物业电梯维护保养管理

物业电梯维护保养管理

1.0目的

1.1本指导书规范了电梯维修保养程序，确保电梯性能，保证电梯安全

运行。

2.0适用范围

2.1本指导书适用于所管辖楼宇电梯的维修保养工作。

3.0职责

3.1值班电梯工负责电梯日巡查及与电梯公司联络，督促并协助其维修

保养。

3.2电梯公司负责电梯的维修保养。

3.3工程经理/主管负责审核《电梯系统保养年度计划》，维修保养工作

组织和跟进,并做好记录确认。

3.4客户服务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

3.5服务中心经理对维修保养工作进行检查督促。

4.0工作流程

4.1电梯维修保养工作流程

4.1.1维修保养工作过程中严格遵守电梯安全操作规程，维修保养标准

参照电梯公司提供的《电梯维修保养手册》中的技术指标和有关规定。

4.1.2值班电梯工对电梯运行状况进行日巡，发现问题及时通知电梯公

司维修人员进行维修，严禁电梯带故障运行。

4.1.3电梯公司按《电梯维护保养合同》的规定，每部电梯每月例行保

养一次。

4.1.4值班电梯工及工程经理/主管应督促电梯公司进行维修保养，监督

维修保养质量和记录情况，并由电梯公司提供《电梯维修保养报告》。

4.1.5当电梯发生困人时，值班电梯工应在10分钟内到达现场，按《电

梯运行管理规程》中〃电梯故障困人救援规定〃处理，并及时通知电梯

公司。

4.1.6值班电梯工发现电梯有故障时，经检查由于人力和技术等原因而

无法修复时，应立即通知电梯公司进行维修，并严禁电梯带故障运行。

4.2电梯保养工作的检验

4.2.1电梯一般定期例行保养（每月一次或以上）结束后，由值班电梯

工和工程经理/主管进行检查,并填写《设备外委安装、维修、保养记

录表》。电梯公司负责提供相应的保养报告。

4.2.2重要保养的检查（事故发生后经维修恢复运行），由经理/主管及

服务中心经理组织人员进行检验，以此作为考核电梯公司的服务质量。

电梯公司负责提供相关的保养报告。

4.2.3电梯年检年审由电梯公司负责，工程经理/主管负责联系质检站办

理年检的有关手续。

4.2.4电梯维修工作的检验

4.2.4.1一般维修的检验：在故障修复后，由电梯公司人员负责进行检

验，并填写《设备维修记录表》，有零部件更换时记录在《台帐样表》

中；电梯公司负责提供相应的检修报告。

4.2A.2重大维修的检验：重大故障维修后,由工程经理/主管和电梯工

共同进行检验，组织填写《设备维修记录表》，并向服务中心经理报告；

电梯公司负责提供相关的检修报告。

4.3维修流程要点

4.3.1电梯发生故障后，电梯设备管理员应快速到达现场（值班人员和

电梯设备管理员10分钟内;分包公司20分钟内）。

4.5.5导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严

重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整到靴座位置；

4.5.6安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或

单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证活动部

位灵活。

4.6底坑常见故障及处理措施

4.6.1补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所

致。应调整补偿链长度；

4.6.2安全钳钢丝绳张紧轮故障，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，

补充液压油。

4.7电梯常见的电器故障及维修处理方法

4.7.1机房常见的电器故障及维修处理方法

4.7.1.1接触器和继电器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和

继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等

原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.7.2开道与轿厢常见的电器故障及维修处理方法

4.7.2.1上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般

是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断

电现象。

47.2.2轿门、厅门连锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一

般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁

接触点，更换开关排除线路断电等。

4.723安全钳开关、安全窗开关、骄顶急停：此故障出现电梯不走车，

一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

4.7.3底坑常见的电器故障及维修处理方法

4.7.3.1缓冲器开关、地坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一

般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲

器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开

关；

4.73.2张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开

关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点,

缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.7.4电梯故障排除后招电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》

中，归档长期保存。

4.8保养流程要点

电梯设备的保养，划分为一般性自行保养项目与外委专业部件保养项目。

4.8.1每年的12月15日之前，由工程部经理/主管组织设备班长、电

梯设备管理员一起研究、制定《电梯系统保养年度计划表》上报公司审

批。4.4.1.1

4.8.2制定《电梯系统保养年度计划表》的原则

4.8.2.1电梯使用的频度；

4.8.2.2电梯的运行状况（故障隐患）；

4.8.23合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.8.3《电梯系统保养年度计划表》的内容

4.8.3.1系统保养项目及内容；

483.2备品、备件计划；

4.8.3.3具体实施系统保养的时间；

4.83.4预计费用。

4.8.4电梯设备管理员进行电梯一般性日常保养时，应按《电梯系统保

养年度计划表》进行。

4.8.5电梯外委分包公司保养监督跟进:

4.8.6系统保养前的安全准备工作:

4.8.6.1在电梯基站门口处放置“检修停用"标牌；

4.8.6.2关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无