2023年下六个月贵州房地产估价师《案例与分析》：最高最佳运用

2023年下六个月贵州房地产估价师《案例与分析》：最高最佳运用

分析试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益也许会高也

也许会低时,一般采用日勺收益估计值。JA：较高jB：较低jC：最高

D:最低

E:工业用地的监测点评估价格

2、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m）

旁街路线价为2000元/Of.其临正街深度为22.86m（即75英尺），临旁街

深度为15.24m（即50英尺）.根据下表中的I深度价格修正率，另假设旁街影响加

价率为10%,那么该宗地的总价为A：158.35万元

B：135.17万元jC：123.45万元1口：126.38万元jE:工业用地欧I监测

点评估价格

3、某商品住宅项目区I土地获得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利

息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、1

20万元,投资利润率为20%,则成本利润率为。

A：17.13%

B：18.30%

C:18.61%

D：21.47%jE：工业用地的监测点评估价格

4、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75

英尺。既有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A.65.4jB.81.8jC.87.2

D.109.0

5、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2023万元，经济寿命为50年，有效通过年

数为23年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200

万元，平均寿命为5年，有效通过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿

命为23年，有效通过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧

额为万元。

A：400

B:628

C:656JD：700jE:工业用地的监测点评估价格

6、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的—是第一步。jA.需求影

响原因分析

B.吸纳率分析

C.需求预测分析jD.市场购置者的I产品功能需求

7、在市场调查确实定问题和调查目的阶段，调查项目可以分为不同样类别。其

中，—是指通过搜集初步的数据，来揭示问题的真实性质,从而提出某些推测和

新想法。

A.试探性调查jB.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

8、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m\规划容积率为1.2,楼

面地价为1500元/m）后经规划调整，其容积率提高到1.6,楼面地价不变，则

该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。,A：375,B:450

C：500jD:600

E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产估价的市场法可以说是认为基础的。,A:均衡原理‘B：适合原理」C：

收益递减递增原理jD：替代原理jE：工业用地的监测点评估价格

10、2023年1月21日,B房地产开发企业通过拍卖出让方式获得一幅土地的使

用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让协议规定此项目

于2023年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2023年10月20日

仍未进行。这时土地出让者。,A:可以免费收回土地使用权

B：可以征收200万元如下的I土地闲置费jC：可以对B企业处以相称于土地

使用权出让金20%的罚款,D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费,

更不能罚款

E：房地产估价机构必须加盖公章1屋、估计某地区某类房地产的需求不变，但

开发成本趋升，供应量趋增，则估计其价格会JA.上升jB•下降

C.不变JD.升降难定

12、当房地产开发企业很难理解购置者和竞争者对本企业产品价格变化的I反应时,

往往采用()。jA.挑战定价法

B.领导定价法JC.目的定价法JD.随行就市定价法

13、假如是无期限的土地所有权，就无需计提—-jA.时限问题jB.附

加值

C.利率

D.折旧

14、物业服务收费的I计费方式中,包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享

有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务

企业享有或者承担欧I物业服务计费方式jC：在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其他所有用于物业服务协议约定

的支出，结余或者局限性均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服

务企业，其系所有用于物业服务协议约定的支出，结余或者局限性均由业主享有

或者承担的物业服务计费方式jE:执行层的组织协调

15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让

使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2023年1月时，建筑物剩

余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。（阐明:

题干中假设土地出让协议未约定不可续期）

A:45

B:50

C:52

D：55JE：工业用地的I监测点评估价格

16、依法不能免征房产税的房屋是。jA:政府机关的办公楼jB:武警部队的营

房jC:个人自住的住房,D：百货企业的商场

E：执行层的组织协调

17、某宗土地的面积为1000其上建筑物的建筑面积为5000建筑物的

基底面积为700nl）建筑物层数为8层。则该宗土地日勺容积率为。

A：8.0

B:5.6

C：5.0JD:0.7jE:工业用地的监测点评估价格

18、物业服务企业的资质管理实行。

A:一级审批制度jB:逐层审批制度

C:分级审批制度,D:分别审批制度

E：执行层的组织协调

19、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、次年

6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%,该项目建设期间涨价

预备费为一万元。

A.31.134jB.311.34jC.3113.4jD.31134

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为450

0万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项

目土地增值税后的开发成本利润率为。jA：45.05%

B:49.31%

C:58.86%jD：63.6%jE:借款协议

21、假设开发法精确的地价评估，一般需要考虑—。

A.最佳运用方式jB.货币时间价值jC.投资的风险

D.投资利息

22、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2日勺写字楼，开发完毕后销售均

价为3000元/已知获得土地时楼面地价为100()元/m)开发成本和管理费

用为1200元/01)开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完毕后即开

始销售，销售费用为销售价格日勺2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5

年，年利率为10%»该幢写字楼矽J销售利润率为。

A:7.90%

B：11.08%

C：11.83%

D:13.73%

E：工业用地的监测点评估价格

23、鉴定房地产投资风险原因发生的概率属于_阶段的工作。

A.风险辨识jB.风险估计JC.风险评价,D.风险决策

24、从房地产投资的J对象上来分，投资可以分为一。

A.固定资产投资和流动资产投资

B.不动产投资和动产投资jC.长期投资和短期投资jD.境内投资和境外投资

25、横道图法用于项目建设阶段的I。

A：质量控制jB:进度控制jC:成本控制

D：协议管理jE:借款协议

二、多选题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，

至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）

1、开发经营期日勺起点是（假设）的1_。

A.动工日期

B.获得估价对象的;日期

C.获得待开发土地的日期

D.开始发售开发完毕后的房地产的日期

2、有了资金的I时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和,

该价值的高下重要取决于。

A:未来净收益的大小jB:获得净收益的酬劳率的I大小

C：获得净收益期限的长短

D：市场年利率的大小

E：获得净收益的可靠性

3、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的I建筑物建于1998年，假定该

两宗房地产的产权、建筑构造、装修、面积等各项条件相似，若采用直线法计算

2023年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则,A.甲不不大于乙

B.甲不不不大于乙

C.甲等于乙jD.难以判断

4、房地产所有权登记发证的法定机关是—o

A.国家房地产管理部门

B.国家土地管理部门jC.市、县土地管理部门

D.市、县房地产管理部门

5、都市房屋拆迁赔偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清

产权调换的差价而对该期房价进行估价，则,A.估价时点为未来，估价对

象为未来状况,B.估价时点与房地产状况均为目前jC.估价时点为目前，估价

对象为未来状况jD.估价时点为目前，估价对象为过去状况

6、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价措施是。（2023年

试题）jA:目的I定价法jB:成本加成定价法

C：随行就市定价法

D:价值定价法

E：借款协议

7、经济折旧是指建筑物自身以外的多种不利原因所导致的价值损失，包括。

A：消费观念变更

B：设备陈旧

C:建筑式样过时jD:政府政策变化,E：环境污染

8、消费信用有两种类型。

A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者，B：

属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者jC：类似

国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金

9、某房地产开发企业拟在2023年10月18日获得一宗房地产开发用地，估计该

用地获得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前六个月开始销售,

销售期为1年，下列选项中，对的的有。jA:运用假设开发法测算土地总价，估

价时点为2023年10月18日jB：运用假设开发法测算土地总价，估价时点

为2023年4月18日

C:开发经营期为2023年10月18日至2023年10月18日

D:建设期为2023年10月18日至2023年10月18HjE：销售期为2023年

4月18日至2023年4月18日

10＞根据《都市用地分类与规划建设用地原则》(GB50137-2023),下列

不属于都市建设用地分类中“大类”的有。,A：广场用地，B：公用设施用地

C:道路与交通设施用地

D:商业服务业设施用地jE：公共管理与公共服务设施用地11M对评估中数据

估算误差引起的最终止果变化进行分析的常用措施是

A.保本点分析

B.敏感性分析

C.现金流量分析

D.记录试验分析

12、物业管理的基本特性不包括3A.社会化,B.专业化jC.市场化jD.

职能化

13、市场法中选用可比实例时，应做到可比实例与估价对象的I。

A:区位相近

B:权利性质相似jC：面积相等jD：档次相称jE：建成年份相似

14、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场

行为提供根据

B:为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务,C:为社会公众对房地产中

介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统

D：减少或防止商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生

E:不能减少或防止商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为欧I发生

15、下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的是。,A：增长抵押贷款

B:抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C:抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款JD：处置抵押房地产JE：租

赁抵押房地产

16、金融机构在融出资金时，要遵照—原则。jA.安全性

B.保本性

C.流动性jD.稳定性jE.盈利性

17、在进行供应分析时，重要的I内容有：jA.分析规划和建设中的重要房

地产开发项目

B.调查房地产目前的存量、过去的走势和未来也许的供应

C.分析目前都市规划及其也许的变化和土地运用、交通、基本建设投资等计

划jD.分析房地产市场的商业周期循环运动状况,E.分析未来有关市场区域

内供应之间的数量差异

18、收益性物业税前现金流的计算中波及的概念及数据包括。jA:潜在毛租金

收入jB:空置和收租损失jC：准备金j