从区位选择到生态融入：亚太区生命科学地产选址策略 2026

从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略亚太区生命科学地产报告JLL从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略亚太区生命科学地产报告JLL2233从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略各细分领域因业务属性不同,其追求的核心竞争优势也截然不同:医疗技术与器械生物技术与制药医疗技术与器械生物技术与制药代表企业:代表企业:代表企业:核心逻辑:患者。这要求企业进行持续的研发投入、核心逻辑:患者。这要求企业进行持续的研发投入、应对复杂的监管体系并高效开展临床试验因此,“”势。核心逻辑:成其终极竞争优势。核心逻辑:发服务,帮助客户降低资本支出并专注于核心”。44从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略•在人口老龄化带来的需求增长及资本投入的双重驱动下，亚太区药品消费保持稳步增长态势亚太区药品使用情况空间类型湿实验室恒温仓库g办公室R55从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略亚太区医疗器械销售额预测十亿美元6注:其它医疗器械涵盖轮椅、眼科仪器、麻醉设备、透析设备、血压监测仪内窥镜系统6从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略基于医疗器械风险分类的房地产影响(例如:绷带、手术刀)至中度(例如:助听器、超声波患者风险中至高度(例如:输液风险高(例如:起搏器、心脏瓣I来源:欧盟医疗器械法规(EUMDR)注:亚太区各市场监管体系各异。本报告采用欧盟分类标准,以便进行跨市场横向比较。77从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略88•凭借专业化服务能力,CXO有助于缩短产品上市周期,并降低委托方的资本支出风险。•凭借完善的研究与临床试验基础设施,中国大陆和印度集中了亚太地区91%的CRO营收。••CRO收入:中国大陆与印度/从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略密封的无菌工厂,产品符合人体用药纯室,配有危害控制设施车间用于敏感产品的温度调节存储(包括超办公室公室高强度空间意味着开发商需承担更高的资本支出(CapEx),建设或改造周期更长;同时,鉴于高昂的搬迁成本,租户通常会签署更长期的租赁合99从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略资本向创新集群高度集中区位优势决定资本获取能力,正如市场需求人口老龄化加剧资本向创新集群高度集中区位优势决定资本获取能力,正如市场需求向特定区域集中,从而导致各市场间的商业机遇分布不均人才储备体现深度专业能力人才储备体现深度专业能力差异研发能力高度集聚从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略亚太区人口结构的差异化发展正推动患者群体向特定区域集中,从而导致各市场间的商业机遇分布不均来源:牛津经济研究院(OxfordEconomics),世界银行伤残调整生命年伤残调整生命年(DALY)用于衡量人群总体疾病负担,将因过早死亡损失的寿命与因伤病导致的健康寿命损失加总。1个DALY代表损失1年健康生命,该数字越高代表该地区疾病负担越重。来源:IHME全球疾病负担研究从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略企业优先考虑审批路径更快、定价机制开放的市场监管清晰度和定价开放性方面的市场准入情况碎片化的监管越南oooo菲律宾o中国香港oo●市场主导的<—X市场主导的<—受监管的门户市场定价机制灵活,监管准入路径清晰;市场进入便捷选择性高壁垒市场构性壁垒,制约商业回报日本、新西兰来源:BMI从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略亚太区主要市场的研发能力中国大陆澳大利亚日本印度4K4aulaulllll4K4K研发集群研发活动密集孟买、海得拉巴、艾哈迈达巴德、班加罗尔研发集群研发活动密集孟买、海得拉巴、艾哈迈达巴德、班加罗尔从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略•印度和中国大陆在人才总量上占据绝对优势,但不同市场间的人才质量与专业化水平存在显著差异韩国来源:DRAUP来源:DRAUP 质量保证 45812 6注:*人才规模是指某地点内某项能力的估计就业人才库总数。**创新与研发专长涵盖具备生物技术研究技能的人才库。制造与规模化专长指具备GMP(良好生产规范)技能的人才。质量与运营专长指具有质量保证经理经验的人才。法律与监管专长指具有合规经理经验的人才。从区位选择到生态融入:亚太区生命科学地产选址策略首尔台北台北大湾区中国大陆中国大陆 新加坡 新加坡悉尼首尔艾哈迈达巴德台北配置定制化基础设施聚焦核心枢纽,避免研发资源分散将专业化需求与选址优势精准匹配JLL研究作者智动办公研究经理亚太区研究部负责人不动产综合管理服务亚太区商业地产部资深董事上海产业园区负责人项目与开发管理董事总经理智动办公,中国区业务拓展负责人智动办公,中国区仲量联行研究团队通过市场领