2026年物业管理员竞赛专业化服务试题及答案

2026年物业管理员竞赛专业化服务试题及答案1.根据《民法典》及2024年最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（修正）》，物业服务人已经按照约定和物业的使用性质妥善提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费的，人民法院应当（）A.支持业主诉求B.不支持业主诉求C.主持双方调解D.驳回起诉答案：B解析：《民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，2024年修正的物业服务纠纷司法解释进一步重申了该规则，只要物业服务人合规履行服务义务，业主的拒交诉求不会得到法院支持，因此选择B选项。2.某老旧小区完成城镇老旧小区改造后，增设了快递智能分拣柜、非机动车充电棚两处经营性公共设施，该两类设施产生的经营收益，在扣除合理运营成本后，应当归（）所有。A.原改造施工单位B.物业服务企业C.小区全体业主D.社区居民委员会答案：C解析：根据《物业管理条例》以及住建部发布的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》明确要求，城镇老旧小区改造过程中新增的公共配套设施，产权归小区全体业主所有，其产生的经营性公共收益扣除物业合理运营成本后，全额归入小区公共收益账户，归全体业主共有，因此选择C选项。3.智慧物业系统中，针对高层住宅火灾隐患的前置预警，下列哪项功能属于物业服务专业化管控的核心内容（）A.单元门人脸识别门禁B.电梯电动车阻车系统C.公共区域WiFi覆盖D.停车场自动车牌识别答案：B解析：根据近年全国火灾事故统计，高层住宅电动车违规进楼充电引发的火灾占高层住宅火灾总数的30%以上，是当前高层住宅最突出的火灾隐患，电梯电动车阻车系统能够通过人工智能图像识别，实时识别进入电梯的电动车，第一时间发出声光预警，同时滞留电梯避免电动车进入楼层，是物业服务常态化火灾防控的专业化核心管控措施，因此选择B选项。4.业主在住宅室内装修过程中，擅自拆除连接阳台的承重墙体，物业服务人发现后首先应当采取的正确措施是（）A.直接对业主家采取停水停电措施，要求整改B.立刻向城乡规划行政主管部门报告，等待处理C.要求业主缴纳五千元罚款后允许继续施工D.劝阻、制止，并要求业主立即整改，拒不整改的及时报告相关行政主管部门答案：D解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查，发现装修人或者装饰装修企业违反本办法规定行为的，应当及时劝阻制止，要求行为人立即整改，对拒不改正的，应当及时向有关部门报告，物业服务人没有执法权，不得擅自对业主采取停水停电措施，也不得越权收取罚款，因此选择D选项。5.业主大会筹备组中业主代表的产生，应当由（）组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的（）。A.街道办事处、乡镇人民政府，二分之一B.建设单位，三分之一C.社区居民委员会，三分之二D.街道办事处，四分之一答案：A解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，因此选择A选项。6.物业服务企业开展小区常态化白蚁防治服务，属于物业专项服务中的哪一类（）A.绿化养护服务B.清洁卫生服务C.设施设备养护服务D.公共秩序维护服务答案：B解析：物业公共清洁卫生服务的范畴包含小区公共区域病媒生物防控，除四害、白蚁防治、公共区域消杀等服务均属于专业化清洁卫生服务范畴，因此选择B选项。7.某商品小区业主共有产权车位共有120个，已售出租车位100个，剩余20个未售未租，针对剩余车位的使用，下列做法符合专业化服务要求和法律法规规定的是（）A.物业服务企业将剩余车位长期出租给小区外单位人员，收益归物业所有B.优先满足本小区业主的临时停车需求，不得拒绝业主承租要求，禁止只售不租C.全部改造为经营性快递驿站，收益一半分给业主一半留物业作为管理费D.交由业委会拍卖十年使用权，收益全部归业委会主任个人所有答案：B解析：根据《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，住建部《关于加强城市住宅小区停车位管理的指导意见》明确要求，住宅小区剩余车位不得只售不租，应当优先满足本小区业主的停车需求，剩余共有车位经营收益扣除合理成本后归全体业主所有，因此只有B选项符合要求，选择B。8.突发极端暴雨天气，小区地下车库发生倒灌风险，物业服务人下列应急处置流程排序正确的是（）①启动地下车库防洪应急预案，逐一通知所有车主挪车②组织工程、秩序维护队员堆筑防洪挡板、沙袋，开启抽水泵抽排积水③向社区、属地防汛部门报告险情④引导车主有序挪车，在危险区域设置警戒隔离，避免次生事故⑤险情排除后排查设施设备隐患，清理现场，统计损失上报A.①②③④⑤B.①③②④⑤C.①④③②⑤D.③①②④⑤答案：B解析：发生地下车库倒灌风险后的正确专业化处置流程为：第一时间启动应急预案，通过业主群、短信、电话等多种渠道通知所有车主挪车；随后立即向属地社区、防汛主管部门上报险情，争取应急支援；接下来组织工程、秩序维护人员到位，堆筑防洪挡板、沙袋封堵进水点，开启所有抽排设备提前抽排；之后引导车主有序挪车，对危险区域设置警戒，禁止无关人员进入，避免发生人员伤亡等次生事故；险情排除后，全面排查车库供电、通风等设施设备隐患，清理现场积水和垃圾，统计财产损失上报相关部门，因此正确排序为①③②④⑤，选择B。9.根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用可以从住宅专项维修资金中列支的是（）A.业主家中自用下水管维修费用B.物业服务企业办公设施设备更新费用C.小区公共电梯保修期满后的大修改造费用D.小区门卫室装修费用答案：C解析：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，公共电梯属于小区共用设施设备，保修期满后的大修改造费用可以从维修资金中列支，因此选择C选项。10.物业服务人对小区公共区域垃圾桶进行分类管理，下列哪项垃圾属于可回收物（）A.过期药品B.废旧报纸C.剩菜剩饭D.用过的卫生间纸巾答案：B解析：根据生活垃圾分类标准，过期药品属于有害垃圾，剩菜剩饭属于厨余垃圾，用过的卫生间纸巾属于其他垃圾，废旧报纸属于可回收物，因此选择B选项。1.下列属于物业服务人应当按照法律法规要求主动公开公示的信息有（）A.物业服务企业项目负责人及项目从业人员基本信息B.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准C.公共收益收支情况、住宅专项维修资金使用情况D.小区业主个人房屋信息及业主私人联系方式答案：ABC解析：根据国家《物业服务信息公开规范》以及《物业管理条例》相关要求，物业服务人应当主动公开ABC三类信息，接受业主监督，业主个人信息属于隐私范畴，不得公开泄露，因此选择ABC。2.针对老旧小区加装电梯项目，物业服务企业提供专业化服务过程中，正确的做法包括（）A.协助业主开展加装意愿征集、不同业主意见协调沟通工作B.配合加装电梯施工单位做好施工现场管理、安全管控工作C.施工完成后协助做好加装电梯后续日常养护对接、日常运行监管工作D.为了推进项目进度，代替不同意加装的低楼层业主签字同意答案：ABC解析：老旧小区加装电梯过程中，物业服务企业可以发挥贴近业主、熟悉小区情况的优势，提供各类协助服务，但是不得侵犯业主合法权益，不得代替不同意加装的业主签字，因此ABC正确，D错误。3.物业服务专业化服务中，二级绿化养护服务的质量标准包含下列哪些内容（）A.公共绿地无明显杂草，杂草覆盖率不超过5%B.乔木修剪整齐，无枯枝死杈，倾斜危险树木及时扶正加固C.草坪保持平整，修剪后高度不超过10厘米，无大面积斑秃D.病虫害得到有效控制，公共区域无明显大面积枯枝黄叶答案：ABCD解析：上述四项内容均符合《城市园林绿化养护服务质量标准》中二级绿化养护的专业化要求，因此全选。4.下列情形中，物业服务人已经履行了合同约定的管理义务，不需要承担赔偿责任的有（）A.业主停放在小区指定停车位的车辆被第三方砸窗盗窃，物业已经按照合同约定落实24小时巡逻制度，案发后及时发现、及时报警并配合警方调查B.业主在小区楼道因为地面湿滑摔倒，物业已经放置了明显的防滑警示标识，湿滑是因为突发暴雨业主带水进楼道，事件发生在物业保洁人员到达清理前的十分钟内C.小区外墙瓷砖脱落砸伤路人，物业服务人已经按照规定每年定期开展外墙安全排查，发现脱落隐患后已经设置警戒标识，并向相关部门提交了住宅专项维修资金使用申请，在审批过程中发生脱落D.业主家中漏水淹了楼下业主房屋，漏水原因是公共下水主管道堵塞，物业已经按照合同约定每季度定期疏通管道，堵塞是因为该单元业主乱扔装修建筑垃圾导致答案：ABCD解析：上述四个选项中，物业服务人均已经按照物业服务合同约定和法律法规要求，履行了自身的专业化管理义务，不存在过错，因此不需要承担赔偿责任，四个选项均正确。5.开展业主满意度调查，符合物业专业化服务要求的正确做法包括（）A.调查样本覆盖小区所有楼栋，有效样本数量不低于小区总户数的10%B.采用线上问卷、上门走访、电话回访结合的方式开展调查，覆盖不同年龄段业主C.不得篡改、删减调查结果，调查结束后15个工作日内公示调查结果和后续整改计划D.为了提高满意度得分，只抽取对物业服务满意的业主参与调查答案：ABC解析：业主满意度调查是衡量物业服务质量、接受业主监督的重要方式，应当保证调查的客观性和代表性，D选项的做法违反了专业化服务的诚信要求，因此ABC正确。案例一：某建成于2018年的中型商品住宅小区，总住户1260户，总建筑面积35万平方米，由A物业服务企业提供物业服务，合同期限为2023年1月1日至2028年12月31日，小区公共收益实行单独开户存储，2025年10月，部分业主向社区反映小区存在以下三个问题：1.小区北门人行出入口道闸损坏，已经一个多月没有维修，业主进出都需要绕到南门，进出非常不方便，物业回复说维修需要动用公共收益，业委会没有签字所以没法修。2.小区公共区域设置了5块户外广告牌，每年广告费12万元，加上小区丰巢快递柜场地费每年3万元，共计15万元每年公共收益，物业从2023年到2025年只公示过一次收支，最近两年都没有公示，业主多次要求查看账目，物业以账目是公司内部机密为由拒绝提供。3.部分低楼层业主反映，小区二楼以上业主常年往下扔烟头、果皮、外卖餐盒，低楼层阳台和空调外机平台经常堆积垃圾，甚至引发过一次小型火灾，物业安装了三个摄像头对着高空，但是没法精准定位到具体业主，物业也没有采取其他措施，业主要求物业解决高空抛物问题。问题1：针对案例中北门道闸损坏无法及时维修的问题，A物业的做法是否符合专业化服务要求？正确的处理流程应当是什么？答案：A物业的做法不符合专业化服务要求，违反了物业服务合同约定和物业公共设施设备养护的专业化规范，损害了业主的正常通行权利。正确的处理流程应当为：第一，道闸设施属于小区公共设施，物业服务人作为设施管理人，发现设施损坏后应当第一时间到场排查故障程度，判断维修成本，若为小型元器件损坏，维修金额在业委会授权物业使用公共收益进行日常维修的额度内，物业应当直接组织专业人员维修，维修完成后将相关票据、支出情况报备业委会即可，不需要事前等待签字；第二，若故障较大，维修金额超出日常授权额度，确实需要业委会签字审批动用公共收益的，物业应当第一时间整理维修方案、预算报价，主动对接业委会申请审批，同时在损坏的北门出入口设置临时引导标识和警戒设施，安排秩序维护人员现场引导业主进出，最大限度降低对业主出行的影响，不能放任设施损坏一个多月不做任何处理；第三，若业委会因人员换届、联系不上等特殊原因无法及时签字，物业应当启动公共设施应急维修流程，先行组织维修保障业主正常通行，后续再补全审批和公示流程，不能以未签字为由拒不履行养护义务。问题2：针对物业不公示公共收益的做法，违反了哪些规定？业主可以通过哪些途径维护自身合法权益？答案：A物业不公示公共收益收支情况、拒绝业主查阅账目的做法违反了《民法典》第二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条以及住建部《物业服务信息公开规范》的相关规定，上述法规明确要求，建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的收益，扣除合理成本后归业主共有，物业服务人应当每半年至少公开一次公共收益的收支情况，接受业主和业委会的监督，业主有权查阅公共收益相关账目，物业不得拒绝。业主可以通过以下途径维护自身合法权益：第一，由业主委员会出面督促A物业限期公示公共收益账目，行使业主大会赋予的监督管理权；第二，如果物业仍拒不公示，业主可以联合向街道办事处、乡镇人民政府以及属地住建部门（物业行政主管部门）投诉，由主管部门责令物业限期整改，要求其公开公示账目；第三，业主也可以通过法定程序召开业主大会，若物业拒不整改，可以按照法定程序解聘物业服务企业，重新选聘新的物业服务企业；业主个人或者业主代表也可以向人民法院提起诉讼，要求物业公开账目，并返还物业侵占的公共收益；第四，对拒不整改的物业服务企业，住建部门可以将其违规行为记入企业信用档案，影响其后续参与物业服务项目招投标，对企业形成信用约束。问题3：针对小区高空抛物问题，物业服务人应当采取哪些专业化防控措施，履行自身管理义务？答案：针对高空抛物问题，物业服务人应当采取多维度的专业化防控措施，履行自身管理义务：第一，完善物防技防设施，在现有监控基础上，逐步更换为广角高清摄像头，实现对所有楼栋外立面的全覆盖，做到能够精准定位抛物来源，若因预算问题无法立即更换全部设备，应当先在抛物高发楼栋的底层设置防抛物安全防护网，降低坠物伤人的风险；第二，加强日常巡查管控，要求秩序维护人员每日对公共区域、低楼层阳台、外机平台进行巡查，及时清理堆积的抛物垃圾，做好巡查记录，发现隐患及时处置；第三，开展常态化宣传引导，在小区公告栏、单元出入口、业主微信群定期推送高空抛物的危害以及对应的法律责任，提醒业主约束自身行为，教育小孩不要高空抛物，引导业主养成文明投放垃圾的习惯；第四，建立业主举报奖励机制，鼓励业主拍摄举报高空抛物行为，对提供有效线索的业主给予一定额度的公共收益奖励，形成小区业主共同监督的氛围；第五，发生高空抛物伤人事件后，物业服务人应当第一时间对伤者进行救助，保护好现场，及时报警，配合警方调查，提供监控录像等相关证据，履行协助义务；第六，针对多次发生高空抛物的楼栋，物业可以联合社区、业委会出台对应的小区管理公约，对多次抛物、拒不改正的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，要求其停止侵害，承担相应的法律责任。案例二：B物业服务企业中标接管某街道代管的零散老旧小区集群项目，该项目包含8个建成于上世纪90年代的零散老旧小区，共1080户，大部分为原单位房改房，小区没有成立业主委员会，也没有归集住宅专项维修资金，小区原先没有引入专业化物业服务，由街道安排人员代管，街道引入B物业后，物业费按照每月0.5元/平方米收取，街道给予每年每平方米0.3元的财政补贴，进场三个月后，B物业遇到了以下几个问题：1.有3栋住宅楼的下水主管道老化严重，经常发生堵塞反水，部分一楼住户家里被淹，业主要求物业更换全部下水主管道，但是更换管道总预算大概需要18万元，小区没有维修资金，公共收益累计只有不到2万元，物业费和财政补贴也仅够覆盖日常人员开支，没有多余资金支付更换费用。2.部分业主常年欠缴物业费，这些业主大部分表示自己住了几十年从来没交过物业费，现在凭什么要交钱，还有部分业主表示小区绿化不好、部分路灯不亮，所以拒交物业费。3.小区原来停车秩序混乱，很多业主乱停乱放，占用消防通道，物业现在重新规划了停车位，施划了停车线，要收取每个月60元的停车管理费，部分业主反对，说小区公共区域是所有业主的，凭什么物业收费。问题1：针对下水主管道老化需要更换，小区没有维修资金的情况，B物业应当怎么处理这个问题，符合专业化服务要求？答案：B物业作为专业化物业服务企业，应当按照以下步骤处理该问题：第一，第一时间安排工程技术人员到现场排查，确认管道老化程度和危险等级，对已经发生反水的单元，先采取临时疏通措施，缓解业主目前的困扰，在隐患区域张贴警示，告知业主注意事项；第二，将管道老化情况、更换方案、预算报价整理成正式文件，上报给街道办事处，因为该项目是街道代管的老旧小区项目，没有维修资金，按照城镇老旧小区改造的相关政策，该类老旧小区共用设施改造可以申请街道的老旧小区专项整治资金，也可以向上级住建部门申请老旧小区改造配套资金，B物业应当配合街道做好项目申报工作，争取财政资金支持；第三，若暂时申请不到财政资金，也可以牵头组织业主集资，向业主说明情况，讲解管道老化的危害，按照“谁受益谁出钱”的原则，组织受益业主分摊更换费用，物业做好费用公示和施工监管工作；第四，还可以结合实际情况，申请将小区后续的公共收益优先用于支付管道更换费用，分期逐步更换，先更换隐患最严重的管道，缓解安全风险。问题2：针对部分业主拒交物业费的情况，物业应当采取哪些专业化应对措施？答案：针对老旧小区业主