2026年不动产登记窗口人员试卷（含答案）

2026年不动产登记窗口人员试卷（含答案）第一部分：单项选择题（共15题，每题2分，共30分）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。该规定体现了不动产登记的（）。A.公示公信原则B.申请原则C.连续登记原则D.一体登记原则答案：A2.下列哪一项不属于不动产登记机构应当履行的职责？（）A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行评估并确定其市场价值D.如实、及时登记有关事项答案：C3.甲将一套房屋卖给乙，双方签订了买卖合同但未办理过户登记。随后，甲又将该房屋卖给不知情的丙，并办理了过户登记。此时，该房屋的所有权属于（）。A.甲B.乙C.丙D.乙和丙共同所有答案：C4.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续。A.15B.20C.30D.45答案：C5.办理抵押权登记时，不需要提交的材料是（）。A.主债权合同B.抵押合同C.不动产权属证书D.抵押权人身份证明答案：D6.下列情形中，应当办理转移登记的是（）。A.房屋坐落的街道名称发生变化B.权利人姓名或者名称变更C.同一权利人名下的不动产分割D.因人民法院的生效法律文书导致物权变动答案：D7.异议登记的有效期是（）。申请人自异议登记之日起（）日内不起诉的，异议登记失效。A.15日，15B.30日，15C.15日，30D.30日，30答案：A8.关于宅基地使用权登记，下列说法正确的是（）。A.城镇居民可以通过继承方式取得宅基地使用权并申请登记B.宅基地使用权转让给本集体经济组织成员的，可以申请转移登记C.宅基地使用权及地上房屋所有权可以单独登记D.宅基地使用权登记无需审查申请人是否为本集体经济组织成员答案：B9.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）。A.不发生物权效力B.物权效力待定C.可以发生物权效力D.仅对善意第三人无效答案：A10.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.查封登记B.异议登记C.预告登记D.注销登记答案：B11.因继承取得不动产申请登记的，申请人应当提交（）。A.经公证的遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议B.生效的法律文书C.死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等D.必须提交公证文书答案：C12.下列不动产权利中，不属于《不动产登记暂行条例》规定可以办理登记的是（）。A.集体土地所有权B.土地承包经营权C.海域使用权D.空气使用权答案：D13.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值C.件D.不动产的套数答案：C14.申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当（）。A.当场口头告知需要补正的全部内容B.在5个工作日内书面告知需要补正的全部内容C.当场书面告知需要补正的全部内容D.直接作出不予受理的决定答案：C15.林权登记中，森林、林木的所有权和使用权应当（）。A.与林地的所有权或使用权分别登记B.与林地的所有权或使用权一并登记C.只登记森林、林木的所有权D.无需登记答案：B第二部分：多项选择题（共10题，每题3分，共30分）1.根据《不动产登记操作规范（试行）》，下列哪些情形可以由当事人单方申请登记？（）A.尚未登记的不动产首次申请登记B.继承、受遗赠取得不动产权利C.人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者人民政府生效决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利D.权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记E.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记答案：A,C,D,E2.不动产登记机构在审核中，发现存在以下哪些情形，应当不予登记并书面通知申请人？（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请登记事项与登记簿记载冲突的E.未提交依法缴纳土地价款凭证的答案：A,B,C,D,E3.下列属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.预告登记答案：A,B,C,D,E4.关于不动产登记资料查询，下列说法正确的有（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询不动产登记簿记载的自然人身份信息C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的E.不动产登记机构应当安排专人负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明答案：A,C,D,E5.办理不动产抵押权登记，应当记载的事项包括（）。A.抵押权人B.抵押财产范围C.被担保的主债权数额D.债务履行期限E.最高债权额（如为最高额抵押）答案：A,B,C,D,E6.可能导致不动产登记簿记载错误的情形有（）。A.登记机构工作人员疏忽导致录入错误B.申请人提供虚假材料骗取登记C.因法律文书导致物权变动但未及时办理登记D.测量技术原因导致面积计算错误E.不动产自然灭失但未注销登记答案：A,B,C,D7.在办理不动产转移登记时，登记机构应当重点查验的内容包括（）。A.申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致B.权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致C.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确D.转让方婚姻状况是否真实E.法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全答案：A,B,C,E8.下列哪些文件可以作为不动产登记的权属来源证明？（）A.国有建设用地使用权出让合同B.建设工程规划许可证C.人民法院的生效判决书D.人民政府的征收决定E.买卖合同答案：A,C,D,E9.关于地役权登记，下列说法正确的有（）。A.地役权可以单独转让B.地役权自地役权合同生效时设立C.当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记D.未经登记的地役权，不得对抗善意第三人E.地役权登记簿应当记载供役地和需役地的位置、利用目的和方法等答案：C,D,E10.登记机构工作人员在不动产登记工作中，有下列哪些行为，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任？（）A.对符合登记条件的登记申请不予登记B.对不符合登记条件的登记申请予以登记C.泄露登记资料D.无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料E.拒绝上级人民政府不动产登记主管部门的监督检查答案：A,B,C,D,E第三部分：判断题（共10题，每题1分，共10分）1.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）答案：对2.因合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的，申请人必须提交建设工程符合规划的证明和房屋已竣工的证明。（）答案：对3.不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。（）答案：对4.不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。（）答案：对5.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当予以办理。（）答案：错6.共有人共有性质变更，如由共同共有变为按份共有，应当申请变更登记。（）答案：对7.预购商品房办理预告登记后，房屋建成后可以直接转为房屋所有权首次登记，无需再办理其他手续。（）答案：错8.不动产登记机构可以依据人民法院的协助执行通知书，办理查封登记或者注销查封登记。（）答案：对9.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（）答案：对10.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。（）答案：对第四部分：填空题（共10题，每题2分，共20分）1.不动产登记，由不动产所在地的______人民政府不动产登记机构办理。答案：县级2.不动产以______为单位进行登记。答案：不动产单元3.不动产登记机构应当自受理预告登记申请之日起______个工作日内办结。答案：104.不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发______或者______。答案：不动产权属证书，登记证明5.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等______时发生效力。答案：生效6.申请登记的事项记载于不动产登记簿______，登记机构应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。答案：前7.不动产登记机构应当设置______，方便申请人就有关登记事项进行咨询。答案：咨询台8.不动产登记机构应当建立______制度，通过实地查看等方式对登记事项进行核查。答案：实地查看9.处分共有不动产申请登记的，应当经占份额______以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。答案：三分之二10.不动产登记机构应当通过______部门共享获取的电子数据，作为核验申请人身份信息的依据。答案：公安第五部分：简答题（共4题，每题10分，共40分）1.简述不动产登记机构在受理登记申请时，对于不同情形应当分别作出的处理决定。答案：不动产登记机构受理登记申请时，应当根据下列情况分别作出处理：（1）申请登记事项属于本登记机构职责范围，申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理并书面告知申请人；（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容；（4）申请登记事项不属于本登记机构职责范围的，应当当场书面告知申请人不予受理，并告知申请人向有管辖权的机构申请。2.简述办理不动产抵押权首次登记所需提交的申请材料。答案：申请抵押权首次登记，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同；（6）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。3.简述更正登记与异议登记的区别。答案：更正登记与异议登记的区别主要体现在：（1）目的不同：更正登记旨在从根本上消除登记错误，恢复登记的正确状态；异议登记是一种临时性保护措施，旨在警示第三人该不动产存在权利争议。（2）条件不同：更正登记需要不动产登记簿记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误；异议登记则是利害关系人认为登记簿记载错误，而权利人不同意更正时申请。（3）效力不同：更正登记直接变更登记簿记载，产生物权变动的法律效果；异议登记并不直接变更登记簿，而是通过阻断登记的公信力来保护申请人。（4）后续程序不同：更正登记完成后，登记程序终结；异议登记后，申请人需在法定期限内（15日）提起诉讼或仲裁，否则异议登记失效。4.简述不动产登记信息共享与保护的基本要求。答案：不动产登记信息共享与保护的基本要求包括：（1）各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。（2）不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。（3）不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。（4）权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。（5）不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。（6）查询不动产登记资料的单位和个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。第六部分：案例分析题（共2题，每题25分，共50分）1.【案例】2025年3月1日，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将其名下位于某市A区的一套住宅出售给李某，合同总价200万元。合同签订后，李某支付了首付款60万元，双方约定余款在过户后办理银行贷款支付。2025年3月15日，双方共同前往A区不动产登记中心申请办理转移登记，提交了买卖合同、身份证明、不动产权属证书等材料。登记机构受理后，在审核中发现，该房屋的不动产登记簿上记载的权利人仅为张某，但该房屋系张某与王某婚姻关系存续期间购买（购房合同签署人为张某一人），张某与王某已于2024年10月协议离婚，离婚协议约定该房屋归张某所有。登记机构要求张某补充提供离婚证及离婚协议。张某声称离婚协议丢失，无法提供。请根据上述案情，回答以下问题：（1）本案中，A区不动产登记中心在审核时发现的问题属于哪种类型？应如何处理？（8分）（2）如果张某无法提供离婚协议，登记机构是否可以依据现有材料为张某和李某办理转移登记？为什么？（9分）（3）作为登记窗口人员，面对张某“离婚协议丢失”的说法，你应当如何引导和告知？（8分）答案：（1）本案审核中发现的问题属于申请登记的不动产存在潜在权属争议或权利不完整的情形。该房屋系张某与王某婚姻关系存续期间购买，原则上属于夫妻共同财产。虽然张某声称已离婚且房屋归其所有，但登记簿上未记载共有人，且张某无法提供离婚协议等证明其单独享有所有权的有效文件。登记机构应当要求申请人补充提供证明该房屋为张某个人财产或王某同意处分的材料，以确认处分权的完整性。（2）如果张某无法提供离婚协议，登记机构不能仅依据现有材料办理转移登记。理由如下：根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，申请登记的事项应当与登记簿记载一致，且申请材料应当齐全、符合法定形式。在登记簿仅记载张某为权利人的情况下，虽然具有权利外观，但该房屋的取得时间在婚姻存续期间，涉及潜在的共有财产处分问题。为保护潜在共有人王某的合法权益，避免登记错误引发纠纷，登记机构有审慎审查义务。在张某无法提供离婚协议等文件证明其单独享有处分权的情况下，登记机构应当认定申请材料不完整或登记事项存在疑问，不符合登记条件，应不予登记或要求其补充材料。若张某坚持无法提供，可告知其通过司法途径确认权利后再行申请。（3）作为窗口人员，应当：首先，向张某解释相关法律规定，说明因房屋购买于婚姻存续期间，通常视为夫妻共同财产，办理转移登记需要确认其具有完全处分权。其次，告知其可以提供离婚证及明确房屋归属的离婚协议，或者提供前配偶王某同意出售该房屋并共同到场申请的书面文件。第三，建议其前往民政部门调取或复印存档的离婚协议。第四，若确实无法提供，告知其可以申请人民法院或仲裁机构出具确认其对房屋享有单独所有权的法律文书，凭生效法律文书单方申请登记。最后，明确告知在材料补齐前，登记程序无法继续，并出具书面补正通知。2.【案例】某房地产开发公司甲通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，并办理了首次登记，取得《不动产权证书》，用途为城镇住宅用地，使用权面积20000平方米。该公司在该宗地上开发建设了“锦绣花园”住宅小区，共建有10栋楼，均已取得建设工程规划许可证和竣工验收备案证明。2026年1月，甲公司准备为“锦绣花园”小区办理房屋所有权首次登记及国有建设用地使用权变更登记（分割登记）。请根据上述案情，回答以下问题：（1）甲公司申请“锦绣花园”小区房屋所有权首次登记，应当提交哪些主要申请材料？（10分）（2）在办理房屋所有权首次登记的同时，为何需要办理国有建设用地使用权变更登记（分割登记）？其法律依据是什么？（8分）（3）请简述为该小区办理不动产首次登记（房地一体）的基本工作流程。（7分）答案：（1）甲公司申请“锦绣花园”小区房屋所有权首次登记，应当提交的主要材料包括：①不动产登记申请书；②申请人身份证明（甲公司营业执照等）；③不动产权属证书（即该宗地的《不动产权证书》）；④建设工程符合规划的证明（建设工程规划许可证及经审批的规划总平图等）；⑤房屋已竣工的证明（竣工验收备案证明文件）；⑥房地产调查或者测绘报告（包括房屋建筑面积测绘报告、房屋平面图、不动产界址点坐标等不动产权籍调查成果）；⑦建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；⑧法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。（2）需要同时办理国有建设用地使用权变更登记（分割登记）的原因和法律依据：原因：在房地产开发中，整宗地的土地使用权首次登记在开发商名下。当房屋建成并办理房屋所有权首次登记时，根据“房地一体、房随地走”的原则，需要将整宗地的土地使用权份额，依法随同地上建筑物的所有权首次登记，分摊到各个不动产单元（即每套房屋）。这实质上是将单一的土地使用权变更（分割）为众多业主按份共有的土地使用权。法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……（三）不动产分割导致权利发生转移的；……”以及《物权法》（现为《民法典》物权编）关于建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）基本工作流程：①申请：甲公司持上述申请材料，向不动产登记机构提出房屋所有权首次登记及土地使用权变更（分割）登记的合并申请。②受理：登记机构查验申请材料，材料齐全、符合法定形式的，予以受理。③审核：登记机构审核申请材料，重点审核权属来源、规划许可、竣工验收、测绘成果等，并就需要分摊的共有土地使用权面积进行计算和确认。④登簿：审核通过后，登记机构将房屋所有权和分摊的土地使用权信息（如每户的专有面积、分摊土地面积等）一并记载于不动产登记簿。对于小区，需建立建筑物区分所有权登记簿，记载专有部分和共有部分。⑤发证：登记机构根据登记簿的记载，为甲公司（开发商）出具《不动产登记证明》（表征其初始登记状态），或依申请为已明确买受人的房屋直接办理转移登记。后续，购房人可凭买卖合同等办理转移登记，取得记载有房屋所有权和土地使用权的《不动产权证书》。第七部分：实务操作题（共1题，30分）请模拟为一位因购买二手房申请办理不动产转移登记的市民王先生提供窗口服务。已知王先生与卖方赵女士已签订买卖合同，房屋无抵押、无查封。请详细描述从王先生取号开始到受理完成的全过程，包括：1.您作为窗口人员需要查验的主要材料清单（列出具体材料名称）。（10分）2.在查验材料过程中，您需要重点核对的几个关键信息点。（10分）3.材料齐全无误后，您需要完成的具体操作步骤（如系统录入、出具文书等）。（10分）答案：1.需要查验的主要材料清单：（1）不动产登记申请书（通常可在窗口填写或在线预填后打印）；（2）申请人身份证明：王先生（买方）和赵女士（卖方）的身份证原件；如委托他人办理，还需受托人身份证及经公证的授权委托书。（3）不动产权属证书：赵女士名下的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。（4）转移登记的原因证明文件：王先生与赵女士签订的房屋买卖合同原件。（5）税费缴纳凭证：根据当地规定，可能需要查验完税证明（如契税、增值税及附加、个人所得税等）或已申报纳税的凭证。部分地区实行“一窗受理、并行办理”，税务核税环节与登记受理并联。（6）询问笔录（或类似声明文件）：登记机构就申请事项制作的询问记录，需双方签字确认。（7）若房屋存在共有情况，需全体共有人到场或提供同意出售的书面材料。（8）法律、行政法规规定的其他材料。2.需要重点核对的关键信息点：（1）人证一致性：核对王先生、赵女士