矿业公司资产评估

矿业公司资产评估•采矿权探矿权评估

评估方法

企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评

估企业各项资产价值和负债的基础.上确定评估对象价值的评估思路。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等

权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收

益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以采用，资产的再取得成本政有关

数据和信息来源较广，资芹重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代,

因此本次评估采纳资产基础法；由于目前国内资本市场缺乏与被评估企业类似或相近住可比

企业；同时由于股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，故本次评

估不相宜采纳市场法。依据我们对矿业公司经营现状、经营方案及进展规划的了解，以及对

其所依托的相关行'也、市场的讨论分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在将来时

期里具有可预期的持续经营力量和盈利力量，具备采纳收益法评估的条件，故采纳收益法评

估。

长期股权投资评估方法的选择：XX、XX公司和XX公司分别属于正常生产经营企业，本

次评估采纳资产基础法和收益法两种方法对股东全部权益价值进行了评估；新源瓷土、龙南

矿业自成立至今尚未生产经营，无收入来源，将来可能形成的新的投资项目不确定，因此无

法精确猜测委估资产在将来所能产生的收益，所能制造的现金流亦难以猜测，本

次评估项目不相宜采纳收益法，故本次评估仅采纳资产基础法对股东全部权益价值进行了评

估；稀土讨论院2022年8月己经开头办理注销登记，因此仅采纳资产基础法对股东全部

权益价值进行了评估；XX有限责任公司和江西XX科技有限公司投资比例

较小的参股公司，无法取得全面的财务数据，故本次评估以审计后的账面价值确定评估值。

（-）资产基础法各项资产的评估

1.关于流淌资产的评估

（1）货币资金：对现金进行监盘得出盘点日的现金余额，然后倒推至评估基准日，以核实

现金数额的正确性；对银行存款则依据当期开户银行供应的银行存款对账单及企业编制的银

行存款余额调整表，并通过向其开户银行函证，核对账实相符；对于其他货币资金，评估人

员核对J'相关的原始单据和资料，并向保证金存款银行进行了函证，账实相符，评估值按核

实后的账面价值确定。

（2）应收账款：对于应收账款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账

龄分析的基础上，通过个别认定法及账龄分析法相结合，综合分析应收款项的可收回金额及

将来可收I可金额的评估风烧损失确定应收款项的评估值。

（3）预付账款：对于预付账款，首先对各项预付款项进行逐笔核对，杳看其是否账表相符。

抽查相关业务合同，核实业务的真实性，通过核实预付账款是否可以收回相应货物形成资产

或权利确定评估值。

（4）应收股利：了解被投资方发放股利的股东大会决议，并杳阅相关的会计凭证和被投资

单位发放股利的股东会决议，证明应收股利均有取得相对应的实物资产的权利和权益，按核

实后的账面价值确定评估值。

（5）其他应收款：对于其他应收款，从资金可能收回的角度，评估人员对每笔往来款状况

进行了具体分析，依据各个客户欠款的时间、缘由，以前年度款项回收状况和函证回函状况

以及欠款人履约力量等因素♦，通过个别认定法及账龄分析法相结合，综合考虑款项的可Ia收

金额及将来可回收金额的评估风险损失确定其他应收款的评估值

(6)存货：主要为原材料、在途物资、托付加工物资、产成品、在产品及在库周转材料。

对于原材料，近期购进、库存期短、市场价格变化不大、同时材料账面价值均包含了运费的

原材料•，以核实后的在账面值确定评估值，对于市场价格变化比较大的原材料，按市场法评

估；对于在途物资，查看了相关的记账凭证和购销合同，经清查，评估基准日在途物资尚未

收到，本次评估依据核实后的账面价值确定评估值；对于托付加工物资，为矿业公司托付龙

南冶炼加工的高钮混合稀土氧化物，经过清查发觉，截止至评估基准日，托付加工物资尚未

加工完成，以核实后的账面价值确定评估值；产成品依据其出厂不含税销售价格减去候售费

用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；在产品依据其出厂销售价格减去销售费

用、全部税金和适当数额的税后净利润再扣减相关加工费后确定评估值;对于在库周转材料，

通过调杳和核实，对存在的在库周转材料由于其购入时间不长且市场价格水平比较稳定，以

其实际发生的成本确定评估值。

(7)•年内到期的非流淌资产：•年内到期的非流淌资产为时间小于•年的办公楼的装修

费。评估人员查看了相关的会计凭证，杳看了相关的原始单据，核实了业务的真实性，评估

值以核实后的账面值确认。

(8)其他流淌资产：纳入评估范围的其他非流淌资产为未抵扣的增值税和预交的企业所得

税，查看了相关的会计凭证，核对了相关的原始单据，核实了业务的真实性，评估值以核实

后的账面值确认。

2.长期股权投资的评估

依据长期股权投资明细账，收集有关的投资合同和被投资单位的企业法人营业执照、验

资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估中报表所列内容进行核对。

评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况，重点关注对被投资

单位的实际掌握权状况，并依据对被投资单位的实际掌握权状况，采纳以下评估方法：

(1)对正常经营的XX、新源瓷土和XX公司，采纳收益法和

资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行了整体评估，并以收益法的结果作为本次评

仙的企业整体价值的最终结果，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股

权投资的评估值。具体见《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之XX稀土XX有限公司

股东全部权益价值评估项目资产评估说明》、《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之龙南

新源瓷土综合利矿业公司有限公司重大资产重组所涉及的用有限公司股东全部权益价值评

估项目资产评估说明》和《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之XXXX新能源有限公司

股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。

(2)对尚未进行实质性经营的龙南矿业、XX公司、稀土讨论院，由于可以取得全面财务数

据及相关资料，采纳资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行整体评估，以被投资单

位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。具体见《矿业公司有限公

司重大资产重组所涉及之XX矿业工程有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》、

《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之XXXX稀土奥源开发有限公司股东全部权益价值

评估项目资产评估说明》、《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之XX稀土讨论设计院有

限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。

(3)对XX和XX投资比例较小的参股公司，无法取得全面的财务数据，本次评估暂按账面

价值确定评估值。

3.投资性房地产

本次评估的投资性房地产属于企业整体办公楼的一部分，办公楼整体采纳收益法进行了评估,

本次投资性房地产不再单独评估，评估值在房屋建筑物一一XX大厦的评估值中体现。

4.关于房屋建（构）筑物的评估

本次建（构）筑物的评估采纳收益法和成本法进行评估。纳入本次评估范围的房屋建（构）

筑物为矿业公司本部的办公楼及分公司的仓库和简易工棚等共计5项，分布于XX市、龙南

县、安远县及寻乌县。本部办公楼为房地合一，不存在产权瑕疵，分公司的仓库和简易工棚

所占用的土地使用权不属于被评估单位，截止至评估基准口尚未办理房屋全部权证。

对于本部房地合一的办公楼，主要用途是办公，本次采纳收益法进行评估，对于分公司的仓

库及简易工棚，采纳重置成本法进行评估。

（1）收益法是猜测估价对象的将来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时

点后累加，以次估第估价对象的客观合理价值的方法。计算公式为：

其中：P：房地产收益价格现值

a：年净收益

r：收益还原率

n：收益年限

运用收益法评估依据卜列基本步骤进行：

1）搜集交易实例的有关资料；

2）测算潜在毛收入，是假定房地产在充分采用、无空置（即100%出租）状况下的收入；

3）测算有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的

收入损失是因空置、拖欠祖金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他缘由造成的

收入损失；

4）测算运营费用；

5）确定净收益；

6）确定收靛还原率；

7）确定收益年限；

8）运用相应公式，最终确定被评估房地产的评估值。

（2）重置成本法

所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房

产所需投资（简称重置全价）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值

的一种方法。

基本公式：

评估值=重置全价X综合成新率

1）重置全价的确定：

重置全价=建安工程造价+工程建设其它费+资金成本

①建安工程造价

某些单项工程预结算资料完整，评估人员依据预结算中确定的分部分项工程量，结合被评估

建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基准日时的人工材料等价格

水平和相关规定计算建安工程造价；某鹤单项工程由于建成年月较久远，评估人员无法收集

到完整的工程预结算资料，对于这些工程，评估人员采纳与被评估建筑物相类似的工程进

行材料消耗量的类比，计算出被评估建筑物的主要建筑材料用量，再结合评估基准日当地建

筑材料价格，计算出主材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等，依据现行的费用定

车辆依据车辆的类型分别运用年限法、里程法计算其各自的成新率，依据不同状况，依据孰

低原则，取二者之中的最低值作为成新率。以此为限，评估人员依据对车辆的现场观看评定

的状况，对成新率予以修正，将修正后的成新率作为其综合成新率。其计算方法：

年限法成新率=尚可使用年限/规定使用年限X100%

里程法成新率=尚可行驶里程/规定行驶里程X100%

2）电子设施

对于电子办公设施，在基础成新率的基础上，合理确定使用性能修理系数，进而确定综合成

新率。

（3）评估值的确定

评估值=重置华价X综合成新率

6.在建工程的评估

在建工程为矿业公司的稀土资源综合采用示范基地项目、生态恢复治理项目及XX、XX、

XX和XX四个分公司的仓储中心的建设工程，经核实，我们认为其账面支出金额较为合理、

依据较为充分，近期市场价格变动不大，故按核实后的账面支出，并在账面价值的基础上,

依据合理的工程工期，计取肯定的资金成本确定评估价值。依据开发采用方案的设计，整个

矿山的基建期为1年，所以在建工程总体的合理工期按1年计算。

7.关于无形资产一土地便用权的评估

依据《城镇土地评估规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、基准地价系数修正法、

成本靠近法、收益法、剩余法等。依据地价评估技术规章，依据各种方法的适用范围，结合

评估项目的具体特点以及评估目的进行评估方法的选择。依据矿业公司供应的有关资料和评

估人员把握的市场地价资料，因此在遵守有关法规、政策、符合评估技术标准的基础上经过

评估人员的实地勘察和仔细分析，结合估价对象的区位、用地性质、采用条件及当地土地市

场状况，本次评估主要选用市场比较法和成本靠近法进行评估。

（1）市场比较法

市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地

实例进行对比比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易状况、期日、区域以及个别

因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：

待估宗地价格=比较案例价格X（待估宗地估价基准口地价修正系数/比较案例宗地交易口期

地价修正系数）X（待估宗地交易状况修正系数/比较案例宗地交易状况修正系数）X（待

估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条件修正系数）X（待估宗地个别因

素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修正系数）

（2）成本靠近法

成本靠近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上肯定的利润利息和交纳的

税金及土地全部权收益来确定土地价格的估价方法。该方法的基本思路是把对土地的全部投

资包括土地取得费用和基础设施开发费用。作为“基本成本”，运用经济学等量资金应猎取

等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价

格的基础部分，由于本次待估宗地为划拨土地，因此评估过程中未考虑土地增值收益及年期

修正，因此土地价格的基

础部分即为本次求得土地价格。计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益经评估人员对上述两种

方法综合分析，合理确定最终估价结果。

8.关于无形资产一采矿权的评估

本次评估对矿业公司拥有的43宗采矿权分别采纳折现现金流量法和收入权益法进行评

估，具体如下：

在依据所收集把握的有关资料的基础上，依据《矿业权评估技术基本准则》(CMVSC0001

一2022)、《收益途径评估方法法律规范》(CMVS12100-2022)s《矿业权评估参数确定指导

意见》(CMVS30800—2022)、《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》及国土资源部2006

年18号公告的有关规定，本次采纳折现现金流法和收入权益法进行评估。

鉴于评估对象于评估基准日为正常生产矿山，矿山经过历次勘查和多年实际生产，已具

体探明白矿山的地质条件和资源条件，储量已通过评审，具有很高的牢靠性；有与实际生产

力量相适应的《开发采用方案》；因此，评估人员认为部分评估对象评估资料基本齐全，这

些报告和有关数据基本达到采纳折现现金流量法评估的要求，采纳折现现金流量法进行评估。

折现现金流量法计算公式为：

(1+r)

其中：Wp一一采矿权评估值；

CI——年现金流入量；

co一一年现金流出量；

r折现率；

t------年序号(i=l,2,3,........,n)；

n------计算年限。

部分矿山在储量规模及其开采规模方面上均属于小型矿山，且其服务年限较短，依据折现现

金流量法进行评估可能会导致评估值的失真，依据《探矿权采矿权评估管理暂行方法》、《矿

业权评估技术基本准则(CMVS00001-2022)》和《收益途径评估方法法律规范

(CMVS12100-2022)»部分采矿权采纳收入权益法进行评估。收入权益法计算公式为：

1

P=力”,•

/=1(i+/y

其中：p——采矿权评估价值；

sit——年销售收入;

K一一采矿权权益系数；

i——折现率；

t------年序号(i=l,2,3»........,n)；

n——评估量算年限。

9.无形资产一一其他无形资产

纳入评估范围的其他无形资产为被评估单位申报的NC财务软件，阅读了合同中规定

的有关内容、权利期限;然后向财务人员、技术人员及计算机管理人员了解软件的使用状况，

确认其是否存在并推断尚可使用期限，分析企业的摊销的正确性，经核实，企业账面价值核

算正确，无形资产的摊销正确，已核实后的账面价值确认评估值。

10.关于长期盼摊费用的评估

评估人员查看了合同、明细账和原始凭证等，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受益

期限，对于本次评估的长期盼摊费用均为办公楼的装修费用，对于己发生的房屋装修费，由

于会延长相应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，此处评估为零。

11.递延所得税资产的评估

评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证、产生临时性差异的交易合同，并依据税

法核实账面纪录是否正确，经核查，账务纪录符合规定，余额正确，无清查调整事项。

评估时应收账款和其他应收款的坏账预备形成的递延所得税资产以估计风险损失乘以

企'业所得税税率确定为评估值：存货跌价预备形成的递延所得税资产以存货减值额乘以企.业

所得税税率确定为评估值;预提未发的职工工资和计提未使用生态恢复保证金形成的递延所

得税资产以核实的未发工资和未使用的生态恢复保证金的金额乘以所得税税率确认评估值;

专项应付款确认为递延收益形成的递延所得税资产以核实确认的专项应付款的金额乘以企

业所得税税率确定为评估值；采矿权价款返还形成的递延所得税资产以核实确认的返还的采

矿权价款的金额乘以企业所得税税率确定为评估值：可弥补亏损和内部利润形成的递延所得

税资产按账面值确定评估值。

12.其他非流淌资产

纳入评估范围的其他非流淌资产为矿业公司安远分公司的仓库土地交易服务费和仓库

土地评审费用，评估人员查看了明细账和凭证等，了解费用原始发生额及相关的土地出让合

同，核实了账面价值的真实性，已核实后账面价值确定评估值。

13.关于负债的评估

负债主要包括短期借款、应付账款、预收帐款、应芍职工薪酬、应交税费、应付利息、

其他应付款以及其他非流淌负债。对负债的评估，主要实行账表核对的方法，即依据企业供

应的各项目评估明细表，将各项目申报的账面价值与对应的财务报表金额、总账余额进行核

对，以企业实际应担当的负债确定评估值。

（-）收益法评估的基本思路及方法

L收益法的定义和原理

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对

象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和将来收益折现法。收益

法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。

收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业

将来所能够产生的收益。投资者在取得收益的同时，还必需担当风险,在运用收益法对企业

价值进行评估时，将预期的企业将来收益（如现金流量）

通过反映企业风险程度的资本化率或折现率来计算评估对象的价值。

2.收益法的应用前提

（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企、也（或与该企业相当且具有同等

风险程度的同类企业）将来预期收益折算成的现值；

（2）能够对企业将来收益进行合理的猜:测：

（3）能够对与企业将来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算；

（4）能够对企业预期获利年限进行合理猜测。

3.收益法选择的理由和依据

依据评估人员对矿业公司经营现状、经营方案及进展规划的了解，以及对其所依托的相

关行业、市场的讨论分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在将来时期里具有可预

期的持续经营力量和盈利力量，将来预期收益可以猜测，预期收益所担当的风险可以猜测并

可以用货币计量，以及将来预期获利年限可以猜测，具备采纳收益法评估的条件。

4.收益法模型及参数介绍

（1）评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流。

（2）计算公式

企业整体价值=营业性资产价值+长期股权投资价值+溢余及非经营性净资产价值

股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务

其中：有息债务指基准日账面上需要付息的债务。

其中：营业性资产价值按以下公式确定

nFCRF

p=E

（i+，y+（i+i）”

7

式中：P为营业性资产价值；

i为折现率；

t为猜测年度；

FCFt为第t年自由现金流量；

F为第n年资产回收值；

n为猜测末年；

（3）收益期和猜测期的确定

因矿业公司为稀土生产企业，矿山的服务年限对将又收益的猜测影响比较大。本次评估

以矿业公司所属矿山最长服务年限作为猜测收益年限。每个矿山的收益