2026年物业管理风险识别试题及参考答案

2026年物业管理风险识别试题及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分，每题只有1个正确答案）1.某老旧小区完成城镇老旧小区改造后，通过公开招投标引入甲物业服务企业提供服务，甲物业将改造后新增的公共区域划定为收费停车位，产生的共有收益连续12个月未按规定在小区业主公共公示栏、官方公众号等渠道公示收支明细，仅在物业办公室内部留存台账。该风险按照物业管理风险类别划分，属于以下哪一类？（）A.操作风险B.合规风险C.道德风险D.市场风险2.甲物业服务企业承接某新建商品房小区的充电桩运维服务项目，在进场前开展风险识别工作，下列选项中，不属于充电桩运维环节固有风险识别点的是（）A.前期建设阶段布线未满足区域集中充电的安全载荷要求B.公共充电区域未设置一键应急断电装置和绝缘隔离设施C.物业服务企业按车位收取充电桩一定比例的运维管理费D.充电桩接地保护装置不符合现行消防和电力安全规范3.物业服务企业将小区整体秩序维护服务外包给具备资质的第三方保安服务公司，下列风险中，属于物业服务企业应当首要识别的核心风险是（）A.第三方保安公司的报价远低于市场平均价格水平B.保安人员未取得相应资格证书上岗引发的安全责任风险C.保安人员服务态度生硬引发业主投诉影响物业口碑D.保安公司合同到期更换团队引发的人员衔接风险4.某小区业主将电动自行车推回家中充电，物业巡查人员发现后多次劝阻无效，业主坚持认为自己家有权使用任何电器，该风险对于物业而言属于哪一类风险？（）A.业主行为风险B.设施设备风险C.消防安全风险D.外部环境风险5.根据《个人信息保护法》及最新修订的《物业管理条例》规定，下列关于物业收集使用业主信息的行为中，哪一项不存在合规风险？（）A.为提升门禁通行效率，要求所有业主必须录入人脸信息才能进出小区B.将收集到的业主购房面积、联系方式等信息共享给小区入驻的装修公司，收取信息服务费C.仅收集业主进出场车辆的车牌信息，用于车辆道闸自动识别管理，且未向第三方提供D.物业项目更换工作人员，离职工作人员拷贝带走全部业主信息用于下一家物业企业工作6.某物业项目在业主装修巡查过程中，发现业主私自拆改房屋承重结构，物业正确的风险应对第一步是（）A.只要不影响其他人就可以默认同意，避免和业主发生冲突B.立即制止，下发整改通知书，并及时报告城市规划行政主管部门或者房屋安全主管部门C.要求业主给一定的好处费后就可以允许施工D.上报给业主委员会，由业主委员会处理，物业不承担责任7.物业服务企业收取物业费过程中，针对少数业主长期拖欠物业费的行为，下列哪一种处理方式不存在法律风险？（）A.停止向拖欠物业费的业主提供供水、供电服务B.禁止拖欠物业费的业主进出小区大门C.通过向人民法院提起诉讼或者申请仲裁的方式主张权利D.在小区公示栏公开拖欠物业费业主的姓名、房屋门牌号和家庭住址等全部信息8.针对高层小区高空抛物风险，物业下列哪一项防控措施不能有效降低风险责任？（）A.在小区公共区域、单元楼出入口安装全覆盖的高空抛物监控摄像头B.定期在小区开展禁止高空抛物的宣传教育活动C.和所有业主签订免责协议，约定发生高空抛物事件物业不承担责任D.制定每日公共区域巡查制度，及时排查高空外墙脱落、搁置物坠落隐患9.某物业服务企业将小区公共区域的广告位对外出租，收取的广告费用全部计入物业企业的自有收入，未纳入小区共有收益，该行为引发的风险属于（）A.市场风险B.合规风险C.流动性风险D.自然风险10.业主在小区步道散步，被小区里没有牵绳的流浪狗咬伤，责任认定中，物业需要承担相应责任的原因是？（）A.流浪狗不是物业带来的，物业本来没有责任B.物业未尽到对小区公共区域的安全管理义务，未及时清理流浪狗C.业主自己不小心，所以物业不用承担责任D.流浪狗的原主人找不到，所以全部责任由物业承担11.下列选项中，哪一项属于物业服务企业的内部管理风险？（）A.小区所在区域发生突发公共卫生事件，要求物业配合管控B.物价上涨导致物业人力成本、物料成本大幅上升，物业费不变导致入不敷出C.物业项目负责人利用职务便利收受承包商回扣，损害业主和物业企业利益D.极端高温天气导致小区变压器过载烧毁12.物业承接新建商品房小区的时候，针对前期开发建设遗留的质量问题，下列哪一项不属于物业需要识别的风险？（）A.房屋外墙防水未做好，入住后出现渗漏B.小区排水系统设计不合理，暴雨天气容易积水C.开发建设单位承诺的配套幼儿园没有建设D.业主入住后擅自改变房屋户型结构13.针对小区业主共有资金管理，下列哪一种行为不存在财务风险？（）A.共有收益存入物业项目负责人的私人银行卡B.共有收益单独建立台账，每年委托第三方审计机构进行审计C.用共有收益直接支付物业企业的办公经费缺口D.共有收益收支情况不公示，由物业自行支配14.物业服务企业开展社区养老服务增值业务，下列哪一项不属于需要识别的新增风险？（）A.为独居老人提供上门探视服务，老人在家发生意外的责任风险B.组织老人开展户外体检活动，老人突发疾病的风险C.增值服务增加了物业企业的营业收入，提升了市场竞争力D.老人信息保护不到位引发诈骗分子获取信息实施诈骗15.某小区发生电梯故障，业主被困电梯2小时，物业企业未按照规定及时上报特种设备管理部门，也未及时组织救援，该行为引发的新增风险是？（）A.电梯故障本身的设备风险B.业主投诉风险C.未履行应急救援义务的合规和责任风险D.物业费收缴率下降风险16.下列风险中，不属于物业服务企业外包服务风险的是（）A.外包保洁公司未按规定对电梯轿厢进行消毒引发公共卫生事件，业主追究物业责任B.外包电梯维保公司维保不到位导致电梯故障伤人，物业承担连带责任C.外包绿化养护公司使用除草剂导致小区草坪全部死亡，物业需要重新补种D.物业企业收取外包公司的进场费用，补充小区共有收益17.根据《民法典》相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，（）A.不承担任何责任B.应当依法承担侵权责任C.只承担小部分责任，主要责任由侵权人承担D.由业主委员会承担责任18.针对物业管理中的舆情风险，下列哪一项应对是错误的？（）A.发生负面事件后及时回应公众关切，公布事实真相B.隐瞒事实，删除业主的发言，封锁消息C.及时整改问题，给出解决方案D.主动和业主、媒体沟通，避免谣言扩散19.原物业服务合同到期，原物业企业拒绝退出小区，不移交相关资料和设施设备，该风险对于业主委员会和新物业来说属于哪类风险？（）A.交接风险B.市场风险C.技术风险D.财务风险20.物业服务企业在提供物业服务过程中，下列哪一项行为不会引发合规风险？（）A.挪用小区住宅专项维修资金B.利用业主的共有部分进行经营活动，收益归自己所有C.按照物业服务合同约定的标准收取物业费，公示收费项目和标准D.泄露业主个人信息给第三方二、多项选择题（每题2分，共20分，每题有2个及以上正确答案，错选、少选都不得分）1.物业管理风险按照来源划分，可以分为以下哪几类？（）A.外部风险B.内部管理风险C.业主行为风险D.不可抗风险2.下列选项中，属于小区消防安全管理常见风险识别点的有（）A.业主在消防通道、楼梯间堆放私人杂物，物业未及时清理B.消控室值班仅安排1名持证人员24小时值班C.公共区域的消防器材过期未检验更换D.擅自将原有消防通道划定为固定停车位对外出租3.根据最新规定，物业开展人脸识别门禁服务，下列做法中存在合规风险的有（）A.未征得业主同意强制要求所有业主录入人脸信息才能进出单元门B.对收集到的人脸信息进行加密存储，定期更新安全防护C.将人脸信息提供给社区用于疫情防控之外的其他商业用途D.为业主提供刷卡、密码等替代通行方式，不强制录入人脸4.下列属于物业服务企业财务风险识别点的有（）A.物业费收缴率长期低于50%，物业企业入不敷出B.共有收益未单独核算，和物业企业自有资金混同C.挪用住宅专项维修资金用于其他项目周转D.未按规定为员工缴纳社会保险，引发劳动仲裁5.下列属于极端天气应对中物业服务企业风险识别缺失的情况有（）A.暴雨红色预警发布后，未提前检查排水设施、疏通地下车库排水沟B.未制定极端天气应急预案，也未开展应急演练C.提前通知业主将车辆移到高处，避免被淹D.暴雨过后未对泡水电梯、供电设施进行安全检测就恢复使用6.物业服务企业承接物业项目的时候，承接查验阶段需要识别的风险包括（）A.开发建设单位遗留的房屋质量问题B.原物业服务企业隐匿共有收益台账不移交C.原有设施设备老化，存在安全隐患D.小区业主对原有服务不满，对新物业预期过高7.下列属于业主违反管理规约引发的风险有（）A.业主擅自改变住宅房屋用途，将住宅改为群租房出租B.业主在阳台堆放大量重物，引发外墙脱落隐患C.业主按时足额缴纳物业费D.业主擅自占用公共绿地种菜，影响小区整体环境8.针对高空抛物、坠物风险，物业服务企业应当识别的风险点包括（）A.外墙瓷砖年久老化，存在脱落隐患未及时排查B.未安装全覆盖的监控设备，发生事故后无法查明侵权人C.未建立定期外墙巡查制度，发现隐患未及时整改D.在小区开展禁止高空抛物宣传，告知业主相关法律责任9.下列选项中，属于物业服务企业增值服务的风险有（）A.开展物业代收快递服务，快递丢失引发业主索赔B.开展房屋中介服务，向买卖双方隐瞒房屋质量问题引发纠纷C.为业主提供居家维修服务，维修质量不合格引发业主损失D.开展社区团购活动，售卖的食品质量不合格引发业主食物中毒10.物业服务企业的合规风险来源包括哪些？（）A.违反《民法典》《物业管理条例》等法律法规的规定B.违反物业服务合同约定的服务内容和标准C.违反小区管理规约和业主大会的合法决定D.按照法定程序开展物业服务活动三、案例分析题（共2题，每题30分，共60分）1.甲物业服务企业2024年通过公开招投标，承接了某市建成11年的商住混合小区，该小区共有3栋住宅、1栋底层商业，登记业主1242户，其中约27%的房屋为出租户，原物业服务企业因物业费收缴率不足40%退出项目。甲物业入场后半年内，小区先后发生多起事件：（1）小区原有产权车位和露天车位共145个，随着业主私家车保有量上升，停车缺口较大，甲物业未经业主大会同意，也未公示方案，擅自将小区中心公共绿地改造为62个临时停车位，每个月每个车位收取180元停车费，所有费用进入物业企业自有账户，仅在物业办公室门后贴了一张模糊的收支纸条，三个月未更新。（2）2025年8月，底层商业一家连锁火锅店装修，装修工人擅自砸掉了一处分隔剪力墙，物业巡查人员发现后上报项目负责人，火锅店老板私下给项目负责人8000元红包，项目负责人未要求停工，也未上报相关部门。2025年12月，楼上12层业主发现家中墙面、楼板出现大面积开裂，经房屋安全检测机构鉴定，损害系底层商业砸掉承重剪力墙导致。（3）甲物业入场后，为了提升小区智能化管理水平，直接给所有单元门更换为人脸识别门禁，要求所有业主必须录入人脸信息才能进出小区，不提供其他通行方式，多名业主反对，认为侵犯隐私，业委会要求物业整改，物业以物业服务合同约定了智能化改造条款为由拒绝整改。（4）甲物业将小区秩序维护服务整体外包给第三方保安公司，保安公司为了压缩成本，安排一名未取得消控室操作人员资格证书的人员24小时值班，2025年11月，小区地下车库电动自行车充电引发火灾，值班人员不会操作消防联动报警和喷淋系统，延误了应急处置时机，导致4辆电动自行车、1辆私家车被烧毁，未造成人员伤亡。请结合上述案例，回答下列问题：（1）请识别甲物业服务企业在本项目中存在的至少5类不同的物业管理风险，并说明每类风险的具体表现。（15分）（2）针对本案例中存在的合规风险，提出具体的防控措施。（15分）2.2025年7月，南方沿江城市遭遇百年一遇的特大暴雨，当地气象部门提前36小时发布了暴雨红色预警，要求沿江低洼区域做好应急防范工作。乙物业服务企业服务的某滨江小区紧邻江堤，小区整体地势低于城市外江路面，地下车库入口常年设置有挡水板，但乙物业项目负责人当天因私人原因提前离开小区，仅安排一名值班保安负责关注雨情，未启动小区极端天气应急预案，也未安排人员提前检查地下车库排水泵、疏通排水管网。暴雨来临后，小区排水管网很快堵塞，排水泵因长期未维护无法启动，江水倒灌进地下车库，导致21辆停放在地下车库的私家车被淹，业主集体向物业提出索赔。暴雨浸泡12小时后，小区北侧围墙因地基浸泡发生倒塌，砸伤了一名正转移到安全区域的业主，导致该业主小腿粉碎性骨折，花去医疗费用12万余元。暴雨过后第三天，物业为了尽快恢复小区正常秩序，在未联系特种设备检测机构对泡水电梯进行检测维修的情况下，擅自恢复两部电梯运行，其中一部电梯运行到10层时发生故障下坠，困住一名业主3个多小时，引发业主集体投诉，被当地自媒体报道后引发大范围负面舆情，业主大会启动了解聘物业的流程。请结合上述案例回答下列问题：（1）请分析乙物业服务企业在本次极端天气应对过程中，存在哪些风险识别和应对的缺失？（15分）（2）针对不可抗力类极端天气引发的物业管理风险，物业服务企业应当建立哪些常态化防控机制？（15分）参考答案一、单项选择题1.B解析：合规风险是指物业服务企业的经营管理行为违反法律法规、规章规定以及合同约定引发的风险，本题中物业未按规定公示共有收益收支明细，违反了《物业管理条例》中关于共有收益公开的要求，属于典型的合规风险。2.C解析：物业收取合理的运维管理费属于正常经营行为，不属于风险点，ABD三项均属于充电桩建设运维过程中常见的安全风险隐患，因此选C。3.B解析：根据《物业管理条例》和《民法典》规定，物业服务企业将服务外包给第三方的，物业服务企业仍然需要对业主承担安全保障责任，保安人员未持证上岗属于违规行为，引发安全事故后物业需要承担首要责任，因此属于核心风险。4.A解析：该风险是由于业主不遵守管理规约和消防安全规定引发的，属于业主行为风险，消防安全风险是该行为引发的后果，不是风险类别本身，因此选A。5.C解析：根据《个人信息保护法》规定，物业仅收集必要的车辆识别信息，不向第三方提供，属于合法合规行为，不存在风险，ABD三种行为均违反了个人信息保护的相关规定，存在合规风险。6.B解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，物业发现业主拆改承重结构的，应当立即制止，并及时上报房屋安全主管部门，因此选B。7.C解析：业主拖欠物业费，物业应当通过合法途径主张权利，停水停电、限制进出、公开业主隐私都属于违法行为，只有诉讼或仲裁是合法方式，因此选C。8.C解析：违反法律规定的免责协议是无效的，不能免除物业应当承担的安全保障责任，因此C选项的措施不能有效降低风险。9.B解析：小区公共区域广告收益属于全体业主所有，物业将其纳入自有收入，违反了法律法规规定，属于合规风险。10.B解析：根据《民法典》规定，物业对小区公共区域负有安全管理义务，流浪狗进入小区后物业未及时处理，导致业主被咬伤，物业需要承担相应责任，因此选B。11.C解析：内部管理风险是指物业企业内部人员、制度、流程等方面存在的风险，项目负责人收受贿赂属于内部人员道德风险，属于内部管理风险，其他选项都属于外部风险。12.D解析：业主入住后擅自改变房屋结构属于业主行为引发的风险，不属于开发建设遗留问题，因此选D。13.B解析：共有收益单独建账、定期审计符合规定，不存在财务风险，其他三种行为都违反了财务管理制度，存在风险。14.C解析：提升营业收入属于增值服务带来的好处，不属于风险，因此选C。15.C解析：电梯故障发生后，物业未履行应急救援和上报义务，属于新增的合规和责任风险，因此选C。16.D解析：物业收取外包公司合理的进场费用并入共有收益，属于合法行为，不存在风险，因此选D。17.B解析：《民法典》第一千一百九十八条规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任，因此选B。18.B解析：隐瞒事实、封锁消息会引发谣言扩散，导致舆情升级，是错误的应对方式，因此选B。19.A解析：原物业拒绝移交属于物业交接阶段的风险，因此选A。20.C解析：按照合同约定收取物业费并公示，属于合法行为，不会引发合规风险，因此选C。二、多项选择题1.ABCD解析：物业管理风险按照来源可以分为外部风险、内部管理风险、业主行为风险、不可抗风险四类，四个选项均正确。2.ACD解析：根据消防法规规定，消控室应当安排2名以上持证人员24小时值班，仅安排1名持证人员值班属于违规，存在风险，因此正确选项是ACD。3.AC解析：强制要求录入人脸信息、将人脸信息用于商业用途都违反了个人信息保护法的规定，存在合规风险，因此选AC。4.ABCD解析：四个选项均属于物业服务企业常见的财务风险识别点，全选。5.ABD解析：提前通知业主移车是正确的应对措施，不属于风险缺失，因此选ABD。6.ABCD解析：四个选项均属于承接查验阶段需要识别的风险，全选。7.ABD解析：业主按时缴纳物业费不属于违规行为，不存在风险，因此选ABD。8.ABC解析：开展宣传教育是正确的防控措施，不属于风险点，因此选ABC。9.ABCD解析：四个选项均属于物业开展增值服务过程中常见的风险，全选。10.ABC解析：按照法定程序开展服务不存在合规风险，因此选ABC。三、案例分析题1.（1）甲物业存在的风险主要包括以下五类：第一，合规风险，具体表现为：一是未经业主大会同意擅自改造公共绿地增设停车位，侵占业主共有权益，违反《民法典》关于业主共有财产处置的规定；二是共有收益未按规定公示，违规归入物业自有账户，违反物业管理相关法规；三是强制业主录入人脸信息进出小区，违反《个人信息保护法》关于个人信息处理的规定；四是发现业主拆改承重剪力墙后隐瞒不报，违反房屋安全管理相关法规。第二，内部人员道德风险，具体表现为：项目负责人收受火锅店老板的红包，隐瞒违规装修的行为，导致损害发生，属于物业内部人员利用职务便利谋取私利、损害业主利益的道德风险。第三，外包服务风险，具体表现为：物业将秩序维护服务外包后，未对保安公司的人员资质进行审核，放任未持证人员值守消控室，导致火灾发生后延误处置，引发财产损失，属于外包管理不到位引发的风险。第四，消防安全风险，具体表现为：消控室违规安排无证人员值守，无法处置初期火灾，导致火灾损失扩大，属于消防安全管理不到位引发的风险。第五，公共安全风险，具体表现为：违规改造绿地、放任承重结构拆改，已经对小区房屋整体安全和公共安全造成威胁，属于公共安全风险。（2）针对本案例中的合规风险，具体防控措施包括：第一，建立重大事项业主决策机制，处置业主共有财产、开展公共区域改造前，必须征得业主大会或者业主委员会的同意，按规定公示方案，获得法定比例同意后才能实施。第二，完善共有收益管理制度，共有收益单独建立账户、单独核算，每季度按照规定在小区多个公共渠道公示收支明细，接受业主和业委会的监督，每年委托第三方审计机构对共有收益收支进行审计。第三，严格遵守个人信息保护相关规定，智能化改造过程中不得强制业主录入人脸信息，必须为业主提供刷卡、密码等替代通行方式，收集的个人信息要做好加密存储，不得向第三方泄露，合规处理业主个人信息。第四，建立装修巡查和违规举报制度，发现业主违规拆改承重结构等危害房屋安全的行为，要第一时间下发整改通知，制止施工，及时上报房屋安全主管部门，不得隐瞒，建立工作人员行为红线制度，严禁工作人员收受业主或者商户的贿赂，对违规人员严肃处理，情节严重的移交司法机关追究法律责任。第五，加强外包服务监管，物业对外包服务项目要定期开展人员资质检查，要求外包单位必须按照合同约定配备符合资质的工作人员，对不符合要求的及时要求整改，在合同中明确风险划分，约定因外包单位违规引发的责任由外包单位承担，物业承担责任后有权向外包单位追偿。2.（1）乙物业在本次极端天气应对中的风险识别和应对缺失主要包括：第一，风险预警识别不到位，当地气象部门已经提前36小时发布暴雨红色预警，明确提示低洼区域的风险，乙物业未意识到本小区紧邻江边、地势低洼的高风险属性，未重视预警信息，未启动应急预案，属于风险识别意识缺失。第二，应急预案和应急准备缺失，乙物业虽然配套有应急预案，但未落地落实，暴雨来临前未提前安排人员检查维护排水泵、疏通排水管网，备齐备足挡水沙袋等应急物资，项目负责人作为应急第一责