项目开发策划书

项目开发策划书

项目开发策划书「篇一」

房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整

个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房

地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。

一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析

（一）目标市场不明

就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问

题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地

实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高

档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费

用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。

（二）营销主线不清

使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营

销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因

就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的

介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定

位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了

楼盘在整个房地产市场的竞争力。

（三）网络营销不佳

互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代

的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效

果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效

果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评

估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。

二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施

（一）认清消费需求，强调市场调研

获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备

就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人

群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的

消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。

（二）明确目标市场，做好市场细分

要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开

发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉

及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为

依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划

分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡

献。

（三）把握产品卖点，合理定位营销

主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做

出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，

在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个

策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。

三、营销策划对于房地产销售的重要性

（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的

长远发展起到重要作用

由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于

低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能

会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的

心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大

大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销

售水平，尤其是有创意的市场营销，是企.业在房地产市场上提高竞争力的有效手

段。

（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力

房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业

管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，

通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，

在这种严峻的大背景下生存下来。

四、结语

市场营销在房地产开发中占有重要的地位。在营销之前，应做好市场调研为制

定房地产营销策略提供依据。只有进行市场调研才能更好地了解市场需求，企业才

能更好地做出决策，才能开发出满足消费者需求的商品，这样企业才能获得好的收

益，才能更好更长远的发展下去。

项目开发策划书「篇二」

一、房地产开发项目前期策划的原则

1.全局性

在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细

节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制

定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。

2.综合协调性

由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管

理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较

为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划

人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。

3.前瞻性

一个房地产开发项目运作周期短则2〜3年，长则5年或以上。所以，在进行

项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市

场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产

项目的稳定性与可持续性。

二、房地产开发项目前期策划的内容

1.项目可行性分析

项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行

系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的完整、严谨、翔实的

项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，

项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求

预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周

期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全

面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应

将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影

响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以

获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程

中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可

控。

2.项目研究

项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。

研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究

与预测。其研究内容主要有：

①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置

关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。

②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未

来运作产生影响的客观因素进行定性分析。

③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块

间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。

研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条

件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家

宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判

断结论，方便口后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第

二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情

况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策

环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产

开发项目的产品类型、,介格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。

3.整体项目定位

首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的

发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的.数据来对整体项目市场定位进行确

定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现

的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客

户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容

上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。

4.项目规划设计

项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得

的项目定位成果体现到预目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调

研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工

作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品

的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内

容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消

费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产

开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特

色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。

5.做好销售准备工作

销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作

主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目

销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包

括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购

与制作等方面内容。

结语：

1.房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据

项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业

在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；

2.不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因而需

要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；

3.房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化

的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。

项目开发策划书「篇三」

一、简介

武汉地处中部地区，位于长江中下游，为华中最大城市，是华中地区的金融中

心、交通中心、文化中心。面积广阔，水资源丰富，景区众多，高校云集，各种文

化汇聚融合，是武汉的鲜明特征，也正因为如此，武汉才具有深厚的文化底蕴。武

汉在古时，也常常为历弋文人提及，唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江

城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。

之所以要为武汉写旅游广告策划，不仅因为武汉历史悠久，而且它还是一个非

常有潜力、正在崛起的城市，未来的旅游市场十分广阔。武汉在发展旅游，吸引旅

游方面拥有的优势：地理环境优越，交通方便；自然旅游资源和人文旅游资源丰

富；经济快速发展，消费市场广阔。

“十一五”期末，武汉市将建设成为具有滨江滨湖特色的旅游目的地、中部地

区旅游集散地和文明出行的旅游客源地：接待海外游客80万人次，国内游客7400

万次，旅游总收入达500亿元；到20xx年，旅游总收入达1000亿元，把武汉市建

设成为我国中部地区最大的商务会展型和都市休闲型旅游城市，成为中部地区的旅

游中心城市。

二、市场调查

1.市场环境调查

人口地理环境：武汉地理环境优越，交通方便，河流众多，商业繁荣，在中国

经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，被誉为中国经济地理的“心脏”。正因

为如此，武汉还是个人口众多的城市，20xx年末已达1000多万，加上流动人口，

已经突破1600余万。

消鸵环境：武汉是一库正在崛起的城市，经济发展迅速，加上人口众多，消费

市场十分广阔，但是与沿海地区相比，武汉的整体消费环境还是比较低的，主要是

因为工资收入低，消费“有心无力”。近儿年来，高收入人群和高校旅游以及外地

游客成为了旅游的主力军，拉动了武汉旅游市场的整体发展。

资源环境：武汉旅游资源丰富，风景名胜众多，有东湖、黄鹤楼等著名的景

点，而且高校云集，人文资源深厚。

2.景点经营管理状况调查：

武汉地区的旅游景点在管理上比较分散，对资源的整合和深度开发能力有限；

经营上，大部分景点都是单独宣传，没有形成整体的竞争力。部分景区线路不合

理，设施老旧不完善，处于“休眠”状态。而且对景区发展没有长期规划，缺少吸

引游客的特色，相关保十措施不到位，急功近利。武汉是一座快速发展中的城市，

或许是太看重GDP了，而忽视了旅游资源的保护和开发，对于武汉来说，要进行旅

游推广，就必须改变存在的不利因素，形成一条完善的旅游服务产业链，从而推动

经济的更快发展。

3.旅游产品和服务调查：

丰富的旅游资源，却没有带来相应的收益，这是什么原因呢？首先是旅游服务

质量较差，行业服务意混缺乏，其次是旅游产品单一，没有特色，最后是社会风气

欠佳，没有形成良好的服务氛围。在一些景区，经常发生敲诈外地游客的事件，甚

至有些执法者，也是态度专横，语言粗俗，这些都大大损害了武汉的城市形象，有

碍武汉旅游业的发展。

4.游客需求调查

武汉地区的旅游需求有很大的市场，一方面是因为武汉人口众多，再加上大量

的流动人口和学生群体，本地需求潜力巨大，另一方，武汉是中部最大的城市，也

是国家历史文化名城，高校云集，因而知名度高，吸引了大量的外地游客。每当周

末和节假日，景区、公园以及高校校园人潮涌动，参观游玩的人络绎不绝，如果有

什么节日或者是“五一”和“十一”黄金周，人数更多。随着经济的发展，收入水

平的提高，武汉本地的需求量将会有更大的增长，而外地游客的需求也将随着高铁

等交通设施的新修，也将进一步提高。

三、市场前景预测

武汉的旅游市场前景广阔，随着中部崛起的规划和打造国家中心城市的大力实

施，武汉在城市改造和文化建设上，都有了明显的提高，依托着优越的地理位置和

旅游资源，以及相关制度的规范和服务水平的提高，武汉的旅游业将不仅能收到木

地人的欢迎，也将吸引更多的外地游客，为旅游业的‘发展注入新的活力，促进社

会的和谐发展。

四、推广策略

当前，武汉的旅游市场的开发过程，需要绕着完善旅游基础设施，提高服务质

量，改善旅游消费环境；整合旅游景点，打造旅游品牌，增加体验性旅游项目；打

破壁垒，联合经营；进•步加大宣传力度，增强武汉旅游景点的知名度加强旅游专

业人才的培养，提高旅游业工作者的整体素质；坚持可持续发展理念，做好长远规

划，合理开发武汉旅游资源等相关工作展开。

同时，我们还应该采取i些新的推广策略，争取将武汉的旅游推向全国和世

界。这些推广策略主要有：

1）、旅游产业的定位策略：首先是各个景区的定位，根据自身的条件和旅游环

境特质，选择一个主打的方面发展和宣传，而且还要有自身的特色；对于一个城市

的旅游定位，就是要在符合城市特征的前提下，建设与其他地方不一样的景点，主

要还是突出城市的特色。例如以标志性的景区为突破口，从而带动其他景区的发

展。

2）、旅游广告宣传策略：这是一个比较常见的宣传推广策略，但是个人觉得武

汉做的还有有些不够，而且很多景区宣传步调不一致，比较分散，应该多利用一些

新媒体，比如在户外媒体、网络媒体、电视媒体上播放旅游宣传视频，制作旅游微

电影等等。

3）、博客、论坛等互动平台的推广：现在很多人喜欢写博客，一些知名的博主

和优秀的博客还会被推到博客首页，曝光率十分高。对于景区，我们可以拍摄一些

高质量的照片和视频，配以优美抒情的文字，在新浪、网易等博客中发表，其他的

一些论坛，如百度贴吧，也可以用类似的内容发布。这种推广方式，不仅可以供大

家欣赏，而且也是一个效果很好的宣传，成本很低。

4）、体验式活动推广：景区可以通过举办一些免费的竞技活动，邀请游客参

与，比如景区登山活动、划船比赛等等，最后再给一些奖励，这样，游客不仅能体

验到欢乐，而且能为景区树立良好的形象，对其他游客的吸引力自然会大大增加。

5）、人文旅游推广：人文旅游可以说是旅游中的一个热点，受到很多高知识和

高收入人群的青睐，武汉拥有众多的人文旅游资源，如黄鹤楼、武汉大学、辛亥革

命博物馆和湖北省博物馆等，人文旅游推广，就是综合利用这些景点的历史文化内

涵，来作自我的介绍和形象展示，尤其要注重景点所具有的的文化气息和时代特征

的结合。

6）、情感旅游营销：情感旅游营销就是利用旅游的群体性来作切入点的，大部

分的旅游都是家人、朋友、同学组团去的，我们可以寻找符合游客情感需求性的景

点特征，加以开发，这样不仅能让游客的情感得到表现和抒发，还能让景点的资源

获得更大程度的应用。

7）、大力开展旅游节：随着季节的变换，景区的风貌也会改变，我们可以利用

不同季节的不同特色，来开展旅游节活动，比如以樱花为主的樱花节，很多地方都

会通过举办旅游节来宜，专城市旅游，武汉在这方面显得不够活跃，今后，可以多举

办一些类似的活动。

8）、合理规划旅游路线：旅游路线是游客在考虑出行时的一个很重要方面，比

如相关景点的距离、景区内容、游玩时间，所以我们要根据游客出行时间的不同，

来合理的规划旅游路线，让游客在有限的时间里，玩的好，玩的值，给游客一个完

美超值的享受，相信游玩的人肯定会络绎不绝。

9）、针对不同人群的宣传策略：这个类似于市场调查，对不同阶层、不同身份

的旅游人群进行需求分析，然后有针对性的制定宣传策略。武汉的平均收入水平偏

低，但是高收入和学生群体数量相当庞大，因此，要重点研究他们的需求，制定合

适的旅游内容和宣传策略，同时也要注重对一般旅游人群的宣传方式。

五、结论

通过对武汉旅游业的调查和探讨，我们了解到其中存在的诸多问题，但是我们

也有信心，随着打造国家中心城市的大力实施，城市和文化建设的明显提高，武汉

的旅游业未来将会发展的更好，以一个新形象面向世界。

今后，武汉需要在坚持可持续发展理念，合理规划和保护旅游资源；规范旅游

业管理和资源整合；完善旅游基础设施及配套建设，突出旅游特色；加强从业人员

的职业素质培训，提高服务质量；改变不良习惯，净化社会风气等方面做大量工

作，以实际行动，共同创建美好的旅游环境。

项目开发策划书「篇四」

策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。下面是关于旅游项目商业

开发策划书的内容，欢迎阅读！

随着经济不断的发展，人民的消费观念也逐渐开始发生了变化。以前很多人只

要一有钱就存在银行里，而不是花出去。到现在居民的消费观念开始变化，很多人

已经开始将手中的闲钱沟建自己更好的生活了。旅游就是居民消费的另i增长点，

发展旅游对扩大内需有着巨大的作用。现在名山大川的旅游资源都已经被开发殆

尽，我们应该发展新的旅游资源，乡村旅游成为了其中发展的很重要的组成部分。

乡村旅游，以农民为市场经营主体，以农民所拥有土地、庭院、经济作物和地

方资源为特色、以为游客服务为经营手段的农村家庭经营方式。换言之，乡村旅游

是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市.场、以满足旅游者娱乐求

知和回归自然等为目的的.一•种旅游方式。无论如何理解，乡村旅游作为一种旅游

形式，其在旅游业中的产业关联带动、吸纳当地就业和促进改革开放、脱贫致富等

诸多方面，都能够发挥独特而显著的作用。

西沟生态村简介：

西沟生态村位于两省（河南、山西）、三县（辉县、修武、陵川）交界处的薄

壁镇境内，面积20平方公里，平均海拔在800-—1500米之间。森林覆盖率95%

河水流径10余公里，是国家级重点生态林和太行嫌猴保护区。

西沟生态村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；峡谷万丈、壁立陡峭；泉涌溪

流、瀑大潭深；古树参天、鸟语花香；野果遍坡，桃梨满园；深秋时节，红叶漫

山；名贵药材，亨誉中原；自然冰雕，别有洞天。生态村内现有景点：潭头瀑布、

西沟四级瀑、龙浴湖、黑龙洞、黄龙潭、龙王寨、青苔岩、小寨河、千年龟石、香

炉石，还有众多奇峰待命名，这里集雄、秀、奇、幽于一体，揽山、水、林、洞于

一沟。专家赞誉西沟生杰一-贵在原始，美在天然一一。

一、项目背景分析

旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎

自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，

有的以人文资源突出为特色。随着人们思维方式和审美情趣的改变，自然资源成了

旅游中最具魅力的优势资源，并直接影响着该地区经济的发展。而西沟生态村却隐

藏着与世隔绝的自然资源。

（-）国家对旅游产业开发的政策形势

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我

国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业

已经成为我国一项基本产业政策。为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快

改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步

伐。

（二）国际国内旅游业发展的趋势

1.21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认

为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。

2.中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。

3.旅游市场越来越呈现出细分化的特点。

（三）西沟生态村资源开发现状分析

1.成功点

（1）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破

坏）

（2）近三年来具备一定的知名度（在河南省内）

2.不足点

（1）配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施匮乏）

（2）景区自然景观尚未开发（峡谷内没有步道和安全保护）：

（3）景区运营机制未制定（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需

求）；

（4）尚未市场定位。

（四）景区旅游费源优劣势分析

1.优势

（1）景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目；

（2）峡谷内有多处适合速降和攀岩运动的天然石壁；

（3）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；

（4）景区内有林果种植特色农业。

2.劣势

（1）景区内峡谷较窄，地势复杂，汛期水大无路可行。

（2）景点地理位置相对较偏，交通不便。

二、西沟生态村总体开发规划原则

坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则

坚持突出特色的原则

坚持传统特色与现弋理念相结合的原则

坚持统筹规划，分步实施的原则

坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则

三、景区远景规划目标

建设成为“河南著名、全国知名”的生态休闲避暑度假区；

1.发展特色运动，如短矩离剌激漂流、拓展等，使自然景区成为河南知名的

野外拓展训练基地；

2.成为河南省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。

3、建一个世外桃园。

四、阶段性开发规划

（一）第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发乡村旅游，加

大营销力度，实现景区游客量的较大增长。

1.在景区内统一规范若干个农家旅馆

2.在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；（潭头、

平甸）

3.对景区内现有游览线路上的泥石路、栈道进行改造或新建；

4.沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；

5.新建景区内的邮电通讯、水电等基础设施；

6.新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间：

7.建一烧烤一条街

8.设置两处篝火场。

9.开发乡村旅游（农家乐项目）

考察国际上流行的绿色旅游、旅游农业等不同的旅游方式，其实质都是以生态

农业、生态林业为背景或载体、人们环境保护意识和旅游回归自然的生活质量意识

的加强而发展起来的。因此，大力发展乡村旅游对生态环境的保护尤为重要，应视

为取得发展的根本要求和基本保证。如新加坡为了对有限的土地进行综合开发和高

效利用，有关部门将高科技引入农业并与旅游事业相结合，兴建了10个农业科技

公园，游人不仅可以漫步其中，而且可尽情品尝，如同生活在仙境中，让人大饱眼

福和口福。还有日本的观鸟旅游和观光农园及务农旅游、马来西亚的农林旅游区、

澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游、法国的远离城市的绿色旅游、意大利的乡

村度假旅游、德国的“森林轻舟”旅游等等。乡村旅游的内容涵盖了上述多种旅游

方式，甚至比其更为广泛。

在我们国家，有很多的有特色的乡村遗留下来，特别是像安徽宏村、湖南凤凰

村这样的乡村，在全国旅游中都是很重要的、很有名气的乡村。我们重点发展乡村

游也是符合旅游发展的客观规律的，相信随着时代不断的发展，乡村旅游又可以成

为带动国国民经济发展的一个重要组成部分。即为国家经济作出贡献，又陶冶了城

市人的情操，还增长了农民的收入，三管齐下，我们一定要把乡村旅游做到最好！

项目开发策划书「篇五」

21世纪，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，纯净的大自然离人们的

日常生活越来越远，人们渴望到大自然中去休闲娱乐，也有经济实力和闲暇时间去

享受人生，提高生活质量。”回归大自然，享受轻松人生”将是21世纪的旅游潮

流，谁拥有丰富、奇特的原始自然资源，谁就可能在旅游业的竞争中取胜。

花亭湖是安庆市太湖县境内的一颗璀璨明珠，镶嵌在天柱山与司空山之间的崇

山峻岭之中。近年来，市县两级政府十分重视旅游'业的发展，一直在研究如何使花

亭湖旅游成为安庆市新的经济增长点，成为太湖县的支柱产业。

20xx年花亭湖被国务院批准为第六批风景名胜区，由于开发较晚，相关旅游

项目的策划还很少。鉴于此，现对花亭湖风景区进行旅游项目策划。

一、花亭湖风景区简介

花亭湖风景名胜区位于安徽省安庆市太湖县城北4公里处，宛如一颗璀璨的明

珠，镶嵌在天柱山与司空山之间的崇山峻岭之中。花亭湖水面开阔，碧波万顷，层

恋迭嶂，环湖而峙，朝晖夕照，气象万千。湖岸的绿荫深处，掩映着佛影禅光。狮

子山、佛图山、西风洞、龙山宫等胜地的古刹禅宫、宝殿琼阁，无不花围绿绕，松

竹交辉，环境清幽，景色宜人。而湖面的渔歌互答，乂与山寺的儿杵疏钟、儿声莺

啼交响和鸣，这些都为花亭湖平添了无限春色。湖中的李杜岛、博士岛、木鱼岛、

壁灯岛第十多个岛屿，琉密相间，星罗棋布；快艇画船，往来如织；天光云影，鱼

跃莺尽；与水上人家，交织成一幅人与自然和谐相处的动人画面。泛舟其中，飘飘

然如临仙境，如醉如痴！赵朴初先生一九九零年仲秋泛舟花亭湖时即兴赋诗：“神

驰远景无疆，仅尽情领受，千重山色，万顷波光。”一些名流名家，在此留下了足

迹和诗篇。李白、杜甫、王安石、黄庭坚、王守仁、郭祥正、林则徐等的流风余

韵，滋润和丰富了这里的文化蕴藏，使之成为人文鹊起、科甲蝉联的“文化之乡，

礼仪之邦”。形质兼美的花亭湖，必将以其迷人的风姿和独特的魅力，赢得世人的

青睐和拥抱。

位于大别山南麓的花亭湖风景区，主要分为花亭湖、龙山、海会寺、西风洞、

佛图寺、狮子山六大景区和汤湾温泉疗养度假区。主要景点有：

花亭湖群山拢聚着的大湖一望无际，湖面波光粼粼，层浪如雪；湖的四周重

重山峦起伏叠嶂，座座青山笼罩在空蒙的水雾之中；湖面上星罗棋布的岛屿与往来

于其间的小舟，同空中成群结队穿行在碧水蓝天之间的白鹭相应成趣，给平静的景

区增添了几分动感和情调。

走上花亭湖人工大现，你将看到大坝之内承载着大别山的山泉溪流，有群山间

峰回路转的江河之势，有极目下一望无垠的碧波粼粼。方圆百里的花亭湖烟波浩

渺，给周边起伏的群山赋予通透的灵气。

花亭湖原系人工水库，建于1958年，水库容量24亿立方米，大坝高达100

米，为中国第一大型土坝。站在大坝上，放眼望去只见星罗棋布的岛屿镶嵌在湖面

上，如明珠、似绿钻，岛上果树繁茂，茶园青膏；在蜿蜒曲折的岸边，重重山峦起

伏登嶂，山上树木郁郁葱葱，与碧绿的湖水互相呼应。绿色的湖、绿色的山，与绿

色的岛相陪，花亭湖给人的第一印象就是“一个多情的绿色世界”！

花亭湖温泉度假村.由南京金埔园林公司投资建设的，总占地面积约20xx平方

米。分为上、中、下三层。一层为大客厅，设有7个大浴池，1个桑拿池；二层有

标准间12个，三人间7个，大餐厅1个；三楼有包间餐厅3个，大、小会议室和

多功能厅各1个，能同时容纳30人入浴，70人就餐。这里环境幽雅，是理想的度

假场所。

二、花亭湖风景区旅游资源价值评估

花亭湖风景区是近年来新开发的富有特色，具有潜力的自然风景区。

1、交通优势：从合肥出发，历时三个多小时，就可直接抵达花亭湖风景区，

而且合九铁路、沪蓉高速公路、105国道三大动脉紧沿花亭湖，长江航运直达徐桥

古镇，旅游交通条件十分便利。在安徽加快旅游发展的今天，花亭湖风景区占据非

常重要的旅游地理优势。

2、自然优势：花亭湖不仅湖内的自然风光千姿百态，周围自然风光也奇绝幽

胜。九龙涧瀑布呼啸而下，天生石塔直上云霄。飞来石、锡杖峰、仙人床、禅宗卧

佛石像等点缀其间。花亭湖不仅集湖光、山色、温泉、法华方竹、天华杜鹃、中华

蜂鸟、千年罗汉松、亿年榴辉岩等“三厅”、“四绝”天然风光于一体，更融古

庙、古塔、摩崖石刻和许多古文化遗址于一身。

3、历史文化优势：花亭湖的人文景观和它的文化底蕴极为丰厚。历受荆楚文

化和吴越文化的影响，民风淳厚，文风蔚然，名家辈出。历代科举考试中有元顺帝

元统甲戌殿试一甲一名黄信一，嘉庆元年殿试一甲一名赵文楷和道光九年殿试一甲

一名李振钧等状元3人，文武进士82人，文武举人342人，“一门四进士，十里

两状元”被传为佳话。二十世纪，从花亭湖走出被世人尊称为“活佛”的佛教领袖

赵朴初，被鲁迅先生誉为中国济慈的诗人朱湘，社会活动家刘王立明，京剧表演艺

术家叶春善，林学家马大沛，卓有成效的宋代文史研究专家孔凡礼，作家石楠和黄

梅戏表演家马兰状元故里，教育昌盛，莘莘学子，遍布海内外。

4、景区优势：花亭湖水深适度，是垂钓爱好者的天堂。20xx年一20xx年，我

们成功地举办了国际垂约大赛和中国“钓鱼王”大赛，参赛者来自美国、加拿大、

英国、法国、澳大利亚和全国各地的垂钓选手。那时，正值垂钓时节，湖畔一顶顶

帐篷连成一片，湖内银光闪烁，细浪翻滚，把花亭湖装扮得宛如世外桃源，令人心

旷神怡。

花亭湖有着十分丰厚的佛教文化底蕴。九华山双溪寺解放后第一尊肉身菩

萨-----大兴和尚、被海内外尊称为“活佛”的赵朴初等都是花亭湖畔人氏，所

以，花亭湖又被誉为“佛教文化之乡”、“中国禅宗发祥地”。

5、区位优势：景区地处安庆市郊区，离合肥市也不是很远。两市市民生活在

繁杂的城市、居住在狭小的楼厅，紧张的生活和工作的压力需要寻求短暂的安逸之

所，因此，花亭湖便成为城市居民的理想目的地。同时，景区又处在皖西南旅游热

线上，北与天柱山，南与庐山、小孤山连成一线，并与九华山、黄山等全国、世界

闻名的名山隔江相望

6、开发优势：景区接待条件基本具备，宾馆及其他旅游服务设施基本配套；

农副产品、旅游产品较多，名产不少，佛文化和水文化更是其旅游资源价值之所

在。但花亭湖作为新近开发的自然景区，开发和宣传的力度还不算大，给以后的旅

游策划留下了比较大的.空间。

三、花亭湖风景区的开发战略

旅游业是当今世界经济发展中最为活跃的朝阳产业，是构建和谐社会、促进经

济可持续发展的重要手段，发展旅游业既可依托历史文化，开发名山大川，又可因

地制宜，挖掘本地旅游资源。旅游产业发展在花亭湖极具潜力，大有作为，其开发

应该遵循以下四个方针：

1、统一规划。就是根据安庆地区经济和社会发展的水平，本着整合旅游资

源，着眼长远发展建设的大局，对花亭湖旅游区实行统一规划，综合开发，打造一

批适销对路、丰富多彩的旅游精品线路，推出山水观光游、佛教寻根游、戏剧文化

游、红色旅游、农家乐旅游等一批旅游产品，以吸引游客。聘请资质深，水平高的

规划设计部门，对景区实施全面彻底的规划，规划要以打造翠枫山风景旅游区品牌

为目标，综合布置、合理开发，使景区建成安庆地区一流的观光、休闲、娱乐、服

务为一体的风景名胜。

2、分步实施。制定景区建设规划，分期、分段、分重点，分步实施。先利用

两年的时间将景区的基础接待设施更进一步完善，重点要放在软件（服务等）上

面。之后可在保持景区刍然景观的基础上，适当修建“制高点”“观日台”等人造

景点，逐步形成游览区，娱乐区，餐饮生活区三个小区，统一管理，分片运作。杜

绝盲目开发，无序开发和重复建设现象。

3、突出重点。以自然景观和人文景观为依托，突出自然风光，配套佛教文

化，突出吃住特色，一切为了游客，为了游客一切，按照旅游引导、吃住主导、服

务支持的思路，进一步加快景区发挥发展步伐。

4、打造特色。花亭湖山水并具、区位良好、特色吃住，基于此进行品牌打

形成规模，走出一条自然加特色、管理加服务、质量加效益的可持续发展道

同时，从一开始就要注重景区环境治理，避免“吃胖了再减肥”的资源浪费现

实现旅游景区管理的规范化、科学化和法制化。

四、花亭湖风景区的开发设想

山不在高，有仙则名。景不在多，质量为重。以生态观光、休闲娱乐和文化领

略为主的花亭湖具有较高的旅游价值，是个不可多得的旅游去处。

第一，它可与相去不远的天柱山、司空山、振风塔、鹤落坪、神秘谷、妙道

山、天仙河、石莲洞国家森林公园、白崖寨连成一片，形成一个旅游区，以“大旅

游”的思想来发展花亭湖旅游。

第二，对现有的动物、植物和生态景观进行环保评估和科学保护，对古遗址进

行资料挖掘和景点设置，对旅游线路作科学规划设计，并加强景点的布局，安全保

障措施落实，导游专业培训等，努力把自然人文景观想结合，使之更具品位性、观

赏性，另可根据民情风俗，逐步发展为吃、住、行、游、游、购、娱一体化的风景

旅游区。

第三，隆重推出四季游：春季踏青游；夏日浪漫游；秋天野趣游；冬日雪原

游。

第四，垂钓文化馆。国际垂钓大赛和中国“钓鱼王”大赛的举办为花亭湖的垂

钓文化馆的兴办打下了基础。此馆主要是为了给垂钓爱好者一个属于他们的天地，

与此同时，适时开展一些科普教育活动，组织“夏令营”团队入内观看。

第五，每年5—10月份举办花亭湖垂钓节，每年都必须力求项目创意更上一层

楼。

花亭湖水产资源十分丰富，湖内除大量放养的就、鲫、草鱼外，野生鱼种也相

当可观，主要有青、鲤、鲫、绘、红尾、翘嘴等，其特点是个体大（者可达百斤以

上），野性足，钓上一条如同套住一匹狂奔的野马，是喜欢与大鱼拼搏的垂钓者园

梦的好地方。每逢双休三，沿百里湖岸，垂钓者比比皆是，特别是鱼讯旺的月份，

百公里长的沿湖两岸，各式各样的遮阳伞，花花绿绿的野营帐，排列整齐，目不接

暇，浩浩荡荡的垂钓大军各占包头，对水高歌。天色刚尽，灯光四射，一排排钓杆

时起时伏，荧光闪闪，宛若置身仙境，梦里云间。

止匕外，此节可和佛文化节一起作为花亭湖市场营销的主要载体，与花亭湖标志

一起，尽快树立花亭湖旅游形象。

五、花亭湖风景区的开发措施

1、成立管理处，统一管理。20xx年元月，花亭湖风景名胜区管理处已经正式

挂牌成立，使花亭湖风景名胜区的开发和发展步入快车道。须进一步将有关的职权

进行归属，使之成为一个有职有权的自负盈亏的市场经济主体。

2、组织景区考察论证。早在1986年6月，以副省长杨纪柯为名誉顾问、省建

设厅厅长陈圣杰为顾问，以省建设厅规划处、高级工程师王治平为组长的17人考

察团对花亭湖旅游资源进行了为期三天的实地考察，归纳综合，把花亭湖的优势概

括为“五讲四美七大优势”。在近年的旅游运营实践，将有关资料整理成档，并设

计调查问卷，了解周边居民对旅游的态度，并吸纳他们积极的参与进来。

3、积极进行融资。花亭湖风景区开发潜力大，前景广阔，如大别山风情园；

赵朴初陵园；农业生态园区；龙山公园；温泉休闲疗养中心；水上游乐中心等均为

景区重点建设项目是吸引投资的主要方块。20xx年3月27口，南京农业大学人文

学院正式把花亭湖风景区定为大学生实践基地，着将为花亭湖的融资打下更良好的

基础。

具体融资可以采取以下方式：

★上市公司。合作的伙伴不应该是普通的公司，应着眼于上市公司。而实际

上，很多公司有资金而苦于没有项目，应该积极争取这样的公司来投资。问题的关

键是项目是否对路，是否有好的创意与回报。

★有奖门票和彩票。特别门票预售有奖门票或彩票来融资，即采取期货形

式。可以发行社会福利彩票，这张彩票可当场兑奖，奖品丰厚，但同时这张彩票也

是景区的门票。

★私人投资。钱虽是万恶之源！但谁不想挣钱，只是怕冒风险。因此只用组织

有意向的投资人一起对项目的风险进行评估即可。

4、进行景区交通规划建设。在现有的交通状况的基础上，想方设法在主要景

点修筑盘山公路，同时完成路标、路灯设置。根据景区发展状况，可在景区分段设

立游览车。另可积极发展水上旅游，使游客纵情山水。不过，在这里，一切交通工

具只能使用手动或电动，杜绝环境污染。

5、完成景点规划，进行导游培训。要统一对景区内所有景点进行命名，并设

立景点标志牌，特别是对那些珍奇树种、罕见植物挂牌设标，既体现生态旅游特

色，又可寓教于乐，开阔眼界，增长见识。同时，选聘一批形象优、气质佳、口才

好的导游，经过认真培训，统一着装，进行导游工作。帮助当地的居民进行思想观

念上的更新转变，并让池们分享旅游带来的收益（农家饭庄等），使景区旅游业得

到长足永续发展。

6、突出乡土特色，完善吃、住、行、游、购、娱六配套。可借鉴北京怀柔、

河北邯郸等地旅游经验，要把旅游消费引导到餐饮服务消费上来。一是“吃”。民

以食为天，食为天下先，人们都有这样的感觉，五十元门票嫌贵，一百元饭菜便

宜，因此，要充分彰显地方特色。如太湖豆耙等等。二是“住”。利用现有农家房

舍，设立农村山庄，土窑土炕，粗茶淡饭，也要根据消费档次，在保证卫生条件和

景区谐调的前提下，修建一些木楼式“山吧”、“茶吧”，引导消费，提高品味，

让游客吃在农庄，住在山吧。三是“行”。设立往返班车，方便游客。四是

“游”。打造一批旅游景点，组织好“一日游”“双日游”活动。五是“购”。采

集茶叶、柑桔、板栗、枇杷、中药材等特产，并制作一些工艺品，供游人选购。同

时，组织当地农民发展一些规模养殖和种植，既可帮助农民增收致富，也可促进花

亭湖景区开发。六是“娱”。充分发挥水资源优势，利用游艇等开展水上娱乐，并

在景区大门设立娱乐区，选购大、中型娱乐设施，提供娱乐服务。还可在“五

一”、“十一”黄金周期间，举办“篝火晚会”“情侣沙龙”等大型活动，吸引游

人。

7、宣传造势，提高景区知名度。当今社会，策划和宣传是旅游事业腾飞的

“双翼”。没有策划的旅游是盲目的，没有宣传的旅游是被动的，作为必要的手

段。可在景区进出口两侧选点，设立巨幅宣传广告，并组织开展一系列宣传造势活

动，尽快建立花亭湖旅游网站，运用现代互联网对外宣传，并印制一批宣传资料、

宣传纪念品。通过现代芍媒手段扩大知名度。选择在市区政府广场、城市广场和大

型庙会，举办《花亭湖风光摄影展》，并在周末推出“吃住游一条龙，花亭湖任你

游”项目。也可借助省市大型活动（垂钓大赛等），主动进行旅游宣传，提升景区

知名度。

项目开发策划书「篇六」

西湖历来是无数游人心目中向往的旅游胜地。她吸引人的方面是多方位的。西

湖拥有众多的旅游景点，拥有国家重点文物保护单位，省级文化保护单位，在西湖

成功申请世界文化遗产后她各方面的文化、经济价值有了更大的提高。因此杭州西

湖景区及周边也推出了讲解景点历史文化，展示西子湖的风貌为目的的多媒体电子

导游服务。据这些服务项目的推出给我们的西湖文化游的宣传和实施提供了良好的

外部环境，再加上西湖有着得天独厚的旅游条件，特开展此次文化游是比较有利

的。

活动主题：

赏西子之美悟文化之韵一一西湖文化二日游

推广目的：

为进一步宣传西湖文化游，让广大游客畅游西湖风景之美领略西湖文化之韵。

将推出此次的文化游活动。此次文化游更突出的来介绍西湖文化，让游人更深刻了

解西湖美景背后所存在的文化意味。让人更深层次的了解西子湖便可让身处喧闹尘

世的人们领略一切美景，彻底的心灵净化。放下自己涨势的事情，与大子让来一次

近距离的接触。

活动时间：

活动对象：广大游客

活动地点：西湖风景区

活动内容：

1、活动说明：

第一天活动主题为“寻访西子古韵，品味西湖龙井”主要的活动地在西湖十景

之九的梅坞，在这里举行一个茶文化活动。

2、活动路线：早上十点之前杭州市区接团（1老城区），乘船游西湖（约45

分钟）、登三潭印月、断桥、外观雷峰塔、游花港观鱼、苏堤春晓（约30分

钟）、听《岳王庙》故事、游灵隐飞来峰（约60分钟，灵隐寺香自理养（30

元）、梅家坞问茶、车游钱塘江风光、观六合塔秀姿、参观江南丝绸文化（约50

分钟），约五点半结束，晚上特别推荐自费前往宋城景区欣赏大型表演（约50分

钟）

3、梅坞茶文化活动介绍：

（1）参加游玩活动的游客们自行组合分成六个“探茶”小分队。

（2）“探茶”小分队进入梅家坞文化村后将由人员带领参观梅家坞现有的

160余家乡间茶坊，然后到村里的接待室，进行了解梅家坞的茶历史，茶采摘炒制

和茶的功能，并惊醒茶艺表演的观赏（时间约一个小时）。

（3）在进行观赏结束后6个“探茶”小分队将进行一次炒茶继茶艺表演。

（4）每个小组均会分配相等数量的茶叶并进行手工炒制。在炒制的过程中每

个小组分别进行对诗比赛，若哪组间断时间超过5秒，就会进行扣分。

（5）在茶炒制完毕后，进行茶艺展示的环节°“探茶”小分队可进行自由的

发挥。

（6）根据炒制茶叶的外形，茶汤色泽，香气滋味以及茶艺展示的效果进行评

比。

注：此次活动的场地及原材料的提供是事先联系好梅家坞的一间茶坊，并邀请

了茶坊的老板及村民来当评委，共有十个人。评委支持哪队就喝哪队的茶，以喝得

茶的数量进行评比，评选出一二三名获奖的队伍将获得送出的大礼包。

第二天活动内容：

活动说明：

1、第二天得日程中，正值圣诞节的平安夜，针对这个特殊的节日，我们将在

我们行程的第二站“万松书院”举行“良缘双对，情牵梁祝院”的甜蜜活动。

2、活动路线：

早七点半集合，游览灵山风水幻境（约50分钟）、万松书院、吴山天风、城

隍阁（约40分钟）、逛南宋请河坊、可自费参观《黄龙洞》民俗风情园（自费门

票15元，约五点返市区结束）。

3、“良缘双对，情牵梁祝院”活动内容介绍：

1）在参加此次活动的游人中任意选五队情侣游客参加此次的甜蜜活动。

（2）参赛的选手在万松书院都回穿上古代学子的服饰，男女分别站成一排。

（3）女游客站在事先准备好的屏风后面，男游客站在离屏风一米的前面，手

中拿有一个篮筐，女游客在后面扔红色的.

男游客在前面接：

（1）根据接球的数量来进行评比，评选出前三名的队伍。

（2）获奖的队伍得到一个特别的机会“大声表达你的爱”会提供获奖队伍甜

蜜的幸福大餐，地点为西子湖畔。

注：西湖二日游会组织游客集体住宿在杭州宾馆。

推广方式：

1、在活动前的一个月内餐厅、咖啡厅等地点的负责人进行联系，凡是进店的

顾客赠送本次西湖文化游得特别精美画册，上印有此次活动的说明。

2、公交车站，地铁站等候处的屏幕上介绍此次文化游的广告。

3、在旅游网站上开辟专栏进行此次活动的介绍，可进行在线的交流。

4、在一些路段挂宣传横幅。

5、活动前一周内在推广地点散发传单。

项目开发策划书「篇七」

生态旅游是以良好生态环境为基础，保护环、陶冶情操的高尚社会经济活动。

是经济发展、社进步、环境价值的综合体现。随着经济发展，物质旅游的一种形

式，也追求效益最大化，但这个效不仅是指经济效益，还包括社会效益和生态效益

三者必须高度地协调统一。

生态旅游是以良好生态环境为基础，保护环冶情操的高尚社会经济活动。是经

济发展、社、环境价值的综合体现。随着经济发展，物质不能满足人们对美好生活

追求的需要，于是自然。通过参加生态旅游活动，实现4自然，满足精神消费的需

要，体现了人与自然的生态旅游融休闲和科学普及教育为一体，需地进行规划和管

理，对管理者、游客、导游和都有较高的要求。

一、生态旅游的开发原则。

游资源开发作为一项经济活动，只有按照旅活动的规律进行，才有可能获得成

功。为此，游的开发遵循一定的科学原则就显得尤为。永续利用原则。“永续利

用”是时代的产物，种使人类在开发旅游资源时不但顾及到当经济需要，而且还顾

及到不对后代人的需要胁和危害。它通过对经济效益、社会效益、生三者的协调，

使当代人用最小的代价获取最游资源利用。

1、保护性开发原则。

开发应服从保护，在保护的进行开发。资源得到妥善保护，开发才能得；开发

取得收益，反过来才可促进保护工作。

2、特色性原则。

旅游资源贵在稀有，其质量在很上取决于它与众不同的独特程度。有特色，引

力；有特色，才有竞争力。特色是生态旅游灵魂。

3、协调性原则。

生态旅游资源开发必须与整个的环境相协调，既有利于突出各旅游资源的又可

以构成集聚旅游资源的整体美，使游客到舒适、自然。

经济效益、社会效益和环境效益相统一的原场经济就是追求效益最大化，生态

旅游作为旅游的一种形式，也追求效益最大化，但这个效益不仅是指经济效益，还

包括社会效益和生态效益，三者必须高度地协调统一。

二、旅游产品开发与生态保护并重。

我国拥有丰富的生态旅游资源。截至20xx年底，我国已建立起各类自然保护

区xx个（列为国家级的xx个），被正式批准加入世界生物圈保护区的有XX个。

各类森林公园xx多处，其中国家森林公园627处。这些保护区和森林公园集中了

我国自然生态系统和自然景观中最精华的区域，是生态旅游的理想场所。一些自然

保护区已经成为带动当地旅游业发展的“龙头”。但人们那种“旅游业是无烟工

业”的观念还较流行，生态旅游的发展大多还停留在初级阶段，强调到大自然中旅

游，强调对旅游资源的开发而忽视了旅游本身对环境的影响和资源的破坏。这与开

展生态旅游的初衷是相悖的。要使生态旅游实现可持续发展，在实践中要注意旅游

开发与生态保护并重。

要在国家有关生态环境保护法规的指导下做好旅游开发规划，贯彻资源和环境

保护的思想，这不仅是使开发取得成功的保障，也是预防资源和环境遭到破坏的重

要措施。因此，在编制旅游区总体规划时，必须对旅游区的地质资源、生物资源和

涉及到环境质量的各类资源进行认真的调查，以便针对开展旅游活动所带来的环境

损害进行足够的准备，并采取积极措施，消除或减少污染源，加强对环境质量的监

测。止匕外，旅游地规模没计应与资源的环境容量相适应。重点旅游项目必须先论证

评估，后开发建设，不能超过其生态稳定性的界限，以保持其有完全的自我更新和

自我改善的能力。鉴于此，在规划阶段还要科学分析旅游地的空间容量，可以采取

一些措施，如预约制、票价调节制、增设配套景点、拓展新旅游景点和增设多类型

旅游项目生态旅游项目的开发与策划79业改革与管理20xx年第2期之道制游人数

量或分流游客，减轻对生态环境的维护生态平衡。

立对生态旅游者环境行为的监控和奖惩机客生态管治应与行为高度关联，为达

此目标，建立对旅游者环境行为的监控和奖惩机制。根据景区环境特点和游客的行

为特点，设的监控点，配住必要的监控设施，安排必要人员，对旅游者的环境行为

进行及时的提醒，防止危害的发生。另一方面，对旅游者的环进行评比，对环境友

好型行为主体给予表彰，对问题行为主体给予批评和罚款，通过正负强化使旅游者

的环境行为得到优化，生态到增强。必须强调的是，导游员在对旅游者监控和行为

评定方面负有特别重要的责任，自身要端正认识，增强教育意识，以身作则，信，

正确行使好管理者、服务者、教育者等多使命，敢于、勤于和善于监管。世界遗产

厄瓜拉帕哥斯群岛的生态旅游中，导游员有控制为的绝对权力，如导游有权将不按

规定行事限制在所乘游艇上。这种对导游员充分授权值得研究借鉴。

三、产品策划要提高游客的参与性。

态旅游不但能饱览风光，又能增进健康、增。以走向保护区、亲近大自然为主

题的生态在森林游中进行健康的娱乐消遣、登山滑雪、流、野营守猎、探险猎奇、

科学研究等活动；

生态游中欣赏田园风光的同时还能体验到业科技的魅力。吸引游客，在策划生

态旅游产品时，耍注游客的参与性。要通过体验营销来强化游客。产品的设计要让

游客完全融入旅游产品旅游景区和当地居民进行零距离的接触，深景区的特色和文

化。如像探险家一样去了解自然景观，像目的地居民一样生活，通过完到当地居民

中来体验当地的文化。这种深度超越自己的体力和智力，尝试另一种生活方实现自

我价值中获得成就感和快乐感。我国行社进行了初步的尝试，深圳国旅推出了洛克

的道路-----最后的香格里拉”十天科考项目，由植物学家陪同，沿途认知特殊的

生和采集绮丽的高山野生花卉制成标本带回，还像职业探险家一样，要学会野营、

登山、骑马、漂流及求生技巧等，与旅游吸引物全方位地接触，留下了终身难忘的

体验。

制定明确的主题可以说是体验的第一步。主题是营造环境、制造气氛、聚焦顾

客注意力，使顾客在某一方面得到强烈印象、深刻感受的有效手段。主题是体验设

计与传递的指导性纲领，它将企业的产品和服务以及每个要素和细节有机地结合在

一起，企业的所有营销手段都必须支持体验的主题。在策划中，可根据生态发源的

不同，设计不同的主题，如草原生态景区可设计当一天牧民的主题活动；生态农业

游可以满足体验型游客的要求，“住农家屋，吃农家饭，干农家活，享农家乐”，

体验农事活动，组织游客和农民一同采摘品尝，或参加四时农事活动。如桂林阳朔

一方面依托周边各镇的自然田园风光来满足游客回归自然、返璞归真的需求，另一

方面组织深入乡村，使游客参和农耕活动、学习农作物的种植技术、农机具的使用

技术、农产品加工技术以及农业经营管理等，亲身体验农产品生产过程。

四、旅游过程要体现知识性。

对于游客来说，生态旅游除了欣赏大自然的风光外，最重要的是增加对各种自

然风光、自然现象的了解，提高保护自然的意识。这样，在产品策划中，如何将知

识性贯彻其中就是非常必要的了。

向游客传播知识，耍结合各类生态旅游的特点。从目前情况看，我国生态旅游

包括有：山岳生态景区，以五岳、佛教名山、道教名山等为代表。湖泊生态景区，

以长白山天池、肇庆星湖、青海的青海湖等为代表。森林生态景区，以吉林长白

山、湖北神农架、云南西双版纳热带雨林等为代表。草原生态景区，以内蒙古呼伦

贝尔草原等为代表。海洋生态景区，以广西北海及海南文昌的红树林海岸等为代

表。观鸟生态景区，以江西鄱阳湖越冬候鸟自然保护区、青海湖鸟岛等为代表。冰

雪生态旅游区，以云南丽江玉龙雪山、吉林延边长白山等为代表。还有各地各类农

业生态游。这就要求导游人员不但具有与旅游资源相匹配的知识，还要通过通俗、

风趣的语言，充满传播科学知识的热情，向游客介绍相应的知识。旅游企业也可以

结合自身的产品，通过组织专家学者编撰科普性的书籍、画册、光盘，向游客传播

湖泊、宗教、冰雪、动植物等方面的知识。

项目开发策划书「篇八」

西沟生态村简介：西沟生态村位于两省（河南、山西）、三县（辉县、修武、陵

川）交界处的薄壁镇境内，面积20平方公里，平均海拔在800-—1500米之间。森

林覆盖率95%,河水流径10余公里，是国家级重点生态林和太行骄猴保护区。西

沟生态村主要特征是：高山林立、奇峰怪石;峡谷万丈、壁立陡峭;泉涌溪流、瀑大

潭深;古树参天、鸟语花香;野果遍坡，桃梨满园;深秋时节，红叶漫山；名贵药材，

亨誉中原；自然冰雕，别有洞天。生态村内现有景点：潭头瀑布、西沟四级瀑、龙

浴湖、黑龙洞、黄龙潭、龙王塞、青苔岩、小寨河、千年龟石、香炉石,还有众多

奇峰待命名，这里集雄、秀、奇、幽于一体，揽山、水、林、洞于一沟。专家赞誉

西沟生态--贵在原始，美在天然一一。

一、项目背景分析

旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎

自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，

有的以人文资源突出为特色。随着人们思维方式和审美情趣的改变，自然资源成了

旅游中最具魅力的优势资源，并直接影响着该地区经济的发展。而西沟生态村却隐

藏着与世隔绝的自然资源。

（一）国家对旅游产业开发的政策形势

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我

国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业

已经成为我国一项基本产业政策。为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽

快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步

伐。

（二）国际国内旅游业发展的趋势

1.21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认

为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。

2.中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。

3.旅游市场越来越呈现出细分化的特点。

（三）西沟生态村资源开发现状分析

1.成功点

⑴对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）

⑵近三年来具备一定的知名度（在河南省内）

2.不足点

⑴配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施匮乏）

⑵景区自然景观尚未开发（峡谷内没有步道和安全保护）；

⑶景区运营机制未制定（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需求）；

⑷尚未市场定位。

（四）景区旅游资源优劣势分析

1.优势

⑴景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目；

（2）峡谷内有多处适合速降和攀岩运动的天然石壁；

⑶具备良好的植被覆盖，生态环境良好；

⑷景区内有林果种植特色农业。

2.劣势

⑴景区内峡谷较窄，地势复杂，汛期水大无路可行。

⑵景点地理位置相对较偏，交通不便。

二、西沟生态村总体开发规划原则

坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则

坚持突出特色的原则

坚持传统特色与现弋理念相结合的原则

坚持统筹规划，分步实施的原则

坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则

三、景区远景规划目标

建设成为“河南著名、全国知名”的生态休闲避暑度假区；

1.发展特色运动，如短矩离剌激漂流、拓展等，使自然景区成为河南知名的野

外拓展训练基地；

2.成为河南省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。

3、建一个世外桃园。

四、阶段性开发规划

（一）第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发乡村旅游，加大

营销力度，实现景区游客量的较大增长。

1.在景区内统一规范若干个农家旅馆

2.在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；（潭头、平甸）

3.对景区内现有游览线路上的泥石路、栈道进行改造或新建；

4.沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；

5.新建景区内的'邮电通讯、水电等基础设施；

6.新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；

7.建一烧烤一条街

8.设置两处篝火场。

9.开发乡村旅游（农家乐项目）乡村旅游，以农民为市场经营主体，以农民所

拥有土地、庭院、经济作物和地方资源为特色、以为游客服务为经营手段的农村家

庭经营方式。

换言之，乡村旅游是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市

场、以满足旅游者娱乐求知和回归自然等为目的的一种旅游方式。无论如何理解，

乡村旅游作为一种旅游形式，其在旅游业中的产业关联带动、吸纳当地就业和促进

改革开放、脱贫致富等诸多方面，都能够发挥独特而显著的作用。考察国际上流

行的绿色旅游、旅游农业等不同的旅游方式，其实质都是以生态农业、生态林业为

背景或载体、人们环境保护意识和旅游回归自然的生活质量意识的加强而发展起来

的。因此，大力发展乡村旅游对生态环境的保护尤为重要，应视为取得发展的根本

要求和