确定。

按照开发性质和各地实际,确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应获得的投资利润。土地开发

利润一般为6—10%。成本迫近法中利润计算的基数包括土地获得费、土地开发费和各项税费。

（二）利润的计算措施

投资利润=（土地获得费+土地开发费+税费）X投资回报率

九、土地增值收益

一般状况下，政府出让土地除收回成本外，同步要使国家土地所有权在经济上得到实现,即获取一定日勺增值收

益。根据成本迫近法日勺计算公式以上前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。

土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。

土地增值H勺计算措施：

七峭（ffl媾=（±t|蝴费山研发费+税即利息+和动乂上峭（削酷率

十、土地价格修正与确定

根据上述各步的计算成果，采用下列公式计算土地价格：

土地价格;土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

通过上述环节计算的土地价格，还应根据评估对象的详细状况和评估目欧J,考虑与否进行如下几方面的修正

,最终确定估价成果：

1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别原因修正。

2,成本迫近法求取有限年期日勺土地使用权价格时,应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：

K=l-1/(1+r)n

式中：K一一年期修正系数；

r----土地还原率；

n一一土地使用权年期。

与否进行年期修正要详细分析：

(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定期，年期修正已在增值收益中体现，

不再另行修正；

(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定期，土地增值收益与成本价格一道进行

年期修正。

[3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用权年期修正。

3.假如采用成本迫近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区口勺土地运用率或可出

让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积口勺分摊，由于这些公共设施口勺占地面积(如道路、公共绿地

等)是不能卖出去的J,其土地价格和有关土地开发日勺投资成本应分推到可出让的土地中。计算公式如下：

可出让土地的平均单价=土地总平均单价X总土地面积/可出让土地面积

4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度一般设定为宗地红线外H勺开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有

考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行合适修正。

十一、成本迫近法的特点和合川范围

〔一)成本迫近法的特点

[1)成本迫近法一般合用于新开发土地估价,不合用建成区域已开发土地估价；

(2)成本迫近法合用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；

(3)成本迫近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例,无法采用其他措施进行估价的土地；

⑷成本迫近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此,其评估成果只是一种“算术

价格”，对土地的I效用、价值及市场需求方面的状况未加考虑，这也正是成本迫近法的限制；

G)成本迫近法虽有缺陷和限制，但可.做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要措施，同

步也是估算土地成本价格口勺一种途径。

(二)成本迫近法口勺合用范围

成本迫近法一般合用于新开发土地H勺估价，尤其合用于土地市场不发育，土地成交实例不多,无法运用市场

比较法等措施进行估价时采用。同步，对于既无收益又很少有交易状况FI勺学校、公园以及公共建筑、公益设施等

特殊性的土地估价也比较合用。

但由于在现实牛.活中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它所花的成本，也就是说，土地成本的增

长并不一定会增长它的J价值,尤其是土地实际开发成本的增长，不一定带来高的土地价格，但对于社会客观平均开

发成衣而言，成本已为社会接受，应在价格中得到对应的体现。因此，尽管成本迫近法在土地估价中的应用受一

定限制，且有一定H勺争议，但仍不失为推算土地价格日勺措施之一。

十二、应用成本迫近法应注意的问题

(1)土地获得费和土地开发费均应是评估期日日勺重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定

土地获得费和土地开发费的J计费项目和取费原则，而不能按照企业实际获得和开发运用土地时的实际投入计算，

由于企业也许是卜几年前,甚至几卜年前获得的土地，假如按照当时的原则则难以进行计算,并且也不符合土地估

价日勺原则。

(2)各项费用的取费原则应有足够的根据和充足的分析。一般状况下，各地政府在不一样步期均根据当地当

时的状况制定征地费用U勺项忖和原贝J,在评估过程中应首先根据这些规定原则进行计算；对于实行征地费用包干

U勺地区，可通过全面调查多种类型口勺征地费用案例，采用比较口勺方式确定。并且不管采用什么方式确定，均要进行

充足的分析。

(3)成本迫近法评估成果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应谨慎。在市场经济条件下，

决定商品价格日勺重要原因是商品的效用和供求关系，不是商品日勺成本，相反假如商品的成本受到不合理的增长,

会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格深入下跌。因此，运用成本迫近法评估出口勺土地价格

作为分析企业在开发和获得土地过程中的J成本支出是非常好H勺措施，并且企业并不是为了土地买卖交易，只是

为了核定土地资产和进行账务处理,都可以直接应用其评估成果，但假如直接用其作为市场交易内成交价格，则

必须要谨慎，尽量补充进行充足H勺市场分析，甚至要采用市场比较法或其他口勺措施的评估成果,进行互相校核和

验证。

31剩余法

一、大纲规定：

（一）考试目的

测试应考人员对剩余法日勺基本原理及其应用日勺理解与掌握程度。

（二）考试范本规定

掌握:剩余法口勺概念、公式、估价环节及各项参数的求取。

熟悉：剩余法的应用特点、合用范围;现金流量折现法和老式措施的区别。

理解：剩余法的应用领域。

（三）考试范围

1.剩余法概念

2.剩余法的I基本公式

（1）公式日勺内涵

（2）公式口勺体现式

（3）公式各变量的含义

（4）各公式口勺合用条件

3.剩余法估价环节

（1）最佳开发运用方式确实定

⑵开发完毕后不动产价值的测算

(3)开发成本的计算

(4)利息的计算

(5)利润的计算

(6)土地价格的计算

4.最佳开发运用方式

⑴最佳开发运用方式的选择根据

⑵确定最佳开发运用方式所要确定的项FI

5。开发完毕后不动产价值的测算

⑴开发完毕后不动产价值U勺概念

(2)不一样条件下不动产总价值的计算规定及措施

6.开发成本

(1)开发成本H勺概念

⑵开发成本日勺构成及计算根据

⑶不一样条件下开发成本口勺计算规定及措施

7利息

(1)剩余法中利息计算方式及其区别

(2)单利与复利的计算措施

⑶老式措施和现金流量折现法

(4)利息率的选用根据及确定措施

8.利润

(1)利润的J概念

⑵利润的计算根据

(3)计算利润艮I参数确定、计算措施

9.土地价格日勺计算

（1）合用公式的I选择

（2）土地价格的计算公式与措施

10.剩余法合用范围

二、内容精选

剩余法

一、剩余法：

剩余法又称假设开发法,是在估计开发完毕后不动产正常交易价格的J基础上，扣除估计时正常开发成本及有

关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的措施。

从发展日勺观点看，土地之因此有价，完全在于其可以开发、运用、建房，并可从中获取收益c为了获得土地

而支付的地价,显然是在估计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格）即地价等于土

地与建筑发售价格减去建筑物自身的价格。

二、剩余法欧J特点

根据剩余法的原理和计算公式：剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。

其可靠性怎样，取决于如下几点：①与否根据土地估价的最有效使月原则和合法原则，对打勺确定了土地最佳运用方

式（包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）；②与否对的掌握了地产市场行情及供求关

系；并对的判断了开发完毕后的土地连同建筑物的售价;③与否对内地确定了土地开发费用和正常利润等。

需要注意的是剩余法估价有如下几种假设和限制条件：

（1）尽管不动产总价或租金的获得以及各项成本的支付都发生在未来，但剩余法估价中所采用II勺所有不动

产总价、租金和成本数据都是根据目前数据水平确定未来的数据。这是由于作为估价师很难精确预测未来的成本

和租金、价格水平日勺细微变化，同步在开发期间不仅租金和售价会.上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。

因此,剩余法估价隘含着这样一种假设：剩余法估价中波及到H勺这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。当

然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密日勺市场调杳和分析,对预期租金、售价及成

本数据作出预测，或采用更精确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。

(2)假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。

(3)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。以上这些假设条件在国外内剩余法估价中

体现得更为明显。国内某些估价人员则往往混淆了估价与项目可行性分析H勺区别，因而往往忽视了这些假设与限

制条件。

三、剩余法的基本公式

运用剩余法评估土地价格的基本公式是：

V-A(B+C)

式中:V一—购置开发场地的价洛；

A一—总开发价值或开发完毕后的不动产资本价值；

B——整个开发项目的开发成本；

C——开发商合理利润.

在实际估价工作中，常用u勺详细计算公式为：

土地价格=不动产的预期售价-建筑总成本一利润一税费一利息

1.生地价格公式：

生地，指已完毕土地使用同意手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑口勺土地，该建筑用地无基础设施,

或者有部分基础设施，但尚不具有完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同步地上地下待拆除日勺房屋、构筑

物尚未拆迁。

(I)合用于在生地上建成房屋的公式：

生地价格;开发完毕后H勺房地产价格-由生地建成房屋H勺开发成本-管理费用一投资利息一骨售税费一开发

利润一买方购置生地应承担的税费

(2)合用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑日勺土地。

生地价格=开发完后熟地价格一由生地开发成熟地的开发成本•管理费用一投资利息-销售税费一土地开发

利润-买方购置生地应承担口勺税费

2.求毛地价格的公式

所谓毛地,指已完毕土地使用同意手续(包括土地使用权出让手续)，具杓“二通”或条件完备的基础设施，但

未进行拆迁时可用于建筑的土地。

(1)合用于在毛地上建成房屋日勺公式

毛地价格=开发完毕后的房地产价格-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用一投资利息-销竹税费一土地开

发利涧买方购置毛地应承担的税费

(2)合用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价格=熟地价格-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用一投资利息-销售税费一开发利润一买方购置

熟地应承担的税费

3.求熟地价格II勺公式

熟地价格;开发完毕后的房地产价格一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税费-开发

利润-买方购置熟地应承担的税费

四、剩余法估价环节

1.调查清嘶待估宗地的基本状况；

2.最佳开发运用方式确实定；

3.估计开发建设周期和投资进度安排、开发完毕后不动产价值日勺测算；

4.开发成本的I计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；

5.利息的计算；

6.利润的计算;

7.土地价格的计算。

五、查清待估宗地的基本状况

1.调查土地位置.，掌握土地所在都市日勺性质及其在都市中的详细坐落位置.、周围/、J土地条件和运用现实状

况，为选择最佳运用方式提供根据；

2.查清土地面积大小、形状、平整状况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供根据；

3.理解政府对此宗地H勺规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等H勺限制，以确定建筑物的规模、造型等；

4.调查此地块的权利状况，包括弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有

关规定等，为确定开发完毕后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

六、最佳开发运用方式

在选择最佳的开发运用方式中，包括土地用途、建筑容枳率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其

中最直要的是要选择最佳的J土地用途。土地用途时选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途日勺现实社会需

要程度和未来发展趋势,即要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地

产。

例如，某一块土地，政府规定均用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应当选择哪种用途?这首先

需要调查比较该块土地所在的都市利地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的

需求开始趋于饱和，体现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但但愿能租到或买到公寓住房的人数逐渐增长,

而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途。

七、确定开发程度和投资进度安排

开发建设周期是指从获得土地使用权直到不动产所有售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段:规划

设计和工程预算期（自获得土地使用权至动工建设）、工程建设期（自动工建设至建设竣工）、空置或租售期（自工程

竣工至销仕:完毕）。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的熔点、工程技术规定及不动产市场日勺状况等综

合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。

八、开发完毕后不动产价值的测算

（一）开发完毕后不动产价值:开发完毕后来日勺时点上，不动产所能实现或者能折现日勺市场价值。

（二）不一样条件下不动产总价值日勺计算规定及措施

1.对于习惯发售口勺不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和构造的不动

产口勺市场交易价格，采用市场比较法确定开发完毕后的不动产总价（总开发价值）。

2.对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完毕后H勺不动产总价确实定，可根据当时市

场上同类用途、性质、构造和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出

租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。详细确定需要参照如下几种环节:①单位面积的

月租金或年租金;②不动产出租水平；③不动产还原利率;④可出租的净面积。

注意事项：

A、售价预测要合理:根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；

B、销化:时间预测要合理：如现行政策规定,商品房要主体封顶后才能预售；

C、销售状况预测要合理:要根据市场承受条件，逐渐销售，不也许一建好就“销售一空”，尤其是大型房地

产项目，应分期销售，分期销售同步要考虑资金的时间价值问题。

D、租赁时要考虑出租率及租金增长状况。注意可售面积与总建筑面积的I区别，计算售价或租金时用可售

面积，计算开发成本时用总建筑面积。

九、开发成本

开发成本应辨别地上有无建成房屋计算

（一）地上无建成房屋的土地开发成本：

I.毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费构成。

2.熟地价由毛地价和土地开发成本构成,土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通

邮、通路和场地平整等费用。

（二）地上有建成房屋的开发建筑成本

1.开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商承担的I建筑附带费用等。

直接工程费:是指施工过程中花费H勺构成工程实体日勺各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

间接费:由规费、企业管理费构成。

2.开发建筑成本日勺计算规定及措施

可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑目前H勺平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算H勺

措施来估算。建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。

十、确定开发建设周期，估算利息

利息即开发所有预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预

见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不一样的。因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时

间长短也各不相似。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所

占用的时间长短和当时H勺贷款利率高下进行计算。

十一、利润

（一）利润小J计算根据

开发商日勺合理利润一般以不动产总价或预付总资本用J一定比例计算，对应日勺利润率一般称之为销售利润率

或投资利润率。

（二）计算利润H勺参数确定、计算措施

比例高下随地区和项目类型不一样而有所不一样。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算

措施与前述利息计算措施类似。不一样区域，或同一区域不一样开发项FI类型，利润率不一样，要区别看待。

十一、土地价格的计算

计算公式为：

地价二不动产总价一建筑开发费一专业费-不可预见费一利息一租售费用-税金一开发商合理利润

此时在以上公式中，虽然公式右边的J利息中也具有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会具

有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一

种方式计算，以防止出现等式两边都具有未知数口勺情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见

费的利息,地价口勺利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完毕时

口勺地价额，只需将这一数额贴现即可得到目前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中常常采用口勺措施，在国

内也有采用。需要指出的是：这两种计算措施口勺实质完全相似，即等式两端时值应在同一种时点，其计算成

果也应完全一致。

十二、剩余法合用范围：

从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法重要合用于下列几种类型的土地估价：

(1)待开发土地的估价；

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用：

(3)仅将土地或房产整顿成可供直接运用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整顿后的土地价格,

建筑费为整顿费用；

(4)既有新旧房地产中地价口勺单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。

需指出口勺是，在第(4)种状况下，即在土地或建筑口勺价格依其他措施不能明确把握时，剩余法是有效的措施。

例如，要对附有建筑物的土地进行估价时，虽然依买卖实例比较法可求得空地价格，但对「因附有建筑物而使得

土地价值减少的状况,究竟应当减价多少，这时仅依托买卖实例比较法确实难以获得对的答案，而运用土地剩余

法，则可求得附有建筑物的土地价格。不过，只有建筑物比较新且处在最有效使用状态时，剩余法才是最有效H勺

措施;否则，运用这种措施也不一定能保证求得合适价格。前面提到此法对于附有建筑物“勺土地评估也是有效的，

这在理论上确实如此，但实务上多数情形却难以求得合适的价格。例如，在房屋建筑很快，且不是最有效使用时,

以土地残存法求合适日勺土地价格是比较困难的I:若建筑物已陈旧，且租金低廉时，归属于土地的纯收益已经有偏

差,则求取合适日勺土地收益价格也有困难。

在剩余法估价中，由于包括了较多日勺可变原因，因此，不一样的J估价人员对于同一宗地H勺估价成果有时相

差很大。这便体现了经验与资料的重要性。就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法

不失为一种可靠、实用和重要的估价措施。

33路线价法

一、考试大纲规定：

(一)考试目的

测试应考人员对路线价估价法ITJ基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本规定

掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算措施、修正系数确实定措施。

熟悉:路线价估价法操作环节,路线价估价法则；路线价修正体系内容与规定。

(三)考试范围

1.路线价法啊概念

⑴路线价口勺概念

⑵路线价法H勺概念

(3)路线价法H勺基本原理

2.与路线价估价法有关的概念

(1)原则深度

(2)里地线

(3)深度指数修正表

(4)路线价区段等

3.路线价估价法日勺操作环节

4.路线价的深度修正措施

⑴四三二一法则

⑵苏慕斯法则

(3)霍夫曼法则

(4)哈柏法则等

5.其他宗地条件修正系数编制

6.路线价估价法H勺合用范围

7.路线价估价法日勺实际应用

二、本章知识汇总

路线价法

一、概念：

1.路线价:是通过对面临特定街道、使用价值相等H勺市街地，设定原则深度，求取在该深度上数宗土地的平

均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。

2.路线价法：是根据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学措施算出临街同•街道的其他宗地

地价时一种估价措施。

3.路线价法口勺基本原理

路线价估价法是在各样点宗地分格的基础上，分析宗地地价与影响地价"勺临街深度等原因的有关关系，进而

据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为都市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高下，随其距离道路的远

近程度，即临街深度的增长而递减；宗地越靠近道路者运用价值越大，地价也越高；距离道路越远，运用价值越

小,地价也越低。因此,路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，

以深度等差异修正取代了区域原因和个别原因等的修正,其基本原理是替代原理和区位论日勺详细运用。

在正常市场条件下,具有相似使用价值的土地,在交易双方具有等量市场信息的基础上,应当具有同样价格,

即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表达,因此对•于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值日勺重要原

因。同一街道,各宗土地价格的高下:随其离开街道口勺远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地,其靠近街道

部分地价高于离开街道的部分,越靠近道路者运用价值越大,距离街道越远运用价值越小,价格越低；在一种都市

中，按土地H勺可及性可划分不一样H勺地价区段，每个区段表达不一样的区域条件虽然用价值H勺差异。

二、与路线价估价法有关的概念

⑴原则宗地。都市日勺一定区域中，根据街道状况、公共设施日勺靠近状况、房屋日勺疏密度等条件划分区域,

从区域中沿重要街道口勺宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属原则的土地称为原则宗地。

(2)原则深度。都市中，伴随土地离道路距离的增长，道路对土地运用价值影响为零时的深度称为市街地

口勺原则深度。

(3)里地线。原则深度口勺连线被称为里地线.里地线与道路之间口勺区域称为临街地或表地，里地线以外的区

域被称为里地。

(4)深度指数修正表。以道路为基准,按距离道路H勺变化状况编制的地价变化表称为深度指数修正表。

(5)路线价区段。以街道为单位，将宗地靠近性大体相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估

区域，此区域称为路线价区段。

三、路线价估价法的基本公式

路线价估价法基本公式口勺表达形式是：

宗地总价二路线价X深度百分率X宗地面积

运用路线价估价法时，假如街道两边U勺土地另有特殊条件存在(例如属街角地、两面临街地.三角形地、梯

形地、不规则形地、袋地等)，则除J'依上列"勺一般计算公式计算地价外，还要深入做加价或减价修正，这种状况

下的计算公式如下：

宗地总价二路线价X深度百分率X宗地面积+其他条件修正额

或

宗地总价=路线价X深度百分率X其他条件修正率X宗地面积

四、路线价及其修正体系的建立

1、路线价及其修正体系确定的基本程序

按照路线价估价法的基本原理和估价规定，路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：

①划分路线价调查区段;

②设定原则深度；

③搜集交易案例；

④计算宗地价格；

⑤划分地价区段；

⑥计算区段地价；

⑦划分地价等级；

⑧编制深度修正系数表；

⑨编制其他原因修正系数表。

2、路线价区段划分与原则深度设定

一种路线价区段是指具有同一路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，影响土地使用价值的土地条件大

体相似，即可及性相等的地段，应划为同一路线区段。原则上以地价有明显差异H勺地点为区段界，一般是从十字

路I」或丁字路口中心处划分,路I」与路口之间的地段为一种路线价区段。一般状况下，一条街道只设一种路线价。

但对其些尤其繁华,土地条件变化较大的I街道，也可以分设路线价。某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延

长至数个街道。此外在同一街道上,某一侧的繁华状况与对侧有明显差异时，同一路线价区段也可附设两种不一样

H勺路线价，这时在观念上视为两个路线价区段。

设定的原则深度，一般是路线价区段内临街各宗土地的深度n勺众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部

分的深度为16m,则其原则深度应为16m。如此才能使宗地地价的计算到达简化的地步。由于假如不以众数的深

度为原则深度，由此制作的深度百分率表将使后来多数宗地II勺地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增长

计算工作量，并且会使设定的路线价失去其代表性。

3、路线价日勺评估确定

路线价是设定在街道上日勺原则宗地的单位地价。一般在同一路线价区段内选择若干原则宗地，分别求其单位

地价。求得样点宗地单位地价H勺措施是本书前面简介过日勺收益还原法、市场比较法等。然后求这些原则宗地的单

位地价的众数或中位数、简朴算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。

路线价评估确定的详细环节为：

1）地价实例调查

地价实例调查，一般应以近来两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为重要调查对象。其调查日勺宗

数应合适且分布均匀，调查成果应反应市场价格的真实性。

2）宗地地价计算

宗地地价重要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规措施及由此派生的其他措施进行测算。但由于

我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从既有土地转移方式中，通过度析计算出其

中的土地的价格。

3）宗地数据检查

对多种宗地价格，可根据各宗地同原则宗地条件口勺差异，进行宗地价格修正，然后用修正后内价格计算路线

价。对修正后H勺宗地价格,要对多种资料计算地价欧）措施进行数理记录检查，以保证计算成果的科学性和合理性，

使多种措施计算的宗地价格能同步用于路线价的估算中，其目的是检杳资料处理中也许带来H勺系统误差。

4）确定地价区段

根据调查成果，进行地价区段的划分。地价区段划分原则：

①都市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段；

②商服繁华程度基本相似H勺地决划归同一种地价区段。

区段划分措施重要有两条:一是以道路、沟渠或其他明显地物为界线;二是在确定有路线价原则的地价区段,

以里地线为界线，在我国，里地线多采川临街宗地进深U勺众数确定,

5）计算区段地价

计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段日勺平均价为区段地价。基本计算措施重要有三种：

①取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数;地价实例项数为偶数时，以中间两项H勺平均数

为中位数。

②取众数。指地价实例中，取单价相似之项较多者为众数。

③取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。

6)划分地价等级

根据地价区段日勺划分成果以及区段地价的计算,可分用途按照区段地价的高下,划分出地价等级。其计算环

节为：

(1)计算多种用途土地在每个池价区段的价格；

(2)按用途进行地价区段H勺归类；

(3)同种用途的地价区段按区段地价高下排列；

(4)把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一种地价等级；

(5)把同一地价等级内H勺各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。

按各地区价段的实际划分状况，填写地价区段、地价等级表,绘制地价区段、地价等级分布图。

34

五、路线价估价法的操作环节

根据各样点地价所确定的路线价及其深度修正系数表和其他原因修订系数表，是运用路线价估价法评估宗

地地价的基准和比较原则。这样在需要对其他宗地估价时，评估者就可以看待估宗地U勺临街深度、宽度、年期等

条件进行调查和详细分析，并对照深度修正系数表和其他条件修正系数表确定对应的修订系数，对路线价进行系

数修订，从而迅速以便地得到宗地的价格。路线价估价法H勺详细程序如下：

1.确定待估宗地所处H勺路线价区段和路线价;根据待估宗地的详细位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、

表等,确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道日勺路线价，作为深入修订的基准。

2.确定待估宗地艮I临街深度和其他原因条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分派率)；

查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度H勺详细数值以及临街宽度、使用年期等详细条件。

3.确定待估宗地H勺深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、

朝向修正、土地分派率修正)；按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标,对照深度修正系数表和其他条

件修正系数表，分别确定待估宗地II勺深度修正系数和其他条件修正系数。

4.估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数,对路线价进行修订,即可得到待估宗地的地价。

六、路线价的深度修正措施

土地使用价值同其与道路的关系有亲密关系。深度指数修正表是反应随宗地临街深度的变化,地价变化相对

程度时表格。因此，依路线价对各临街进深不一样的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。

深度修正措施有：

1.四三二一法则：将原则深度100FI（注：3048米）4等分，伴随离道路距离H勺增长，每一等份

的价值占路线价的比例分别为40%,30%,20%,10%o又称为慎格尔法则。

2.苏慕斯法则：认为深度为10OfI深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%,后半

50ft部分占27.5%,若再深50ft,则该宗地所增H勺价值仅为15%。

3.霍夫曼法则：认为深度为100ft的原则宗地，将原则深度4等份的状况下，伴随离道路距离的增长,每一

等份的价值占所有地价日勺比例分别为37.5乐29.5%、20.7%和12.3%。

4.哈柏法则：认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

七、其他宗地条件修正系数编制

1.宽度修正:对临街土地尤其是临街商业用地来说，地块临街宽度不一样，其地价是不相等II勺。由于临街商

店铺而时宽窄不•，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，因此在路线价估价中，必须考虑宽

度修己其计算措施是同•路线价区中进深相等的样本，考虑在不•样宽度状况下反应在土地价格上的变动状况,

最终确定宽度条件下口勺修正系数。

2.宽深比率修正：在一般状况下，大型口勺商业建筑物，进深较大，地价会伴随地块深度的增长，土地价值逐

渐减少。另首先，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增长对顾客口勺吸引，因此对大型商店单独采用铺面

宽度和深度修正,不太实际,并且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反应这种地价的

修正状况。

3.容积率修正：一般状况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价,伴随容积率的增长,地价一般会上

升。因此,在同一区段中，抽查不一样容积率水平下两平均地价，可得到容积率修正系数。

1.出让、转让年期修正:土地出让是国家将一定年期内日勺土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用

者将土地使用权再转移日勺行为。根据地价计算公式：

V=1—1/(1+r)n

式中：V——地价：

r——还原利率；

n——出让、出租或转让、转租年期。

可计算出宗地年期修正系数。

5.朝向修正：对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不一样，就决定了房屋的坐落、房层的坐落，朝向又会对

房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余口勺地价，也因朝向不一样而有所差异，需进行地块

环境条件影响修正。

6.地价分派率修正：地价分派率是将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率。一般来看，

伴随楼层数的增高，地价分派呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分派又会展现增长U勺势头。为了

评估需要，必须制定一种统一的地价分派率以反应楼层根据楼层高下，楼面地价在地块总价格中所占

的比例。

八、路线价估价法mI合用范围

一般的土地估价措施，仅合用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种迅速、公平合理，又能节

省人力、财力，并可同步对大量宗地进行估价的措施，尤其川于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大

范围内对多宗土地进行估价的场所。当然，这种措施仅合用于都市的估价。

(1)路线价估价法合用于市街地，重要用于商业繁华区域土地价格日勺评估，对道路系统完整、道路两旁的宗

地排列整洁的区域和都市,效果更住,

(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。

(3)路线价估价法能迅速评估多宗土地的价格.

(4)路线价估价法口勺精度与路线价及其修正体系亲密有关。

35

九、路线价估价法日勺实际应用

(•)繁华街道的区段以里地线将土地划分为临街地与里地，里地线日勺原则深度以距离临街线181n为准。

路角地的范围以纵横里地线与临街线中间日勺范围为准。路角地中第•宗土地正旁街以路线价较高者为

正街，路线价较低者为旁街；如两路线价相等时，则以使用宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。

各宗土地地价视其位置与临街深度分别依下列措施计算。

1、临街地

(1)1缶街地深度未达里地线者，其每平方米单价依其深度，按下表临街地深度指数计算。

临街地深度指数表

临街深度满4满8满12满16

未满4未满8未满12未满16至18

深度指数/%130125120110100

(2)平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。

(3)平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两

边长短的比例及运用价值进行加价或减价补正，其补正的I数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临

街线垂直H勺梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价,不再进行加价或减价

补正。

(4)正三角形(三角形U勺一边为临街线者)的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。

(5)逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2,及

底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价。

(6)街廓纵深在36m如下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。

(7)宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。

2、路角地

(1)路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价后，并斟酌加计旁街地价，加计的措施以纵横临

街线时交叉点起每4.5m为一级距离，依序按下列成数予以加成。

(2)路角地如因陆桥或地下道出人口等原因而影响其运用价值时，应依前述原则计算该路角地单价后再酌以减成

补正，其减成补成数以二成为限。

3.袋地

(1)袋地口勺单价依其深度的起迄计算，

(2)袋地H勺形状为平行四边形、梯形、三角形，其起迄的深度比照临街地措施计算。

(3)袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算其单价。

4.其他土地

(1)里地的单价按路线价四成计算,相差悬殊者，里地应单独划分区段。

(2)骑楼地已分割者,应并同背面一宗土地计算其临街深度，且背面一宗土地应视为临街地。

(3)道路预定地已分割者,应以路线价为其单位地价，但背面一宗土地应视为临街地，以现行道路临街线计算其

临街深度。

(二)、实例计算

1000元(路线价)

说明:=表示临街线；——表示宗地界址;表示里地线

(1)宗地1为临街地，临街深度为17.5m,查临街地深度系数表得其深度指数为1()0。该宗地单价计算如下：

1000元X1=1000元

(2)宗地2为临街地，临街深度为13.5m,查临街地深度指数表得其深度指数为110。该宗地单价计算如下:

1000元X1.10=1100元

(3)宗地3为临街地，临街深度为3叫查临街地深度指数得具深度指数为130。该宗地单价计算如下：

1000元XI.30=1300元

(4)宗地4为临街地，临街深度为7m,查临街地深度指数表得其深度指数为125o该宗地单价计算如下：

1000元X1.25=1250元

⑸宗地5为临街地，临街深度为11m,查临街地深度指数表得其深度指数为120°该宗地单价计算如下：

1000元X1.20=1200元

基准地价系数修正法

一、考试大纲的1规定：

(一)考试目的

测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。

(二)考试范围

1.基准地价系数修正法概述

(1)基准地价系数修正法概念

(2)基准地价系数修正法的基本原理

2.基准地价系数修正法的公式

(1)公式的内涵

(2)公式的体现式

(3)公式各变量的含义

(4)不一样基准地价体现方式的修正公式及其合用条件

3.采用城镇基准地价系数修正法估价的环节

(1)基准地价成果简介的基本规定

(2)宗地级别及基准地价确实定

(3)宗地影响原因调查分析与修正系数确定

(4)年期修正的公式与措施

(5)期日修正的根据、参数确定、措施

(6)容积率修正的根据、参数确定、措施

(7)开发程度及其他原因修正

(8)修对的定宗地价格

4.基准地价系数修正法的合用范围

5.农用地基准地价系数修正法的类型与基本环节

(三)考试基本规定

掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、环节；

熟悉:基准地价系数修正法的合用范围；

理解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本环节。

二、本章知识汇总：

基准地价系数修正法

一、基准地价系数修正法概述

1.基准地价系数修正法：是通过看待估宗地地价影响原因的分析，运用宗地地价修正系数，对各城镇己公布的同类

用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格日勺措施。基准地价系数修正法运用基准地价

和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的J平均条

件相比较，并对照修正系数表选用对应日勺修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日的价格。

《中华人民共和国国标城镇土地估价规程》将基准地价解释为：在城镇规划区范围内，对现实状况运用条件

下，不一样级别或不一样均质地区的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定内一定有效期限

H勺建设用地使用权在某一时点的平均价格.也可以将基准地价简要定义为：以一种城镇为对象，在该城镇一定区

域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段一定有效期

限口勺建设用地使用权在某一时点的平均价格。

基准地价具有特定H勺内涵，即有其对立的详细的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地有效期

限、土地开发程度和容积率等。

2.基准地价系数修正法的基本原理:是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值I月土地，在

交易双方具有同等市场信息的基础匕应当具有相似II勺价格，基准地价，是某一级别或均质地区内分用途的土地

使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

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二、基准地价系数修正法的公式

v=vbX（l+EKjXKj

公式中各变量的含义如下：

V---------土地价格

Vlb一一某一用途土地在某一土地级上的基准地价

EKi-—宗地地价修正系数

K.-一一估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。

1、不一样基准地价体现方式的修正公式及其合用条件

由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在体现形式上也存在•定日勺差异，如区域原因及个

别原因日勺修正系数有些地方是用修正量体现（也就是做修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修

正比率体现（也就是做修正时是乘以一定的比率）;此外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方尤其

是广京口勺部分都市基准地价日勺内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估

工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作对应的调整以精确评估宗地。

2、城镇基准地价评估的措施和环节

序号环节措施

1确定基准地价评估R勺区域范围以一种详细城镇为对象，确定基准地价评估的区域范围

(1)基准日期一般应为年度的1月1日

(2)土地用途一般应分为商业、居住、工业等用途

明确基准

地价IfJ内(3)土地权利性质一般应分别为出让土地使用权

2.涵、构成、

(4)土地使用年限一般应分别为商业、居住、工业等用途日勺法定最高出让年限

体现方式

等(5)土地开发程度一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定

(6)容积率一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定