第十六章城市房地产管理法律制度

第十六章城市房地

产管理法律制度

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第十六章城市房地产管理法律制度

教学目标与要求

经过本章的学习，让学生了解城市房地产管理和城市房地产管

理法，房地产开发的概念和管理原则，房地产开发企业的设立与资

质，管理房地产开发的土地使用权出让与划拨，掌握城市房地产交

易管理的相关知识,以及违反城市房地产管理法的法律责任。

学时：1/2学时

教学重点、难点

本章的重点是城市房地产交易管理;难点是房地产权属登记管

理。

第一节城市房地产管理法概述

一、城市房地产

(-)房地产的含义与特征

房地产没有严格的法律定义。一般认为，房地产是指房产和地

产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和

土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故能够

合称为房地产。房地产是不动产，具有不动产的法律特征：一是不

可移动性，即位置上不可移动，或者一旦移动即丧失或严重破坏其

价值而使其财产权失去实际意义；二是特定性，即房地产标的是特

定物，表现在房地产标的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建

材、类型、朝向、新旧、生态及邻里环境等方面的不可复制性,

从而使其具有财产权标的上的不可代替性。

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（二）居地产业意义上的房地产

房地产业是从事房地产开发经营的产业。其中，专门从事房地

产开发经营的主体是房地产企业，专门从事房地产经营中间辅助业

务的主体属于房地产中介机构，其它主体如国家机关、金融机

构、消费者、房地产投机者等，都从不同角度参与该产业的运

行。由上述主体参与的一定范围的房地产经济关系的总和就是房

地产市场。比如，交易关系的总和构成房地产买卖市场，中介关系

的总和构成房地产中介市场，地产出让关系的总和构成地产出让市

场（一般称地产一级市场）。这些市场涉及国有土地形成、使用权

出让、出租、抵押以及城市房地产的转让、抵押、租赁等交易

行为。房地产业在世界范围内都是一个重要的成熟的产业。联合

国于1986年修订公布的《全部经济活动产业分类国际标准》把经

济活动分为10类,房地产业属于其中第8类。在中国，1985年国家

统计局《关于建立第三产业统计的报告》开始将房地产业列入中

国第三产业。国务院《全国经济普查条例》将房地产业列为全国

18个产业中的第10类产业。

房地产业意义上的房地产，是指依法能够作为房地产业开发经

营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中

的房地产。这在当前仅限于已经依法取得国有土地使用权的二地

上开发经营的房地产，以及经过公有住房改革依法取得产权的房地

产等。农村集体所有土地未经依法征收转变为国有土地，其所有权

和使用权均暂不能作为产业经营的房地产；农村村民住房、宅基

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地等暂不能作为产业经营的居地产。作为产业经营对象的房地产

与一般意义上房地产的区别，在于它具有产业经营性，即依法能够

作为产业生产经营行为的标的。其财产权利的基本性质或者效力

位阶与其它一般房地产没有什么不同。但由于房地产业中的房地

产具有产业经营性，因此，在一定的社会发展阶段需要将其纳入反

映产业政策和公共政策的房地产管理法的适用范围。比如，作为产

业经营“地产”的土地要分类管理；农村集体所有的土地特别是耕

地非经法定程序不能作为产业经营的地产；房屋受住宅政策的影响,

须分用途进行定性和分类管理等等。一方面，房地产业中的房地产

在法律上是能够经过国家房地产管理而作出定性的；另一方面，它

的范围又是动态发展的，其范围随房地产产业和市场的发展而发展,

不可能一成不变。

（三）中国城市房地产的含义

我们认为，城市房地产的含义应当从房地产的产业管理的角度

来理解。凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产,

包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚

未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其它房

地产。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《城市房地产

管理法》）第2条规定：”在中华人民共和国城市规划区国有土地

（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从

事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”

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那么，如何理解该法规定的城市房地产呢？焦点在于对城市规划区

的理解。从上述规定的文义看，城市房地产就是城市规划区内利用

国有土地进行开发经营的房地产。在一般情况下，这种理解是正确

的和基本的。但览果认为房地产是因为或者只有坐落在城市规划

区内才适用该法,那么，这种理解又是不够全面的,不一定符合立法

宗旨，而且实践上:将不合理地束缚房地产市场的发展及其规范管

理。所谓"城市规划区”是城市规划法的概念，是指一个城市的政

府经过法定规划程序确定的、纳入本城市一定时期内市政建设发

展规划的控制区域。第七届全国人大常委会1989年12月26日经

过的《中华人民共和国城市规划法》第3条规定：”本法所称城市,

是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇。”“本法所称城

市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城商建

设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城

市人民政府在编制的总体规划中划定。”由此，落入建制镇以二城

市的城市规划区内的房地产开发经营，应当适用《城市房地产管理

法》。这是毫无疑问的。但实际上，许多与城市化有关的房地产开

发经营项目坐落在城市规划区之外，但应当而且在实践中已经按照

城市房地产开发经营来管理（包括应遵守规划管理），如连接不同城

市的道路交通基础设施建设、偏远地区高档商品房开发经营等。

这里涉及对该法立法宗旨的理解。该法第1条规定：”为了加强城

市房地产的管理，维护房地产市场的秩序……促进居地产业的健康

发展，制定本法。”正如我们前面分析的那样，房地产的管理之因

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此需要政府制定房地产管理法，主要是因为房地产的产业化开发经

营涉及国家协调经济运行的产业政策和公共政策，故应当把产业化

开发经营的房地产都纳入该法的适用范围，才符合该法的宗旨。当

然，城市虽然不是房地产产业化开发经营的唯一区域，可是其核心

区域，产业化与城市化亦是相通的，加之立法用语讲求实用和通俗

易懂，故用“城市“冠于“房地产管理法”之前并无不妥。不过,

要准确理解该法的性质和适用范围，则应当与国家对房地产的产业

化管理结合起来。值得注意的是，房地产管理法规中还有的冠以“

城镇”作为限定语，例如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出

让和转让暂行条例》。我们认为，对其性质和适用范围的理解，同

样适用上述分析原则。

二、城市房地产管理

（一）城市房地产管理的概念、目的及手段

城市房地产管理，是指国家经济管理机关依法对城市房地产的

开发经营活动进行的管理的总称。所谓依法管理也就是法制化管

理。城市房地产管理的目的是维护房地产市场秩序，保障房地产权

利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。管理运用的手段主要

是国家产业政策和公共政策，这些政策的运用可分两种情形：⑴政

策的内容已经体现在法律规定当中，国家经济管理机关执行房地产

管理法，就是运用、贯彻了政策。例如，根据《城市房地产管理

法》第23条规定，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,

依法能够按照土地划拨程序获得用地使用权。这一规定体现了国

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家对基础设施领域各产业的政策。又如,该法第28条规定，国家采

取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居

民住宅。这一规定体现了国家有关居民住宅权的公共政策，即住宅

政策。国家经济管理机关依法执行上述规定，即运用了相关政策。

⑵政策的内容没有直接规定在法律中，法律只是为政策运用规定

了框架、方式等，那么，应当在法律允许的范围内采取政策措施以

贯彻相关政策。例如，《城市房地产管理法》第30条规定，房地产

开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

在中国5月开始遂行的宏观调控中，国家正是遵照这一规定，提高

了房地产开发企业的资本金（注册资本）比例，有效地扭转了当时因

房地产业出现鱼龙混杂的无序竞争而加剧了固定资产投资急剧膨

胀的过热局面。当然，城市房地产管理主要运用政策手段并不是说

不靠其它手段，在任何管理中，公正透明的程序和明确的权限都是

重要的手段或者保障。城市房地产管理的主要环节是土地使月权

的取得以及房地产开发、转让、抵押、租赁等环节。当然,管理

重心因不同的管理阶段和环节而有所不同。例如，在土地使用权取

得环节的管理重心是用地规划、用地审批权限、土地用途与土地

批出方式的配合以及土地出让金墩大化的制度保障。对管理亘心

的把握既是对法律本身的尊重，也是运用法律的技巧，需要执法者

在实践中加以总结推广。

（二）中国房地产管理体制

房地产管理体制，是指房地产管理法规定的房地产管理规则的

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制定者和执行者经过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房

地产监督管理权力体系。包括三个方面的核心内容：（1）谁有权制

定房地产管理规则；（2）房地产管理机构如何设置；（3）所设置的机构

如何分工和划分权限。

《城市房地产管理法》第6条规定：”国务院建设行政主管部

门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切

配合，管理全国房地产工作。”“县级以上地方政府房产管理、

土地管理部门的机构设置及其职权划分由省、自治区、直辖市人

民政府确定。”根据1998年国务院机构改革方案，建设部是国务

院建设行政主管部门，国土资源部是国务院土地管理部门。因此,

建设部和国土资源部是国务院主管中国城市房地产管理工作的国

家机关。当前，中国地方政府中省级政府普遍实行房、地分管方

式，分别设有建设厅（委员会）、国土厅（局）。市和县（区）政府有的

实行房、地分管方式，分别设立土地管理局和房地产管理局；有的

实行房地统一管理方式，如设国土房管局统管土地和房地产管理事

宜。

三、城市房地产管理法

城市房地产管理法，是调整在国家管理房地产开发经营过程中

发生的经济关系的法律规范的总称。由于国情和立法制度的不同,

各国城市房地产管理法律规范的表现形式不尽相同。

在国外，美国作为对房地产开发、交易较少干预的国家,政府

对房地产开发经营的管理主要表现在三个方面：一是从住宅政策方

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面进行管理，如联邦政府于1961年制定的《住宅法》对房地产开

发市场有重要影响。二是类似于中国城市建设规划方面的管理,这

主要是州政府的职能。州政府和房地产开发所在地的市政当局制

定的各种各样的建筑条例、区域区分用途限制指引(Zoning

Ordinance)、冉分区开发指引(SubdivisionOrdinance)等，对房地

产开发的管理起至关重要的作用。三是税收法律制度对房地产交

易的调节。完备的税收制度是美国政府影响房地产开发商决策,促

使其开发经营活动能够更符合政府或者公众利益要求的重要手

段。在德国，房地产管理法主要有建筑法和城市规划法。例如：联

邦政府I960年制定的《联邦建筑法》、《联邦规划法》；各州政

府制定的《地产条例》、《建筑法规》等。而日本、韩国、新

加坡等是十分重视房地产管理的国家，制定有许多关于房地产管理

的规范性文件。

在中国，第七届全国人大于1988年4月12日经过了宪法修正

案,确立了“土地的使用权能够依照法律规定转让”的制度。这是

建国后中国首次以根本大法的形式规定土地使用权能够依法转让,

中国房地产开发经营克服了重大的法律障碍。1988年12月29B,

第7届全国人大常委会根据上述宪法修正案，对第六届全国人大常

委会于1986年6月25日经过的《中华人民共和国土地管理法》

(以下简称《土地管理法》)进行了相应补充修改。1989年12月26

日，第七届全国人大常委会经过了《中华人民共和国城市规划

法》。1994年7月5日第八届全国人大常委会经过了《中华人民

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共和国城市房地产管理法》，这是中国城市房地产管理的重要法律,

为中国房地产管理的法制化奠定了坚实的基础。为了加强土地管

理,全国人大常委会于1998年、又先后对《土地管理法》进行了

修订、修改。国务院先后发布了一系列有关城市房地产管理的行

政法规，包括《城演国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990

年）、《外投资开发经营成片土地管理暂行办法》（1990年）、

《土地管理法实施条例》（1998年）、《城市房地产开发经营管理

条例》（1998年）、《住房公积金管理条例》（1999年）、《城市房

屋拆迁管理条例》（）、《物业管理条例》（）、《关于深化改革严

格土地管理的决定》（）等。国务院房地产管理主管机关根据房地

产管理法律、行政管理法规规定的权限，发布了一系列有关城市

房地产管理的部门规章，不但有助于完备中国房地产管理法律制度,

而且在实践中对房地产开发经营活动的运作产生了重大的影响。

这些规章有《城市房地产中介服务管理规定》（1996年制定，修

订）、《已购公有住房和经济适用性居上市出售管理暂行办法》

（1999年）、《房地产开发企业资质管理规定》（）、《城市商品房

预售管理办法》（）、《城市房地产转让规定》（）、《城市房地产

抵押管理办法》（）、《城市房屋权属登记管理办法》（）、《经济

适用住房管理办法》（）等。

第二节城市房地产的开发及其用地管理

一、居地产开发的概念和管理原则

（-）房地产开发的概念与种类

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1.房地产开发的概念

《城市房地产管理法》第2条规定：”本法所称的房地产开发,

是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房

屋建设的行为。”能够从两个方面来理解该法律定义：（1）依法取

得国有土地使用权是实施房地产升发行为的前提条件。城市房地

产开发用地必须是国有土地，开发单位必须经过合法途径取得国有

土地使用权，才能组织进行房地产开发。（2）房地产开发的行为包

括基础设施建设和房屋建设两种。基础设施建设在实践中又能够

分为两种：土地开发和再开发。前者指开发新的区域，包括进行房

地产管理上俗称的“三通一平”（开发区域的通电、通水、通道

路及平整场地）或者“七通一平“（包括通电、通水、通道路、通

排水、通煤气、通热力、通邮以及平整场地）建设。后者指对城

区原有土地进行改造开发。房屋建设俗称房屋开发，一般指房屋的

地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰

工程建设等。

2.居地产开发的种类

在房地产管理实践中,房地产开发一般进行如下分类：

（1）根据开发标的是否未经开发，房地产开发能够分为开发和

再开发。开发，是指在原有城市建设区范围之外进行房地产开发,

俗称新区开发;再开发,是指对原有房地产的更新改造或者重建。

（2）根据开发规模的大小分为成片开发、小区开发及单项开

发。成片开发，是指在房地产管理部门认定的、构成成片开发的

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地块内进行综合性的土地开发的行为。成片开发的主要内容是进

行“七通一平”建设，目的是形成工业用地、商品房用地和其它

建设用地的条件，然后进行土地使用权转让、经营公用事业，或者

进而从事房地产的其它开发经营业务。成片开发有规模大、周期

长、综合性等特点。小区开发，是指由数个单体项目升发构成的

整体性、综合性开发。包括新区开发中的小区开发和旧城区改造

中的小区开发，一般要求小区内基础设施和配套项目齐全并应当有

整体性、综合性。单项开发，是指单一房地产项目的开发，一般俗

称单体开发。一般以一个完整的建筑物为一个单体。

(3)根据房地产开发产品的用途，能够分为住宅、商业、商

住、工业、交通等开发类别。

(4)根据开发投资主体的构成，能够分为合作开发、合资开发

和独资开发等。

(二)房地产开发管理应当贯彻的原则

房地产开发经营活动及其管理应当遵循下列原则：

1.严格执行城市规划的原则

中国《城市规划法》第29条规定：”城市规划区内的土地利

用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”在房地产管理

实践中，贯彻这一原则的手段是实行房地产开发的建设许可制度。

房地产开发是城市开发建设活动的主要组成部分。因此,在某种意

义上，房地产开发就是城市规划的实施，故必须严格执行城市规划,

这是城市规划能够落到实处的保证。

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2,坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则

房地产业是属于高消耗资源的产业，房地产业的发展，必将影

响整个社会经济的发展，影响城市建设和社会文化事业的发展。没

有经济效益的提高，不可能有社会事业的发展，环境的改进；可是,

又不能以他牲社会效益和环境效益为代价，片面追求经济效益，必

须做到经济效益、社会效益和环境效益三者的统一。

3.坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的

原则

全面规划就是房地产开发建设必须坚持符合用地总体规划和

经济社会发展计戈L的原则。合理布局主要是指房地产建设符合市

政布局和居民生活方便需要。综合开发、配套建设就是强调K同

功能的房地产开发建设尽可能经过统一规划，同步建设和发展。这

是在总结中国多年来城市建设、房地产开发经验的基础上，提出

来的一条应当长期坚持的正确方针和原则。

二、房地产开发企业的设立与资质管理

(-)房地产开发企业的概念、设立的条件和程序

I.房地产开发企业的概念

房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的

企业。在实际运作上，房地产企业在开发房产或者地产的过程中,

一般不直接承担房地产的生产建设性工作，但须负责完成房地产开

发全过程的专业技术性劳务工作，包括负责征地事务、拆迁动

员、组织土地开发、土地出让转让事务、组织房屋开发、房屋

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销售、出租、转租、居地产抵押以及房地产建设过程中大量的

谈判、协调、筹划等专业技术性劳务。因此,在中国，把它归类为

第三产业管理是比较恰当的。

中国建设部曾于1993年11月发布《房地产开发企业资质管

理规定》，规定房地产升发企业能够是专营企业和兼营企业。但鉴

于不具有资质的企业擅自从事房地产业务以及低等级资质企业非

法越级承接房地产开发业务的现象泛滥,该部于3月对上述规定进

行重新修订颁布，严格了资质管理制度，同时不再允许设立兼营企

业从事房地产开发经营业务。

2.设立的条件和程序

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条

例》的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法

规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有100万以上

的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工

程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

实际上，从房地产企业的资质管理看，上述条件是最低资质级别房

地产企业的最低基本条件。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合上述基本条件外,

还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关自批

手续。

设立房地产开发企业的程序包括如下几个步骤：

⑴办理工商企业的登记程序。《城市房地产开发经营管理条

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例》第7条规定，设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府

工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门对符合本条例第5

条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合

条件不予登记的,应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产升发企业申请登记进行审

查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

(2)向房地产主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条

例》第8条规定,房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30

日内，持本条规定的文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门

备案。

(3)申请获取资质等级的核定。《城市房地产开发经营管理条

例》第9条规定，房地产开发主管部门，应当根据房地产开发企业

的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发

企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承

担相应的房地产开发项目。

(二)房地产开发企业资质管理制度的基本内容

房地产开发企业的资质管理，亦称房地产开发企业资质等级管

理，是指房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业

技术力量、开发经营业绩及其它相关标准，对房地产开发企业的

房地产开发能力进行等级核定的管理制度。实行这种资质等级管

理的依据包括三个方面：一是房地产建筑的公众安全利益保护：二

是消费者对房屋消费的特殊保护；三是房地产业适度有序竞争的产

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业政策。实行房地产开发商的资质管理是许多国家的通行做法。

根据建设部于3月修订发布的《房地产开发企业资质管理规

定》，中国资质管理制度的基本内容包括如下几个方面：

1.房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得

房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。

2.房地产开发企业按资质条件划分为4个等级（一级、二

级、三级、四级），各等级企业的资质标准均有严格规定并与其开

发能力相适应。资质标准的主要内容包括：注册资本和自有流动资

金的数额、专业技术人员的数量和相应的职称要求，从事房地产

开发的实绩等。

3.房地产开发企业的资质等级实行分级审批管理。经资质审

查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。例如,

一级资质由省级人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行

政主管部门审批。二级及以下资质房地产开发企业的审批办法和

资质年检办法由省级政府建设行政主管部门制定。

4.房地产开发企业的资质实行年险制度，年检实行分级管

理。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资

质审批部门予以降级或者注销资质证书。

5.各等级企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的

业务范围从事房地产开发；不得越级承接房地产开发业务。一级资

质房地产企业承担房地产项目建设规模不受限制，可在全国范围内

承接房地产开发业务。二级资质及二级资质以下房地产开发企业

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能够承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的

具体范围由省级人民政府建设行政主管部门制定。

6.房地产开发主管部门对新设立的房地产开发企业实行核发

《暂定资质证书》制度，作为新设房地产开发企业获得正式资质等

级前的过渡管理措施。

三、店地产开发的土地使用权出让与划拨

(-)土地使用权出让的概念

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称二地

使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支

付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让为土地的一级市

场。根据房地产业的现行国家政策，国家垄断城镇土地一级市场,

实行土地使用权有偿、有期限出让制度。

土地使用权出让,具有以下法律特征：

1.土地使用权出让的主体一方为出让方，另一方为受让方，而

其出让方只能是国家

《城市房地产管理法》第14条规定：”土地使用权出让合同

由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”土地使用

权受让方是指土地使用者。国务院《城镇国有土地使用权出让和

转让暂行条例》第3条规定：”中华人民共和国境内外的公司、

企业、其它组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的

规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”可见，受让

方一般不受限制。

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2.土地使用权出让人和受让人的权利和义务直接由法律规定

根据《城市房地产管理法》第15、16条的规定，土地使用者

必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同

约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并能

够请求违约赔偿。土地使用者按照出让合向约定支付土地使月权

出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,

提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使

用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地

使用者还能够请求违约赔偿。

3.土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权

中国宪法规定,中国实行土地公有制,而且规定:“任何组织或

者个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。土地使用

权能够依照法律的规定转让。”根据宪法规定，土地使用权出让的

客体是国有土地使用权,而不是国有土地的所有权。

4.土地使用权出让是要式法律行为

土地使用权出让,应当签订书面出让合同；同时,要向县级以上

地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同

并办理土地使用权登记,该土地使用权出让行为无效。

（二）土地使用权出让的方式

1.拍卖出让

拍卖出让,是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使

用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主持

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下，公平竞投某一地块使用权，按“价高者得”的原则确定土地使

用权受让人的一种出让方式。采用这种方式，有利于受让人之间公

开、平等竞争，排除人为因素的干扰，同时也可最大限度地使出让

方获得较高的出让金。

2.招标出让

招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以

书面投标方式,竞投出让地块使用权,由招标人根据一定的要求,择

优确定土地使用权受让人的一种出让方式。

拍卖和招标方式都是受国家法律提倡的方式。其依据是：首先,

它们透明度高，程序公正，作为一种管理方式值得提倡；其次，经过

这些方式能够运用竞争机制最大限度地发现和实现国土资源的价

值；再次，它们是市场化的方式，有利于房地产市场机制的发展完

善。

3.双方协议出让

双方协议出让，是指市、县人民政府土地管理部门与申请受

让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出

让方式。

《城市房地产管理法》第12条还规定：”商业、旅游、娱乐

和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件,

不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方协议的方式。”“采

取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所

确定的最低价。”之因此做这样的规定，一方面，是照顾到中国当

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前的实际情况,并参考了国外的做法;另一方面,是考虑到用协议方

式出让土地使用权随意性大，不利于自由竞争。为此，从法律上作

了两项限制：一是对几类高利润用地出让方式的限制；二是对双方

协议出让中最低出让金的限制。

（三）土地使用权出让的法律管制

为了防止和克服房地产开发用地供应总量失控现象，形成国家

对房地产一级市场的有效垄断，《城市房地产管理法》对土地使用

权出让规定了严格的法律控制措施。主要包括如下几个方面：

1.禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿。出让为了

切实贯彻实施保护耕地的基本国策，明确规定集体所有的土地不能

用于开发经营房地产，房地产开发用地必须是国有土地。为此,

《城市房地产管理法》第8条规定：”城市规划区内的集体所有的

土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有

偿转让。”

2.土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划

和年度建设用地计划

《城市房地产管理法》第9条规定：”土地使用权出让，必须

符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”土地

利用总体规划是国家实施土地利用总量控制的最重要手段，它是在

土地利用方面有总体性、战略性、权威性和指导性的中长期计

划。城市规划，是指国家为了实现一定时期内的经济和社会发展目

标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城

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市布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设用地计划，是国民

经济和社会发展计划的组成部分,是加强土地资源宏观管理的重要

措施,是审批建设用地的依据之一。

土地使用权出让，直接涉及土地利用总体规划、城市规划和

年度建设用地计划的落实,故必须实行法律控制。

3.土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案

在房地产三级市场中，一级市场是关键。国家为了垄断一级市

场，并控制土地使用权出让供给总量，《城市房地产管理法》第10

条规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发

的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使

用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批

准。”

4.土地使用权出让方案必须依照法定程序制定

《城市房地产管理法》第11条规定：”土地使用权出让、由

市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用

途、年限和其它条件，由市、县人甲政府土地管理部门会同城市

规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经

有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实

施。直辖市的县人民政府及其有权部门行使前款规定的权限，由直

辖市人民政府规定。”

5.限制土地使用权的最高年限

土地使用权出让制度首要的特点就是规定了出让年限。土地

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使用权出让，并不是土地所有权出让，必须有限期设定。土地使用

权出让最高年限，是一次出让签约的最高年限。土地使用权届满时,

土地使用者能够申请续期。每一地块的具体出让年限，应由出让方

和受让方在签订合同时确定，能够低于法定的最高年限，但不能够

高十法定最高年限。超过法定最高年限的合同尢效。根据《城市

房地产管理法》规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。根

据国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第

12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70

年；工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。这是法

定的最高年限，任何土地使用权出让合同都必须照此办理。

(四)土地使用权的终止和续期

1.土地使用权终止

土地使用权终止，是指因出现法律规定的情况，致使受让人丧

失了土地使用权。《城市房地产管理法》对导致受让人土地使用

权终止的四项重要事由作了规定：

(1)使用期限届满

《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约

定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照

前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

(2)根据社会公共利益的需要提前收回

《城市房地产管理法》第19条规定：”国家对土地使用者依

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法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;

在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，能够依照法律程序提前

收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情

况给予相应的补偿，”

(3)因逾期升发而被尢偿收回

《城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使

用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地

用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，能够元偿

收回土地使用权。

(4)土地灭失

土地灭失，是指由于不可抗拒的自然力量造成原土地性质的彻

底改变或原土地面貌的彻底改变。《城市房地产管理法》第20条

规定：”土地使用权因土地灭失而终止。”受让人因此而终止其土

地使用权。

2.土地使用权期满后的续期

《城市居地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约

定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于

届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,

应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让

合同,依照规定支付土地使用权出让金。

(五)土地使用权划拨

1.土地使用权划拨的概念

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土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使

用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土

地使用权无偿交付给土地使用者使用的吁为。以划拨方式取得土

地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限

制。

中国实行城市国有土地使用权有偿出让前，采用的是行政划拨

土地的办法，今后也不可能完全取消这种办法。例如，政府设施用

地,学校、医院、交通等建设用地，这些都属于非营利性的公用事

业,当前只能采取划拨的办法，但它的范围将逐步缩小。

划拨土地使用权，不采用出让土地使用权的拍卖、招标和双

方协议的方式,而是适用国家建设用地的审批程序。

2.土地使用权划拨的范围与意义

《城市房地产管理法》第23条规定，下列建设用地的土地使

用权，确属必须的，能够由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国

家机关用地和军事用地；⑵城市基础设施用地和公益事业用地；(3)

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法

规规定的其它用地，

在城市土地管理法中明确土地使用权划拨的范围，在房地产管

理上有两方面的意义：一是对土地利用的竞争领域和非竞争领域作

出明确的法律界定,从而有利于分类管理。二是有利于明确产业政

策和公共政策在土地利用领域的作用范围。

第三节城市房地产交易管理

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一、房地产交易管理的概念

(-)房地产交易

房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行

为。

《城市房地产管理法》第2条规定：”本法所称的店地产交易,

包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”

(二)房地产交易管理及其基本内容

房地产交易管理，是指以维护公平交易秩序为主要价值目标,

对房地产交易环境和交易过程实行的管理。交易环境主要是房地

产交易的价格发现和确定机制。由于消费者信息不对称，很难发现

房地产的公平价格。这就需要由国家或其认可的中介机构加以指

导或者限制，以确保公众消费者的利益。同时，房地产交易历来是

容易产生产权混乱和制度误解的地方，需要实行二些程序上的限制

措施以确保房地产交易秩序。上述管理在许多国家是通行的。

在中国，居地产交易管理的环节主要是定价机制、转让、抵

押、租赁等环节。

二、房地产的价格管理

(-)房地产价格管理的概念

房地产价格管理，是指政府主管部门依法运用价格政策手段,

对流通领域的房屋买卖、租赁、交换、抵押和土地使用权出

让、转让的价格发现、确定机制所实行的管理活动的总称。它是

房地产市场管理的重要内容。

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（二）居地产价格评估的管理与评估基准价格

房地产价格评估,是指房地产专业估价机构,根据估价目的,遵

循一定的估价原则和估价方法，结合估价经验和对影响房地产价格

因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的测算和判

断。简言之，就是对房地产的合理价格所进行的科学估算活动。房

地产价格评估必须由具有法定资格的评估机构和评估师执行。它

是房地产价格管理的核心。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。

评估基准价格,是对一定房地产的市场价格进行评估的基础价

格。根据《城市房地产管理法》第33条的规定，中国房地产价市

场价格评估的基准价格有三种：

1.基准地价,是指国家根据土地管理的某种需要,按照土地等

级或土地收益状况,计算或评定出来的一定时间内某一区域的土地

平均价格。它是政府控制地价和进一步评估土地出让、转让交易

底价的基础,也是征收土地税费的依据。

2.标定地价,是指县级以上人民政府根据需要评估的,在正常

土地市场、正常经营和政策作用下，某一具体地块在某一时期、

某一使用年限的价格。

3.房屋重置价格，是指按照当前的建筑技术、工艺水平、建

材价格、人工和运输费用等条件下，重新建造同类结构、式样、

质量标准的房屋所需的费用。

（三）居地产成交价格申报制度

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《城市房地产管理法》第34条明确规定：”国家实行房地产

成交价格申报制度。””房地产权利人转让房地产，应当向县级以

上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞄报或者作不实

的申报。“价格申报是实施房地产交易的税收管理和价格体系宏

观调控的重要的基础性制度。

三、居地产转让及其管理

(-)房地产转让的概念

房地产转让，是指房地产权利人经过买卖、赠与或者其它合

法方式将其房地产转移给她人的行为。

国有土地使用权的有偿出让，仅仅是土地使用权买卖的一级市

场。土地使用权只有从受让人手里再流向真正需要者手里，才能实

现其价值。这种在已经获取土地使用权基础上再转移土地使月权

的行为，称为土地使用权的转让。土地使用权转让属于土地使用权

买卖的二级市场。

(二)房地产转让的基本条件

房地产转让的基本条件，是指法律规定的，在房地产转让口应

当具备的条件。

根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得

土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:一是按照出让合

同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成

开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或

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者其它建设用地条件。转让房地产时居屋已经建成的，还应当持有

房屋所有权证书。

根据《城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得

土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定，报经有批准权

的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方

办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出

让金。

上述规定的主要依据是：划拨土地使用权是受让方无偿取得的,

如果允许其随意转让、出租、抵押，容易带来许多弊端，助长炒

卖“地皮”现象,导致国有资产流失,扰乱房地产管理秩序。

《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让条件，未作具

体规定。国务院《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第45条规

定,符合规定条件,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部

门批准，才允许转让、出租、抵押划拨土地使用权。这些条件主

要是:土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人;领有国有

土地使用证；具有地上建筑物、其它附着物合法的产权证明；依照

《城镇国有土地使用权出让和转让管理暂行条例》的规定签订了

土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交了土地使月权

出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权巳让

金。

《城市房地产管理法》第39条还规定，以划拨方式取得土地

使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规

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定决定能够不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院

规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其它处

理。

（三）房地产开发项目的转让

《城市厉地产升发经营管理条例》对用地产升发项目的转让

作了规定：

1.转让房地产开发项目应当符合法定条件。转让房地产开发

项目，应当符合《城市房地产管理法》第38、39条规定的条件。

2.转让房地产开发项目应当备案。转让房地产开发项目转

让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30

日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

3.拆迁补偿安置合同权利、义务的转移。房地产开发企业

转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安

置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当

书面通知被拆迁人。

（四）房地产转社的禁止事由

房地产转让的禁止事由，是指法律规定不允许进行房地产转让

的情形。《城市鹿地产法》第37条规定了不得转让房地产的7种

情形：

1.以出让方式取得土地使用权，不符合该法第38条规定的条

件，即不具备上述以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条

件的；

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2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形

式限制房地产权利的；

3.依法收回土地使用权的；

4.共有房地产，未经其它共有人书面同意的；

5.权属有争议的；

6.未依法登记领取权属证书的；

7.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

（五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限

房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使

用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权

利、义务随之转移。可见，土地使用权出让的原始合同义务有强

制转承的效力。原始合同中规定的权利与义务，不得因后来签订转

让合同而变化。

根据《城市房地产管理法》第42条的规定，以出让方式取得

土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原二地

使用权出让合同纥定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限

后的剩余年限。

（六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理

根据《城市房地产管理法》第43条的规定，以出让方式取得

土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同

约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规

划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重

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新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

(七)商品房预售管理

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出

售给承购人，由承购人支付定金或者房屋价款的行为。预售登记许

可制度是当前中国商品房预售管理的主要手段。为S保障商品房

预售秩序，维护当事人双方的合法权益，《城市房地产管理法》和

《城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售应当符合的条件

和合法商品房预售许可证明等作了明确规定。为了落实这些规定,

建设部于制定了《城市商品房预售管理办法》，其基本精神是,从

预售方资格和资产实力条件、房地产开发建设实际进展情况、办

理预售登记和许可制度等方面,对商品房预售实行严格管理。

四、居地产抵押及其管理

(-)房地产抵押的概念与范围

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方

式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵

押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产抵押的范围，是指房地产抵押权标的的具体涉及范围。

根据《城市房地产管理法》及中国《担保法》的规定，房地产抵押

范围是抵押人依法享有的房屋所有权和土地使用权，主要包括以下

几种情形：

1.房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，能够设定

抵押权

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《城市房地产管理法》第47条第1款规定：”依法取得的房

屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，能够设定抵押

权。”

《担保法》第36条对此也作了明确规定：”以依法取得的国

有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时

抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押

时该国有土地上的店屋同时抵押。”

在抵押房地产范围内新增的房屋是否属于抵押范围，《城市居

地产管理法》第51条作了相关规定,房地产抵押合同签订后，土地

上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，能够

依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋拍卖

所得，抵押权人无权优先受偿。《担保法》第55条对此亦作了规

定。

抵押房地产属于划拨的土地时，其拍卖房地产所得价款如何处

理，《城市房地产管理法》第50条作了相关规定，设定房地产抵押

权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当

从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款

额后，抵押权人方可优先受偿。《担保法》第56条对此也作了规

定。

2.以出让方式取得的土地使用权,能够设定抵押权

《城市房地产管理法》第47条第2款规定：”以出让方式取

得的土地使用权，能够设定抵押权。”

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3.其它地上定着物

《担保法》第34条规定，能够抵押的财产包括:抵押人所有的

房屋和其它地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权、房

屋和其它地上定着物。

（二）管理原则

从上述抵押范围的法律规定看，对房地产抵押范围管理主要遵

循下列原则：一是房地一体抵押原则。二是划拨土地使用权可抵押

原则。与转让相比，划拨土地使用权抵押管理较为宽松，无须预先

报批，无须先补交地价。三是划拨土地使用权的地价优先补偿的原

则。划拨土地使用权经拍卖后，所得价款应当优先补偿相当于该地

块土地使用权出让金的款额给原土地划拨部门。

五、居屋租赁及其管理

（-）房屋租赁的备案登记制度

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租

人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。中国对房屋租赁的主

要管理手段是实行房屋租赁合同的备案登记制度，其主要目的是保

障租赁双方的合法权益以及减少因约定不明而产生的纠纷。《城

市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签

订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责

任等条款，以及双方的其它权利和义务，并向房产管理部门登记备

案。

（二）住宅用房租赁

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为保障承租人的住宅权利，《城市房地产管理法》第54条规

定，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定

的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商

议定租金和其它租赁条款。

（三）房屋租赁中国家划拨土地使用权收益的保护

《城市房地产管理法》第55条规定，以营利为目的,房屋所有

人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当

将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

六、房地产中介服务机构的管理

房地产中介服务，是指在房地产开发、交易活动中起中间媒

介和辅助作用的服务活动。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估

机构、房地产经纪机构等。其中，对房地产评估机构实行许可制

度，即其设立、变更、终止，必须报省级以上财政行政机关审批。

《城市房地产管理法》第58条还规定，国家实行房地产价格评估

人员资格认证制度。评估师的资格须经过国家规定的考试、考核,

由国家机关或其授权行业组织作出认证。

对其它中介机构实行企业登记管理。《城市房地产管理法》

第57条规定了房地产中介服务机构应当具备的条件，并规定设立

房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领

取营业执照后,方可开业。

第四节房地产权属登记管理

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一、房地产权属登记管理的概念

房地产权属登记管理，是指法定的管理机构对房地产的权属状

况进行登记发证的管理。这里说的“登记"，包括对权利的种类、

权利的范围等情况的登记。登记的主要乍用在于公示房地产的权

属状态和权利范围。

二、国有土地使用权和房屋所有权登记

（-）国有土地使用权登记

国有土地使用权登记，是指地管理部门根据依法取得国有土地

使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进

行审查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种制度。

《城市房地产管理法》第60条第1款规定，以出让或者划拨方式

取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请

登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政

府颁发土地使用权证书。

（二）房屋所有权登记

房屋所有权登记，是指房地产管理部门根据房屋所有权人的申

请，依照法定程序对其房屋进行核实、注册登记、颁发房屋所有

权证书的一种制度。《城市房地产管理法》第60条第2款规定,

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证

书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以二地

方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

（三）居地产权属统一登记

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中国现行房地产管理，是土地管理和房产管理分属两个部门管

理的体制，因此，房地产权属也相应采取分别登记的办法。这种体

制弊端百出，效率低下，一些地方政府已经尝试由政府一个部门负

责登记的统一登记制度。对此，《城市房地产管理法》第62条作

S一种变通规定,经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上

人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，能够制

作、颁发统一的房地产产权证书，依照本法第60条的规定，将房

屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权确认、变更，分别载

人房地产产权证书。这应当是房地产权属登记改革的方向。

三、房地产的变更登记和抵押登记

(-)房地产变更登记

房地产作为商品必然处于不断的流转之中，因此对房地产管理

除了静态管理外，还要建立起动态的登记管理。房地产变更登记就

是对其动态管理的一种重要手段。

《城市房地产管理法》第60条第3款规定，居地产转让或者

变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请居产变更

登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门

申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由

同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

如前所述，房地产转让，是指房地产权利人经过买卖、赠与、

交换或者其它合法方式将其房地产转移给她人的行为。一般发生

房地产转让的法律事实有：买卖、交换、赠与、继承、析产、

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调拨、法院判决、仲裁机构仲裁裁决等，

房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增建、翻建以及

拆除、自然灾害等原因发生的房地产增减的情况，以及房地产权

利人的名称或者姓名改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情

况。

（二）房地产抵押登记

房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵

押权后，依照法定的程序向有关房地产管理机关申请，由房地产管

理机关在房地产登记文件上进行记载的制度。《城市房地产管理

法》第61条规定,房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规

定的部门办理抵押登记。因处分抵押房龙产而取得土地使用权和

房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第五节违反城市房地产管理法的法律责任

一、违反城市房地产管理法的法律责任的概念

违反城市房地产管理法的法律责任,是指个人或者组织违反城

市房地产管理法，侵害房地产法律关系主体的利益和房地产管理秩

序的行为所应承担的不利的法律后果。

违反房地产管理法所引发的法律责任的形式包括民事责任、

经济责任、行政责任和刑事责任。但《城市房地产管理法》二要

对违反城市房地产管理法的经济和行政责任作了规定。

二、违反城市房地产管理法应当追究法律责任的主要情形

擅自批准出让或者擅自出让土地使用权的法律责任。违反

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《城市房地产管理法》第10、11条的规定，擅自批准出让或者擅

自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给

予有关责任人员行政处分。

擅自开发房地产的法律责任。违反《城市房地产管理法》第

29条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产升发业务的，由县级

以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没

收违法所得,能够并处罚款。

违法转让土地使用权的法律责任。违反《城市房地产管理

法》第38条第1款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政

府土地管理部门没收违法所得,能够并处罚款。

违法转让划拨土地的房地产的法律责任。违反《城市房地产

管理法》第39条第1款的规定转让房地产的，由县级以上人民政

府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，能够