社区商圈运营方案

社区商圈运营方案

一、商业管理的目的

1.商业地产物业“三分建、七分管”的客观事实决定了物业服务

管理的重要性，探索“综合体项目”（以下简称综合体）物业服务管

理新模式，对于推动商业地产快速、健康的发展，满足作为受益主体

一中高收入阶层的服务需求具有重要的现实意义。

2.利用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，

使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

3.通过良好的商业管理，延长物业的经济使用寿命，充分发挥物

业的使用价值。

4.通过完善的商业管理，使物业保持良好的运行状况，使物业容

易出售、出租，实现保值、升值物业经营目标。

5.为物业业主、物业承租人提供高效、优质、经济的服务，维护

和提升企业的品牌、信誉。

6.通过良好的商业服务管理，实现综合体物业的保值升值。

二、商业管理的对象

综合体物业；

三、商业运营管理的内容

L经营：

受委托的物业销售、出租、市场运营管理、商业延伸管理服务、

中介服务拓展多种经营服务项目。

2.管理:

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(1)掌握综合体物业的变动和使用状况，使房屋得到及时修缮保

持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建造形式、完好程度、设

备使用情况等及时、准确记录建帐，及时变更有关记录。

(2)商管公司自身管理机构的人事、财务、日常事物的综合管理。

3.服务：及时、准确、周到地满足用户要求，如保证水电供给、

维修、保洁、保安、绿化及其他特约服务。

四、商业管理的经营宗旨

经营宗旨按“奏供业户需求的，就是商管的工作”，制定商管操

作流程和实施计划。服务是商管管理工作的基点，是提升企业信誉、

创建品牌、提高效益的基础。寓经营管理于服务之中，在服务中完善

经营管理，创造最佳经济效益。

五、机构设置

1.机构设置

(1)商业管理公司为独立核算企业。

(2)机构设置宜精简，应充分利用社会化的分工。

(3)作业层中，除需要长期、固定、应急工作的工作岗位(如电工、

水泵运行兼管道维修工、如土建、维修、保安等)外，其他工作(如园

林绿化、保洁等)可与专门经营单位签订长期合作协议负责派员管

理。

⑷商管延伸服务(如房屋租售、装修服务、医疗保健、票务、洗衣、

购物等)可与服务单位挂钩，按中介方式提供服务。

⑸管理层应相对稳定。

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2.管理机构设置

(1)商管公司设置总经理与助理各1名，待综合体其它物业陆续交

付商管公司再增设副总经理1-2名，管理层全面负责物业管理

公司的经营管理工作，对公司负责,设置岗位部门职责如下：

(2)客户服务部职责：

1.负责综合体物业的客户服务工作；

2.检查监督客户服务相关工作流程与制度的执行；

3.协调处理业户有关物业方面的投诉和议案，并负责投诉处理

的跟进与回复；

4.负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作

5.负责有偿便民服务及特殊服务的组织工作；

6.负责综合体物业的出租及沉淀资产的管理，负责物业的中介

业务，以及物业经营项目的拓展。

7.设置客户部经理1名。

(3)营运管理部职责：

1.负责综合体运营策划工作。

2.负责综合体业态规划。

3.负责综合体招商工作；

4.负责综合体市场管理及内外部协工作：

5.完成上级安排的其他工作。

6.设置营运管理部经理.1名。

(4)工程维修部工作职责:

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1.负责在建物业（句括设施设备）使用功能的检查，并将整改

建议用书面形式报告公司（开辟商、建设单位、商管公司），跟

进相关整改工作。

2.负责物业建设单位质保期间工作质量的日常管理，质保期届

满赋予退付款项的意见。

3.负责物业交接房的相关工作，审批业户装修报批相关技术方

案，以及业户装修竣工的初验和复验等。

4.负责公用设备、设施和建造物、场地的维修处理工作；

5.负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；

6.负责用户各类用具的维修工作：

7.负责各类检测设备的管理；

8.协助参预设施设备的采购评审工作：

9.负责水电的正常供应；

10.完成上级安排的其他工作；

11.设置工程维修管理部经理1名。

（5）保安消防部工作职责：

1.辖区范围内24小时保安服务；

2.负责管理区域人员物品出入管理：

3.负责对辖区内三无人员、装修人员进行管理；

4.负责交通及停车场管理；

5.参预突发事件处置和火警、火灾抢救工作；

6.负责防火管理；

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7.完成上级安排的其他工作；

8.结合综合体交付使用物业现状，建议设置保安岗位如下：

A.综合体住宅区域入口处设置保安岗位（白班为1人，夜班为

2人）;

B.综合体商业区域设置保安岗位若干名（对来访人员进行问询

登记，夜班该岗位取销，巡查职责由巡逻岗承担）；

C.中庭区域设置保安岗位若干名（夜班若干名）；

D.设置巡逻岗位若干名（夜班若干名）；

E.白班夜班共配置保安如干名，白班夜班各若干名队员其中若

干名队员轮休；白班队员选聘形象素质佳的人员，夜班可选用

年龄在50岁以内的人员。

9.设置保安消防部经理1名。

（6）公共管理部工作职责：

1.管理外聘保洁公司辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运

工作；

2.管理外聘保洁公司辖区楼宇室内外保洁、外墙清洁工作：

3.管理外聘保洁公司公共设施的保洁工作；

4.管理外聘保洁公司为用户提供有偿清洁服务：

5.完成上级安排的其他工作；

6.设置公共管理部经理1名。

（7）财务部负责物'业管理费、服务费的收缴及商业管理公司内部

的财务管理，设置财务部经理1名。

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(8)行政办公室负责办公区的日常事务管理监督工作，公司制度

建设的组织与协调管理部门，负责组织员工与部门的培训学习，还负

责公司部门内务工作的监督和协调工作，设置行政办公室主任1名。

六、追求目标

以公司经营为主导，为业户推出完善的管埋服务，为公司创造效

益，为企业打造品牌。

七、商业管理要点

综合综合体物业项目实际情况，联系多年工作经验和行业模式，

分别就住宅、商业提出初步的工作计划方案。

住宅物业服务的实施：

由物业的前期介入：组织由商管客户部、工程维修部人员全面参加综

合体目前建设施工各工序，调查周边区域物业服务详情，提出综合体

物业服务模式。

②商管服务形象的展示：通过审批确认的物业服务模式，物业客户、

工程、保安、保洁全面参加综合体的开盘销售、验房、整改、接房、

装修、入驻各工作流程，惟有如此才干给业主留良好的物业印象。

③安全秩序管理的重要性：综合体确定为半开放型的物业管理模式，

这就给区域安全管理增加难度-商管服务管理就是开辟环节中最好的

节点，换言之就是开辟商的售后服务提供方，商管服务的安全管理就

显现出特殊地位。计划从增加公共区域特别是隐患地段的巡查力度和

频率，增设栏杆、灯光、夜间定时封闭等工作措施。

2.商业物业的运营管理:

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由综合体的市场定位与策划：酒店按商务休闲类型经营，采取连锁经

营或者加盟经营的方式；商业中心部份要打破传统的业态比例戈ij分（52

：18：30购物：餐饮：娱乐）。商业中心是吃出来的，不是买出来

的。②商业中心的业态按餐饮、休闲、培训、娱乐、购物进行划

分,初步其比例划分（30：15：10：20：25）o

③招商政策的制定与实施：商业中心招商采取减免缓费额，收取保证

金的形式展开招商工作。倡导“全员招商”的策略，招商按业态划分

落实责任人员进行招商。

④商业中心的运营管理是其中的核心和保障，市场运营惟独做好“招

商、安商、养商、富商”的全部工作，才是成熟市场运营管理的体现。

⑤商业中心产权出售单位在购房时，产权人应与管理公司签订返租合

同。惟独这样才干保障商业中心业态规划的准确执行，以及物业承租

人经营的持续性。

为实现以上经营目标，拟采用“用心您平生、首问责任制、365

天工作、服务无盲区”的管理方针

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管

理精品。

追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

经营目标是：经营户利益递增、投资商利益递增、消费者利益保障

三个重点

阴©©能割

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1•完善服务、诚信待人

商业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作

中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至

上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服

务，并将日常服务，作密切融合于管埋之中，与业户建立良好的服务

关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，

在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和趁心的经营（工

作）环境。

2.环境管理责任到人

辖区的环境管理极其重要，如何为用户创造一个良好、舒适的

经营（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们

保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才干充分发挥每一个

人的才干，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使辖区

的环境卫生状况达到最佳状态，为辖区所在地增加一道清洁、卫生

、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干

为确保用户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员

防范为主，以物业本身的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一

支强有力、多用途的管理复合式人材队伍。密切联系政府职能部门做

到齐抓共管，使所辖物业在长年安全的条件下为业户服务。在日常的

管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的