2026年物业管理师职业能力测试卷物业管理法规与物业管理实践附答案

2026年物业管理师职业能力测试卷物业管理法规与物业管理实践附答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《民法典》第944条，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人催告后在合理期限内仍不支付的，物业服务人可采取的合法措施是（）。A.停止供电、供水B.提起诉讼或申请仲裁C.占用业主专有部分抵扣D.限制业主进入小区2.某小区成立业主大会时，专有部分占建筑物总面积55%且占总人数58%的业主参与表决，关于业主大会决议的效力，正确的是（）。A.需双过半参与表决方有效B.参与表决即满足最低人数要求C.决议需经参与表决业主双过半同意D.未参与表决业主视为反对3.物业服务企业将电梯维修服务委托给具备资质的第三方公司，若因维修不当导致业主受伤，责任主体应为（）。A.物业服务企业B.第三方维修公司C.受伤业主自行承担D.业主委员会4.某小区公共区域外墙脱落，经鉴定属建筑质量问题且在保修期内，修复责任应由（）承担。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.业主委员会5.根据《物业管理条例》，业主委员会任期届满前（），应组织召开业主大会会议进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月6.业主将住宅改变为经营性用房，需经（）同意。A.物业服务企业B.有利害关系的业主一致C.业主委员会D.社区居委会7.某小区公共收益（电梯广告、场地租赁）年度总额50万元，按合同约定20%用于补充维修资金，剩余部分的使用需（）。A.物业服务企业自行决定B.经业主大会表决同意C.业主委员会主任批准D.社区居委会备案8.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出小区，新物业服务企业可采取的合法措施是（）。A.强行接管B.要求业主拒交原物业费C.向法院提起诉讼D.联合业主阻挠原企业工作9.业主因房屋漏水向物业服务企业报修，企业未在合理期限内处理，导致损失扩大，扩大的损失应由（）承担。A.业主自行B.物业服务企业C.建设单位D.保险公司10.某小区业主大会拟使用维修资金改造消防设施，表决时专有部分面积占比60%、人数占比55%的业主同意，该决议（）。A.有效，满足双过半要求B.无效，需双三分之二以上同意C.需重新表决D.经社区居委会确认后有效11.物业服务企业未按合同约定提供绿化养护服务，业主可主张（）。A.拒交全部物业费B.要求减免部分物业费C.解除物业服务合同D.要求赔偿精神损失12.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害业主可（）。A.向街道办事处申请撤销B.直接要求业主委员会成员赔偿C.向法院提起诉讼D.联合其他业主罢免全体成员13.某小区规划车位不足，物业服务企业在公共道路上施划临时车位并收取费用，该收益应（）。A.归物业服务企业所有B.归全体业主所有C.归建设单位所有D.按比例分配给车位使用人14.业主未参与业主大会表决，其投票权数（）。A.视为同意多数意见B.视为反对C.不计入表决结果D.由业主委员会认定15.物业服务企业发现业主违规装修（拆除承重墙），应（）。A.立即停水停电制止B.报告业主委员会C.向有关行政部门报告D.自行恢复原状16.住宅专项维修资金的使用，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主B.专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主C.参与表决业主双过半D.业主委员会全体成员17.物业服务合同中约定“业主未交物业费则不提供垃圾清运服务”，该条款（）。A.有效，属双方意思自治B.无效，排除业主主要权利C.部分有效，部分无效D.效力待定，需法院确认18.业主大会决定解聘原物业服务企业，新企业进场前，原企业应（）。A.继续提供服务至新企业进场B.立即停止服务C.仅维持基础安保D.移交全部资料后退出19.某小区因台风导致树木倾倒砸坏车辆，物业服务企业已提前通知业主挪车并设置警示标志，责任应由（）承担。A.物业服务企业B.车辆所有人C.全体业主D.保险公司20.业主委员会成员因挪用公共收益被罢免，其任职期间的行为责任（）。A.随罢免自动免除B.由继任成员承担C.仍需依法追究D.由业主大会豁免二、多项选择题（每题2分，共10题，少选得1分，错选不得分）1.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.选举业主委员会成员B.监督物业服务企业履行合同C.决定物业服务收费标准D.查阅物业服务资金收支明细2.下列情形中，物业服务企业可使用维修资金的有（）。A.小区主水管爆裂维修B.业主室内水管漏水维修C.电梯更换曳引机D.小区围墙倒塌重建3.业主大会召开的法定条件包括（）。A.专有部分占建筑物总面积过半的业主参与表决B.总人数过半的业主参与表决C.提前15日通知全体业主D.有明确的表决事项4.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布公共收益收支情况B.对业主违规装修进行制止并报告C.保管业主个人信息D.确保业主财产绝对安全5.业主拒交物业费的合法情形有（）。A.物业服务企业未按合同约定提供保洁服务B.房屋质量问题导致漏水（保修期内）C.未实际入住D.公共区域广告收益未公示6.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.决定维修资金使用方案D.监督物业服务企业工作7.下列属于物业服务合同必备条款的有（）。A.服务事项与质量标准B.收费标准与方式C.合同期限D.业主个人信息处理规则8.公共收益的范围包括（）。A.小区电梯广告收入B.公共场地租赁收入C.业主共有车位停车费D.物业服务企业额外收费9.物业服务企业在疫情防控中的义务包括（）。A.配合社区开展人员排查B.对公共区域定期消毒C.限制业主出入小区D.向业主收取防疫物资费用10.业主大会决议无效的情形有（）。A.未按法定程序召开B.表决事项超出业主大会职权C.未通知全体业主D.经专有部分占比40%的业主反对三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2025年3月，某小区（共500户，建筑面积10万平方米）业主因对物业服务不满，150户业主联名向街道办申请召开业主大会，拟表决解聘现物业服务企业。街道办审核后同意，业主委员会于3月10日在小区公告栏张贴会议通知（内容：3月25日召开业主大会，表决解聘物业事项）。3月25日，实际参与表决的业主为280户（专有部分面积5.8万平方米），其中200户同意解聘（专有部分面积4.2万平方米）。现物业服务企业以“表决未达到法定比例”为由拒绝退出。问题：1.本次业主大会召开程序是否合法？说明理由。（5分）2.解聘决议是否有效？说明法律依据。（5分）3.若决议有效，原物业服务企业拒不退出，业主可采取哪些措施？（10分）案例二：2025年5月，某小区业主王某发现其房屋阳台外墙渗水，导致室内墙面发霉。王某向物业服务企业报修，企业以“外墙属公共部分，需申请维修资金”为由拖延处理。6个月后，因连续暴雨，渗水加剧，王某室内家具受损。经查，该房屋已过保修期，外墙渗水因年久失修所致。问题：1.外墙维修责任主体是谁？说明理由。（5分）2.物业服务企业未及时处理是否构成违约？法律依据是什么？（5分）3.王某的损失应由谁承担？如何主张赔偿？（10分）案例三：某小区物业服务合同约定“公共收益的30%用于补充维修资金，70%用于小区公共设施升级”。2025年，小区公共收益共计80万元（含电梯广告50万元、公共车位租金30万元）。业主委员会未公示收支明细，直接将24万元转入维修资金账户，剩余56万元用于加装电梯（未召开业主大会表决）。部分业主质疑资金使用违规。问题：1.公共收益的归属如何确定？法律依据是什么？（5分）2.业主委员会的资金使用行为是否合法？说明理由。（5分）3.业主可通过哪些途径维护自身权益？（10分）答案及解析一、单项选择题1.B（《民法典》第944条禁止物业服务人采取停止供电、供水等方式催交物业费，合法途径为诉讼或仲裁）2.C（《民法典》第278条规定，业主大会决议需参与表决业主双过半同意，参与表决人数需满足双过半）3.A（《民法典》第941条规定，物业服务企业转委托需经业主同意，责任仍由其承担）4.B（《建设工程质量管理条例》规定，保修期内质量问题由建设单位负责）5.C（《物业管理条例》第16条规定，任期届满前3个月组织换届）6.B（《民法典》第279条规定，住改商需有利害关系业主一致同意）7.B（《民法典》第282条规定，公共收益使用需业主共同决定）8.C（《民法典》第949条规定，原企业拒不退出可起诉要求退出并赔偿损失）9.B（《民法典》第591条规定，一方违约导致损失扩大，扩大部分由违约方承担）10.B（《民法典》第278条规定，使用维修资金需双三分之二以上业主参与表决，且参与表决业主双过半同意）11.B（《民法典》第944条规定，物业服务人未履约，业主可主张减免物业费但不得全部拒交）12.C（《民法典》第280条规定，业主委员会决定侵害权益，受侵害业主可向法院起诉）13.B（《民法典》第274条规定，公共道路属业主共有，收益归全体业主）14.C（《业主大会和业主委员会指导规则》规定，未参与表决业主投票权数不计入结果）15.C（《住宅室内装饰装修管理办法》规定，违规装修应报告有关部门，不得自行采取强制措施）16.A（《民法典》第278条规定，使用维修资金需双三分之二以上业主同意）17.B（《民法典》第497条规定，排除对方主要权利的格式条款无效）18.A（《民法典》第950条规定，原企业应继续服务至新企业进场）19.B（《民法典》第180条规定，因不可抗力造成的损害，物业服务企业无过错不承担责任）20.C（《物业管理条例》规定，业主委员会成员职务终止不影响其任职期间责任的追究）二、多项选择题1.ABD（C项“决定收费标准”属业主大会职权）2.ACD（B项属业主专有部分，由业主自行承担）3.CD（《业主大会和业主委员会指导规则》规定，召开需提前15日通知，有明确事项；参与表决需双过半）4.ABC（D项“绝对安全”超出合理范围）5.AD（B项属建设单位责任，C项未入住不构成拒交理由）6.ABD（C项“决定维修资金使用”需业主大会表决）7.ABC（D项属隐私条款，非必备但需约定）8.ABC（D项属企业额外收费，不属公共收益）9.AB（C项“限制出入”需行政机关决定，D项不得额外收费）10.ABC（D项反对比例不影响决议效力）三、案例分析题案例一1.程序不合法。理由：根据《业主大会和业主委员会指导规则》，召开业主大会需提前15日通知全体业主（3月10日通知，3月25日召开，间隔15日，时间合法）；但申请召开业主大会需由20%以上业主联名（500户×20%=100户，150户符合），程序基本合法，但通知内容需包含表决事项的具体方案，案例中仅提及“表决解聘物业”，未明确新物业方案等细节，可能存在程序瑕疵。（5分）2.决议有效。法律依据：《民法典》第278条规定，解聘物业服务企业需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决（500户×2/3≈334户，10万㎡×2/3≈6.67万㎡），实际参与280户（5.8万㎡）未达到双三分之二，因此决议无效。（注：原解析有误，正确应为参与表决需双三分之二以上，案例中未达到，故决议无效）（5分）3.若决议有效，原企业拒不退出，业主可采取：①向街道办、区住建部门投诉，要求行政干预；②向法院提起诉讼，要求退出并赔偿占用期间损失；③新物业服务企业可通过司法程序主张权利；④业主可拒交原企业占用期间的物业费（需法院确认）。（10分）案例二1.维修责任主体为全体业主。理由：外墙属业主共有部分（《民法典》第271条），已过保修期，维修需使用住宅专项维修资金。（5分）2.构成违约。法律依据：《民法典》第942条规定，物业服务企业需对共有部分进行维修、养护，王某报修后企业拖延处理，未履行合同义务。（5分）3.王某的损失由物业服务企业承担。王某可：①与企业协商赔偿；②向业主委员会反映，要求企业承担；③向法院起诉，提供报修记录、损失证明等证据，主张企业因未及时维修导致损失扩大的赔偿责任。