2026年物业管理员四级技能试卷（附答案）

2026年物业管理员四级技能试卷（附答案）一、单项选择题（共15题，每题1分，共15分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位2.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二；三分之二C.过半数；三分之二D.三分之二；过半数3.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.法律责任D.赔偿责任4.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）的权利。A.共有和共同管理B.占有和处分C.使用和收益D.所有和支配5.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）。A.业主委员会B.物业服务企业C.社区居民委员会D.街道办事处6.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经（）同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。A.业主大会B.业主委员会C.相关业主D.街道办事处7.业主装饰装修房屋时，应当事先告知（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.社区居民委员会D.街道办事处8.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给（）。A.业主委员会B.建设单位C.业主大会D.街道办事处9.物业服务收费实行（）原则。A.政府定价B.市场调节价C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.政府指导价10.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充（）。A.物业服务费B.专项维修资金C.业主委员会工作经费D.物业共用部位维护11.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。A.2B.3C.5D.712.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。下列不属于物业服务合同一般内容的是（）。A.物业管理事项B.物业的承接查验C.违约责任D.业主委员会的选举办法13.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负（）责任。A.连带B.主要C.相应D.次要14.物业管理区域内，业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的（），并认真听取其建议。A.物业服务企业B.社区居民委员会C.街道办事处、乡镇人民政府D.房地产行政主管部门15.下列哪项不属于物业管理的基本特征（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.行政化二、多项选择题（共5题，每题2分，共10分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分，请将正确选项的字母填在括号内）16.业主大会的职责包括（）。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C.选聘、解聘物业服务企业D.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施E.决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项17.物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当（）。A.采取应急措施B.及时向有关行政管理部门报告C.协助做好救助工作D.承担全部责任E.自行处理后向业主通报18.物业共用部位包括（）。A.住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶B.户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道C.业主私有车位D.房屋内的卫生间E.电梯井道19.下列有关物业服务收费的说法，正确的有（）。A.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则B.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由业主与物业服务企业根据指导价标准在物业服务合同中约定C.物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定D.物业服务企业可以根据实际情况自行提高收费标准E.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用20.物业承接查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.业主私有财产D.物业管理用房E.物业资料三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”，请将答案填在括号内）21.业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（）22.业主委员会的委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。（）23.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）24.业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。（）25.物业使用人违反业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。（）26.新建住宅小区的物业管理用房，由建设单位按照规定无偿配置，产权属于物业服务企业。（）27.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）28.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以直接对业主采取停水停电措施进行催缴。（）29.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当负责对相关管线和设施设备进行维修、养护。（）30.实行物业管理的区域，业主、业主大会选聘物业服务企业前，可以自行管理物业。（）四、填空题（共10题，每题1分，共10分。请将正确答案填写在横线上）31.物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照________约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。32.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用________的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。33.物业服务合同是物业服务企业与________签订的明确双方权利义务的协议。34.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳________。35.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的________和禁止行为告知业主。36.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；有关行政管理部门接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以________或者依法处理。37.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，________应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。38.物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等________。39.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充________，也可以按照业主大会的决定使用。40.物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起________日内，向业主委员会办理下列移交事宜：（一）预收的物业服务费；（二）物业共用部位、共用设施设备；（三）物业管理用房；（四）物业资料。五、简答题（共4题，每题5分，共20分。要求简要作答，要点完整）41.简述物业服务企业的资质等级划分及其对应的管理范围。42.简述业主在物业管理活动中享有的权利。43.简述物业管理区域内禁止的行为（至少列出六项）。44.简述物业承接查验的程序。六、案例分析题（共2题，每题10分，共20分。要求结合相关法律法规及物业管理实务进行分析作答）45.案例一某住宅小区建成交付使用后，建设单位与甲物业服务企业签订了前期物业服务合同，合同期限为两年。甲物业服务企业认真履行合同义务，小区管理状况良好。合同期满前三个月，小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主大会决定不再续聘甲物业服务企业，通过招投标方式选聘了乙物业服务企业。问题：（1）业主大会是否有权决定不再续聘甲物业服务企业？为什么？（2）前期物业服务合同的期限未满，业主大会是否有权提前终止该合同？若有权，需履行什么程序？（3）甲物业服务企业拒绝退出该小区并拒绝移交相关资料，应如何处理？46.案例二某高层住宅小区一业主王某在装修房屋时，擅自将房屋内的承重墙拆除，并改变了房屋的卫生间和厨房位置，将卫生间直接布置在楼下业主刘某的卧室上方。刘某发现后，向物业服务企业投诉。问题：（1）王某的行为违反了哪些规定？（2）物业服务企业应如何处理王某的违规装修行为？（3）刘某的合法权益受到侵害，应通过何种途径维护自己的权益？七、计算题（共2题，每题5分，共10分。要求写出计算过程，结果保留两位小数）47.某物业服务企业管理的某住宅小区，建筑面积为100000平方米，其中住宅建筑面积为80000平方米，商业建筑面积为20000平方米。物业服务费用实行包干制，经测算全年物业管理总成本为人民币200万元，物业服务企业期望利润率为总成本的8%（税金及附加忽略不计）。请计算：（1）该小区全年物业服务费总收入应为多少万元？（2）住宅和商业的物业服务费收费标准分别为多少元/平方米·月？（假设住宅与商业收费标准相同）48.某小区共有业主500户，专有部分总建筑面积为60000平方米。2026年5月，该小区拟筹集专项维修资金对电梯进行更新改造，预算费用为人民币120万元。该小区已建立专项维修资金制度，累计归集专项维修资金人民币300万元，其中已使用人民币50万元。请计算：（1）该小区本次电梯更新改造的120万元费用，若全部从专项维修资金中列支，是否可行？请说明理由。（2）若不可行，差额部分应如何解决？（假设每户业主建筑面积相同，需列明计算过程）八、综合应用题（共1题，每题5分，共5分。要求综合分析，论述完整）49.某老旧小区没有成立业主大会，也未选聘物业服务企业。小区环境卫生无人打扫，公共秩序混乱，基础设施老化严重。你是社区工作者，请你提出一套改善该小区物业管理状况的综合解决方案。参考答案及解析一、单项选择题1.A（《物业管理条例》第四十四条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。）2.B（《民法典》第二百七十八条：业主共同决定事项，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。原《物业管理条例》规定为双三分之二，依据《民法典》新规，本题正确答案为B。说明：此题根据最新《民法典》调整，原条例为双三分之二。）3.C（《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。）4.A（《民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。）5.B（《物业管理条例》第四十九条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。）6.A（《物业管理条例》第五十一条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。）7.A（《物业管理条例》第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。）8.A（《物业管理条例》第三十八条：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。）9.C（《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。）10.B（《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。）11.B（《物业管理条例》第二十四条：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。）12.D（《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。业主委员会的选举办法不属于物业服务合同内容。）13.A（《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。）14.C（《物业管理条例》第十四条：业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。此题注意为告知相关居民委员会。）15.D（物业管理的基本特征为社会化、专业化、市场化，不包括行政化。）二、多项选择题16.ABCDE（《物业管理条例》第十一条：业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。选项E为其他重大事项，也正确。）17.ABC（《物业管理条例》第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。）18.ABE（物业共用部位是指物业管理区域内业主专有部分以外的，属于全体业主共有共用的房屋主体承重结构部位和公共建筑部位，包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井道等。业主私有车位和房屋内的卫生间属于业主专有部分。）19.ABCE（《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第四十二条。物业服务企业不得自行提高收费标准，须按合同约定。）20.ABDE（物业承接查验内容包括物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和物业资料。业主私有财产不属于承接查验内容。）三、判断题21.√（《物业管理条例》第十二条：业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。注意：筹集维修资金等重大事项除外。）22.√（《物业管理条例》第十六条：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。）23.×（《物业管理条例》第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。）24.√（《物业管理条例》第二十二条：业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。）25.√（《物业管理条例》第二十三条：物业使用人违反业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。）26.×（《物业管理条例》第三十七条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。）27.√（《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。）28.×（物业服务企业不得采取停水停电等方式催缴物业服务费。物业服务企业可以催告业主限期交纳，逾期仍不交纳的，可以向人民法院起诉。）29.√（《物业管理条例》第四十四条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。）30.√（业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业进行管理。）四、填空题31.物业服务合同32.书面征求意见33.业主委员会34.专项维修资金35.禁止行为36.制止（或处罚）37.业主委员会38.竣工资料（或工程技术资料）39.专项维修资金40.10五、简答题41.答案要点：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级三个等级。（1）一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；（2）二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；（3）三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。（注：根据现行规定，物业服务企业资质认定已取消，但此题作为历史知识考查，可结合行业标准回答。本题作答时亦可说明资质取消情况，但需写明原等级划分。）42.答案要点：业主在物业管理活动中享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。43.答案要点：物业管理区域内禁止的行为包括：（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（2）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（3）违章搭建、私设摊点；（4）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；（5）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；（6）擅自在物业共用部位和相关场所张贴、涂写、刻画；（7）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（8）法律、法规禁止的其他行为。44.答案要点：物业承接查验的程序：（1）确定承接查验方案：物业服务企业应在承接查验前，与建设单位协商制定承接查验方案，明确查验内容、时间、方法及参加人员。（2）成立承接查验小组：由物业服务企业、建设单位及相关部门人员组成，必要时可邀请专业技术人员参加。（3）资料查验：查验建设单位移交的竣工总平面图、单体建筑及结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图、设备设施使用说明书及安装调试记录、保修合同等资料。（4）现场查验：对物业共用部位、共用设施设备进行逐项检查验收，做好记录。（5）问题处理：对查验中发现的问题，由建设单位负责整改，整改完成后复验。（6）签订承接查验协议：查验合格后，双方签订物业承接查验协议，确认查验结果。（7）办理交接手续：双方办理物业交接手续，移交物业管理用房及相关资料。六、案例分析题45.案例一答案要点：（1）业主大会有权决定不再续聘甲物业服务企业。理由：根据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业服务企业是业主大会的法定职责。业主大会有权自主选聘或解聘物业服务企业。前期物业服务合同期满后，是否续聘应由业主大会决定。（2）业主大会有权提前终止前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，只要业主大会依法选聘了新的物业服务企业并签订物业服务合同，该合同生效时，前期物业服务合同即告终止。业主大会需按照法定程序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出选聘乙物业服务企业的决议，并由业主委员会与乙企业签订物业服务合同。（3）甲物业服务企业拒绝退出并拒绝移交资料的，根据《物业管理条例》第五十七条规定，物业服务企业未按照规定移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，处1万元以上10万元以下的罚款。同时，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼，要求甲企业退出物业管理区域并移交相关资料和财物。若甲企业强行占据物业管理用房，还可追究其侵权责任。46.案例二答案要点：（1）王某的行为违反了以下规定：①《民法典》第二百七十四条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，改变房屋承重结构。王某擅自拆除承重墙，危及建筑结构安全，属于违法行为。②《物业管理条例》第五十二条和《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。③王某将卫生间直接布置在楼下刘某卧室上方，违反了《住宅设计规范》GB50096-2011中关于卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层的规定，属于违规改变房屋用途和布局，侵害了相邻权。（2）物业服务企业应对王某的违规装修行为采取以下措施：①在王某装修前，物业服务企业应当将装修中的禁止行为和注意事项告知王某；②发现王某擅自变动承重结构等违规行为，应当及时劝阻、制止；③王某不听从劝阻、制止的，物业服务企业应当及时向建设行政主管部门（或城市管理执法部门）报告，由有关部门依法处理；④物业服务企业可以依据装饰装修管理服务协议追究王某的违约责任；⑤物业服务企业应做好检查记录，保留书面证据。（3）刘某维护权益的途径：①向物业服务企业投诉，要求其对王某的违规行为进行制止和报告；②向有关行政管理部门（如建设行政主管部门、城市管理行政执法部门）举报王某的违规装修行为；③向人民调解委员会申请调解；④向法院提起相邻权纠纷诉讼，要求王某停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失；⑤若王某的行为危及房屋整体结构安全，刘某可请求房屋安全鉴定部门进行鉴定，依据鉴定结果追究王某的法律责任。七、计算题47.答案：（1）全年物业服务费总收入：200该小区全年物业服务费总收入应为216万元。（2）收费标准：2161000002160000住宅和商业的物业服务费收费标准均为1.80元/平方米·月。48.答案：（1）可行性分析：该小区累计归集专项维修资金300万元，已使用50万元，余额为：