资产评估实务与案例分析 课件 项目5 资源资产评估

资产评估实务与案例分析项目五：资源资产评估一、开启资源资产评估之门案例导入：绿水青山值多少“绿水青山就是金山银山”的理念已经深入人心。森林资源评估可服务于征地拆迁补偿、林地交易、资产核算和生态价值评估。随着“双碳”战略推进，森林资源的经济价值与生态价值将双重提升。由此思考：森林资源包括哪些内容？应采用什么方法评估？二、项目目标（一）知识与能力目标1.熟悉自然资源的内涵、分类及资源资产的特性。2.掌握森林资源资产的内涵、价格构成、调查核查与主要评估方法。3.熟悉探矿权、采矿权及不同勘查阶段矿业权评估方法的选择。三、课程思政课程思政：树立资源保护与可持续发展理念1.热爱自然资源，认识资源是人类生存和发展的物质基础。2.理解可持续发展，贯彻“绿水青山就是金山银山”的理念。3.遵循资源形成和变化的客观规律，合理开发、节约利用并保护生态环境。目录/CONTENTS01/资源资产评估概述02/森林资源资产评估03/森林资源评估方法04/矿产资源资产评估任务一：资源资产评估概述资源自然资源是自然界中人类可以直接获得、用于生产和生活的物质要素。资源资产是其中能够为特定主体拥有或控制，并具有可计量价值和收益能力的部分。01按能否再生分为耗竭性资源与非耗竭性资源。矿产资源是耗竭性资源的主体；非耗竭性资源在合理利用限度内可以永续利用。02按资源性质分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源，分类反映资源与人类经济活动的不同关系。03资产化条件资源资产应具有使用价值、能够以货币计量、具有可收益性，并能够被特定产权主体拥有或控制，其使用权可以依法交易。一、自然资源的内涵自然资源是一个动态概念自然资源是自然界中人类可以直接获得并用于生产和生活的物质要素。未被发现，或虽被发现但尚不知其用途的物质，不属于资源，也没有相应价值。随着信息、技术和相对稀缺性的变化，过去没有价值的物质可能转化为宝贵资源。因此，自然资源的范围并非一成不变；资源认定必须结合特定时期的认识能力、利用技术和经济条件。二、按能否再生分类1.耗竭性资源：主体是矿产资源，经过漫长地质过程形成，开发利用会使绝对数量明显减少，如石油、天然气、煤炭。2.非耗竭性资源：在合理开发利用限度内可以永续利用，包括恒定的、可再生的和不可再生的非耗竭性资源。分类的核心在于：开发利用是否造成资源绝对数量持续减少，以及资源能否通过自然循环或合理管理维持利用。非耗竭性资源的三种形态1.恒定的非耗竭性资源持续供给基本不受人为因素影响，如气候资源、海洋动力资源。2.可再生的非耗竭性资源在人为干预下会增减，但可通过自然繁殖或循环恢复，如森林、牧草和生物资源。判断要点永续利用须以合理开发为前提。3.不可再生的非耗竭性资源如水资源和土地资源。只要合理利用，可以永续使用；若不合理开发，则可能出现沙化、盐碱化、荒漠化等问题。因此，资源分类既要看自然属性，也要关注人类利用方式造成的变化。三、按资源性质分类分类依据：从自然资源与人类经济关系出发，按照资源性质划分。1.环境资源：太阳光、地热、空气和天然水等。2.生物资源：森林、牧草、动物和海洋生物等。3.土地资源：由地形、土壤、植被、水文和气候等组成的自然综合体。4.矿产资源：经地质过程形成的固态、液态或气态物质。5.景观资源：自然景物、风景名胜等，多附着于其他资源存在。五类资源的用途、产权和收益方式不同，评估对象与方法也会相应变化。四、资源资产的三类属性自然属性天然性、有限性和稀缺性、生态性、区域性。资源相互依存并形成生态系统，地域差异会造成数量、质量和开发条件差异。经济属性具有使用价值；价值能够以货币计量；具有可收益性。无法用货币计量，或在现有技术条件下没有经济利用价值的资源，不能成为资产。法律属性必须由特定产权主体拥有或控制。我国实行所有权与使用权相分离，资源使用权可以依法交易。资源资产与自然资源的物质内涵一致，但还具有经济属性和法律属性。目录/CONTENTS01/资源资产评估概述02/森林资源资产评估03/森林资源评估方法04/矿产资源资产评估任务二：森林资源资产评估森林资源与森林资源资产森林资源包括森林、林木、林地，以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物，兼具生态、社会和经济效益。森林资源资产是由特定主体拥有或控制并能带来经济利益，用于生产、提供商品和生态服务的森林资源。现阶段评估主要涉及林木资产、林地资产和森林景观资产。一、森林资源资产的主要类型构成森林资源资产具有可再生、周期长、受自然因素影响大，且生态、社会和经济效益相结合的特点。1林木资产林地内所有林木形成的资产。按用途可分为用材林、经济林、薪炭林、防护林、竹林、特种用途林和未成林造林地幼树。2林地资产森林生长的承载体，是依法确认的林业用地，包括乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、苗圃地和规划宜林地等。3森林景观资产：包括风景林、部分名胜古迹和纪念林等，其价值依托森林、林木和林地共同形成。二、森林资源资产评估的类型分类森林资源资产评估，是资产评估师对森林资源资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。1按评估工作内容可分为森林资源资产评估、森林资源评估咨询和森林资源评估复核。不同工作内容对应不同的专业意见和服务范围。2按评估业务范围可分为单独的森林资源资产评估，以及企业价值评估或其他评估行为中涉及的森林资源资产评估。执行森林资源资产评估业务，应当具备相应的专业胜任能力；缺乏林业专业知识时，可聘请专业技术人员或专业机构协助。三、森林资源资产评估的特点（一）▍专业性与生态价值森林评估跨越资产评估与林业技术，既要识别经济收益，也要判断特定目的下是否需要评估生态价值。1专业性涉及林业经济学、森林经理学、测树学、森林生态学、水土保持学等知识。评估人员应熟悉林业管理和森林经营特点。2生态价值因素森林功能具有多样性。除经济效益外，应结合经济行为和评估目的，判断是否需要评估生态服务价值。四、森林资源资产评估的特点（二）▍复杂性、长周期与关联性森林经营少则数年，长则几十年甚至上百年；价值同时附着于林木、林地、景观及相关资产。1复杂性与经营周期需关注林业法规政策、自然属性、经营特性、使用期限和用途。周期长导致供给弹性小、成本效应滞后，资金时间价值和未来预测对结果影响显著。2价值关联性林木、林地、森林景观及生态价值相互依托。评估时应明确对象和范围，合理划分森林、林木、林地、景观及林下经济等价值。五、森林资源资产价格的构成因素森林资源资产价格主要受以下因素影响：1.营林生产成本——价格形成的基础。2.资金时间价值——生产周期长，应按复利考虑资金投入或占用。3.营林利润——以社会平均资本利润率为基础，并考虑周期和风险。4.税金与地租——包括经营税费、绝对地租和级差地租。5.林木生产损失——火、风、水、病虫害等意外损失。6.地区差价与树种差价——受自然地理条件和树种生态特性影响。7.生态服务价值——涉及生态公益林等特殊用途时应予考虑。六、调查、核查与资料收集1调查：森林资源实物量是价值量评估的基础。委托方应提供以小班为单位编制的资产清单，通常依据二类调查、三类调查或逐年更新的资源档案。2核查：现场核对权属、数量、质量和空间位置，判断清单能否作为评估依据。核查是森林资源资产评估的必备程序核查重点林地：所有权、使用权、地类、面积、立地质量和地利等级。林木：树种、林龄、胸径、树高、株数、蓄积、出材率、产量、成活率等。方式：抽样控制、小班抽查或全面核查。资料收集权属证明与实物量清单；营林技术标准和费用；木材生产销售成本；木材及林副产品价格；林地交易租赁价格；投资收益率；生长模型、收获预测和材积表等。七、市场法市场法以相同或类似森林资源资产的现行成交价格为比较基础。计算公式：P=K×KB×G×QK：林分质量调整系数；KB：物价指数调整系数；G：参照物单位蓄积交易价格；Q：被估林木资产蓄积量。通常应选取3个及以上参照案例，并分析地域、用途、林分质量、立地等级和交易情况等差异。适用前提市场活跃，交易数据数量充分、真实可比。【实例训练5-1】Q=185m³，G=780元/m³，KB=108/100，K=100/88。P=(100/88)×(108/100)×780×185=177095元。目录/CONTENTS01/资源资产评估概述02/森林资源资产评估03/森林资源评估方法04/矿产资源资产评估一、剩余法1价值来源采伐后木材销售总收入2扣减项目木材经营成本3扣减项目木材经营合理利润剩余法的基本逻辑剩余法又称市场价倒算法：以采伐后木材销售总收入，扣除采运、期间费用等经营成本和合理利润，所得剩余价值即林木资产评估值。公式：P=W-C-FW为销售总收入，C为木材经营成本，F为木材经营合理利润。实例训练5-2：1000-300-100=600万元。二、收益法1评估思路2计算模型4实例训练5-3将未来经营期各年的净收益折现并累计求和。适用于有经常性收益的经济林、竹林、实验林和母树林等。3关键参数At为第t年收入，Ct为第t年成本，n为经营期，r为资本化率。核心是预测净收益At-Ct并确定资本化率。150亩茶园，剩余盛产期14年；年收入5800元/亩，年成本2650元/亩，收益率15%。评估值为2704826元。P=Σ[(At-Ct)/(1+r)^t]经营期越长，收益预测和资本化率对结果的影响越显著。三、成本法核心特点与计算逻辑“以现时工价和生产水平，重建相似林分所需成本，作为评估价值基础。”1.基本思路：按现实工价和生产水平，估算重新营造相似林分的成本。2.计算模型：P=K×Σ[Ct×(1+r)^(n-t)]。3.关键参数：K为林分质量调整系数，Ct为第t年现时生产成本，n为林分年龄，r为资本化率。4.适用对象：幼龄林常用成本法。四、评估方法的选择方法选择应结合评估对象、价值类型和资料条件。有可比交易看市场，接近采伐看剩余，持续收益看收益，处于培育阶段看成本。市场法：适用于有交易的森林资源资产，至少选取3个以上参照物；防护林通常不适用。剩余法：特别适用于成熟林木。收益法：适用于经济林、竹林、实验林、母树林等有经常性收益的资产。成本法：常用于幼龄林。【实例训练5-1与5-2】市场法、剩余法市场法实例5-1已知：Q=185m³，G=780元/m³，KB=108/100，K=100/88。P=K×KB×G×Q=(100/88)×(108/100)×780×185=177095元。剩余法实例5-2已知：销售总收入W=1000万元，经营成本C=300万元，合理利润F=100万元。P=W-C-F=1000-300-100=600万元。【实例训练5-3与5-4】收益法、成本法收益法实例5-3150亩茶园；树龄7年；盛产期第6—20年；年收入5800元/亩；年成本2650元/亩；投资收益率15%。评估值=150×[(5800-2650)×(P/A,15%,14)]=2704826元。成本法实例5-45hm²幼龄林，林分质量系数=2.7/3.0；将第1—4年现时投入按5%资本化，单位面积价值4412元/hm²。总评估值=4412×5=22060元。目录/CONTENTS01/资源资产评估概述02/森林资源资产评估03/森林资源评估方法04/矿产资源资产评估任务三：矿产资源资产评估我国矿产资源属于国家所有。国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度，两者可以依法出让和转让。探矿权是在勘查许可证规定范围内勘查矿产资源的权利；采矿权是在采矿许可证规定范围内开采并获得矿产品的权利。二者合称矿业权。矿业市场流通的是探矿权和采矿权，矿产资源资产评估即矿业权价值评估。基本概念解析一、矿产资源资产价值的影响因素1.稀缺程度和可替代程度：越稀缺、越难替代，价值通常越高。2.矿产品供求状况：影响矿产品价值实现和资源投入生产的等级。3.矿床自然丰度和地理位置：规模、品位、埋深、选冶性能和运输条件影响成本与超额利润。4.科技进步：扩大可利用资源、提高回采和综合利用水平、降低勘查和环境治理成本。5.资本化率：反映投资者要求的回报和矿业投资风险。核心逻辑矿业权价值取决于资源条件、市场条件、技术条件与风险报酬要求的共同作用。二、矿业资源评估尽职调查与资料收集矿业资源评估的核心核查维度尽职调查内容1.权属状况、自然地理和基础设施条件。2.勘查开发历史、现状及野外实物工作量。3.矿山建设、生产经营及周边勘查开发活动。4.当地矿产品、矿业权市场及既往评估交易情况。资料收集权属及历史资料；地质勘查资料；开发可行性研究和设计资料；财务会计与生产经营资料；法律法规、行业市场信息及其他专业报告。三、采矿权的主要评估方法贴现现金流量法与可比销售法1.贴现现金流量法预测各年年剩余利润额，扣除社会平均收益额后折现。W1=销售收入-经营成本-资源税金-其他税金；W2=销售收入×社会平均利润率。实例训练5-5：846.25万元。2.