多年土地估价试题及对应答案

多年土地估价试题及对应答案考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每小题备选答案中，只有一个符合题意）1.土地估价的核心目的是评估土地在（）条件下的价值。A.市场交易B.法律规定C.财政征收D.社会公益2.以下不属于土地估价基本原则的是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.合理利润原则D.最高最佳使用原则3.在土地估价中，通常将土地分为若干地块进行估价的单元，这一步称为（）。A.确定估价对象B.土地定级C.地价区段划分D.地块单元划分4.采用市场法估价时，选取可比案例需要满足的基本要求不包括（）。A.地点条件相似B.时间条件相近C.用途条件一致D.交易类型特殊5.收益法估价的计算基础是土地的（）。A.市场价格B.未来预期收益C.历史成本D.重置成本6.某宗土地取得成本为800万元，开发成本为1200万元，销售费用为土地取得成本和开发成本的10%，管理费用为（土地取得成本+开发成本+销售费用）的5%，销售税金及附加为土地增值额的30%，则其增值收益为（）万元。A.400B.480C.600D.8007.成本法通常适用于缺乏市场交易案例、以（）为主的土地估价。A.出让方式B.划拨方式C.租赁方式D.作价入股8.在剩余法估价中，预测开发完成后的土地价值通常采用（）。A.成本法B.市场法C.收益法D.基准地价修正法9.基准地价修正法主要适用于（）的估价。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.城镇建成区10.土地估价报告中，对估价结果进行不确定性分析的常用方法是（）。A.敏感性分析B.概率分析C.回归分析D.统计分析11.导致土地价值波动的自然因素主要包括（）。A.交通条件B.地质条件C.市场供求D.宏观经济12.土地权利中，最能体现土地价值的是（）。A.土地租赁权B.土地抵押权C.土地所有权D.土地使用权13.土地估价师在执业过程中，应当遵循的职业道德规范不包括（）。A.公正客观B.诚实守信C.自私自利D.维护会员权益14.在土地估价报告中，描述估价对象的区位条件时，需要说明的内容不包括（）。A.宗地形状B.距离市中心距离C.周边环境D.土地开发程度15.下列关于土地估价方法适用性的表述，正确的是（）。A.市场法适用于所有类型的土地估价B.收益法不适用于商业用地估价C.成本法适用于有成熟市场交易案例的土地估价D.剩余法适用于已进入开发阶段的土地估价16.根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，住宅用地通常用字母（）表示。A.RB.AC.MD.C17.土地增值收益税的计税依据是（）。A.土地取得成本B.土地开发成本C.土地增值额D.土地总价值18.在进行土地定级时，通常采用（）方法来确定各级土地的重力相互作用强度。A.几何图形法B.重力模型法C.模糊综合评价法D.层次分析法19.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地在法律、法规、政策、市场、环境、经济等条件允许的范围内，能够实现（）的使用。A.收益最大B.价值最高C.位置最优D.开发最快20.下列不属于影响土地价值的社会经济因素的是（）。A.人口密度B.文化教育水平C.土地利用政策D.交通通达度二、多项选择题（每题2分，共30分。下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，选对但不全得1分，有错选或漏选不得分）21.土地估价的基本程序通常包括（）。A.确定估价对象和目的B.收集整理资料C.选择估价方法D.确定估价结果E.编制土地估价报告22.市场法估价中，对可比案例交易价格进行修正的内容通常包括（）。A.时间修正B.区域修正C.容积率修正D.土地权利修正E.交易方式修正23.收益法估价的参数主要包括（）。A.土地取得成本B.年平均收益C.年平均运营费用D.投资回报率E.土地还原率24.成本法估价中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出让金B.拆迁补偿费C.安置补助费D.土地开发费E.勘察设计费25.剩余法估价的计算公式涉及的主要参数有（）。A.土地取得价格B.开发成本C.销售价格D.销售费用E.管理费用26.影响土地价值的区域因素通常包括（）。A.交通条件B.基础设施状况C.环境质量D.土地利用规划E.宗地形状27.土地估价报告中，需要说明的土地利用状况通常包括（）。A.土地用途B.容积率C.建筑密度D.绿地率E.土地权利类型28.土地估价师应当具备的职业道德包括（）。A.公正B.客观C.公开D.诚实E.信守承诺29.土地估价中的“合法原则”主要体现在（）。A.土地权利的合法性B.土地用途的合法性C.估价方法的合法性D.估价结果的合法性E.估价行为的合法性30.下列关于土地定级和土地估价关系的表述，正确的有（）。A.土地定级是土地估价的基础B.土地估价是土地定级的结果应用C.土地定级主要反映土地的区位条件差异D.土地估价主要反映土地的利用价值E.土地定级成果可以用于基准地价更新三、判断题（每题1分，共10分。请判断下列各题表述是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”）31.土地估价师在估价过程中，可以接受利益相关方的贿赂或不正当利益。（×）32.土地估价报告只需要提交给委托方即可。（×）33.在土地估价中，土地的区位条件是指土地所在的具体位置。（×）34.市场法估价的核心是寻找与估价对象具有替代性的交易案例。（√）35.收益法估价适用于所有能够产生收益的土地，包括农用地。（×）36.成本法估价的结果通常被视为土地价值的最上限。（×）37.土地增值收益税是在土地有增值额的情况下征收的。（√）38.土地估价中的基准地价是区域性平均地价。（√）39.土地估价师在执业时，可以泄露委托方的商业秘密。（×）40.土地估价报告的附件只需要附上重要的原始资料。（×）四、简答题（每题5分，共20分）41.简述土地估价中的“合法原则”的主要内容。42.简述市场法估价中选择可比案例应遵循的基本原则。43.简述收益法估价中确定土地还原率的主要方法。44.简述土地估价报告的主要内容。五、计算题（每题10分，共20分）45.某宗住宅用地，面积1000平方米，采用市场法估价。选取了三个可比案例，其成交价格分别为：A案例1500万元，B案例1600万元，C案例1400万元。经分析，A案例比估价对象宗地价格高5%；B案例与估价对象宗地价格基本相当；C案例比估价对象宗地价格低8%。试用简单算术平均法计算该宗地单位面积土地价值。46.某开发商拟开发一宗土地，土地取得成本为2000万元，开发成本为3000万元，预计开发完成后可出售建筑面积15万平方米，售价为每平方米5000元，销售费用为售价的5%，管理费用为（土地取得成本+开发成本+销售费用）的3%，销售税金及附加为土地增值额的10%。试用剩余法估算该宗土地的当前价值（不考虑土地增值收益税）。试卷答案一、单项选择题1.A2.C3.D4.D5.B6.C7.B8.B9.D10.A11.B12.D13.C14.A15.A16.A17.C18.B19.B20.D二、多项选择题21.ABCDE22.ABCDE23.ABCDE24.ABC25.ABCDE26.ABC27.ABCDE28.ABCDE29.ABCDE30.ABCDE三、判断题31.×32.×33.×34.√35.×36.×37.√38.√39.×40.×四、简答题41.答：土地估价中的“合法原则”主要是指土地估价必须在符合国家法律、法规、政策规定的范围内进行。具体包括：土地权利的合法性，即估价对象必须具有合法的土地权利；土地用途的合法性，即估价对象的用途必须符合土地利用总体规划、城乡规划和土地使用管制规定；估价方法的合法性，即选用的估价方法必须符合国家有关技术规范；估价结果的合法性，即估价结果必须符合国家法律法规和政策的要求；估价行为的合法性，即估价师必须依法执业，遵守职业道德规范。42.答：市场法估价中选择可比案例应遵循的基本原则包括：①相关性原则，即可比案例应与估价对象具有相似性，包括区位条件、用途、权利性质、交易类型、容积率、土地开发程度、建筑状况、周围环境等方面的相似性或可比性；②替代性原则，即可比案例应能在市场上找到与估价对象具有替代关系的土地；③交易类型正常性原则，即可比案例的交易类型应为正常交易，避免受特殊情况影响；④交易时间相近性原则，即可比案例的交易时间应与估价时点相近，通常要求不超过1年；⑤数据可靠性原则，即可比案例的交易价格应真实、可靠，有成交文件等证明材料。43.答：收益法估价中确定土地还原率的主要方法包括：①市场法，即通过收集同一市场上类似投资项目的回报率或相关利率来确定土地还原率；②安全利率加上风险调整值法，即以无风险投资收益率（如国库券利率）为基础，加上一定的风险调整值来确定土地还原率；③投资回报率法，即根据土地所有者或投资者的预期收益和投资额来确定土地还原率；④土地还原率系数法，即根据土地的不同用途或区域，设定不同的还原率系数来确定土地还原率。44.答：土地估价报告的主要内容包括：①封面；②目录；③致委托方函；④土地估价报告摘要；⑤土地估价师声明；⑥土地估价机构声明；⑦估价对象描述及附图；⑧土地估价假设和限制条件；⑨土地估价方法；⑩土地估价结果；⑪附件。五、计算题45.解析思路：根据题目信息，将三个可比案例的价格分别调整为与估价对象宗地相同的价格水平，然后求简单算术平均值。答案：单位面积土地价值=[(1500/1.05)+1600+(1400/0.92)]/3=[1438.09+1600+1521.74]/3=4559.83/3=1519.94（万元/平方米）答：该宗地单位面积土地价值为1519.94万元/平方米。46.解析思路：根据剩余法公式，土地价值=预期销售收入-开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加。其中，预期销售收入=建筑面积×售价；销售费用=预期销售收入×销售费用率；管理费用=(土地取得成本+开发成本+销售费用)×管理费用率；销售税金及附加=土地增值额×销售税金及附加率。土地增值额=预期销售收入-土地取得成本-开发成本-销售费用-管理费用。代入数据计算即可。答案：预期销售收入=15×5000=75000（万元）