城市更新改造实施方案

城市更新改造实施方案一、总体要求（一）指导思想坚持以人民为中心的发展思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，统筹城市发展和安全，把城市更新作为推动城市高质量发展的核心抓手，聚焦群众急难愁盼问题，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，不破坏街巷肌理、不损害群众利益，通过补短板、挖潜力、增活力，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。（二）工作目标本次城市更新实施范围为中心城区，划定核心更新片区12个，总用地面积1287公顷，实施周期为2024-2028年，分三阶段推进，总体目标为：完成城镇老旧小区改造217个，涉及居民楼栋2346栋、居民8.92万户；完成城中村改造13个，其中整拆整建7个、留改微更新6个，惠及村民2.13万人；完成低效产业园区升级改造6个，盘活闲置低效用地321公顷；完成2处省级历史文化街区活化利用，总长度1.2公里。到2028年末，实现更新片区市政管网覆盖率达到100%，人均公园绿地面积增加2.1平方米，建成区绿地率提升3个百分点，15分钟便民生活圈覆盖率达到100%，亩均产业用地税收提升260%，形成布局合理、功能完善、活力充沛、文化彰显的城市发展新格局。分年度目标：2024年完成片区划定、基础普查、方案编制，启动20%以上项目开工建设；2026年末累计完成60%以上改造任务；2028年末全面完成所有更新改造任务，建立长效运营管理机制。二、改造范围与分类实施标准本次城市更新分为五大类，分类明确实施范围和建设标准：（一）城镇老旧小区改造实施范围：中心城区建成于2000年以前，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区，部分建成于2000-2005年、配套设施缺口较大、居民改造同意率超过80%的小区一并纳入改造范围。实施标准：分三类推进改造，①基础类：做到应改尽改，改造内容涵盖供排水、供电、供气、供热、道路、通信、消防、安防、垃圾分类等，改造后实现小区雨污分流率100%，一户一表改造率100%，消防通道畅通率100%，安防监控设施全覆盖；②完善类：做到愿改尽改，改造内容涵盖加装电梯、新增停车位、建设非机动车充电棚、配建物业服务用房、更新无障碍设施等，改造后小区停车位配比不低于0.6个/户，符合加装条件且居民同意率达到100%的楼栋实现应装尽装；③提升类：按需配置建设，改造内容涵盖配建养老托育、社区食堂、便民超市、文化健身等公共服务设施，改造后按照每百户不低于30平方米的标准配建社区公共服务用房，满足15分钟生活圈服务要求。（二）城中村改造实施范围：中心城区建成区范围内，已纳入城市建设用地范围、仍保留农村集体建制、居住环境差、配套设施不全的13个村落。实施标准：分两种模式推进，①整拆整建模式：对位于城市核心功能区、房屋安全隐患突出、布局分散的7个村落，实施整村拆迁，严格落实先安置后拆迁要求，按照人均安置建筑面积不低于30平方米的标准保障村民居住权益，改造后按照城市新建居住区标准配建公共服务设施和市政基础设施；②留改微更新模式：对保留原有村落肌理、建筑质量较好、文化特色鲜明的6个村落，保留原有住宅建筑，重点完善市政配套、整治环境风貌，不搞大规模拆除重建，满足村民就地改善居住条件的需求。本次城中村改造总用地面积213公顷，改造后新增公共绿地58公顷，新增义务教育学位1.2万个。（三）低效产业空间更新改造实施范围：中心城区三环以内，建成超过20年、产业业态落后、亩均税收低于3.2万元/亩、闲置厂房占比超过20%的6个老旧产业园区。实施标准：分两类升级，①转型升级模式：对符合城市功能定位的老旧园区，实施拆迁改造提升，重点发展科创研发、文化创意、总部经济等新兴产业，改造后园区平均容积率从0.8提升至2.5以上，亩均税收提升至15万元以上，预计改造后6个园区累计新增年产值420亿元，新增就业岗位3.2万个；②腾退转换模式：对不符合城市核心功能定位的落后产能企业，依法腾退土地，调整为居住用地、公共服务用地或生态绿地，累计盘活闲置低效用地321公顷，其中142公顷用于民生设施建设，87公顷用于生态绿地建设。（四）历史文化街区活化利用实施范围：已公布的2处省级历史文化街区，总占地面积18.7公顷，包含历史建筑12处。实施标准：严格落实“应保尽保”原则，不搞大拆大建，不拆真遗存、不建假古董，全面保护街区原有街巷肌理、历史风貌和空间格局，100%完成历史建筑修缮整治，保留原住民比例不低于40%，在符合保护要求的前提下，引入非遗展示、文化创意、特色民宿、便民商业等业态，活化利用历史资源，打造城市文化名片，预计活化后年接待游客量达到120万人次，带动周边居民就业2000人以上。（五）市政基础设施补短板实施范围：所有更新片区内老化陈旧、能力不足的市政设施和缺失的公共服务设施。实施标准：按照宜居韧性城市建设要求，补全片区市政设施和公共服务短板，实现市政设施全覆盖、全达标，公共服务设施满足人口承载需求。三、重点改造任务（一）民生保障类设施补短板工程1.市政基础设施升级：改造更新老旧供水管网128公里，解决片区管网漏损问题，降低供水漏损率到10%以下；改造老旧排水管网156公里，新建海绵城市建设面积210公顷，实现片区年径流总量控制率达到70%，整治完成32处原有内涝隐患点，内涝治理达标率100%；改造老旧供电线路97公里，完成122公里架空线缆迁改入地，新建5G基站78个，实现更新片区5G信号全覆盖；改造老旧燃气管网79公里，整改燃气安全隐患217处，实现燃气管道安全巡检覆盖率100%；打通城市断头路17条，总长度11.3公里，优化片区路网结构，路网密度从原来的5.2公里/平方公里提升到8公里/平方公里；新增公共停车泊位1.28万个，新建非机动车充电停车棚327处，新增新能源汽车充电桩2150个，满足居民停车和充电需求。2.公共服务设施补建：新增义务教育学校3所、公办幼儿园8所，累计新增义务教育学位1.2万个、学前教育学位4200个，解决更新片区入学入园难问题；新建改造社区卫生服务中心4个，新增老年人日间照料中心12个，改造提升老旧社区服务站23个，实现每千名老年人养老床位达到35张；新增普惠托位1200个，实现每千人口托位数达到4.5个，符合国家“十四五”公共服务配置标准；新建口袋公园42个，配置社区健身路径117处，每个更新片区至少建成1处小型五人制足球场，满足居民休闲健身需求。（二）生态环境品质提升工程大力推进拆违增绿、见缝插绿，累计拆除更新片区内违法建设127万平方米，腾退土地全部用于公共绿地、公共服务设施建设，严禁将腾退土地用于商业开发，累计新增城市绿地136公顷，人均公园绿地面积提升2.1平方米；治理片区内黑臭水体2条，总长7.2公里，新建滨水绿道12.5公里，实现治理后水体水质达标率100%；开展城市风貌整治，完成沿街建筑外立面整治89万平方米，规范整治户外广告、店招标牌1200余处，改造提升2处城市出入口、8个主干道景观节点，实现片区建筑风貌协调统一，彰显地域文化特色。（三）产业空间优化升级工程对6个低效产业园区实施腾笼换鸟，淘汰落后产能企业112家，引导符合城市定位的传统企业就地升级，对需要搬迁的小微企业给予6-12个月的过渡补贴，优先安排进入改造后的园区，降低入驻门槛，最终引入高新技术企业、文创企业、总部企业187家，改造后园区产业结构从传统制造业占比82%优化为新兴产业占比75%，预计年税收从原来的12亿元提升到75亿元，增长525%；活化利用老旧街区闲置商业建筑，打造3个特色夜间经济示范区，培育一批特色商业品牌，激活老城商业活力，预计每年新增社会消费品零售总额28亿元。（四）历史文化保护活化工程完成12处历史建筑的抢险修缮和日常保养，采用原材料、原工艺修复历史构件，保留原有建筑风貌，完成街区内部市政设施改造，实现管网全部入地，保留原有青石板路面和街巷格局，引入非遗工坊、城市书房、特色民宿、文创展厅等业态，活化利用闲置历史建筑，开放2处名人故居作为公共文化空间，打造集文化展示、旅游休闲、便民生活于一体的历史文化街区，延续城市历史文脉。（五）城市安全能力提升工程全面开展更新片区房屋安全排查，建立房屋安全台账，完成187栋C、D级危房的分类整治，实现危房隐患动态清零；升级片区消防设施，新增市政消火栓312个，新建微型消防站27个，打通阻塞消防通道42处，实现消防救援可达率100%；治理5处地质灾害隐患点，建成更新片区内涝监测预警系统，实现监测全覆盖，更新片区既有建筑全部完成抗震设防达标改造，符合本地抗震设防标准，全面提升城市防灾减灾能力。四、实施步骤（一）前期筹备与试点启动阶段（2024年1月-2024年12月）完成更新片区基础信息普查，建立涵盖土地、房屋、人口、设施、产权等内容的城市更新基础数据库，完成所有片区控制性详细规划调整和项目实施方案编制，通过专家评审、公众公示后批复实施，完成城市更新项目库建设；启动第一批试点项目，包括2个连片老旧小区改造项目、1个城中村微更新项目、1个低效产业园改造项目，所有试点项目开工率达到100%，完成年度投资计划25%，总结试点经验完善实施机制。（二）全面推进建设阶段（2025年1月-2027年12月）按照成熟一个、推进一个的原则，分批启动纳入项目库的所有更新改造项目，实行项目清单化、清单责任化管理，倒排工期、挂图作战，建立每月进度调度、每季度质量抽查机制，及时协调解决项目推进中的土地、资金、拆迁等问题；到2026年末，累计完成60%以上的改造任务，到2027年末，累计完成90%以上的工程建设任务，同步推进运营主体交接和管理制度建设。（三）验收总结与长效运营阶段（2028年1月-2028年12月）完成所有更新改造项目的竣工验收和财务决算，开展城市更新整体效果第三方评估，针对评估发现的问题完成整改优化；全面梳理总结城市更新中的经验做法，形成可复制推广的城市更新模式，建立完善更新片区的长效运营管理制度，保障改造成果持续发挥效益。五、保障措施（一）强化组织领导成立市级城市更新工作领导小组，由市委副书记、市长担任组长，分管住建、自然资源的副市长担任副组长，市发改委、财政局、住建局、自然资源和规划局、民政局、文旅局、应急管理局、城管局、消防救援支队、供电公司、燃气公司等单位主要负责人为成员，负责统筹协调城市更新中的重大问题；各更新片区所在区人民政府为责任主体，街道办事处为实施主体，每个项目成立专项工作专班，明确责任到人，城市更新工作纳入各区、各部门年度绩效考核，对工作推进不力、进度滞后的单位进行通报约谈。（二）强化资金保障本次城市更新预计总投资328亿元，建立“财政引导、社会参与、多元筹措”的资金机制：积极争取中央城镇老旧小区改造补助、保障性安居工程补助资金，预计争取中央、省级补助约26亿元，申报地方政府专项债券120亿元，用于城中村改造和基础设施建设；市级财政每年安排不低于15亿元的城市更新专项资金，5年累计安排42亿元，其中对老旧小区基础类改造给予不低于80%的财政补助，对加装电梯项目给予每部电梯15万元的财政定额补助，对城中村微更新项目给予不低于60%的财政补助；出台城市更新社会资本参与优惠政策，采用“肥瘦搭配、综合开发”模式，赋予配套商业开发权吸引社会资本投入，预计吸引社会资本投入约140亿元；引导居民合理出资参与提升类改造，探索居民出资、政府补助、企业让利的共建模式；鼓励金融机构推出城市更新专项中长期贷款，支持符合条件的项目发行企业债券、不动产投资信托基金，拓宽融资渠道。（三）优化土地与审批保障优化城市更新规划审批流程，推行片区控制性详细规划集中调整，对更新项目开辟审批绿色通道，实行并联审批、容缺受理，将原来6-8个月的审批周期压缩至2个月以内；对工业用地转科教、文化、康养等产业用地的，符合规划的可采用协议方式出让，保留原有建筑进行改造利用的，符合条件的可按新用途办理规划手续，不追加相关税费；城中村改造安置房用地优先保障，可采用划拨方式供应，对盘活的闲置低效用地优先纳入年度土地供应计划，保障项目落地。（四）健全公众参与机制坚持改造为民、改造靠民，方案编制阶段通过入户调查、听证会、公示等方式征求居民意见，居民同意率低于80%的项目不启动实施；改造过程中推选居民代表成立居民监督小组，全程参与工程质量监督、进度监督，及时回应居民诉求；改造完成后，引导小区成立业主委员会，引入专业化物业服务，对改造后的老旧小区，前3年物业费给予财政减半补贴，逐步实现市场化长效管理，保障改造成果。（五）严格质量安全监管严格落实项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制，所有项目必须选择具备相应资质的施工、监理单位，主要建筑材料进场必须进行抽样检测，不合格材料一